從江漢油田住房公積金中心看公積金行業(yè)分中心個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的問題與發(fā)展

闕克堅(jiān) 陳強(qiáng)

摘要：住房公積金制度歷經(jīng)多年發(fā)展，對(duì)住房改革、完善住房保障、改善社會(huì)居住條件、推進(jìn)住房金融發(fā)展和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的作用。

關(guān)鍵詞：江漢油田;住房公積金;個(gè)人住房貸款

類似于中石化江漢油田分公司這樣的大型國(guó)企如今正處于各種改革浪潮之中，特別是關(guān)乎住房類的改革，而他們大部分都具有自己的公積金管理中心，統(tǒng)稱行業(yè)分中心，本文以江漢油田住房公積金中心為代表的行業(yè)分中心作為調(diào)研對(duì)象，分析作為行業(yè)分中心在如今住房經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的大環(huán)境下如何應(yīng)對(duì)，如何更好的發(fā)展，并對(duì)行業(yè)分中心住房貸款方面存在幾點(diǎn)問題進(jìn)行解析，在此基礎(chǔ)之上提出幾點(diǎn)建議。

1.總論

近幾年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)進(jìn)展迅速，每年累計(jì)個(gè)人貸款余額在持續(xù)增加。

但在各公積金中心中存在著類似像江漢油田住房公積金中心這樣的行業(yè)分中心，在發(fā)展個(gè)人貸款業(yè)務(wù)時(shí)存在著很多問題，通過與多家分中心交流中發(fā)現(xiàn)，都存在個(gè)人貸款業(yè)務(wù)方面進(jìn)展比較緩慢，涉及的開發(fā)商及樓盤不夠全面，惠及職工家庭戶數(shù)、帶動(dòng)職工購(gòu)房面積不足的諸多問題，當(dāng)樓市火爆部分開發(fā)商不接受公積金貸款的時(shí)候，采取的應(yīng)對(duì)辦法不多。結(jié)合實(shí)際工作中的經(jīng)驗(yàn)，具體分析其內(nèi)在原因主要有如下幾個(gè)方面：

2.貸款額度有限，覆蓋面分布不均

很多大型國(guó)企同江漢油田職工一樣，享受到住房公積金政策的人有很大一部分人是在效益較好的單位工作，效益好的單位公積金繳納基數(shù)較高，所以這部分職工最能享受到貸款益處。但是效益較差單位的職工、收入較低的職工以及外包制職工、改制企業(yè)職工等繳納公積金較少，貸款額度有限。

這些年各地商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，遠(yuǎn)超工資收入的漲幅，特別對(duì)于剛?cè)肼毜哪贻p職工，收入本身相對(duì)就低，但購(gòu)房的需求又是他們所必須面臨的問題，所以如何拓寬對(duì)年輕人的貸款政策是這些公積金中心所必須考慮以及解決的問題。

3.貸款余額對(duì)較小

很多公積金行業(yè)分中心的貸款余額規(guī)模仍然比較小，雖然近幾年新増貸款數(shù)量增加不少，但提前還款人數(shù)也逐年在增加，以江漢油田住房中心為例，截至至2020年9月份公積金貸款個(gè)貸率為43.37%，仍然具有較大的發(fā)展空間，特別是很多大型國(guó)企單位的辦公地點(diǎn)搬遷，如搬遷至武漢、鄭州、成都這樣的大型城市后，很多職工會(huì)有購(gòu)房的需求，這就是個(gè)貸増長(zhǎng)的動(dòng)力點(diǎn)。

4.供給結(jié)構(gòu)性矛盾依然較大

很多類似江漢油田的大型國(guó)企，職工分布區(qū)域廣泛，住房訴求多樣，不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)與貸款供給結(jié)構(gòu)性矛盾依然較大。

4.1集資房有效需求大幅減少

類似江漢油田這樣擁有獨(dú)立生活區(qū)的其他大型國(guó)企有不少，以江漢油田為例，油田礦區(qū)內(nèi)集資住房經(jīng)過多年建設(shè)，剛性需求基本滿足，以及老舊小區(qū)改造后居民生活條件改善，改善型住房需求大幅減少;此外，部分單位外遷，油田礦區(qū)常駐人口減少，加上職工投資理財(cái)觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)集資住房需求進(jìn)一步下降。

