樓市“過(guò)山車(chē)”：短暫回溫后又迎嚴(yán)格管控

王娜

2020年7月，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較熱的城市如深圳、南京、杭州、寧波、東莞等進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，限制投機(jī)行為，支持剛需購(gòu)房。7月24日，國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”；政治局會(huì)議年內(nèi)兩次重申“房住不炒”……伴隨著疫情的褪去，下半年開(kāi)始，一系列事件均傳達(dá)出了堅(jiān)定“房住不炒”的信號(hào)。

疫情襲擊后的樓市“回春”

年初疫情突襲，樓市瞬間跌入“冰點(diǎn)”，1月至2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降近四成，銷(xiāo)售額降幅也達(dá)到36%。3月以來(lái)，隨著疫情好轉(zhuǎn)、各行業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工的推進(jìn)，市場(chǎng)逐步回溫。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)據(jù)數(shù)據(jù)，今年6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)2億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)40%至疫后新高；銷(xiāo)售金額突破2萬(wàn)億元，創(chuàng)近3年同期新高。受此拉動(dòng)，2020年1月至6月，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額累計(jì)同比跌幅為8.4%、5.4%，分別收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)、5.2個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，6月全國(guó)銷(xiāo)售金額再創(chuàng)新高的主要支撐力，源于東部、西部和核心一二線城市樓市快速修復(fù)，而上半年全國(guó)樓市銷(xiāo)售增速得以實(shí)現(xiàn)V型逆轉(zhuǎn)，則主要依賴(lài)于中高端需求持續(xù)釋放。

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)據(jù)數(shù)據(jù)，1月至6月東部地區(qū)的降幅較小，同比下降5.4%；其次是西部地區(qū)同比下降5.6%，中部地區(qū)和東北地區(qū)同比分別下降14.1%和14.7%。

此外，上半年27城共計(jì)277個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%，主要集中在寧波、南京、成都、上海等核心一、二線城市的中高端項(xiàng)目。深圳無(wú)疑是此輪樓市復(fù)蘇中的“高燒”代表者，豪宅開(kāi)盤(pán)即售罄、房抵經(jīng)營(yíng)貸抬頭、百萬(wàn)喝茶費(fèi)重現(xiàn)等樓市火爆現(xiàn)象不斷霸屏。無(wú)論是環(huán)比還是同比，深圳一、二手房?jī)r(jià)均領(lǐng)漲一線城市。尤其是二手房市場(chǎng)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月，4個(gè)一線城市北京、上海、廣州、深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，同比漲幅分別為2.2%、3.3%、1.0%和14.3%。

監(jiān)管收緊樓市調(diào)控 多次強(qiáng)調(diào)住房不炒

近幾個(gè)月來(lái)，政府部門(mén)多次發(fā)聲防范炒房的投機(jī)行為。

7月24日，國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”；政治局會(huì)議年內(nèi)兩次重申“房住不炒。

8月6日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2020年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。對(duì)于下一階段的房地產(chǎn)金融政策，央行再次強(qiáng)調(diào)，將牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

與此同時(shí)，央行要求調(diào)查線上聯(lián)合貸款，摸底線上消費(fèi)貸款流入樓市情況，嚴(yán)防地產(chǎn)金融泡沫。多渠道調(diào)控下，銀行加速調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，“錢(qián)袋子”對(duì)進(jìn)一步收緊！樓市調(diào)控加碼，三季度樓市或?qū)⒂瓉?lái)降溫！政策上的風(fēng)聲立馬落實(shí)到各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控上。

7月15日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），調(diào)整商品住房限購(gòu)年限。深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。

非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買(mǎi)商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

通知還提出，更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

7月15日深圳調(diào)控收緊之后，7月29日深圳再次出臺(tái)細(xì)則，對(duì)落戶買(mǎi)房、社保界定、老人買(mǎi)房、離婚買(mǎi)房、贈(zèng)予轉(zhuǎn)讓和房屋抵押等漏洞堵上，杜絕一切炒房行為。此次政策的發(fā)布，實(shí)際上說(shuō)明“深八條”在積極落地，屬于政策細(xì)節(jié)的發(fā)布。其有幾個(gè)重要的影響。

第一、政策松緊統(tǒng)一，在既有的管控政策下，對(duì)于一些特殊的購(gòu)房群體，給予了特殊的政策對(duì)待，恰說(shuō)明政策的人性化，有助于保障部分購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)益。第二、此類(lèi)政策的細(xì)節(jié)發(fā)布，也使得購(gòu)房者會(huì)仔細(xì)進(jìn)行對(duì)照。若是符合購(gòu)房資格和條件，那么預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)積極購(gòu)房，以防范政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。第三、深圳此類(lèi)做法也說(shuō)明了一點(diǎn)，在堅(jiān)持既有調(diào)控政策嚴(yán)厲性的同時(shí)，也要注重各類(lèi)購(gòu)房者的實(shí)際需求，要防范政策出現(xiàn)誤傷，進(jìn)而真正發(fā)揮政策效應(yīng)。

目前，除深圳外，長(zhǎng)春、杭州、南京、寧波等、東莞等城市進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，限制投機(jī)行為，支持剛需購(gòu)房。政府屢屢出手，可見(jiàn)打壓房?jī)r(jià)炒作決心之堅(jiān)決。可以想見(jiàn)，樓市調(diào)控仍將持續(xù)……