房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素分析及應(yīng)對(duì)措施探索

諸葛長(zhǎng)線

摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，現(xiàn)如今已在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)不可或缺的重要地位，儼然成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱。但任何事物在短時(shí)間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展的背后，必然會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此。本文將就現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素進(jìn)行探討，并提出一些具備可行性的應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);經(jīng)濟(jì)發(fā)展;影響因素分析及應(yīng)對(duì)

1.房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，人口眾多，相應(yīng)的對(duì)于住房的需求量也非常大，從這一方面看，房地產(chǎn)可說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)盛不衰的行業(yè)，由房地產(chǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)體量也會(huì)非常巨大。事實(shí)上也確實(shí)如此，在現(xiàn)如今各省份的GDP組成中，房地產(chǎn)行業(yè)所貢獻(xiàn)的GDP占據(jù)了相當(dāng)大的比重，平均比例將近1/7，可說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑了。住房是人們的剛性需求，從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)M足了大部分剛需人口的住房需要，也在一定程度上提高了人們的生活水平。

而隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口會(huì)被轉(zhuǎn)移到城市當(dāng)中，這樣一來(lái)，住房的需求量的會(huì)大大增加，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可說(shuō)是一個(gè)不可多得的好消息。可以說(shuō)，自改革開(kāi)放以來(lái)，在政府不遺余力地推動(dòng)城市發(fā)展和推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策主導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)黃金發(fā)展時(shí)期，眾多房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人都在這一時(shí)期當(dāng)中獲取了足夠豐厚的收益。

到如今房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們收入的漲幅，從近十年的一線城市的房?jī)r(jià)漲幅程度看（以深圳、北京、上海、廣州為例），漲幅最高將近400%，而這些城市的工資漲幅最高僅為200%左右，更為重要的是，房屋價(jià)格從最開(kāi)始的數(shù)千元上漲到數(shù)萬(wàn)元，而居民的收入最好僅僅過(guò)萬(wàn)而已，這樣的差距不足以支撐他們買房的愿望了。大部分人對(duì)買房望而卻步，有能力買房的家庭大部分更是掏空了6個(gè)錢包并背負(fù)上幾十年的沉重債務(wù)，才能換回一套較為理想的住房;另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的上升是他們不得不面對(duì)的重大難題。經(jīng)過(guò)幾十年的城市發(fā)展建設(shè)，城市中或城市周邊適合用于建設(shè)住房的土地愈加稀少，這帶來(lái)了土地購(gòu)買或租賃成本的上升，在后續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)包括人力成本，建材成本在內(nèi)都因通貨膨脹而有不同程度的上漲。通貨膨脹方面，物價(jià)的上漲幅度將近300%，在這種情況下，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所能獲取的預(yù)期收入必將大幅減少。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，由企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升所帶來(lái)的房?jī)r(jià)大幅上漲和因房?jī)r(jià)定價(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)超人們可承受范圍所招致的對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的不滿已成為阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的主要矛盾所在。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析

從前文所述不難看出，影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的主要影響因素在房?jī)r(jià)的定位上。而房?jī)r(jià)的定位又受到多方面因素的共同影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1開(kāi)發(fā)成本的上升，這里面包括前期購(gòu)買或租賃土地進(jìn)行房屋建設(shè)的費(fèi)用，購(gòu)買建材的費(fèi)用;添置建設(shè)用設(shè)備的費(fèi)用等，這些都包括在開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，當(dāng)然雇傭施工人員的人力成本也占了相當(dāng)分量的比重。就建設(shè)用土地而言，在城市擴(kuò)張建設(shè)初期，土地資源較為充足，因此土地買賣的價(jià)格相對(duì)較低;而到了近幾年，城市擴(kuò)張基本完成，政府后續(xù)的工作重心轉(zhuǎn)為優(yōu)化城市內(nèi)部管理，相應(yīng)的可以作為建設(shè)用地的土地資源就變得稀少了，與此同時(shí)，因?yàn)楦惺艿椒康禺a(chǎn)行業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)收益而進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)越來(lái)越多，這樣一來(lái)就形成了相對(duì)較多的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少的土地資源，自然而然，最終土地交易的成交價(jià)格也就水漲船高了。

