我國(guó)民宿投資的風(fēng)險(xiǎn)及其解決路徑研究

摘要：民宿投資是近年來(lái)旅游業(yè)的風(fēng)口，由于需求遞增，供給量短時(shí)間內(nèi)增長(zhǎng)緩慢，目前我國(guó)短租市場(chǎng)滲透率不到10%，市場(chǎng)缺口巨大，吸引了很多創(chuàng)業(yè)者和資本涌入民宿業(yè)。民宿投資一片繁榮景象背后危機(jī)暗浮，需要投資者擦亮眼睛，做到精準(zhǔn)投資。本文從民宿投資的現(xiàn)狀入手，分析目前民宿投資的風(fēng)險(xiǎn)因素，嘗試提出些許建議。

關(guān)鍵詞：民宿投資;風(fēng)險(xiǎn);解決路徑

1.我國(guó)民宿投資的背景及現(xiàn)狀

自從十九大提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略以來(lái)，鄉(xiāng)村旅游得到了快速發(fā)展。政府一直在致力于精準(zhǔn)扶貧，也為鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展提供了必要的政策支持。民宿業(yè)是基于鄉(xiāng)村旅游發(fā)展起來(lái)的，也反過(guò)來(lái)推動(dòng)了鄉(xiāng)村旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí)。民宿是利用鄉(xiāng)村里閑置的房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑改造，民宿主人參與運(yùn)營(yíng)和接待工作，達(dá)到為游客提供住宿服務(wù)，并能深入?yún)⑴c目的地民俗文化生活的體驗(yàn)型旅游產(chǎn)品。民宿是不同于酒店的非標(biāo)準(zhǔn)化住宿產(chǎn)品，更能吸引熱衷于自助游的客群。對(duì)于一部分民宿投資和經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，民宿不僅是一種盈利方式，更是一種情懷。我國(guó)民宿業(yè)仍處于模仿和探索的初級(jí)階段，行業(yè)標(biāo)桿在臺(tái)灣，臺(tái)灣的民宿在當(dāng)?shù)厥遣煌母拍?，是一種生活方式，但是大陸引進(jìn)民宿以后就變成了類似于酒店的運(yùn)營(yíng)模式。國(guó)家旅游局預(yù)測(cè)，2020年民宿業(yè)將達(dá)到300億的市場(chǎng)規(guī)模。隨著民宿業(yè)的急劇擴(kuò)張，社會(huì)上的資本也在不斷涌入這個(gè)風(fēng)口。但是這個(gè)行業(yè)變化非?？?，前兩年出現(xiàn)許多網(wǎng)紅項(xiàng)目，如田園綜合體、特色小鎮(zhèn)等，由于同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏優(yōu)質(zhì)吸引旅游者的核心內(nèi)容，都逐漸銷聲匿跡。資本界發(fā)現(xiàn)投資民宿需要投入大量資金，少則幾十萬(wàn)，多則幾百上千萬(wàn)，而且資本回收周期很長(zhǎng)，至少需要五年，收益并未達(dá)到預(yù)期，利潤(rùn)率普遍低于中端酒店，熱情有所減退，民宿投資更趨于理性化。目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了花間堂、有家民宿、隱居鄉(xiāng)里等連鎖民宿品牌，也產(chǎn)生了類似Airbnb的路客、螞蟻短租、小豬短租、途家、短住科技、臻宿等民宿在線運(yùn)營(yíng)品牌，這些平臺(tái)不斷融資，使越來(lái)越多的風(fēng)投資金進(jìn)入民宿領(lǐng)域。

2.民宿投資的幾種類型

民宿項(xiàng)目作為一種新型業(yè)態(tài)，大部分所用的房屋是租借而來(lái)，沒(méi)有質(zhì)押，很難從銀行渠道獲得融資，大部分來(lái)源于民間資本，以下是幾種比較常見(jiàn)的融資方式。

2.1個(gè)體獨(dú)資

創(chuàng)業(yè)者個(gè)人獨(dú)自承擔(dān)所有的投資費(fèi)用，包括物業(yè)購(gòu)買或租賃、設(shè)計(jì)、改造裝飾費(fèi)用，以及后期運(yùn)營(yíng)的人工、物資成本，自負(fù)盈虧。此種投資優(yōu)點(diǎn)是靈活，可以根據(jù)游客需求隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。缺點(diǎn)也顯而易見(jiàn)，客戶群體多為低端客戶，投資相對(duì)較小，在后期需要更新和升級(jí)設(shè)施及服務(wù)時(shí)常面臨資金短缺的困境，融資渠道少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，且存在諸多硬件設(shè)施不全和房東運(yùn)營(yíng)能力差、服務(wù)及管理的不規(guī)范、同質(zhì)化嚴(yán)重以及競(jìng)爭(zhēng)激烈的困境，同時(shí)也具有極大安全隱患。

