對(duì)房屋登記計(jì)入公攤面積的一些思考

鄭重

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，伴隨著房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、房?jī)r(jià)的崛起，人們?cè)絹?lái)越重視自己重金買(mǎi)來(lái)的商品房面積確權(quán)是否合理。近年來(lái)從中央媒體到地方老百姓，甚至在網(wǎng)絡(luò)熱搜當(dāng)中，都出現(xiàn)很多質(zhì)疑現(xiàn)行商品房面積登記辦法采用實(shí)際套內(nèi)面積加公攤的做法。本文站在從商品房確權(quán)實(shí)際出發(fā)，多方位多角度分析房屋登記采用現(xiàn)用的登記建筑面積（實(shí)際套內(nèi)面積+各種分?jǐn)偯娣e）和不加公攤實(shí)際套內(nèi)建筑面積兩種面積各自的利弊，提出優(yōu)選方案、解決實(shí)際中的問(wèn)題，希望能夠在解決問(wèn)題上有所幫助。

關(guān)鍵詞：房屋面積;不動(dòng)產(chǎn)登記;優(yōu)選方案

近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)于居住的要求越來(lái)越高，直接催生了房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)風(fēng)生水起，從過(guò)去的幾百、幾千一平，上漲到現(xiàn)在的近萬(wàn)元、幾萬(wàn)元，甚至幾十萬(wàn)元一平。房地產(chǎn)儼然成為老百姓家庭里最主要、最值錢(qián)的資產(chǎn)，其地位舍我其誰(shuí)。這樣的情勢(shì)，老百姓對(duì)于自家商品房面積關(guān)注度與日俱增，寸房必爭(zhēng);很多消費(fèi)者都質(zhì)疑商品房交易確權(quán)是否應(yīng)該繼續(xù)使用套內(nèi)建筑面積加公攤面積的做法。

一、現(xiàn)階段商品房面積確權(quán)方法

很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國(guó)房屋都是福利分房，沒(méi)有公攤等一系列市場(chǎng)化的概念。實(shí)行住房貨幣化改革后，商品房在政策鼓勵(lì)、呵護(hù)下茁壯成長(zhǎng)起來(lái)并成為社會(huì)的主流。這個(gè)時(shí)期，我國(guó)大陸地區(qū)借鑒香港等地商品房交易確權(quán)采用公攤的做法，并逐步完善各種公攤計(jì)算方法;確立了自己的一套基于商品房套內(nèi)加公攤面積作為最終交易登記面積的具體執(zhí)行方法。伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)繁榮的近二十年，社會(huì)各界質(zhì)疑聲音始終不絕于耳。

二、國(guó)際通行做法以及這種做法的好處

事實(shí)上，在大陸、臺(tái)灣以外的大多數(shù)地區(qū)里房屋交易、登記面積都不會(huì)計(jì)入公攤。歐美國(guó)家中，購(gòu)買(mǎi)公寓或者普通住宅都是按照實(shí)用套內(nèi)建筑面積進(jìn)行交易確權(quán);東南亞、南亞各國(guó)亦是如此。這種做法簡(jiǎn)潔明了，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于交易標(biāo)的容易掌握;而且有效規(guī)避了中國(guó)大陸現(xiàn)行公攤做法帶來(lái)的諸多弊病。所以就在5年前，中國(guó)香港正式廢除了公攤面積計(jì)人交易和確權(quán)的做法，實(shí)現(xiàn)和國(guó)際大多數(shù)國(guó)家接軌，足見(jiàn)廢除公攤大勢(shì)所趨。

三、實(shí)際操作中采用這種公攤法交易確權(quán)的具體弊端和應(yīng)對(duì)

自從公攤法在中國(guó)大陸確立以來(lái)，我國(guó)相關(guān)部門(mén)花了很多時(shí)間、動(dòng)用了大量人力完善房屋公攤標(biāo)準(zhǔn)，并固定《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》當(dāng)中。參與制定標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)家極力想把公攤合理量化，但是這種先天不足的做法還是表露出它在各方面的弊端，以致于最后讓央視做出專(zhuān)題節(jié)目來(lái)批駁它的問(wèn)題。

首先，公攤法計(jì)算房屋交易和確權(quán)面積在法律沒(méi)有足夠的依據(jù)。現(xiàn)行公攤做法往往把門(mén)廳走廊、樓梯、電梯井、樓梯間等公共面積按照一定公攤系數(shù)分?jǐn)偟矫恳惶咨唐贩康慕ㄖ娣e當(dāng)中，期初說(shuō)為了分?jǐn)偣こ淘靸r(jià)成本，后來(lái)則稱(chēng)是為了讓業(yè)主共同擁有公共設(shè)施的共有權(quán)。購(gòu)買(mǎi)房屋需要額外購(gòu)買(mǎi)公攤面積，這一點(diǎn)與現(xiàn)行《物權(quán)法》不相符?！段飿I(yè)法》中第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。這一條已經(jīng)明確提出業(yè)主買(mǎi)到商品房以后對(duì)于共有部分（包括前述公攤面積）已經(jīng)享有權(quán)利和義務(wù)，并且這種權(quán)利和義務(wù)跟隨購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)讓變更，所以開(kāi)發(fā)商和登記部門(mén)沒(méi)有理由讓業(yè)主為了取得公共部分權(quán)利額外支付金錢(qián);同樣公共部分的過(guò)程造價(jià)早已在商品房的售賣(mài)價(jià)中體現(xiàn)，更不能成為商品房交易和確權(quán)計(jì)入分?jǐn)偯娣e的理由。

