淺析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題與對策

王云

摘要：一般來說房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期比較長，并且投入資金量較大，受到宏觀調(diào)控政策的影響程度很高，因此房地產(chǎn)行業(yè)在未來會面臨越來越多的挑戰(zhàn)。所以，只有加強全面預(yù)算管理的應(yīng)用，合理使用有限的資源，才能有效確保經(jīng)營指標(biāo)增長，在房地產(chǎn)公司的管理職責(zé)里最主要的內(nèi)容就是全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)公司只有采用了預(yù)算管理方式，才能保障企業(yè)利潤。當(dāng)然，實施全面預(yù)算管理，也會困難重重，如預(yù)算制度“徒有其表”、預(yù)算管理意識不高，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)、與支出脫節(jié)等問題，這些問題都會造成一系列不利因素。所以，本文主要討論在企業(yè)實施預(yù)算管理過程中遇到的問題，并且提出應(yīng)對措施，提升企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;績效考核

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容包括項目開發(fā)計劃（開發(fā)節(jié)點、銷售及竣工時間等）、成本預(yù)算、銷售預(yù)算、費用預(yù)算、現(xiàn)金流預(yù)算、利潤預(yù)算、融資預(yù)算等。

在市場競爭壓力不斷增加的背景下，實行全面預(yù)算管理迫在眉睫。企業(yè)實行全面預(yù)算管理的優(yōu)點包括：第一，完善而健全的預(yù)算管理體系可以引導(dǎo)企業(yè)朝著正確的方向發(fā)展，確定正確的戰(zhàn)略路線，執(zhí)行預(yù)算管理能夠很好地實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，從而提升企業(yè)在行業(yè)中的競爭力;第二，全面預(yù)算管理是一種完善而健全的資源管理方式，這會為企業(yè)的資源整合提供幫助，亦將有助于企業(yè)各部門之間良好溝通和信息的對稱性發(fā)展，從而提升企業(yè)在行業(yè)中的競爭力，最終促進企業(yè)發(fā)展;第三，完善的全面預(yù)算管理更有助于提高企業(yè)的各種風(fēng)險防范能力，提升企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）預(yù)算制度形式化

預(yù)算制度過于形式主義是目前企業(yè)實施預(yù)算管理過程中存在的問題之一，管理制度只是徒有其表，形同虛設(shè)，它并沒有被落實到實處。許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)把全面預(yù)算管理和企業(yè)當(dāng)中其他一般的財務(wù)費用預(yù)算控制混為一談，認(rèn)為全面預(yù)算管理與其他部門無關(guān)，是財務(wù)部門的分內(nèi)職責(zé)，甚至更有少數(shù)個別企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人為全面預(yù)算管理的作用僅僅是為了成本控制，簡單理解成只對財務(wù)部門的相關(guān)支出與預(yù)算進行全面預(yù)算管理，沒有仔細(xì)了解什么是“全面預(yù)算管理”的概念。這樣就造成了企業(yè)在實際推進全面預(yù)算管理過程中很難發(fā)揮出全面預(yù)算管理的實際控制意義，從而導(dǎo)致項目往往不能如期按照前期計劃執(zhí)行且造成一系列后果。

（二）預(yù)算管理意識不高

企業(yè)執(zhí)行全面預(yù)算管理制度應(yīng)該是囊括了企業(yè)各個部門的生產(chǎn)經(jīng)營活動，預(yù)算的范圍必須包括企業(yè)的所有部門，全面預(yù)算管理必須要全程追蹤。但是一些企業(yè)在執(zhí)行全面預(yù)算管理的過程中，未能做到人人參與，大多處于旁觀者狀態(tài)，認(rèn)為自己僅僅是配合者，對于自己的切身利益影響不大，對于上級要求提交的預(yù)算表格，也是簡單的復(fù)制粘貼應(yīng)付了事，對于銷售部門、成本部門以及工程部提供的計劃均一掃而過。由于大多數(shù)企業(yè)存在這些問題，所以大多數(shù)企業(yè)都沒有一個專門部門來負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理，這就會出現(xiàn)企業(yè)每年全面預(yù)算管理制度存在走流程，難以按制定好的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的現(xiàn)象。

（三）預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)

