測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測繪中的實踐應(yīng)用

李春陽

摘 要：文章以不動產(chǎn)測繪的概念及內(nèi)涵為開篇，在概括其特點的基礎(chǔ)上，對不動產(chǎn)測繪技術(shù)的實踐應(yīng)用展開研究分析，并就現(xiàn)實運(yùn)用中存在的問題提出對策建議，希望文章能夠為不動產(chǎn)測繪技術(shù)的現(xiàn)實運(yùn)用提供參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)測繪;測繪工程技術(shù);實踐;應(yīng)用

中圖分類號：P204 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-1064（2020）08-0049-02

改革開放40余年來，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。持續(xù)升溫的房地產(chǎn)交易量，對不動產(chǎn)登記工作提出了更高要求。不動產(chǎn)測繪作為不動產(chǎn)登記最基本的環(huán)節(jié)，其重要性也日益凸顯。權(quán)威、公正、準(zhǔn)確的不動產(chǎn)測繪結(jié)果，既是不動產(chǎn)登記簿的核心數(shù)據(jù)，也是不動產(chǎn)價格評估的重要依據(jù)。因此，加強(qiáng)不動產(chǎn)測繪的研究創(chuàng)新，對于推進(jìn)不動產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

1 不動產(chǎn)測繪概述

1.1 不動產(chǎn)測繪的概念及內(nèi)涵

不動產(chǎn)測繪是根據(jù)不動產(chǎn)的地理位置和實際構(gòu)造，選擇適宜可行的測繪技術(shù)，對該不動產(chǎn)實施精準(zhǔn)測量。其測定對象主要是房產(chǎn)及相關(guān)土地、地籍等要素，故將其分為房產(chǎn)測繪、地籍測繪、行政區(qū)域界線測繪和不動產(chǎn)測繪監(jiān)理。其中，房產(chǎn)測繪主要是針對房屋的位置、數(shù)量以及使用狀況進(jìn)行專業(yè)測繪。地籍測量則側(cè)重于測量各類土地的位置與數(shù)量、境界、權(quán)屬界址點的坐標(biāo)與宗地面積，并在此基礎(chǔ)上繪制出地籍圖。行政區(qū)域界線測繪是對地理位置相毗鄰的行政區(qū)域分界線的測繪。不動產(chǎn)測繪監(jiān)理則是以國家法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)繩，對不動產(chǎn)測繪進(jìn)行全過程監(jiān)理，以保證測繪工程質(zhì)量[1]。

1.2 不動產(chǎn)測繪的操作步驟

不動產(chǎn)測繪作業(yè)步驟如下：一是專業(yè)人員對不動產(chǎn)的平面單元進(jìn)行測量。二是對目標(biāo)不動產(chǎn)進(jìn)行具體調(diào)查，對其基本要素進(jìn)行核查。三是基于上述信息，繪制出房產(chǎn)圖，分別繪制分丘圖和分戶圖。四是根據(jù)測量結(jié)果計算出不動產(chǎn)的具體面積（建筑面積、使用面積）。五是根據(jù)實際情況，按照程序?qū)Σ粍赢a(chǎn)信息實施更改。六是對不動產(chǎn)測繪全過程進(jìn)行審核查驗，以保證其準(zhǔn)確性。

2 不動產(chǎn)測繪的特點

2.1 權(quán)威性

測量單位開展業(yè)務(wù)前應(yīng)向相關(guān)部門提出申請，經(jīng)審批通過的測量計劃、方案不可再行變更。開展測繪工作時，專業(yè)測繪人員應(yīng)嚴(yán)格遵循國家條例進(jìn)行測量，測量工具也須符合國家要求。測量完成后，數(shù)據(jù)一經(jīng)上交審批，即不可隨意變更。審批機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)繩開展審核。測繪成果確定后將作為該不動產(chǎn)的初始資料存檔，也是作為房產(chǎn)交易的重要參考依據(jù)。不動產(chǎn)測量結(jié)果的權(quán)威性是不動產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)益的重要保證。

2.2 測繪比例尺較大

不動產(chǎn)測繪的目標(biāo)是特定不動產(chǎn)單元，其圖紙需詳細(xì)表達(dá)房產(chǎn)的位置、數(shù)量等信息。因此，不動產(chǎn)測繪對精細(xì)度要求更高，所需比例尺也相對較大。