2.2合伙入股，收益共享

規(guī)?；B鎖品牌民宿適合此種融資方式，先做好一個(gè)項(xiàng)目，樹(shù)立起樣本和標(biāo)桿，運(yùn)用優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式獲得資本的青睞，進(jìn)而復(fù)制衍生更多連鎖品牌項(xiàng)目。合伙經(jīng)營(yíng)的典型是螞蟻短租旗下的有家民宿，投資人和有家民宿運(yùn)營(yíng)方共同投資，并按比例共享收益。投資人承擔(dān)民宿物業(yè)房屋和改造成本，而民宿經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的人工和易耗品費(fèi)用由有家民宿承擔(dān)，收益按照三七分成，有家30%，投資者70%。此種投資入股模式深得投資人青睞，相對(duì)于以前找第三方酒店管理公司托管，第三方公司不管經(jīng)營(yíng)是否虧損都收取管理費(fèi)用，有家民宿作為經(jīng)營(yíng)方也直接參與利潤(rùn)分成，更能贏得投資人信賴。

2.3眾籌融資

眾籌民宿是指發(fā)起人在線上眾籌平臺(tái)發(fā)起一個(gè)民宿項(xiàng)目，吸收個(gè)人投資，并承諾給予投資人一定比例的股權(quán)，并贈(zèng)送一定間夜量的免費(fèi)住宿。眾籌形式起源于2017年，薛蠻子在眾籌平臺(tái)推出其個(gè)人的民宿品牌“蠻子民宿·京都”，幾分鐘之內(nèi)被搶購(gòu)一空。民宿眾籌是眾籌+旅游概念的有效延伸。在其他行業(yè)眾籌進(jìn)入寒冬期時(shí)，民宿眾籌卻異?；馃?。目前國(guó)內(nèi)的許多知名的眾籌平臺(tái)，如多彩投、眾籌網(wǎng)、京東眾籌、開(kāi)始吧等開(kāi)始推廣民宿眾籌項(xiàng)目，眾籌投資是民間資本進(jìn)入民宿業(yè)的重要途徑。眾籌可分為私募股權(quán)眾籌、產(chǎn)品眾籌、收益權(quán)眾籌、消費(fèi)眾籌和公益眾籌等模式，大部分民宿眾籌項(xiàng)目屬于收益權(quán)眾籌和私募股權(quán)眾籌[1]。其中一家眾籌網(wǎng)發(fā)起的福建某民宿項(xiàng)目，投資者只要投入35000元，即可成為高級(jí)共建人，享有民宿1%的股權(quán)。投資者選擇民宿項(xiàng)目進(jìn)行眾籌的其中一個(gè)原因是情懷投資，懷有對(duì)此種全新型體驗(yàn)和理念以及審美的感受，也算是投資的一種。眾籌完美解決了資金問(wèn)題，并且提高了品牌知名度，培養(yǎng)出初期忠實(shí)顧客。投資人只參與分紅，不干涉經(jīng)營(yíng)，也能最大限度保護(hù)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)民宿的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)。

3.影響民宿投資的風(fēng)險(xiǎn)因素

表面一片繁榮火熱景象的民宿投資，真實(shí)的生存現(xiàn)狀卻面臨著很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年下半年起，市場(chǎng)上大部分民宿出租率明顯減緩甚至降低，新增民宿數(shù)量也急劇下降。也不乏有剛開(kāi)業(yè)沒(méi)多久就關(guān)停的民宿項(xiàng)目，使投資者對(duì)于民宿業(yè)的市場(chǎng)前景預(yù)期降低。民宿投資的狂熱時(shí)期已經(jīng)成為過(guò)去，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步突顯。以下羅列出來(lái)影響民宿投資的幾方面

3.1政策風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)監(jiān)管制度不完善

目前民宿在我國(guó)是新興業(yè)態(tài)，尚未出臺(tái)對(duì)民宿業(yè)明確的法律法規(guī)，法律制度不完善。關(guān)于民宿的概念和界定沒(méi)有明確規(guī)定，很多是按照旅館業(yè)或者房屋租賃來(lái)執(zhí)行。由于很多民宿項(xiàng)目是由居民住宅改建而成，私宅用于經(jīng)營(yíng)短租，流程就會(huì)更加繁瑣，經(jīng)常需要征得居委會(huì)、物業(yè)甚至鄰居的第三方認(rèn)可，后期還有被收回物業(yè)使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，這些不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素全部由房東和平臺(tái)轉(zhuǎn)嫁給了投資人。民宿項(xiàng)目由于消防不能通過(guò)驗(yàn)收，無(wú)法拿到旅館業(yè)特種行業(yè)許可證，很多民宿是無(wú)證經(jīng)營(yíng)，隨時(shí)可能被關(guān)停。經(jīng)營(yíng)者無(wú)法通過(guò)有效途徑獲取住客的真實(shí)身份信息，缺乏統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)的身份認(rèn)證體系，民宿的安全性得不到有效保障。

3.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

民宿項(xiàng)目周期很長(zhǎng)，從初期的融資，到后續(xù)經(jīng)營(yíng)，再到獲得收益，一般需要5-10年時(shí)間。一旦運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，前期的投入都將遭受損失。因此民宿業(yè)且投入資金大，變化極速，變數(shù)多。分散經(jīng)營(yíng)的民宿安全和管理方面是弱點(diǎn)，連鎖經(jīng)營(yíng)的民宿品質(zhì)把控是痛點(diǎn)，一旦一家項(xiàng)目出問(wèn)題會(huì)影響整個(gè)品牌的形象。