現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)如果要實施全面預(yù)算管理，必須對癥下藥，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中制定的標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)、不切合實際、欠合理性，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)制定過程中容易受到主觀思想的影響，缺少對預(yù)算數(shù)據(jù)可行性的深入分析，而且房地產(chǎn)企業(yè)各部門間交流不流暢在上報數(shù)據(jù)時一般都各自為政，所以一些涉及交叉部門之間的信息就需要提前做好溝通，防止出現(xiàn)上報信息不一致的情況。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)各部門的人員對公司的戰(zhàn)略目標(biāo)不了解或了解不夠透徹，各部門有意篡改數(shù)據(jù)，或者由于一些外部原因，如對目前經(jīng)濟環(huán)境估計不足，也或多或少地造成預(yù)算數(shù)據(jù)的不合理性。這樣就造成所制定的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)在實施的過程中難度系數(shù)加大，對完成預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)失去信心，對企業(yè)資源的高效運作形成不利影響。

（四）預(yù)算執(zhí)行需要加強監(jiān)督分析考核

一般企業(yè)在項目實施之前，都會進行全面預(yù)算以提高項目成本控制能力，然而監(jiān)管執(zhí)行的各個環(huán)節(jié)就尤為重要，可以最大程度地降低企業(yè)在生產(chǎn)運營過程中出現(xiàn)額外的支出并提高企業(yè)的生產(chǎn)運營效率。在企業(yè)實施預(yù)算管理過程中，主要涉及以下三個階段：第一階段是預(yù)算前期階段，這一階段主要目標(biāo)是在預(yù)算編制前了解企業(yè)的發(fā)展情況、生產(chǎn)運營狀況以及未來的發(fā)展目標(biāo)，編制制定出一套符合改企業(yè)生產(chǎn)運營以及未來發(fā)展的預(yù)算方案;第二階段是預(yù)算中期階段，這一階段的主要目標(biāo)是將企業(yè)已經(jīng)編制制定好的預(yù)算目標(biāo)逐步分解成一個個單獨的小目標(biāo)，化整為零并下發(fā)至每個負(fù)責(zé)人手中，每個項目負(fù)責(zé)人需要根據(jù)自己手中現(xiàn)有項目的情況去接受相應(yīng)的任務(wù)，負(fù)責(zé)監(jiān)管預(yù)算的管理人員則必須監(jiān)督好預(yù)算實施過程中的每個環(huán)節(jié)，務(wù)必杜絕在實施的過程中因為人為因素而對企業(yè)的生產(chǎn)運營以及未來發(fā)展造成不可逆轉(zhuǎn)的影響;第三階段是預(yù)算考核階段，這一階段主要目標(biāo)是檢查前期編制制定好的預(yù)算計劃具體實現(xiàn)情況，如若出現(xiàn)與預(yù)算指標(biāo)有重大差異或執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算差異過大等情況，根據(jù)規(guī)定尋找原因。若是由于人為因素而造成的則必須依照規(guī)定對其進行一定處罰，一切按先前定好的規(guī)定進行，企業(yè)后續(xù)的項目才能更好地進展下去。目前存在的問題大多是由于實際執(zhí)行結(jié)果未能達(dá)到預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)時未引起員工或部門重視，企業(yè)忽視業(yè)績考核，對前期編制好的預(yù)算實施結(jié)果不重視，結(jié)果出現(xiàn)偏差后也不去分析其原因，企業(yè)員工及監(jiān)管管理部門也都意識不到問題的所在，這必然影響項目管理的施行和企業(yè)的發(fā)展。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策措施

（一）完善預(yù)算管理制度

企業(yè)中預(yù)算工作負(fù)責(zé)人需與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層溝通，使其充分認(rèn)識到全面預(yù)算管理的落實對提升企業(yè)管理水平的重要作用，這樣可以加快企業(yè)的運轉(zhuǎn)效率，最后有效提高企業(yè)的收益。在全面預(yù)算管理得到領(lǐng)導(dǎo)重視之后，企業(yè)還需對基層員工的全面預(yù)算管理知識進行定期培訓(xùn)，使企業(yè)員工意識到全面預(yù)算管理的重要性，引起其充分重視，為了有效落實監(jiān)督作用，至少要有一至兩名負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)全面預(yù)算工作，主要負(fù)責(zé)對公司的草案及制度（如預(yù)算管理制度、政策，審議年度預(yù)算草案或預(yù)算調(diào)整草案）進行審批并上報董事會。所有預(yù)算編制工作必須在董事會的監(jiān)督下進行，各部門必須嚴(yán)格執(zhí)行。