2018年-2020年9月江漢油田僅有10%的職工購(gòu)買集資住房戶辦理了住房公積金貸款，貸款金額僅占總放款額的6%，需求量萎縮相當(dāng)嚴(yán)重，未來的需求也會(huì)越來越小。

縱觀類似江漢油田這樣擁有獨(dú)立生活區(qū)的其他大型國(guó)企都存在類似的住房需求供給矛盾問題，尤其是城市商品房的價(jià)值增幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于集資住房?jī)r(jià)值的時(shí)候，未來在購(gòu)買何種類型住房的矛盾點(diǎn)上會(huì)越來越明顯。

4.2投資投機(jī)性住房需求增長(zhǎng)

近些年，武漢、鄭州、成都等多個(gè)城市房?jī)r(jià)逐年上漲，貨幣的持續(xù)貶值，引發(fā)投資投機(jī)性住房需求大幅增加。隨著搬遷到城市的單位越來越多，各單位職工以及親戚都會(huì)選擇在城市購(gòu)房。

以江漢油田為例，搬至武漢單位增多，加上近年武漢發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升，許多油田職工不管本人的工作地是否在武漢，都會(huì)選擇到武漢購(gòu)房，因?yàn)榇蠹铱吹搅藘r(jià)值的增長(zhǎng)，因此類似于江漢油田公積金中心的這樣的行業(yè)分中心的服務(wù)區(qū)域就不能僅僅限制在以前單位所在的地區(qū)，一定要想辦法擴(kuò)大貸款服務(wù)范圍，不能讓地域限制中心的業(yè)務(wù)發(fā)展。

4.3購(gòu)房地點(diǎn)逐年擴(kuò)展與變化

隨著很多大型國(guó)企實(shí)行走出去戰(zhàn)略，具有規(guī)模的外部市場(chǎng)越來越多，職工在工作所在地時(shí)間逐年增長(zhǎng)，也讓許多職工有了更多在不同城市地域購(gòu)房的選擇，因此大大增加了行業(yè)分中心的服務(wù)范圍以及服務(wù)難度，對(duì)行業(yè)分中心的服務(wù)水平有了更高的要求。

4.4不能調(diào)動(dòng)開發(fā)商及銀行辦理住房公積金貸款

在實(shí)際購(gòu)房業(yè)務(wù)中，由于住房公積金貸款的利潤(rùn)空間不高，商業(yè)銀行的積極性不高，同時(shí)因?yàn)殚_發(fā)商受制于商業(yè)銀行，住房公積金貸款到賬時(shí)間長(zhǎng)，開發(fā)商不愿意選擇。特別是一些商業(yè)銀行在開發(fā)商貸款建房的初期，就與開發(fā)商簽訂合同，房屋建成后，購(gòu)房人所需的全部貸款業(yè)務(wù)均由貸款給開發(fā)商的銀行來完成，而使得購(gòu)房申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房公積金貸款過程中面臨了很多困難與障礙，這一方面影響了購(gòu)房者的申請(qǐng)，另一方面也影響了住房公積金的使用效率。

這種現(xiàn)象背后的原因主要是缺少相關(guān)法律法規(guī)對(duì)商業(yè)銀行、開發(fā)商等接受公積金貸款的業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定，這一方面使得行業(yè)分中心對(duì)開發(fā)商缺少積極有效的約束力，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房屋供不應(yīng)求的時(shí)期，開發(fā)商在與購(gòu)房者的關(guān)系上屬于主導(dǎo)地位時(shí)，對(duì)住建部下達(dá)的不準(zhǔn)拒絕公積金的要求置之不理，在有房源就是王道的大環(huán)境下，公積金繳存職工的自身利益就更無(wú)從保障。

5.行業(yè)分中心的發(fā)展思路及解決辦法

住房公積金貸款政策需要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化反過來也影響住房公積金貸款政策的選擇。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升，行業(yè)分中心應(yīng)結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)的發(fā)展以及職工在購(gòu)房、貸款方面的需求，并結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定出惠民政策來滿足如今日益變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