《物權(quán)法》中第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中第七十三條：建筑區(qū)劃區(qū)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)用房，屬于業(yè)主共有。既然《物權(quán)法》已經(jīng)把圍繞商品房提供服務(wù)和便利的各種基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)屬明確規(guī)定為業(yè)主共有，另外，開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)把各種基建成本攤?cè)朔康禺a(chǎn)價(jià)格之中，開(kāi)發(fā)商更沒(méi)有理由必須把部分共有部分強(qiáng)行分?jǐn)偟较M(fèi)者購(gòu)買(mǎi)面積當(dāng)中。社會(huì)各界也沒(méi)有理由擔(dān)憂開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)闆](méi)有公攤而肆意侵占公共部分面積，甚至區(qū)劃內(nèi)公共綠地和公共道路，從而侵害未來(lái)業(yè)主權(quán)益，降低業(yè)主生活品味。

其次，分?jǐn)傆?jì)算商品房建筑面積耗費(fèi)巨大人力物力，得不償失。

分?jǐn)偡ㄓ?jì)算房產(chǎn)面積首先得確定分?jǐn)偯娣e、套內(nèi)面積和總建筑面積，分?jǐn)偯娣e在相關(guān)規(guī)定中只是粗泛的表述，對(duì)于保溫層這樣用肉眼直觀難于確定的建筑面積很難準(zhǔn)確確定，至于多少地下公共設(shè)施面積參與公攤更是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智。這些不但影響分?jǐn)偯娣e的準(zhǔn)確度，而且對(duì)于整個(gè)面積準(zhǔn)確度產(chǎn)生影響。對(duì)于以上面積都很難精確的房產(chǎn)測(cè)量，怎么能保證分?jǐn)傁禂?shù)的精確呢？當(dāng)然，房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中，為了取得細(xì)化的保溫層、墻壁中軸以及管道井等封閉空間內(nèi)徑數(shù)據(jù)，需要精益求精的測(cè)量人員多少精力不得而知，最終也只會(huì)允許誤差搪塞這些繁瑣工作。至于測(cè)量以后的復(fù)核審驗(yàn)、技術(shù)把關(guān)更是不可能面面俱到。大家辛苦獲得的成果，也沒(méi)有辦法對(duì)于商品房交易確權(quán)面積做出詳盡合理的解釋。只能用套內(nèi)面積加公攤面積搪塞業(yè)主，這才是全國(guó)各地出現(xiàn)面積糾紛的根本所在。至于普通消費(fèi)者對(duì)于公攤更是知之甚少，無(wú)法準(zhǔn)確掌握公攤原則與尺度;面對(duì)很多開(kāi)發(fā)商加上的公攤只能沉默應(yīng)對(duì);真是啞巴吃黃連，有苦難言。這也許就是國(guó)內(nèi)某城市始終沒(méi)有采用公攤法計(jì)算房產(chǎn)交易和登記面積的原因。

另外，商品房采用分?jǐn)偡ㄓ?jì)算房屋建筑面積直接導(dǎo)致，分?jǐn)偙壤鹉晟仙?，消費(fèi)者的權(quán)益被無(wú)情侵害。在廢除公攤法計(jì)算房屋面積之前，2010年香港政府相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)過(guò)去4個(gè)時(shí)代的商品房得房率事例：1972年約790呎實(shí)用，建筑面積850，得房率92.9%;1986年約817呎實(shí)用，建筑面積945呎，得房率90%;1993年約732呎實(shí)用，建筑面積945呎，得房率88%;2010年約780呎實(shí)用，建筑面積約1000呎，得房率78%;可謂一路下跌。另外，過(guò)去的香港開(kāi)發(fā)商面積公攤方法各自為政，甚至同一開(kāi)發(fā)商不同樓盤(pán)也是各有各的公攤方法。更有甚者，2006年的長(zhǎng)實(shí)元朗四季豪園得房率只有40%。直接導(dǎo)致香港社會(huì)各界一致要求廢除公攤的運(yùn)動(dòng)，終于在2014年實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