（二）提高預(yù)算管理意識

企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)該定期組織會議宣傳預(yù)算管理的重要性，讓所有員工都參與進來。要讓他們知道自己并非旁觀者，而是配合者，并且對于自己的切身利益有一定的影響。全員參與預(yù)算管理實行不但可以加強各部門之間的溝通，而且還能保證每個員工拿到的預(yù)算資料來源的可靠性。企業(yè)要定期為全體員工開展多種形式的預(yù)算培訓(xùn)，可以通過不同形式的應(yīng)知應(yīng)會考試，全體員工均應(yīng)參與全面預(yù)算管理的工作中，通過全面預(yù)算的編制、指標(biāo)分解、過程跟蹤與調(diào)整、預(yù)算考核等過程，做到增收節(jié)支，從而提高企業(yè)的競爭力。

（三）合理制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從實際出發(fā)，對企業(yè)下一年的生產(chǎn)經(jīng)營以及發(fā)展提出合理目標(biāo)，并在行政、資金等多方面給予相應(yīng)的支持。企業(yè)編制制定預(yù)算的工作都直接關(guān)乎企業(yè)后期的發(fā)展，切不可簡單地復(fù)制粘貼應(yīng)付了事。在編制制定預(yù)算的工作過程中，企業(yè)管理監(jiān)管人員要對需要編制制定預(yù)算的項目進行嚴(yán)格考量、仔細(xì)分析，依據(jù)該項目的實際需要，給出合理的預(yù)算方案，然后才能上報。財務(wù)部門要對上報的預(yù)算方案進行認(rèn)真審查后給出相應(yīng)完善、調(diào)整意見之后反饋至相關(guān)部門或單位。在個人或部門執(zhí)行過程中，必須參照具體標(biāo)準(zhǔn)，予以檢查。如因預(yù)算執(zhí)行單位遇到市場環(huán)境變化、現(xiàn)有政策影響等不可抗拒條件而必須對先前已編制好的預(yù)算進行調(diào)整，需要經(jīng)由董事會審批確認(rèn)同意，確認(rèn)無誤后，才可修改。

（四）加強預(yù)算控制力度

房地產(chǎn)企業(yè)需要制定好預(yù)算考核制度，編制制定出合理的預(yù)算考核指標(biāo)以及與之對應(yīng)的獎懲措施，以確保編制制定的預(yù)算能夠很好地實施下去。將預(yù)算執(zhí)行單位或個人的獎金與預(yù)算完成度和達(dá)成度聯(lián)系起來，定好的獎懲的方式更要及時兌現(xiàn)。公司預(yù)算一經(jīng)下達(dá)，各執(zhí)行單位就必須嚴(yán)格地進行監(jiān)督跟蹤并分析各預(yù)算指標(biāo)的實際完成情況，如出現(xiàn)未完成目標(biāo)、與前期計劃出現(xiàn)較大偏差等情況要說明原因并提出相應(yīng)措施。在預(yù)算執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)與預(yù)算指標(biāo)有重大差異或執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算差異過大時，需要及時向上匯報。上一級預(yù)算管理單位必須嚴(yán)肅對待上報的問題，也可以發(fā)送《預(yù)警函》的形式來對下一級單位預(yù)算的使用情況進行風(fēng)險提示。各預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)控制好各項業(yè)務(wù)，每年年中進行預(yù)算小結(jié)回顧，回顧后對預(yù)算進行合理的管理和分析。后期各項管理工作效果會受到預(yù)算執(zhí)行情況的直接影響。所以預(yù)算執(zhí)行情況要進行合理的結(jié)果評價，在合理評價后才能反饋至相關(guān)部門，可以借助計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，找出預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，并以圖文并茂的方式對在預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題提出應(yīng)對措施，一目了然。對比各指標(biāo)預(yù)期與實際情況，明確差距和原因而進行后續(xù)改進和完善，才能使得各項事項運行與良性循環(huán)，最終實現(xiàn)全面預(yù)算管理目標(biāo)。

三、結(jié)語

綜上所述，充分意識到企業(yè)實行全面預(yù)算管理的重要性和實惠性已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)運營過程中不可或缺的管理制度之一。房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該以全面預(yù)算管理體系為依據(jù)，利用并結(jié)合企業(yè)的自身情況（如資金、人員、技術(shù)等）及其他各方面因素（如市場環(huán)境、當(dāng)前政策等），構(gòu)建以資金和成本等相關(guān)因素為核心的全面預(yù)算管理體系，因地制宜，能夠做到開源節(jié)流，不浪費任何人力和物力，最大程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作中的各類不良問題，便于企業(yè)始終處在良性循環(huán)運營當(dāng)中，最終提高了企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。

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作者簡介：王 云（1982—），女，安徽滁州人，中級會計師，主要從事房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理研究。