至于建材花費(fèi)，設(shè)備花費(fèi)以及人力成本這些，在現(xiàn)如今通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，出現(xiàn)一定程度的上漲不可避免。以上幾個(gè)方面的費(fèi)用的上漲共同造成了開(kāi)發(fā)成本的上升;

2.2部分企業(yè)過(guò)分追求盈利，無(wú)視現(xiàn)狀，哄抬房?jī)r(jià)，這其中更有部分團(tuán)體或個(gè)人也參與其中，多方共同發(fā)力，形成了房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)狀，通俗意義上講就是炒房行為的出現(xiàn)也是造成房?jī)r(jià)虛高的重要原因。在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展時(shí)期，由于有政府的扶持，加之相對(duì)較為充足的土地資源以供開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的前提投入成本較低，房屋出售后所獲取的利潤(rùn)率較高，不少企業(yè)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而收獲了足夠豐厚的利潤(rùn)。在這些企業(yè)當(dāng)中部分企業(yè)為了獲取更多的利潤(rùn)，通過(guò)各種手段變相哄抬房?jī)r(jià)，部分民間團(tuán)體和個(gè)人在發(fā)現(xiàn)了企業(yè)哄抬房?jī)r(jià)的行為和背后的目的之后，也參與到了這一行列當(dāng)中，使房?jī)r(jià)更快地上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們工資收入的上漲水平，自然也就造成了房?jī)r(jià)大大高于絕大部分人的收入的情況，這是源于人們逐利心理的驅(qū)使下，房?jī)r(jià)的不正常上漲;

2.3政府監(jiān)管的不到位。上文所述可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)在我國(guó)GOP的占比就達(dá)到了相當(dāng)?shù)某潭?。從政府的角度?lái)講，因而政府從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度出發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于房?jī)r(jià)的監(jiān)管也較為寬松。從本質(zhì)上講，還是政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度過(guò)高，無(wú)法從其他行業(yè)或渠道獲取到同等的收益。

以上幾點(diǎn)，共同造成了現(xiàn)如今房?jī)r(jià)虛高的局面，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)存在著較大的泡沫，而這個(gè)泡沫隨時(shí)有破滅的風(fēng)險(xiǎn)，泡沫破滅之后，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)甚至我國(guó)經(jīng)濟(jì)的打擊將是無(wú)比空前的。

另一個(gè)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要因素是可持續(xù)發(fā)展性，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本是盡可能快的進(jìn)行建造。建造完成后，即轉(zhuǎn)戰(zhàn)另一個(gè)場(chǎng)地開(kāi)始下一個(gè)工程。這一模式本身并無(wú)過(guò)錯(cuò)，但在建造過(guò)程中，施工企業(yè)為了節(jié)約時(shí)間和成本，簡(jiǎn)化了部分工序，形成了隨意排污，濫用水資源等建筑亂象?？梢哉f(shuō)，若大部分建筑的施工都出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象的話，對(duì)于周邊環(huán)境的破壞將是巨大的，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也將變成不可持續(xù)的，行業(yè)的發(fā)展也將后繼乏力，也不符合我國(guó)現(xiàn)在提倡的可持續(xù)發(fā)展理念。

