房屋出租工作的合規(guī)管理實踐

為貫徹落實黨的十九大關(guān)于推進(jìn)全面依法治國和深化國企改革的總體要求，切實提升國有企業(yè)的合規(guī)經(jīng)營水平和依法治理能力，推動國有企業(yè)加快實現(xiàn)治理科學(xué)、經(jīng)營合規(guī)、管理規(guī)范、守法誠信的法治國企建設(shè)目標(biāo)，市國資委在國有企業(yè)探索開展合規(guī)管理體系建設(shè)。

國有土地和房屋是國有企業(yè)的重要資源，一些企業(yè)的出租收入是營業(yè)收入的主要來源，而房屋出租工作中存在應(yīng)進(jìn)場交易未進(jìn)場交易、缺少配套管理制度、違規(guī)超長期出租、定價機(jī)制存在漏洞、租金價格一簽多年不變、租金催收和預(yù)警機(jī)制落空等問題。國有企業(yè)應(yīng)做好房屋出租工作的合規(guī)管理，提高土地房屋資產(chǎn)使用效益，嚴(yán)防國有資產(chǎn)流失、實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

下面筆者結(jié)合工作實踐，介紹房屋出租工作合規(guī)管理的主要措施，并提出工作建議。

一、房租出租工作的合規(guī)管理措施

（一）制定房屋出租工作制度

企業(yè)根據(jù)法律法規(guī)和合規(guī)管理工作要求，結(jié)合企業(yè)實際，制定房屋出租和租費收取的規(guī)章制度和管理辦法，作為規(guī)范出租工作的根本依據(jù)，明確業(yè)務(wù)范圍、權(quán)限職責(zé)、定價機(jī)制、工作要求、獎懲措施等重點內(nèi)容，并納入企業(yè)制度匯編和內(nèi)控管理體系中，嚴(yán)格要求從業(yè)人員遵照執(zhí)行，做到有章可尋，照章辦事。

企業(yè)房屋出租主管部門和相關(guān)部門遵照制度規(guī)定，合規(guī)開展業(yè)務(wù)經(jīng)營工作，企業(yè)合規(guī)管理負(fù)責(zé)人依照制度，監(jiān)管業(yè)務(wù)合規(guī)的執(zhí)行情況。

（二）制定房屋出租工作流程

企業(yè)在制定房屋出租工作制度的基礎(chǔ)上，可以制定具體的工作流程。從業(yè)人員按照工作流程開展業(yè)務(wù)，并注意流程各環(huán)節(jié)的先后順序及關(guān)鍵節(jié)點的注意事項，發(fā)生流程外的突發(fā)狀況時，應(yīng)及時上報企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，防范發(fā)生業(yè)務(wù)風(fēng)險。

企業(yè)合規(guī)管理負(fù)責(zé)人加強(qiáng)對業(yè)務(wù)流程、人員從業(yè)規(guī)范和合規(guī)執(zhí)行結(jié)果的監(jiān)督檢查，確保從業(yè)人員照章辦事、合規(guī)操作，及時制止不合規(guī)的行為，避免發(fā)生違規(guī)違紀(jì)情況。

（三）制定出租定價機(jī)制

企業(yè)根據(jù)房屋出租工作制度，建立房屋出租定價機(jī)制，以市場化為準(zhǔn)繩，遵循公開招租、競爭談判、市場公允定價等原則，合法、合規(guī)、合理制定房屋出租價格，確保國有資產(chǎn)保值增值。制定出租價格可以結(jié)合從業(yè)人員的市場經(jīng)驗判斷或外部評估機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，綜合得出結(jié)論，并經(jīng)過企業(yè)業(yè)務(wù)、財務(wù)、審計、法務(wù)、紀(jì)檢等相關(guān)部門人員充分研究論證，符合企業(yè)發(fā)展實際情況和市場同期水平。

企業(yè)制定定價方案應(yīng)提交企業(yè)黨委會和經(jīng)理辦公會審議通過后施行，用于指導(dǎo)和監(jiān)督房屋出租工作，從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格按照定價方案開展出租工作。定價方案采取定期調(diào)整機(jī)制，或在市場行情發(fā)生變化時適時調(diào)整，確保國有資產(chǎn)保值增值。調(diào)整后的定價方案也應(yīng)經(jīng)企業(yè)黨委會和經(jīng)理辦公會審議通過后施行，保障決策執(zhí)行程序合規(guī)。

（四）明確審批權(quán)限

企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格落實“三重一大”決策制度，細(xì)化房屋出租工作的各層級決策事項和審批權(quán)限，并納入企業(yè)規(guī)章制度。比如，可以將審批權(quán)限分為四級，分別為：業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)審批事項、公司經(jīng)理審批事項、“三重一大”決策審批事項、上級單位審批事項。企業(yè)的重大決策、經(jīng)營、管理事項應(yīng)由法務(wù)部門出具法律意見。

需要特別注意的是，根據(jù)市國資委印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市屬國有企業(yè)京內(nèi)土地房屋資產(chǎn)處置和房屋出租對外合作經(jīng)營管理的通知》（京國資發(fā)〔2018〕21號）文件要求，出租房屋建筑面積在1000平方米以上，或建筑面積不足1000平方米但招租底價在100萬元/年以上的，須通過北京產(chǎn)權(quán)交易所平臺履行招租程序。

