房地產(chǎn)開發(fā)公司全面資金預(yù)算管理思考

胡波

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)公司由于其行業(yè)特點(diǎn)，其開發(fā)周期較長，因而就需要作出全面的資金預(yù)算，現(xiàn)今在全面資金預(yù)算管理中還存在不少問題，本文針對這些問題提出了相應(yīng)的措施，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面資金預(yù)算管理提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司;全面資金預(yù)算管理;問題;舉措

1.房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)施全面資金預(yù)算管理的重要意義

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，它本身自帶的行業(yè)特點(diǎn)就決定了全面預(yù)算管理在整個(gè)企業(yè)中的重要性。第一，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，因此它就必須增強(qiáng)對資金的管理，通過對資金的全面預(yù)算管理，對資金的用途，企業(yè)就能夠合理進(jìn)行分配，這樣可以增加企業(yè)資金的使用率，并避免資金發(fā)生斷鏈現(xiàn)象;第二，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目通常周期都較長，一般都是在三到五年的項(xiàng)目周期，為避免項(xiàng)目周期中出現(xiàn)問題，就需要實(shí)施全面預(yù)算管理，這樣才能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制;第三，由于房地產(chǎn)企業(yè)受國家政策的影響比較大，因而企業(yè)也需要實(shí)施全面預(yù)算管理，來有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，并對其進(jìn)行合理評估，最后制定出有效的方案，來防范風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)公司全面預(yù)算管理中存在的問題

2.1未能充分認(rèn)識(shí)全面資金預(yù)算管理的作用及意義

很多房地產(chǎn)公司在編制預(yù)算時(shí)，通常主要是由財(cái)務(wù)部門來完成的，其他部門很少參與該項(xiàng)工作，大多都認(rèn)為編制預(yù)算屬于財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，事實(shí)上這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。盡管全面資金預(yù)算管理屬于管理會(huì)計(jì)的范疇，然而它更多地體現(xiàn)出了財(cái)務(wù)與管理的有機(jī)結(jié)合，所以我們一定要擯棄掉預(yù)算僅是財(cái)務(wù)部門職責(zé)的認(rèn)知。事實(shí)上，全面預(yù)算管理帶有公司全員性的屬性，這就是指公司的全體員工以及各個(gè)項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理等都和公司的全面預(yù)算管理密不可分。

2.2房地產(chǎn)公司的預(yù)算目標(biāo)存在和整體戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)的現(xiàn)象

目前，很多房地產(chǎn)公司在制定預(yù)算目標(biāo)時(shí)，并沒有將其和公司的整體戰(zhàn)略目標(biāo)深入聯(lián)系起來，大多只重視年度預(yù)算的編制，對于項(xiàng)目的開發(fā)預(yù)算比較忽視，然而年度預(yù)算的編制實(shí)際上并沒有實(shí)現(xiàn)和工程進(jìn)度的良好對應(yīng)，從而也就失去了其參考意義。在開發(fā)項(xiàng)目之前，很多公司并沒有進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本的編制，以此來指導(dǎo)價(jià)格，這樣就無法對成本進(jìn)行有效控制。在預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)方面，很多公司都是普遍缺乏的，因此，對于大多數(shù)的房地產(chǎn)公司來說，它們都依然在套用制造類公司的傳統(tǒng)預(yù)算模式，這種方式通常都是基于年度的經(jīng)營計(jì)劃來對房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算進(jìn)行編制，但這樣的方式經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)無法準(zhǔn)確估計(jì)工程進(jìn)展程度的現(xiàn)象。由此，帶來的結(jié)果就是由于缺少具體數(shù)據(jù)的支撐，公司的戰(zhàn)略實(shí)施與公司的預(yù)算經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)相互脫節(jié)的現(xiàn)象。

2.3房地產(chǎn)公司缺乏健全的資金預(yù)算組織架構(gòu)

很多房地產(chǎn)公司盡管也定期來編制自己的預(yù)算，然而，卻未能建立起健全的預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，參與編制預(yù)算的員工專業(yè)性也不夠。對于房地產(chǎn)公司編制預(yù)算的人員來說，他們不但要充分熟悉土建、裝飾、機(jī)電以及安裝等相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)，還要多營銷以及財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)充分了解。然而，對于公司在預(yù)算管理過程中的具體實(shí)施情況，目前很多房地產(chǎn)公司并沒有設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)，來對此進(jìn)行監(jiān)督與協(xié)調(diào)，通常都是由財(cái)務(wù)部門來負(fù)責(zé)全面資金預(yù)算管理工作，但是財(cái)務(wù)部門并不了解公司的各種工程及其實(shí)施情況，因此，也就無法有效實(shí)施全面預(yù)算管理工作。