在國(guó)內(nèi)情況類(lèi)似，隨著商品房?jī)r(jià)格攀升，部分開(kāi)發(fā)商利用普通購(gòu)房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解和測(cè)算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，現(xiàn)行的公攤系數(shù)大都超過(guò)30%;更有甚者，2010年山東高密一處名為“貴賓首府”的樓盤(pán)，公攤系數(shù)超過(guò)52%，事情直接被央視曝光?？梢?jiàn)，公攤已經(jīng)成為部分開(kāi)發(fā)商隱性宰客的最佳工具。筆者認(rèn)為，無(wú)論商品房?jī)r(jià)格是高是低，明明白白消費(fèi)應(yīng)該是我們普通消費(fèi)者追求權(quán)益的最根本底線;失去這個(gè)何談價(jià)格便宜與昂貴，又怎么辨別它是否物有所值呢？國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家不采用分?jǐn)偡ㄓ?jì)算交易面積和登記面積，自然是這些國(guó)家經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐選擇的結(jié)果，其中利弊不需要過(guò)多的論述。中國(guó)香港5年前取消公攤，也是基于這個(gè)事實(shí)，所以筆者也贊成中國(guó)跟隨多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的做法取消公攤面積，讓老百姓實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)明明白白。

最后，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度出發(fā)，市場(chǎng)更容易在開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間找到利益平衡點(diǎn);實(shí)現(xiàn)雙贏。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾越來(lái)越突出。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)有很多消費(fèi)者追求差別化服務(wù)，綠化率高、環(huán)境好的小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格自然就會(huì)高一些，服務(wù)設(shè)施齊全、物業(yè)管理高效便捷的小區(qū)價(jià)格也會(huì)比普通小區(qū)價(jià)格會(huì)高一些，這些軟硬件好的小區(qū)就會(huì)被更多的消費(fèi)者追捧。人們消費(fèi)層次已經(jīng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步提高，取消公攤法不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商建設(shè)小區(qū)回歸簡(jiǎn)單化，而是讓更多的開(kāi)發(fā)商摒棄過(guò)去只會(huì)簡(jiǎn)單追求數(shù)量化、大而氣派的外在，著力提升小區(qū)軟硬件服務(wù)設(shè)施，將小區(qū)公共面積高效集約化利用，開(kāi)發(fā)商在給業(yè)主帶來(lái)至尊服務(wù)的同時(shí)也會(huì)把自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格推向至尊。

如果開(kāi)發(fā)商把自己的主要精力從如何在公攤中獲取更多隱性收益，逐步回歸到按照消費(fèi)者的需求開(kāi)發(fā)各種樓盤(pán)，那么社會(huì)中各種圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)生的矛盾是不是會(huì)減少很多呢？開(kāi)發(fā)商在社會(huì)中不太好的形象是不是會(huì)變好一些呢？開(kāi)發(fā)商在為社會(huì)做事的同時(shí)，也會(huì)收獲許多意想不到的長(zhǎng)期“利益”。同量不同質(zhì)的商品因?yàn)楣δ苄阅艿牟町惗霈F(xiàn)截然不同的價(jià)格，這種事實(shí)在許多商品中體現(xiàn)的非常完美。我國(guó)的開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)這樣的思路轉(zhuǎn)型現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣可以在社會(huì)中名利雙收。

四、循序推進(jìn)取消公攤的改革，既把握大趨勢(shì)，又不失穩(wěn)妥

以上的論述，通過(guò)擺事實(shí)、講道理，大家都認(rèn)識(shí)到取消公攤對(duì)于社會(huì)各界人士尤其是消費(fèi)者帶來(lái)的好處。推進(jìn)取消公攤也不是一朝一夕就能辦成的，我們理論上論證它的正確，實(shí)踐上也要照顧到各方面的利益和認(rèn)知，發(fā)揮我國(guó)辦事穩(wěn)重的優(yōu)點(diǎn)，讓好事辦得更好。

第一，注重社會(huì)民意和社會(huì)輿論宣傳的引導(dǎo)。

加強(qiáng)我國(guó)輿論導(dǎo)向的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)社會(huì)各界人士認(rèn)識(shí)到取消公攤的好處，先讓社會(huì)各界在認(rèn)知上接受了這個(gè)利國(guó)利民的好事。就像宣傳義務(wù)獻(xiàn)血、助人為樂(lè)等好事一樣，讓國(guó)人認(rèn)識(shí)到這些事情的好處，而后順理成章推行取消公攤制度。

第二，先從交易登記環(huán)節(jié)開(kāi)始實(shí)施，慢慢引導(dǎo)社會(huì)適應(yīng)交易、登記不再公攤。

在現(xiàn)有各項(xiàng)工作、流程維持不變的基礎(chǔ)之上，先推進(jìn)交易、登記環(huán)節(jié)取消公攤，而后慢慢被社會(huì)各界接受取消公攤的事實(shí)。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)槿∠珨偠鴣y了陣腳，只是將公攤后的價(jià)格折算回取消公攤的建筑平米上，而不是推翻之前進(jìn)行的繁瑣工作，引發(fā)工作上的混亂和不滿;對(duì)于消費(fèi)者會(huì)直接得到明明白白的價(jià)格而不是吃啞巴虧，更主要的是消費(fèi)者這時(shí)對(duì)于建筑面積可以通過(guò)自己的能力核對(duì)，從而得到檢驗(yàn)商品最直接的“標(biāo)準(zhǔn)”。