關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃設(shè)計(jì)策略的一些思考

羅杰 江玉林

摘 要： 經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)行的具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。經(jīng)濟(jì)適用房作為面向城鎮(zhèn)中低收入家庭的保障性住房，其品質(zhì)必須與其服務(wù)的社會(huì)群體相適應(yīng);因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，必須以滿足中低收入家庭的生活需求為目的，同時(shí)也必須考慮該階層的收入層次及消費(fèi)水平?，F(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)計(jì)存在著標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，照搬商品房設(shè)計(jì)等諸多問題。本文通過國(guó)內(nèi)外相關(guān)政策分析、案例解讀、問卷調(diào)查等研究方法，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房在規(guī)劃選址、單體設(shè)計(jì)、環(huán)境公共區(qū)域等可優(yōu)化的方面進(jìn)行建議。

關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)適用房;設(shè)計(jì)策略;政策研究

【中圖分類號(hào)】S611???? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A???? 【文章編號(hào)】1674-3733（2020）17-0094-02

1 經(jīng)濟(jì)適用房概況以及相關(guān)研究

1.1 概念

經(jīng)濟(jì)適用房，法律解釋是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城市中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。[1]它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。

1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.2.1 國(guó)外政府主導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)適用房研究

住房保障政策制定多由該國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀所決定，所以不同國(guó)家和地區(qū)會(huì)呈現(xiàn)出各具特色政策法規(guī)。[2]各國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的概念叫法也不同，實(shí)質(zhì)上大致相近。研究借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)做法，對(duì)促進(jìn)我國(guó)在這一領(lǐng)域的發(fā)展有積極的參考意義。

（1）美國(guó)的社會(huì)住宅及相關(guān)住房?jī)?yōu)惠政策。美國(guó)把中等收入者的住房叫做“社會(huì)住宅”，政府提供低息貸款建房。同時(shí)，政府必須為低收入者提供較低租金住房。

（2）日本的公營(yíng)住宅。所謂公營(yíng)住宅，是由日本各級(jí)政府建造并管理的向低收入者出租的住宅。同時(shí)，日本政府為住宅建設(shè)開辟了多種集資渠道，將提供住宅補(bǔ)貼作為公營(yíng)住宅政策的核心，以解決中低收入者購房款不足問題

（3）新加坡發(fā)展“政府組屋”的做法。新加坡土地資源匱乏，政府通過投資興建“政府組屋”，價(jià)格由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入人群。政府以各種形式向公民提供大量住房補(bǔ)貼，從而使組屋價(jià)格保持在大多數(shù)人能夠承受的水平。

縱觀各國(guó)的住房保障政策與沿革可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)國(guó)家住房保障對(duì)象主要包括低收入者和無力自己解決住房問題的特殊階層。它僅僅是住房市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充。

與此同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)國(guó)外對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房面積都有所控制，如香港公屋一套二居室的住宅面積一般為70m2，三居室在85m2左右;瑞典、德國(guó)、法國(guó)新建住宅面積一般不超過100m2。

1.2.2 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展

我國(guó)從20世紀(jì)80年代開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房體制改革，經(jīng)濟(jì)適用房政策的修訂也處在不斷探索中。隨著我國(guó)住房制度的不斷深化和大規(guī)模居住區(qū)的建設(shè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的研究日益必要和迫切。

1.3 經(jīng)濟(jì)適用房特點(diǎn)總結(jié)

正如前文所述，經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)行的具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，由于其在城鎮(zhèn)居民住房構(gòu)成中的特殊地位，它既不同于普通商品房，同時(shí)又有別于公租房，廉租房，限價(jià)房等保障性住房;這種區(qū)別通過國(guó)家相關(guān)政策引導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)，通過不同的獲取方式使房屋的所有權(quán)歸屬到不同收入層次的社會(huì)群體，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的最終目的。

2 經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)狀與問題

2.1 如何合理制定經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)

2.1.1 面積標(biāo)準(zhǔn)

如果經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不“經(jīng)濟(jì)”將會(huì)大大減少受益人群，使經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)低收入人群來說并不經(jīng)濟(jì)，并且直接“擠出”那些原本有能力購買小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的人群。

2004年，成都市頒布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

2010年政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積不得大于70平方米;