3.3資金安全風(fēng)險(xiǎn)

運(yùn)營(yíng)者收到投資者的資金以后，沒(méi)有人來(lái)監(jiān)管運(yùn)營(yíng)公司，存在極大的資金風(fēng)險(xiǎn)。由于投資人不參與經(jīng)營(yíng)管理，資金的流向并不清楚，經(jīng)營(yíng)者是否將資金專項(xiàng)專用也無(wú)從知曉。一旦項(xiàng)目失敗，運(yùn)營(yíng)公司倒閉，市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不完善，投資者就會(huì)血本無(wú)歸。

4.規(guī)避民宿投資風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議

4.1提前做好項(xiàng)目評(píng)測(cè)

民宿的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)測(cè)，包括從選址、定位等空間規(guī)劃，到硬件建設(shè)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，都影響著投資者對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的判斷。民宿需要集群發(fā)展，跟周邊其他項(xiàng)目形成規(guī)模效應(yīng)，并且要與其他項(xiàng)目具有差別，以防止惡性同質(zhì)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，有更多不同層次的產(chǎn)品供游客選擇，吸引不同階層的客群。影響選址的因素有很多，主要有區(qū)位、交通、區(qū)域環(huán)境、地塊狀況、資源、基礎(chǔ)設(shè)施等[2]。設(shè)計(jì)方案必須特色化、品牌化才能有良好的市場(chǎng)反應(yīng)。例如簡(jiǎn)約風(fēng)的帳篷，生態(tài)風(fēng)的樹(shù)屋，特立獨(dú)行的船屋等，體驗(yàn)與自然界的和平共處。投資者應(yīng)做足功課，對(duì)新項(xiàng)目各個(gè)細(xì)節(jié)展開(kāi)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)判，全面評(píng)測(cè)項(xiàng)目的投資收益。

4.2明晰商業(yè)模式和贏利點(diǎn)

投資者應(yīng)清楚了解民宿項(xiàng)目所要運(yùn)用的商業(yè)模式，知道項(xiàng)目的贏利點(diǎn)所在，并能夠判斷贏利點(diǎn)是否具有可持續(xù)性。目前很多民宿采取品牌化連鎖經(jīng)營(yíng)策略，互聯(lián)網(wǎng)+民宿，線上線下整合資源，彌補(bǔ)了民宿非標(biāo)準(zhǔn)化零散的缺點(diǎn)。又通過(guò)招商加盟模式，規(guī)模得到迅速擴(kuò)張，為游客提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。連鎖化經(jīng)營(yíng)可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，成熟的運(yùn)營(yíng)模式能夠縮短資本回收周期。越具有創(chuàng)新性和特色性的民宿項(xiàng)目，越具備抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，越具有持續(xù)盈利的條件。優(yōu)秀的項(xiàng)目需要以旅游者需求為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出旅游者喜愛(ài)的產(chǎn)品，而不應(yīng)該以經(jīng)營(yíng)者的情懷出發(fā)。民宿最大的收益率表現(xiàn)在出租率，做好出租率預(yù)測(cè)對(duì)資金回報(bào)預(yù)測(cè)有重要作用。

4.3擁有資本思維和市場(chǎng)思維

投資者應(yīng)充分了解運(yùn)營(yíng)者的思維模式，用資本思維和市場(chǎng)思維去運(yùn)作民宿項(xiàng)目，而不能單純以情懷來(lái)運(yùn)營(yíng)。要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，挖掘項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)和推廣。做好民宿既要有特色吸引客源，又要有規(guī)模效益減少運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，要多注意分散風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避可能由不可抗力因素引起的投資風(fēng)險(xiǎn)。投資者需要擦亮眼睛，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)又有明確發(fā)展思路的運(yùn)營(yíng)公司，了解運(yùn)營(yíng)公司的真實(shí)實(shí)力和背景，以及是否有完善的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)對(duì)機(jī)制。同時(shí)，還應(yīng)對(duì)民宿項(xiàng)目眾籌平臺(tái)進(jìn)行詳細(xì)了解，例如眾籌資金的平臺(tái)是否具備政府部門核發(fā)的相應(yīng)融資資質(zhì)、是否設(shè)計(jì)了風(fēng)險(xiǎn)回避的相關(guān)措施，用來(lái)保障投資人的合理利益等[3]。

參考文獻(xiàn)：

[1] 樂(lè)琰.投資民宿需謹(jǐn)慎[J]第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2018（7）：1.

[2]黃曉春.籌建民宿的六大核心步驟[J].產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，2018（4）：64-68.

[3]唐飛.民宿投資持續(xù)火熱，繁榮之下風(fēng)險(xiǎn)暗藏[J].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2018（8）：1.

作者簡(jiǎn)介：王文娟（1989.7-），女，漢族，山東青島人，碩士 研究方向：旅游管理。