“房住不炒”背景下廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)佛山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

田玥

摘 要：從千禧年開(kāi)始，廣佛同城拉開(kāi)序幕，隨著二十年的發(fā)展，同城化程度不斷加深，廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)也迎來(lái)了新的發(fā)展面貌。本文是在“房住不炒”政策背景下，從經(jīng)濟(jì)、人口、房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)等方面分析了佛山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，進(jìn)一步研究了廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)下佛山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并在此基礎(chǔ)上，提出優(yōu)化佛山房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房住不炒;區(qū)域經(jīng)濟(jì);佛山房地產(chǎn)業(yè)

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

0 引言

“房住不炒”是近年來(lái)持續(xù)熱點(diǎn)的話(huà)題之一，也是兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域深入人心的提點(diǎn)。為了響應(yīng)“房住不炒”政策，各地因城施策，各大城市紛紛執(zhí)行限購(gòu)等政策，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，防金融經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)于未然，嚴(yán)防打擊房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，從而保持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)和穩(wěn)定，保障樓市各參與者的合法權(quán)益，維持樓市平衡穩(wěn)健狀態(tài)，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高效穩(wěn)定發(fā)展。

“廣佛同城”這一戰(zhàn)略的實(shí)施，很大程度得益于地域相依的優(yōu)勢(shì)，因兩市市政府直線(xiàn)距離只有不到19公里，文化背景相融，又有著國(guó)內(nèi)首條城際地鐵，且產(chǎn)業(yè)發(fā)展互補(bǔ)互促，才使得“廣佛同城”這一戰(zhàn)略獨(dú)具特色，相得益彰。近年來(lái)，廣佛市政府都積極響應(yīng)國(guó)家“房住不炒”政策，積極貫徹落實(shí)房產(chǎn)調(diào)控政策，兩地的房?jī)r(jià)得到了有效的控制，相較于佛山，廣州的教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源更為豐富，廣州的房?jī)r(jià)也就對(duì)佛山起到了限制和對(duì)標(biāo)的作用。隨著廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入水平提升，具備更強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)于住房的需求才能得到更適合的支撐，也才能更好促進(jìn)佛山房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

1 “房住不炒”背景下佛山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好

2019年，佛山地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到10 751.02億元，自2015年以來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，成為廣東省第三座GDP超萬(wàn)億的城市。相較于2018年，2019年佛山市第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)了3.0%、6.3%、8.1%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)7.0%，先進(jìn)制造業(yè)完成工業(yè)增加值2 423.58億元，增長(zhǎng)了8.7%，高技術(shù)制造業(yè)完成工業(yè)增加值293.12億元，增長(zhǎng)了5.6%。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，涉及方方面面，佛山市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好發(fā)展，也是房地產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

1.2 人口支撐較為充足

佛山各產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也帶來(lái)了佛山市人口的持續(xù)流入，2019年末佛山市常住人口為815.86萬(wàn)人，比2018年末增加25.29萬(wàn)人，增速為3.2%，位居廣東省第四位，僅次于廣州、深圳、東莞，如表1所示。

2017年，佛山常住人口中14歲及以下的少年人口約占12.7%，15歲至64歲的勞動(dòng)力人口約占80.2%，而65歲及以上老年人口約占7.1%，人口結(jié)構(gòu)比較合理，勞動(dòng)力人口比重較高。佛山市人口規(guī)模的增長(zhǎng)，青壯年的引入，為佛山市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了較為充足的人口支撐。

1.3 房?jī)r(jià)平穩(wěn)，需求提升

自2016年底首次提出“房住不炒”，佛山房?jī)r(jià)增速開(kāi)始逐漸放緩，近一年來(lái)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢(shì)，如圖2所示，2020年11月佛山二手房均價(jià)較2020年1月下降337元/m2。

2020年10月全市新建住宅成交面積141.07萬(wàn)m2，較上年同期增長(zhǎng)43.4%，二手房住宅成交面積59.91萬(wàn)m2，較上年同期增長(zhǎng)37.7%。二十年來(lái)，佛山市城鎮(zhèn)化穩(wěn)步前進(jìn)，從2000年75.06%的城鎮(zhèn)化率不斷提升到2019年的95%。城鎮(zhèn)化率的提高使更多居民在城市有置業(yè)需求，而房?jī)r(jià)的平穩(wěn)也使得居民的置業(yè)需求得以提上日程，銷(xiāo)量有了較大增長(zhǎng)。

1.4 土地供應(yīng)充足，地價(jià)穩(wěn)定

2019年佛山市一般公共預(yù)算收入731.615 6億元，土地出讓金745億元，土地財(cái)政依賴(lài)比重為101.8%。雖然相比2018年土地財(cái)政依賴(lài)比重123.9%，有較大幅度下降，但政府財(cái)政收入對(duì)于土地的依賴(lài)程度依然偏高。