2011年7月4日，《成都市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理細(xì)則》要求經(jīng)濟(jì)適用住房組織建設(shè)實(shí)行按需建設(shè)，保證供應(yīng)的原則，單套建筑面積控制在60平方米左右。

從以上政策性調(diào)整方向上可以看出，經(jīng)濟(jì)適用房面積供應(yīng)呈逐年下降趨勢(shì)。應(yīng)此在考慮設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，我們就應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞通過壓縮戶型面積來降低總價(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用房的總價(jià)盡可能降低至更多的低收入人群能夠承受的區(qū)間。

2.1.2 其余影響經(jīng)濟(jì)適用房銷售的因素

根據(jù)調(diào)查總結(jié)，經(jīng)適房套型接受度主要為套二及套三戶型，結(jié)合購買人經(jīng)濟(jì)承受能力所計(jì)算出的60-90平方米的面積區(qū)間，可以大致確定戶型配置為60-80的兩室戶及80以上的三室戶。當(dāng)套型和面積配置不匹配時(shí)，必將降低戶型的實(shí)際使用效力，從而影響其價(jià)值和價(jià)格。

3 如何解決經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)存在的問題

3.1 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)確立的意義

現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)每個(gè)項(xiàng)目各自為政，同一片區(qū)同一時(shí)段的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。這種標(biāo)準(zhǔn)的差異會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)帶來設(shè)計(jì)周期加長(zhǎng)、公攤差異、居住者心理差異等問題。借鑒國(guó)外同類型住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)大有益處。

3.2 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目規(guī)劃研究

3.2.1 項(xiàng)目選址建議

經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目大部分均位于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，而低收入人群的經(jīng)濟(jì)情況又使得業(yè)主擁有機(jī)動(dòng)車的比例偏低。選址最好擁有較為方便的公共交通，滿足較低收入人群的出行問題。項(xiàng)目規(guī)劃之初最好能夠把位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房選址同區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)一考慮，為中低收入人群創(chuàng)造就近就業(yè)機(jī)會(huì)。

3.2.2 住區(qū)規(guī)劃條件

經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目因?yàn)橥恋貫槊赓M(fèi)，而且均為一梯多戶，對(duì)土地浪費(fèi)較少，規(guī)劃國(guó)土部門在規(guī)劃指標(biāo)的設(shè)計(jì)上是否能夠考慮實(shí)際情況，適當(dāng)提高土地的容積率限制，以節(jié)約土地。

3.2.3 住宅單元與戶型的選擇

通過合理組合核心筒與戶型，研究公攤與造價(jià)均可以接受的住宅單元模式。

3.2.4 墻體系數(shù)與體型系數(shù)的把握

通過套內(nèi)隔墻精細(xì)化設(shè)計(jì)，控制墻厚。研究不同建筑形體與外墻的關(guān)系，合理減少墻體所占比例，在相同的建筑面積下，盡量增加戶內(nèi)使用空間。

3.2.5 功能分區(qū)與空間尺度的細(xì)化

研究每一戶型空間的基本需求，如餐廳的功能在強(qiáng)化，可同時(shí)兼顧部分起居功能;運(yùn)動(dòng)與音像的功能可與客廳整合在一起;學(xué)習(xí)的功能更多的考慮在臥室內(nèi)解決，同時(shí)通過高度上的疊加增加儲(chǔ)物空間等。

3.3 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目單體設(shè)計(jì)研究

經(jīng)濟(jì)適用房戶型的研究，致力于在合理的戶型面積內(nèi)，改善住宅功能，提高居住質(zhì)量。在戶型設(shè)計(jì)中注重合理空間尺度，通過研究使用者實(shí)際需求，推導(dǎo)出合理的戶型內(nèi)部功能組合模式。

3.3.1 戶型設(shè)計(jì)要求

戶型設(shè)計(jì)中均好性與易用性是戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)之一，我們結(jié)合實(shí)際工程經(jīng)驗(yàn)，在戶型設(shè)計(jì)中提出模塊化的設(shè)計(jì)方式，既同面積戶型采用標(biāo)準(zhǔn)模塊化套型和核心筒模塊進(jìn)行設(shè)計(jì)，不同戶型采用不同的拼接方式，而套型則保持不變.不同標(biāo)準(zhǔn)化模塊采用一致的開間進(jìn)深設(shè)計(jì)，使不同模塊均具有一致性.同時(shí)模塊化設(shè)計(jì)便于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化體系，便于估價(jià)和成本核算。

