房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制研究

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平日益提高，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶來了一些問題，發(fā)展不當(dāng)容易產(chǎn)生泡沫，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為連接銀行和房地產(chǎn)市場的紐帶對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。本文將就房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制進(jìn)行探究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防;控制

引言

房地產(chǎn)評(píng)估對于房地產(chǎn)的買賣、征用、企業(yè)合資和投資等都具有重大的意義，影響著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人們的生活，房地產(chǎn)評(píng)估和社會(huì)其他機(jī)構(gòu)一樣也需要嚴(yán)格地監(jiān)管，這樣才能避免巨大的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

1房地產(chǎn)評(píng)估概述

房地產(chǎn)評(píng)估就是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，即對房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行價(jià)格估計(jì)。這需要專業(yè)的評(píng)估人員嚴(yán)格遵循估價(jià)的原則、依照估價(jià)程序、運(yùn)用規(guī)范科學(xué)的估價(jià)方法綜合分析房地產(chǎn)的價(jià)值，再結(jié)合市場對于房地產(chǎn)的多種影響因素，對房地產(chǎn)一定時(shí)間段內(nèi)的價(jià)值作出合理預(yù)估。

我國房地產(chǎn)評(píng)估市場形成時(shí)間較短，各方面體制較西方發(fā)達(dá)國家而言不夠完善，為了進(jìn)一步防范房地產(chǎn)評(píng)估市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估市場的穩(wěn)定性，我國制定并下發(fā)了指導(dǎo)文件來規(guī)范指導(dǎo)房地產(chǎn)的評(píng)估工作。

2房地產(chǎn)評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn)及原因

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也發(fā)展迅速，但仍然存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有：

房地產(chǎn)評(píng)估抵押房產(chǎn)的價(jià)值過高。房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值如果超過了實(shí)際價(jià)值的20%，這就是房地產(chǎn)評(píng)估工作的失誤，但是這樣的失誤在實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估工作中時(shí)有發(fā)生，超出的價(jià)值比例甚至高達(dá)50%，若是銀行按照這樣的評(píng)估價(jià)值發(fā)放貸款，隨后將會(huì)出現(xiàn)一系列的問題，給銀行帶來巨大的損失和風(fēng)險(xiǎn)，不利于金融業(yè)務(wù)的順利開展，擾亂市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。

評(píng)估機(jī)構(gòu)由于自身對于房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知不足導(dǎo)致對房地產(chǎn)行業(yè)暗藏的風(fēng)險(xiǎn)難以判斷，這就需要評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員具有專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，能夠細(xì)致全面的分析房地產(chǎn)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款的認(rèn)識(shí)需要全面深入，在進(jìn)行房地產(chǎn)的抵押評(píng)估工作時(shí)不能忽略貸款項(xiàng)目的可行性，如果借款人無法在規(guī)定期間內(nèi)償還所欠款時(shí) 銀行有權(quán)利處置貸款人的房產(chǎn)，降低銀行的損失，評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)該只看重借款人的房產(chǎn)價(jià)值還應(yīng)該分析借款人的還款能力，綜合全面進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)評(píng)估師的素質(zhì)也會(huì)極大影響房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果。一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估師不僅要能夠?qū)懗鰞?yōu)秀的評(píng)估報(bào)告，還要具備良好的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，若是評(píng)估師的職業(yè)素養(yǎng)不高，就極容易利用工作職務(wù)之便鉆法律和制度的空子，實(shí)行欺騙或詐騙等，這就對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生惡劣影響。

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展而產(chǎn)生的行業(yè)，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是由政府機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變而來的，缺乏較為完善的制度管理和評(píng)估規(guī)范。同時(shí)也因?yàn)樗麄冇袡C(jī)會(huì)通過非常規(guī)手段獲得一些業(yè)務(wù)，進(jìn)而壟斷市場，這樣就形成了不公平的競爭，也由于部分評(píng)估機(jī)構(gòu)由于缺乏專業(yè)的評(píng)估能力，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過程中不遵守行業(yè)規(guī)范，出現(xiàn)了虛假評(píng)估的行為，使得評(píng)估行業(yè)出現(xiàn)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也影響著房地產(chǎn)和金融行業(yè)的發(fā)展。

3房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范

面對發(fā)展日益迅速的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需要從自身出發(fā)，增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)能力。首先，要謹(jǐn)慎地選擇客戶，確?？蛻粜畔⒌恼鎸?shí)，合法。房地產(chǎn)評(píng)估人員需要對客戶提供的信息進(jìn)行嚴(yán)格地審查，通過和客戶的充分交流，運(yùn)用專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估方法對房地產(chǎn)信息的真實(shí)性和可靠性進(jìn)行評(píng)估，確定房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，這樣才能夠保障接下來完成的評(píng)估報(bào)告更加可信，能夠有效從而維護(hù)行業(yè)穩(wěn)定，提升房地產(chǎn)評(píng)估工作的專業(yè)度，降低評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)管，將評(píng)估各個(gè)環(huán)節(jié)中的工作任務(wù)落實(shí)到具體個(gè)人，責(zé)任明確能夠促進(jìn)評(píng)估工作的進(jìn)行。我國部分的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，內(nèi)部監(jiān)管較為松散，亟需建立健全的內(nèi)部管理體系，使得房地產(chǎn)評(píng)估各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)、監(jiān)督、監(jiān)管和協(xié)調(diào)職能能夠得到落實(shí)。這些工作當(dāng)中最重要的就是對房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)審，復(fù)審工作就是對評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行審查，判斷評(píng)估方法的合理性、科學(xué)性，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)性，從而降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

再次，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不僅需要有內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制，還需要完善的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)制度和規(guī)章，每一個(gè)行業(yè)都應(yīng)該用嚴(yán)格規(guī)范的制度來要求自己。我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展較晚，因此，我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)則制定可以借鑒發(fā)達(dá)國家制度優(yōu)勢，不斷創(chuàng)新，結(jié)合中國房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，制定符合中國房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估準(zhǔn)則制度，并且要求房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照制度進(jìn)行評(píng)估工作，房地產(chǎn)部門也要加強(qiáng)對行業(yè)的監(jiān)管和監(jiān)督，不定期檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的行為，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。

最后，提高評(píng)估人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德素質(zhì)是防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要手段，把提高評(píng)估人員的素質(zhì)作為保障房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的重要因素。評(píng)估師不僅需要熟練掌握各項(xiàng)評(píng)估方法，還需要結(jié)合相關(guān)的經(jīng)濟(jì)，法律，建筑，財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)，能夠完成專業(yè)的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以有計(jì)劃地組織評(píng)估人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，提升評(píng)估人員的專業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)也需要對評(píng)估人員的職業(yè)道德素養(yǎng)進(jìn)行培訓(xùn)，提升評(píng)估人員的職業(yè)認(rèn)同感和職業(yè)道德，有效地人才培養(yǎng)體系能夠使評(píng)估機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展，從而適應(yīng)迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)。

結(jié)語

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)雖然存在著風(fēng)險(xiǎn)，但是評(píng)估機(jī)構(gòu)的行業(yè)發(fā)展前景十分可觀，面對行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門需要結(jié)合各項(xiàng)影響發(fā)展的因素作出相應(yīng)的管理措施，從制度制定、人才監(jiān)管等各個(gè)方面降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

李韌，1974-10-21，女，廣東，本科，中級(jí)，副總經(jīng)理，研究方向：房地產(chǎn)估價(jià)及估價(jià)機(jī)構(gòu)管理。