2020年4月—9月共成交住宅用地58宗，成交均價(jià)在20 000元/m2～25 000元/m2，樓面價(jià)最低為7 390元/m2，最高為9 912元/m2。佛山土地供應(yīng)比較充足，地價(jià)較為平穩(wěn)，也說(shuō)明佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱或過(guò)冷的現(xiàn)象。

2 廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)下佛山房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

2.1 機(jī)遇

在佛山自身經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展吸引人才的同時(shí)，由于地緣優(yōu)勢(shì)，也會(huì)承接來(lái)自廣州資源的溢出，廣州擁有廣東省最多的高校，每年都會(huì)有大批的畢業(yè)生留穗，其中也有相當(dāng)部分畢業(yè)生會(huì)選擇到佛山就業(yè)，為佛山提供人才資源;廣佛區(qū)域的協(xié)同發(fā)展，也使佛山能及時(shí)學(xué)習(xí)廣州更為領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)理念和模式，吸收更為豐富的信息資源，引導(dǎo)雄厚資本的投入，以創(chuàng)造更良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。而這些，也為佛山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了人才、理念、信息、資金等保障。

廣佛地鐵的開(kāi)通，使兩個(gè)城市的居民出行更為便捷，城市邊界更加淡化，相較于廣州的房?jī)r(jià)，佛山的房?jī)r(jià)更低洼，也使得許多工作在廣州的人員選擇置業(yè)在佛山，可以有效承接廣州客源。目前佛山二號(hào)線(xiàn)、三號(hào)線(xiàn)在建，還有多條地鐵線(xiàn)路在規(guī)劃，建成后廣佛將有更多區(qū)域?qū)崿F(xiàn)最快30分鐘內(nèi)的互通互達(dá)，這也會(huì)加大對(duì)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，未來(lái)佛山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間可期。

2.2 挑戰(zhàn)

廣佛壁壘的減弱，使更多的知名房企入駐佛山，對(duì)佛山本土房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的沖擊，使本土企業(yè)的一些弊端暴露出來(lái)。2019年上半年，保利地產(chǎn)以其在華南多年深耕、佛山五區(qū)均有涉及的均衡布局，拿下2019年上半年佛山銷(xiāo)售榜的冠軍，而像保利、碧桂園、萬(wàn)科等頭部房企也在進(jìn)一步擴(kuò)大其在佛山的項(xiàng)目，以占領(lǐng)更多市場(chǎng)份額。當(dāng)佛山房?jī)r(jià)與廣州房?jī)r(jià)的價(jià)差減少到一定程度，佛山居民可能會(huì)置業(yè)廣州，造成佛山客戶(hù)的流失。

3 優(yōu)化佛山房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

佛山在全國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名中，2017-2019年分別位于第11位、第12位、第14位，雖然佛山整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，但其綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力在減弱。做好產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)高科技行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，提升城市的可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

隨著廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展的深入，佛山政府需要在此基礎(chǔ)上，明確佛山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，切實(shí)做好房地產(chǎn)業(yè)在佛山五區(qū)的規(guī)劃，提高土地利用率，做好產(chǎn)業(yè)布局，以使佛山房地產(chǎn)業(yè)能夠與佛山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互促進(jìn)。

3.2 建立完善的土地供應(yīng)體系

佛山財(cái)政收入對(duì)于土地依賴(lài)程度較高，應(yīng)在“房住不炒”的背景下注重實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加大科技企業(yè)發(fā)展，切實(shí)增加居民收入，收入與房?jī)r(jià)相匹配，才可長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。

佛山政府可以從市場(chǎng)供需角度出發(fā)，建立完善的土地供應(yīng)體系，制定遠(yuǎn)期、中期、近期土地規(guī)劃，做好土地需求預(yù)測(cè)，從而對(duì)土地的使用、供應(yīng)起到指導(dǎo)作用，以使地價(jià)維持合理范圍。同時(shí)要增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)管理力度，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)囤地行為。

3.3 合理降低房地產(chǎn)業(yè)成本

佛山政府應(yīng)加大創(chuàng)新力度，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)新型建筑工程材料開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本土實(shí)際情況，進(jìn)行合理的生產(chǎn)建設(shè)，對(duì)生產(chǎn)成本進(jìn)行有效控制，既能夠可持續(xù)發(fā)展，建筑物外形也更符合城市的升級(jí)發(fā)展。

同時(shí)，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要上交多種稅費(fèi)，而這些稅費(fèi)最終轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上，政府可以適當(dāng)降低部分稅費(fèi)，以引導(dǎo)減少房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

4 結(jié)束語(yǔ)

廣佛區(qū)域的共同發(fā)展，既意味著機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)，要抓住機(jī)遇，主動(dòng)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)?！胺孔〔怀础钡恼咭笫菫榱烁鼮榉€(wěn)健的樓市，能夠長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。在此背景下要優(yōu)化佛山房地產(chǎn)業(yè)，促使佛山房地產(chǎn)業(yè)和廣佛區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。

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