企業(yè)通過明確業(yè)務(wù)決策事項的審批權(quán)限劃分和強(qiáng)化決策合規(guī)論證把關(guān)，有效保障業(yè)務(wù)決策過程依法合規(guī)。

（五）嚴(yán)格履行審批流程

企業(yè)房屋出租主管部門在簽訂房屋出租合同時，應(yīng)嚴(yán)格履行合同簽訂審批程序，合同承辦人、業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)人、財務(wù)部門負(fù)責(zé)人、法務(wù)人員、業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理等相關(guān)人員對合同進(jìn)行逐級審核并簽字。企業(yè)的重大合同均應(yīng)由律師事務(wù)所出具法律意見書。未經(jīng)審核或?qū)徍瞬煌ㄟ^的合同，暫緩簽訂。

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對合同條款的合法性審核，對合同簽訂過程的合規(guī)性審查，及時對不合規(guī)的合同“叫?！?，對不合法的合同條款提出修改建議，有效防范合同法律風(fēng)險。

（六）承租方資格審查

企業(yè)加強(qiáng)對房屋承租方的資格審查力度，如審查其財務(wù)經(jīng)營狀況、違法經(jīng)營情況等，對不符合承租資格或已被納入“黑名單”的承租方，房屋出租主管部門和法務(wù)部門要加強(qiáng)把關(guān)力度，防范出現(xiàn)法律風(fēng)險。

企業(yè)可以通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、啟信寶、企查查、中國裁判文書網(wǎng)等途徑查詢承租方的資信狀態(tài)。

二、合規(guī)管理的工作建議

合規(guī)管理作為國有企業(yè)新的管理實踐要求，很多企業(yè)都還處于探索階段，合規(guī)管理也因企業(yè)之間業(yè)務(wù)特性及自身管理需求的不同而有所區(qū)別。將合規(guī)管理與業(yè)務(wù)經(jīng)營有機(jī)融合、有效運行，推動合規(guī)管理全面嵌入企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程中，尋找適用于企業(yè)特色和企業(yè)實際的合規(guī)管理標(biāo)準(zhǔn)，是國有企業(yè)要通過實踐研究的課題。下面結(jié)合工作實踐，提出幾點工作建議。

（一）定期開展合規(guī)管理培訓(xùn)

企業(yè)應(yīng)高度重視合規(guī)管理工作，強(qiáng)化合規(guī)管理工作的學(xué)習(xí)、宣傳。定期開展合規(guī)管理培訓(xùn)，要求從業(yè)人員學(xué)習(xí)相關(guān)政策、制度、規(guī)定，促進(jìn)從業(yè)人員切實提高合規(guī)管理意識。組織企業(yè)內(nèi)部研討，制定合規(guī)管理措施。依法依規(guī)從事經(jīng)營行為，嚴(yán)格遵守業(yè)務(wù)制度規(guī)定，認(rèn)真履行并承擔(dān)合規(guī)管理職責(zé)。加強(qiáng)合規(guī)管理的監(jiān)督檢查和違規(guī)行為的追責(zé)，做到合規(guī)管理全面覆蓋、全員覆蓋。

（二）定期開展合規(guī)管理評估

企業(yè)應(yīng)定期開展合規(guī)管理評估工作，對執(zhí)行業(yè)務(wù)合規(guī)管理的有效性進(jìn)行分析，對業(yè)務(wù)過程中出現(xiàn)的重大或反復(fù)出現(xiàn)的合規(guī)風(fēng)險和違規(guī)問題，及時上報企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，深入查找問題根源，完善相關(guān)制度流程，堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞，強(qiáng)化業(yè)務(wù)過程管控，持續(xù)提升企業(yè)合規(guī)管理水平。

（三）促進(jìn)企業(yè)間的互助交流

企業(yè)間應(yīng)加強(qiáng)合規(guī)管理工作的經(jīng)驗交流，互通有無，將好的做法傳遞給其他企業(yè)，形成“集腋成裘”的效果，共同提高合規(guī)管理水平。同時，企業(yè)間通過相互汲取經(jīng)驗教訓(xùn)，減少在合規(guī)管理工作中“走彎路”，有效防范國有資產(chǎn)流失。

綜上所述，國有企業(yè)強(qiáng)化合規(guī)管理工作，對于促進(jìn)企業(yè)依法經(jīng)營，有效降低經(jīng)營風(fēng)險，具有至關(guān)重要的意義。國有企業(yè)在經(jīng)營管理實踐中，應(yīng)加快推行合規(guī)管理工作，加強(qiáng)合規(guī)環(huán)境控制，提高合規(guī)管理意識，做好合規(guī)風(fēng)險評估，強(qiáng)化合規(guī)管理培訓(xùn)，嚴(yán)格合規(guī)監(jiān)督評價，提升合規(guī)經(jīng)營水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，為實現(xiàn)國有經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供支撐和保障。

作者簡介： 沈悅，1987.2.1，女，回，籍貫（精確到市）：北京，職務(wù)：管理人員，職稱：企業(yè)法律顧問，本科，研究方向：合規(guī)管理實踐