房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響研究

摘要：近幾年房?jī)r(jià)波動(dòng)成為引發(fā)商業(yè)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的源頭，阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本文根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境實(shí)際情況，結(jié)合理論分析和案例分析發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)主要是通過不良貸款率這一渠道進(jìn)一步影響到銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上本文認(rèn)為銀行需完善信貸評(píng)估體系和監(jiān)管制度，房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)展融資渠道，共同創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

1.引言

1.1研究背景

隨著城鎮(zhèn)化改革的進(jìn)一步發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)城市住房的需求仍然處于一種緊迫的狀態(tài)，再加上近幾年股市低迷，房市成了投資的最主要的市場(chǎng)之一，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展離不開強(qiáng)大的資金支持，以銀行為中心的金融發(fā)展體系決定了房地產(chǎn)業(yè)的融資需求要依靠商業(yè)銀行來滿足，商業(yè)銀行銀行如果實(shí)現(xiàn)信貸緊縮政策，房地產(chǎn)行業(yè)融資困難且企業(yè)資金鏈斷裂將造成價(jià)格崩盤，此時(shí)房地產(chǎn)商又出現(xiàn)大量信貸違約情況，這又將導(dǎo)致銀行出現(xiàn)大量壞賬爛賬，如此一來惡性循環(huán)。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款額約占商業(yè)銀行的總貸款額的28%，說明我國(guó)有大量資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來越重要，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將嚴(yán)重影響到銀行體系和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

1.2文獻(xiàn)綜述

徐龍彪[1]認(rèn)為目前房地產(chǎn)融資環(huán)境惡劣，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，面對(duì)這種情況企業(yè)應(yīng)加快銷售資金回籠，拓展融資渠道。齊謳歌[2]研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和銀行信貸之間有著顯著的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在房?jī)r(jià)下降時(shí)最容易累積。蔡真[3]在理論分析的基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)從三種途徑——房?jī)r(jià)下跌、房貸違約和影子銀行信用鏈條斷裂傳染到金融系統(tǒng)。沈悅、李計(jì)國(guó)、袁偉[4]通過分析整合國(guó)內(nèi)外最新研究動(dòng)態(tài)提出了房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響以及防范。馬勇、吳雪妍[5]通過門檻面板模型的實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)存在顯著的影響。李光緒[6]通過分析房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的現(xiàn)狀，提出了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的具體路徑和建議。

2.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)影響的理論分析

2.1市場(chǎng)流動(dòng)性

概括來說，資產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)市場(chǎng)流動(dòng)性增加，企業(yè)在市場(chǎng)中更容易獲得融資，反之資產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)企業(yè)融資困難。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降時(shí)，市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，銀行為避免發(fā)生擠兌現(xiàn)象以及保持其信用度和公信力，它將出售持有的非流動(dòng)資產(chǎn)以滿足銀行日常經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性需求。當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)大量非流動(dòng)資產(chǎn)時(shí)，銀行將通過降低價(jià)格來提高其競(jìng)爭(zhēng)力，其結(jié)果將會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的進(jìn)一步下跌，惡性循環(huán)的結(jié)果將加速銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。即資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)傳染至銀行業(yè)，銀行之間的風(fēng)險(xiǎn)互相傳染，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)積累到一定程度時(shí)將產(chǎn)生銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)市場(chǎng)流動(dòng)性缺乏時(shí)，銀行減少貸款量將導(dǎo)致房地企業(yè)直接融資困難，此時(shí)企業(yè)將減少投資，甚至采取違約行為，這樣將導(dǎo)致資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)最終演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。

2.2資本金

資本金變動(dòng)與資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)密切相關(guān)。企業(yè)在投資新項(xiàng)目時(shí)也需要自己的資金，其變化也會(huì)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)潛在存在，其風(fēng)險(xiǎn)將隨著價(jià)格上漲逐漸累積在銀行內(nèi)部。企業(yè)凈資產(chǎn)隨著資產(chǎn)價(jià)格上漲而增加，可抵押的價(jià)值總量增加導(dǎo)致銀行評(píng)估出的企業(yè)信用增加，企業(yè)在銀行的信貸總額增加。房?jī)r(jià)總有下跌的時(shí)候，房?jī)r(jià)下跌初期帶來的損失會(huì)先影響到企業(yè)利潤(rùn)。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，損失嚴(yán)重影響了企業(yè)的運(yùn)作，當(dāng)企業(yè)不能承擔(dān)損失時(shí)，超出部分將由銀行承擔(dān)。大量壞賬的出現(xiàn)將對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)造成威脅，當(dāng)多家銀行出現(xiàn)該情況時(shí)，則銀行系統(tǒng)流動(dòng)性不足，進(jìn)而可能引發(fā)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)影響的國(guó)際例子

3.1日本案例

在20世紀(jì)80年代，日本房地產(chǎn)價(jià)格由于當(dāng)時(shí)寬松的經(jīng)濟(jì)政策和大量資金的投入在短時(shí)間內(nèi)飆升。當(dāng)時(shí)日本房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)200% ，日本的土地資源供不應(yīng)求，日本房地產(chǎn)抵押品評(píng)估的安全系數(shù)極高，因此日本銀行更傾向于房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款。為了獲得更多利潤(rùn)，部分銀行使用另外的渠道向房地產(chǎn)開發(fā)商提供間接貸款。并且日本商業(yè)銀行接受二級(jí)抵押貸款并向土地所有者提供大量資金。日本政府為避免房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)頒布了一系列政策，日本政府首先要求持有不到兩年的土地交易必須交高稅，然后日本政府采取金融緊縮政策，宣布商業(yè)銀行停止向房地產(chǎn)貸款;1990年日本政府又進(jìn)一步嚴(yán)格控制土地開發(fā)量和房地產(chǎn)的信貸規(guī)模，但這一系列政策使得房地產(chǎn)數(shù)量減少，供不應(yīng)求，反而加速了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。