我們將模塊作為一個(gè)主體，進(jìn)一步細(xì)分為起居，餐廳，臥室，廚房，衛(wèi)生間，淋浴間，洗衣，儲(chǔ)藏，交通空間等9個(gè)功能模塊，將功能模塊自由交叉組合，在二維（平面），三維（空間），四維（時(shí)間）上實(shí)現(xiàn)空間的復(fù)合利用，使經(jīng)濟(jì)適用房在有限的面積下獲得最大化的使用面積。

3.3.2 面積控制

隨著房?jī)r(jià)上漲，因此適用房的可承受面積也在降低，而通過控制面積來控制總價(jià)的攀升，是解決這一矛盾的有效方式，但是如何在縮減面積前提下保證經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)降低，就成為了我們關(guān)注的焦點(diǎn)。

我們也應(yīng)該看到現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，已經(jīng)到了一個(gè)需要?jiǎng)?chuàng)新的階段。在強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)加強(qiáng)居住功能，在小面積前提下盡量?jī)?yōu)化戶內(nèi)空間成為我們研究的重點(diǎn)。

現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)適用房戶型普遍存在一些缺憾，主要有以下幾個(gè)方面：1、一味追求面積最小化，而忽略了功能空間的合理尺度。2、空間缺乏細(xì)分，某些使用功能照顧不全。3、未能最大程度合理利用套內(nèi)空間，設(shè)計(jì)流于粗放。

通過對(duì)問題的收集，我們覺得，在不降低經(jīng)濟(jì)適用房使用功能的前提下控制建筑面積的突破口主要如下：

拓展和利用：

為了在有限面積內(nèi)充分利用空間，創(chuàng)造出更多的儲(chǔ)藏以及家具布置空間，應(yīng)采用更多的異形分隔，避免空間的浪費(fèi)，如工型，U型空間等，而不是采用和大戶型一樣的直線墻體分隔，甚至可以將墻體做上下的異形分隔，營(yíng)造出更多的功能空間。（圖1）

提高使用率：

通過如輕質(zhì)隔墻板等新材料新技術(shù)的運(yùn)用，進(jìn)一步優(yōu)化戶內(nèi)空間，在滿足使用的前提下使得住宅的利用率最大化。同時(shí)引入彈性空間的概念，同種戶型模塊可以有不同的布置方式，在墻體內(nèi)預(yù)留管線位置，便于拆裝，使標(biāo)準(zhǔn)模塊滿足不同使用者需求。（圖2）

公共空間設(shè)計(jì)：現(xiàn)在的商品房設(shè)計(jì)越來越看重公共空間的設(shè)置，經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)中也應(yīng)當(dāng)考慮制定統(tǒng)一的公共區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，滿足人們的使用需求，同時(shí)還可以通過技術(shù)措施來美化公共區(qū)域的同時(shí)控制造價(jià)和減少后期使用成本。

套內(nèi)裝修研究：在國(guó)外的公共住宅中已經(jīng)出現(xiàn)建筑裝修一體化的傾向，我國(guó)現(xiàn)有的模式主要是毛坯房用戶自裝的模式，這種方式會(huì)造成一定的資源浪費(fèi)，同時(shí)如果采用和裝修設(shè)計(jì)互動(dòng)的戶型設(shè)計(jì)，勢(shì)必會(huì)有效的節(jié)省戶型設(shè)計(jì)帶來的空間浪費(fèi)，合理的裝修設(shè)計(jì)也會(huì)削減緊湊的感覺，改善住戶的居家體驗(yàn)。

3.4 結(jié)論與建議

在工程設(shè)計(jì)實(shí)踐中，經(jīng)濟(jì)適用房往往被當(dāng)做緊湊住宅來設(shè)計(jì)，其標(biāo)準(zhǔn)也隨著項(xiàng)目不同而發(fā)生變化。然而，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與普通商品住房應(yīng)相比具有自身的特殊性。通過對(duì)上述方面的整理后，希望可以形成一套適合我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)。

4 結(jié)語

隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)達(dá)到;標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，造價(jià)不高質(zhì)量高，面積適中功能全，占地不多環(huán)境美。

參考文獻(xiàn)

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