2.3 對專業(yè)人員的技術(shù)要求更高

一般情況下，不動產(chǎn)測量都是由不動產(chǎn)登記（管理）部門或具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來完成，這樣才能保證工作人員更好地理解測繪要求，嫻熟地運(yùn)用測繪技術(shù)完成測繪任務(wù)。

3 不動產(chǎn)測繪技術(shù)的實踐應(yīng)用

3.1 不動產(chǎn)測繪技術(shù)分析

3.1.1 GPS技術(shù)

GPS依靠對接收衛(wèi)星信號的數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)分析，來求定測量點的空間位置。因其具有全能性、全域性、連續(xù)性、實時性以及良好的抗干擾性、保密性，已普遍應(yīng)用于工程測量領(lǐng)域。當(dāng)前，大部分不動產(chǎn)測量都會運(yùn)用該技術(shù)，將其中的CASS應(yīng)用于定義圖形的計算過程，從而自動繪制各層平面圖，完成房產(chǎn)測量中的層高計算。

3.1.2 遙感技術(shù)

遙感技術(shù)是對飛行器返回的地物目標(biāo)電磁輻射信息進(jìn)行分析，從而判認(rèn)地球環(huán)境和資源的技術(shù)。其優(yōu)點是可以迅速獲得海量信息，并以圖像或非圖像方式呈現(xiàn)，其感測范圍之廣，也是其他測量手段無法比擬的。在不動產(chǎn)測繪工作中，運(yùn)用遙感技術(shù)不僅可以保證測量數(shù)據(jù)科學(xué)精準(zhǔn)，同時可以有效擴(kuò)大測量范圍、測量對象。在不動產(chǎn)測量測繪工作中，主要利用遙感技術(shù)來監(jiān)測土地利用率及相關(guān)數(shù)據(jù)。根據(jù)土地利用的周期變化規(guī)律劃定監(jiān)測周期，依托計算機(jī)技術(shù)，將難以分辨的圖像或數(shù)據(jù)信息進(jìn)行加工分析、對比整理，進(jìn)而形成科學(xué)、有效的數(shù)據(jù)集[2]。

3.1.3 GIS技術(shù)

GIS運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)，對地球表層空間的地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、存儲、處理、分析和描述。在不動產(chǎn)測繪實踐中，GIS技術(shù)主要應(yīng)用于進(jìn)一步改進(jìn)和整合統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫中的調(diào)查記錄，并進(jìn)行屬性分析，從而使數(shù)據(jù)庫中的圖形、影像以及屬性等元素充分發(fā)揮效用。

3.1.4 激光掃描技術(shù)

三維激光掃描技術(shù)運(yùn)用高速激光進(jìn)行掃描測量，大范圍、精準(zhǔn)迅速獲取物體表面全系坐標(biāo)、反射率、顏色等信息，基于上述信息快速復(fù)建出一比一的彩色立體模型，給測繪制圖提供準(zhǔn)確依據(jù)。其主要特點是超越傳統(tǒng)的單點測量方法，具有高效率、高精度的優(yōu)勢，其點云測量密度可達(dá)毫米級，復(fù)雜建筑也能實現(xiàn)準(zhǔn)確表達(dá)。實踐證明，這一技術(shù)的應(yīng)用可以使測繪成果的表達(dá)形式，由單一的地形圖拓寬到三維地圖，平、立、剖面圖以及建立數(shù)字地形模型，通過對地形數(shù)據(jù)進(jìn)行全面采集，可根據(jù)實際需要隨時提取相關(guān)信息[3]。

3.2 不動產(chǎn)測繪實踐中遇到的問題

3.2.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一

不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記后，各類不動產(chǎn)分散登記、互不相通的局面一時難以打破，導(dǎo)致不動產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)難以在短時間內(nèi)規(guī)范統(tǒng)一，使得不動產(chǎn)測繪工作尚存難點，測繪監(jiān)管工作仍存“盲點”?，F(xiàn)階段的不動產(chǎn)權(quán)籍測量中，各種不同類型的不動產(chǎn)測量，仍沿用改革前的測量口徑，各自的坐標(biāo)系統(tǒng)、精度要求、數(shù)據(jù)格式等不盡相同，技術(shù)平臺尚未統(tǒng)一，造成各類登記信息難以互通共用，甚至存在不同類型不動產(chǎn)宗地邊界重疊、錯漏等問題。