連續(xù)發(fā)放的金融緊縮政策，以及多次貸款加息后，房地產(chǎn)開發(fā)商無法融資，資金鏈斷裂，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)信用體系崩潰，同時(shí)購(gòu)房成本大幅度上升，房?jī)r(jià)暴跌，棄供現(xiàn)象開始出現(xiàn)。由于日本商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放大規(guī)模貸款，泡沫破滅后，日本商業(yè)銀行遭受重創(chuàng)。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅造成了日本經(jīng)濟(jì)體系近20年的經(jīng)濟(jì)蕭條。

3.2美國(guó)案例

美國(guó)在20世紀(jì)70年代經(jīng)歷了嚴(yán)重的通貨膨脹。房地產(chǎn)價(jià)格在1986年見頂，隨后國(guó)際油價(jià)事件和紐約股市事件出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)爆發(fā)。房地產(chǎn)價(jià)值和金融機(jī)構(gòu)抵押貸款的價(jià)值在房地產(chǎn)泡沫破滅后急劇下降。同時(shí)美國(guó)儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)的壞賬比率在此影響下上升至1.18%，5年內(nèi)增長(zhǎng)了近7倍。到1986年，聯(lián)邦儲(chǔ)蓄存款保險(xiǎn)公司已經(jīng)失去償付能力，一系列事件導(dǎo)致了自20世紀(jì)30年代大蕭條以來美國(guó)最嚴(yán)重的銀行危機(jī)。

在21世紀(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)的聯(lián)邦基金利率從5.98%下降了1.01%代表著美國(guó)進(jìn)入了負(fù)實(shí)際利率的時(shí)代。與此同時(shí)，擴(kuò)張性貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)放寬購(gòu)房貸款條件。2004年之后的短短兩年內(nèi)美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次提高聯(lián)邦基金利率，1%的利率上漲到5.25%。利率上漲政策導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)政策由盛轉(zhuǎn)衰，房地產(chǎn)泡沫破滅于2006年中期開始。此次房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張的根本原因是次級(jí)貸款大量發(fā)放，次級(jí)貸款市場(chǎng)推動(dòng)了美國(guó)的住房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲。2007年在房地產(chǎn)泡沫破滅的影響下次貸危機(jī)的全面爆發(fā)，次級(jí)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)很快傳染到次級(jí)債券，后來變成了次債危機(jī)。風(fēng)險(xiǎn)不斷累積擴(kuò)大，并隨后傳染到其他金融部門，由此發(fā)生了1930年以來美國(guó)最大的金融危機(jī)。

3.3國(guó)際例證分析

從這些國(guó)際例子中發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)之前，銀行信貸政策先經(jīng)歷一段時(shí)間的擴(kuò)張?jiān)僦琳呤湛s，房地產(chǎn)價(jià)格從瘋狂上漲到快速下跌。由此可以分析，當(dāng)銀行信貸資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大時(shí)，大部分此類貸款成為壞賬。銀行壞賬和不良資產(chǎn)的增加將會(huì)影響到銀行的運(yùn)營(yíng)，再加上沒有采取有效的管理措施，銀行信貸不可避免地收緊，從而造成了銀行在日常經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性方面存在困難，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度和日本、美國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度有著極大的區(qū)別，但在某些經(jīng)濟(jì)方面也有著共同性。目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下，銀行也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度樂觀，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴(kuò)大。并且隨著中央銀行宣布政策上調(diào)貸款利率，嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)貸款的審批，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資越來越困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的積累為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生埋下了隱患。

4.總結(jié)與對(duì)策建議

房?jī)r(jià)過度波動(dòng)會(huì)給銀行的經(jīng)營(yíng)帶來負(fù)面效應(yīng)，如果銀行業(yè)遭受嚴(yán)重?fù)p失，風(fēng)險(xiǎn)將迅速蔓延到整個(gè)金融體系，并影響到經(jīng)濟(jì)中的其他部門。鑒于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要特征，提出以下對(duì)策和建議：

4.1監(jiān)管主體

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融監(jiān)管。房地產(chǎn)金融體系的完善需要政府監(jiān)管部門和銀行共同努力，建立更加科學(xué)和嚴(yán)格的管理體系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)呈上升時(shí)期，不可放松警惕，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款的監(jiān)管;在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，政府部門應(yīng)制定相應(yīng)的財(cái)政政策，提醒金融機(jī)構(gòu)在審慎合理的基礎(chǔ)上支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)。同時(shí)，要加強(qiáng)個(gè)人住房信貸監(jiān)管，提高個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量，防范大量風(fēng)險(xiǎn)貸款，避免金融危機(jī)的發(fā)生。

4.2銀行方面

完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，建立有效的信用信息系統(tǒng)和內(nèi)部控制體系。對(duì)開發(fā)商進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，重點(diǎn)是項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。銀行內(nèi)外部信息資源的梳理與整合，應(yīng)以完善客戶數(shù)據(jù)庫(kù)為出發(fā)點(diǎn)，建立銀行與銀行、銀行與政府之間的客戶信息共享體系，同時(shí)需要涵蓋銀行信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控系統(tǒng)。為防止內(nèi)部控制的早期信用風(fēng)險(xiǎn)，有必要建立有效，嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)對(duì)信貸人員的監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：周一波（1997-），女，江蘇靖江人，金融碩士，研究方向：商業(yè)銀行。