5.1增加多種服務(wù)渠道，滿足差異化需求

中心應(yīng)積極進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，通過參照購(gòu)房區(qū)域特點(diǎn)，根據(jù)不同年紀(jì)、收入的群體需求采取不同的信貸政策，挖掘市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確定位客戶群，提升業(yè)務(wù)規(guī)模。并通過提高貸款額度、豐富貸款品種、增加還款方式、提升和改善服務(wù)質(zhì)量，滿足如今各類差異化的需求。

5.1.1增加貸款品種以及自由還款方式

中心可與公積金委托放貸銀行進(jìn)行深度合作，加大公積金貸款與商業(yè)貸款結(jié)合（組合貸款）的推廣力度，以及商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)，滿足如今房?jī)r(jià)日益高漲的實(shí)際需求。

設(shè)定“自由還款”在這樣的還款模式，在設(shè)定每期還款最低額度的前提下，職工可按照本人當(dāng)期收入的高低確定還款的具體時(shí)間和金額。也可在還款期間使用公積金賬戶余額進(jìn)行公積金部分提前還本。

5.1.2增加公積金多種服務(wù)渠道

推出手機(jī)APP、微信公眾號(hào)、網(wǎng)上服務(wù)大廳、“12329”短信熱線等多種服務(wù)渠道，通過深入單位宣傳、微信方案推廣、短信定時(shí)通知等多種方式，讓職工對(duì)網(wǎng)上自助業(yè)務(wù)特別是手機(jī)端業(yè)務(wù)“會(huì)用、能用”，以“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)讓職工一手掌握住房公積金服務(wù)。

5.2 結(jié)合實(shí)際，制定政策，支持職工合理住房消費(fèi)

中心要積極貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)部門最新的個(gè)人住房信貸政策，分析本單位貸款年齡分布結(jié)構(gòu)，結(jié)合自身實(shí)際情況按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，推出更加適合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展，形勢(shì)變化，更加能夠滿足繳存職工需求以及滿足中心長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的好政策，不斷提升金融服務(wù)水平，進(jìn)一步支持職工合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

5.3 引導(dǎo)開發(fā)商、銀行積極使用發(fā)放公積金個(gè)人貸款

為能擴(kuò)大公積金行業(yè)分中心的貸款業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，中心應(yīng)經(jīng)常與委貸銀行一起深入各類售樓中心，積極與開發(fā)商進(jìn)行溝通，介紹公積金貸款政策和辦理流程，提升開發(fā)商對(duì)行業(yè)分中心的公積金貸款認(rèn)知度。并做好貸款政策宣傳、貸款調(diào)查和資料的收集傳遞工作，減少貸款職工往返于售樓中心、公積金中心以及委托貸款銀行的次數(shù)，減少資料的往返重復(fù)現(xiàn)象，提高貸款辦理效率以及正確率，最大限度的壓縮放款周期。

努力通過請(qǐng)進(jìn)來、走出去、勤上門等多種形式拓展了住房公積金貸款業(yè)務(wù)，也可邀請(qǐng)開發(fā)商來企業(yè)內(nèi)開展推介活動(dòng)，促成雙邊合作，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)來為本單位職工爭(zhēng)取更多優(yōu)惠政策，讓職工充分享受住房公積金帶來住房保障的便利。

6.結(jié)論

如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化需要類似于江漢油田住房公積金中心這樣的行業(yè)分中心實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的異地貸款，他們必將面臨辦理復(fù)雜程度高，辦理難度大的問題。中心必須科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，關(guān)注政策的調(diào)整和變動(dòng)，了解市場(chǎng)的調(diào)整狀況，以及多種不同的行業(yè)因素，保證職工利益最大化、中心風(fēng)險(xiǎn)的最小化，真正實(shí)現(xiàn)住房公積金制度“取之于民、用之于民”的宗旨。

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作者簡(jiǎn)介：

闕克堅(jiān)（1983.2-），男，漢族，湖北隨州廣水，大學(xué)本科，中石化江漢石油管理局有限公司住房公積金管理中心歸集管理室主管。

陳強(qiáng)，（1972.8-），男，漢族，湖北武漢，大學(xué)本科，中石化江漢石油管理局有限公司住房公積金管理中心油田專家。