3.2.2 從業(yè)人員專業(yè)水平待改進(jìn)

不動產(chǎn)測繪的重要性和專業(yè)性，對不動產(chǎn)測繪工作人員的專業(yè)水平提出更高要求?！蹲詼y繪師暫行規(guī)定》頒布實施已逾13年時間，其中明確從事測繪活動的專業(yè)技術(shù)人員實行職業(yè)準(zhǔn)入制度，關(guān)鍵崗位必須具備注冊測繪師資格，測繪工作中產(chǎn)生的技術(shù)設(shè)計以及成果質(zhì)量文件，必須由其簽字蓋章后方可生效，他人無權(quán)修改。然而，在不動產(chǎn)測繪實踐中，真正具備準(zhǔn)入資格的專業(yè)技術(shù)人員寥寥無幾。因此，還需加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)素質(zhì)和實踐技能的系統(tǒng)培養(yǎng)，從而為不動產(chǎn)測繪穩(wěn)定發(fā)展提供智力支持。

3.2.3 測繪多頭安排問題

不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)改革中規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與其他部門分別負(fù)責(zé)各項不動產(chǎn)權(quán)利的登記、審批許可。以現(xiàn)階段筆者所在區(qū)域的不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)為例，不動產(chǎn)交易監(jiān)管仍由其他部門負(fù)責(zé)。為保證各環(huán)節(jié)的嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確，監(jiān)管部門在行使審批權(quán)力時，需對不動產(chǎn)進(jìn)行測量。不動產(chǎn)登記部門登記發(fā)證時，還要進(jìn)行一次權(quán)籍測量，導(dǎo)致程序繁瑣、資源浪費(fèi)[4]。

4 改進(jìn)不動產(chǎn)測繪管理的建議

4.1 建立統(tǒng)一測繪精度體系

規(guī)范統(tǒng)一的精度體系，是提升測繪成果準(zhǔn)確性的前提和基礎(chǔ)。筆者建議利用同精度首級控制網(wǎng)對不動產(chǎn)測繪進(jìn)行控制，運(yùn)用平面控制精度指標(biāo)來約束測繪結(jié)果，使得房產(chǎn)測繪與地籍測繪的精度要求保持一致。對于其他類型不動產(chǎn)的測繪，可考慮精度及實用性等需要，統(tǒng)一相應(yīng)的精度指標(biāo)。

4.2 統(tǒng)一測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)以《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》要求為依據(jù)，建立起統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，由此得出的測繪成果，可以為登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”提供科學(xué)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。

4.3 充分發(fā)揮注冊測繪師在不動產(chǎn)測繪中的作用

如上文提及，注冊測繪師在不動產(chǎn)測繪中的作用舉足輕重，然而受到技術(shù)力量的局限，注冊測繪師的重要作用尚未得到充分發(fā)揮。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，提升測繪質(zhì)量，就要強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)人員的教育培養(yǎng)，引導(dǎo)鼓勵不動產(chǎn)測繪從業(yè)人員取得注冊測繪師資格，充分發(fā)揮注冊測繪師在不動產(chǎn)測繪領(lǐng)域中的領(lǐng)軍作用 [5]。

4.4 加強(qiáng)不動產(chǎn)測繪管理技術(shù)應(yīng)用

在開展不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)時，工作人員應(yīng)側(cè)重房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)支撐，確保房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確無誤，一方面滿足不動產(chǎn)管理部門、土地管理部門、交易管理部門對不動產(chǎn)測繪信息的審核管理需求，另一方面也為規(guī)劃部門制定城市規(guī)劃以及解決房產(chǎn)糾紛提供可靠數(shù)據(jù)支持 [6]。

5 結(jié)語

綜上所述，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的實施，對不動產(chǎn)測繪工作的要求越來越高。但是，因為諸多因素影響，尚有一些問題亟待解決。因此，必須充分認(rèn)清不動產(chǎn)測繪的重要性，因癥施策，全過程改進(jìn)不動產(chǎn)測繪，實現(xiàn)以土地為主的精準(zhǔn)化房產(chǎn)信息管理，動態(tài)化實時監(jiān)測房產(chǎn)變化，從而推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記事業(yè)高質(zhì)量開展。

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