第三個(gè)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的因素是資本的配置。在通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)大背景下，傳統(tǒng)實(shí)體行業(yè)的收益微乎其微，反觀房地產(chǎn)行業(yè)，由于我國(guó)特殊的國(guó)情，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)期收益足夠可觀。資本在逐利的本能驅(qū)使下，投入到了房地產(chǎn)行業(yè)，并收獲了豐厚的回報(bào)。但正如潮水有漲落一樣，外部資金能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行注資以獲取豐厚回報(bào)收益，那么當(dāng)整個(gè)行業(yè)的預(yù)期收益大不如前，甚至無(wú)法達(dá)到投資者心中預(yù)想的收益率時(shí)，撤資是必然選擇，資本又將轉(zhuǎn)投其他行業(yè)（如互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)）。到時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)又將何以為繼，因此，不得不提前做相應(yīng)的打算，也是一種居安思危思維的應(yīng)用。事實(shí)上，現(xiàn)如今已經(jīng)出現(xiàn)了不少因資金鏈斷裂而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)的問(wèn)題基本都出在資金配置上，資金配置不合理，周轉(zhuǎn)不及時(shí)，又沒(méi)有外部資金注入解救，破產(chǎn)不可避免。

3.應(yīng)對(duì)處理措施試述

針對(duì)上面提到的房?jī)r(jià)虛高，資本配置不合理，發(fā)展不可持續(xù)這些問(wèn)題，可從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行改進(jìn)，主要分為政府、企業(yè)、個(gè)人三個(gè)方面，具體內(nèi)容如下：

3.1從政府角度來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)該加強(qiáng)其監(jiān)管職能，引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)向著可持續(xù)性方向進(jìn)行發(fā)展，對(duì)于房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題，可出臺(tái)相應(yīng)的措施，防止房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，小幅度增長(zhǎng)甚至是小幅度下跌是允許的。通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策強(qiáng)行打壓房?jī)r(jià)是不可取的，雖然短時(shí)間內(nèi)能取得較好的效果，但一段時(shí)間之后可能會(huì)讓房?jī)r(jià)反彈甚至更大幅度的上升。

3.2就房地產(chǎn)企業(yè)而言，不過(guò)分追求高收益率，房地產(chǎn)本是民生行業(yè)，從短期看這樣做可能會(huì)獲取巨額收益，但房?jī)r(jià)虛高的情況長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)，恐將引起群眾的不滿，降低社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)價(jià)，而過(guò)低的社會(huì)評(píng)價(jià)直接影響企業(yè)正常業(yè)務(wù)的開(kāi)展，包括融資、房產(chǎn)銷售等，進(jìn)而影響企業(yè)收益。

因此，企業(yè)需要認(rèn)清社會(huì)現(xiàn)狀，合理定價(jià)，將目光著眼于十幾年甚至幾十年后的發(fā)展，而不僅僅是眼前的利益。同時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中注重質(zhì)量，不做表面工程，這樣只會(huì)引發(fā)住戶的不滿，甚至給企業(yè)自身帶來(lái)司法糾紛，妨礙正常業(yè)務(wù)的開(kāi)展。對(duì)周邊環(huán)境的保護(hù)則會(huì)明顯提升入住人的居住體驗(yàn)，連帶提升對(duì)企業(yè)的好感度和社會(huì)評(píng)價(jià)。

3.3就民間團(tuán)體和個(gè)人而言，主要指炒房團(tuán)和炒房客，不盲目跟風(fēng)進(jìn)行房產(chǎn)投資，回歸理性才是正途。雖然這些人能量層級(jí)相對(duì)較低，但不妨礙成為壓死駱駝的最后一根稻草。因此，對(duì)這一類人群來(lái)說(shuō)，最需要做的就是不盲目跟風(fēng)，不加入哄抬房?jī)r(jià)的行列，防止自身騎虎難下，在當(dāng)前房?jī)r(jià)虛高的情況下很有可能出現(xiàn)搶購(gòu)的房源無(wú)法溢價(jià)出售。

4.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在現(xiàn)如今房?jī)r(jià)虛高的情況下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)存在著較大的泡沫，不利于整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，需要從各個(gè)角度，對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，包括加強(qiáng)政府監(jiān)管，宏觀調(diào)控，企業(yè)自身進(jìn)行內(nèi)部?jī)?yōu)化，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督，群眾理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)等。只有這樣，才能真正盤(pán)活房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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