2.4房地產(chǎn)公司在編制預(yù)算時(shí)存在內(nèi)容不合理的現(xiàn)象

現(xiàn)今，為了趕工程與進(jìn)度，在施工圖紙還沒有出圖或者盡管出圖了，但還未進(jìn)行深化時(shí)，很多房地產(chǎn)公司就開始施工，這樣帶來的后果就是由于沒有準(zhǔn)確地估計(jì)工程量，會(huì)導(dǎo)致各種預(yù)算突破原有設(shè)計(jì)概算等現(xiàn)象的發(fā)生。還有的公司在預(yù)算編制過程中，缺少足夠的測算依據(jù)，到了后面的執(zhí)行過程就會(huì)存在較大的出入，當(dāng)執(zhí)行過程中預(yù)算數(shù)據(jù)超出了規(guī)定范圍的偏差時(shí)，則預(yù)算編制的可信度就會(huì)被嚴(yán)重質(zhì)疑。

3.房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)施全面資金預(yù)算管理的舉措

3.1 對于全面預(yù)算管理要有充分的認(rèn)知

對于預(yù)算管理工作，房地產(chǎn)公司必須要強(qiáng)化其“法律效力”。這就要求企業(yè)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要以是否能實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為中心來展開，企業(yè)一旦確定了預(yù)算，就意味著無論是在項(xiàng)目的建設(shè)期，還是銷售期，各項(xiàng)活動(dòng)都要按照預(yù)算來執(zhí)行，以便加強(qiáng)預(yù)算對于企業(yè)的約束力。此外，企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，要增強(qiáng)全體員工的主動(dòng)參與性，要讓全體員工都參與配合，這樣才能提高全面預(yù)算管理的整體合力。

3.2對全面預(yù)算管理工作進(jìn)行制度建設(shè)

對于預(yù)算管理中存在的問題，房地產(chǎn)公司要明確并完善各種權(quán)責(zé)，對于預(yù)算目標(biāo)的界定、編制、匯總、審批以及執(zhí)行、考核等都要建立起一套完善的管理制度。此外，房地產(chǎn)公司在充分認(rèn)識(shí)自身行業(yè)的特點(diǎn)與管理模式構(gòu)的基礎(chǔ)上，對于各種開發(fā)成本與費(fèi)用科目要構(gòu)建起一套完善的體系，這樣才能實(shí)現(xiàn)成本數(shù)據(jù)積累的目標(biāo)。對于標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，企業(yè)也要不斷完善改進(jìn)，以便將企業(yè)的成本逐步固定，從而實(shí)現(xiàn)費(fèi)用的定額標(biāo)準(zhǔn)。

3.3對于全面預(yù)算管理工作的方法進(jìn)行完善

在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)，房地產(chǎn)公司可以采用“上下結(jié)合”的方式來進(jìn)行。公司的管理層可以先規(guī)劃出總目標(biāo)與部門分目標(biāo)，之后各部門再按照目標(biāo)來進(jìn)行預(yù)算編制，完成預(yù)算編制后，可以呈報(bào)到預(yù)算委員會(huì)，由預(yù)算委員會(huì)來對各部門的預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行審核，最終擬定出企業(yè)的預(yù)算方案，然后再將這些方案反饋到各部門，通過反饋與征求意見，形成企業(yè)的最終預(yù)算方案，再下達(dá)到各部門執(zhí)行。此外，由于房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，其中存在著許多不確定的因素。因此，在編制預(yù)算時(shí)，就要對工作進(jìn)行分解。首先要分解出整體構(gòu)成部分，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型、面積以及擬銷售均價(jià)與總體收入結(jié)合起來，預(yù)估出項(xiàng)目整體的銷售收入，同時(shí)，還要對工程項(xiàng)目進(jìn)行分解，把前期、基礎(chǔ)、土地、配套等成本都與相關(guān)的成本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)對應(yīng)。

3.4對于全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作要不斷強(qiáng)化

全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作主要是指原始記錄、計(jì)劃價(jià)格、定額工作以及計(jì)量工作等，這些在專業(yè)的管理工作屬于最基本的部分，強(qiáng)化這些基礎(chǔ)工作，能夠使企業(yè)的各種經(jīng)營活動(dòng)的效率與管理水平得到較大提升，這對于企業(yè)的全面預(yù)算管理來說是一種重要的鋪墊。

全面資金預(yù)算管理對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說具有十分重要的意義與作用，對此我們必須要進(jìn)一步健全并完善。

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