老舊小區(qū)改造： 城市“老破小”的新機(jī)遇

王瑩

2020年，疫情給許多行業(yè)的發(fā)展按下了暫停鍵，但老舊小區(qū)改造卻在政策的春風(fēng)下得到了加速發(fā)展，各地老舊小區(qū)改造工程都在如火如荼地進(jìn)行中。那么，在城市快速發(fā)展的當(dāng)下，為什么要進(jìn)行老舊小區(qū)改造呢？想要弄明白這個(gè)原因，就要先了解一下什么是老舊小區(qū)。

老舊小區(qū)是指城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。已納入城鎮(zhèn)棚改計(jì)劃、擬通過拆除新建（改建、擴(kuò)建、翻建）實(shí)施改造的棚戶區(qū)（居民住宅），以及居民自建房為主的區(qū)域和城中村等，不屬于老舊小區(qū)范疇。

隨著城市化進(jìn)程的加快，老舊小區(qū)配套設(shè)施不齊、違章搭建嚴(yán)重、停車位不足等問題日益凸顯，直接影響了居民的生活質(zhì)量。街老、院老、房老、設(shè)施老、生活環(huán)境差是老舊小區(qū)常見的“四老一差”困局，不僅成為小區(qū)居民的一樁“心事”，也是現(xiàn)代化城市及社區(qū)治理的一大“心病”。

作為城市發(fā)展的見證者，老舊小區(qū)不應(yīng)被遺忘。無(wú)論是從改善群眾居住條件、提高居民的生活質(zhì)量，還是補(bǔ)齊城市發(fā)展短板，打造更高品質(zhì)的宜居環(huán)境，提升城市品質(zhì)出發(fā)，老舊小區(qū)改造勢(shì)在必行。

其實(shí)，引起人們極大關(guān)注的老舊小區(qū)改造并不是新鮮事物。我國(guó)早在2007年就啟動(dòng)了舊住宅區(qū)改造，但之前重心主要聚焦在棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進(jìn)展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。從2007年啟動(dòng)至今，老舊小區(qū)改造主要經(jīng)歷了三大階段：

其實(shí)，引起人們極大關(guān)注的老舊小區(qū)改造并不是新鮮事物。我國(guó)早在2007年就啟動(dòng)了舊住宅區(qū)改造，但之前重心主要聚焦在棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進(jìn)展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。從2007年啟動(dòng)至今，老舊小區(qū)改造主要經(jīng)歷了三大階段：

2007年，住建部頒布《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》，首次對(duì)舊住宅區(qū)改造范圍、標(biāo)準(zhǔn)及改造機(jī)制等進(jìn)行了規(guī)范，標(biāo)志老舊小區(qū)改造正式啟動(dòng)。但在之后很長(zhǎng)一段時(shí)間，相關(guān)政策重心主要聚焦在棚戶區(qū)和危舊房改造上，老舊小區(qū)改造開展緩慢，改造內(nèi)容也主要是圍繞建筑節(jié)能減排和房屋維修養(yǎng)護(hù)，綜合性整治措施較少。

2015年底，習(xí)近平總書記在中央城市工作會(huì)議上明確，要有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，徹底改變粗放型管理方式，老舊小區(qū)綜合整治上升到更高關(guān)注層面。2017年底，住建部明確在廣州、廈門等15個(gè)城市開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。截至2018年底，試點(diǎn)城市已改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬(wàn)戶居民，老舊小區(qū)改造的政策逐步細(xì)化并趨于綜合。

2019年4月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持。10月，住建部確定在“兩省七市”開始第二輪老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。2020年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)明確，2020年計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比去年增加一倍。隨著一系列政策出臺(tái)，老舊小區(qū)改造進(jìn)入加速階段。

盡管老舊小區(qū)改造在被提出之后就一直陸陸續(xù)續(xù)地展開，但由于老舊小區(qū)在改造的過程中出現(xiàn)了設(shè)計(jì)不夠科學(xué)合理、項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙千篇一律等問題，導(dǎo)致有的小區(qū)因缺乏施工條件很多改造內(nèi)容無(wú)法完全執(zhí)行，有的小區(qū)的改造設(shè)施并不符合小區(qū)的整體布局，仍不能滿足居民的實(shí)際需求，影響了改造效果，甚至出現(xiàn)“好心辦壞事”的情況，從而使得部分老舊小區(qū)改造最終淪為了“走過場(chǎng)”。

新一輪的老舊小區(qū)改造打破了以往紙上談兵、千篇一律的改造風(fēng)格，經(jīng)過十幾年的摸索之后，更加明確改造重點(diǎn)與難點(diǎn)。2020年4月16日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，要明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點(diǎn)改造2000年底前建成的住宅區(qū)，完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。

老舊小區(qū)改造主要是存量更新，不涉及拆除重建。從當(dāng)前各地改造的情況看，這次的老舊小區(qū)改造主要可分為三類：一是基礎(chǔ)類改造，包括拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等，旨在完善基礎(chǔ)設(shè)施、滿足居民最基本的生活需求。二是完善類改造，包括加裝電梯、停車場(chǎng)、物業(yè)用房、無(wú)障礙設(shè)施等，旨在完善配套設(shè)施、提升小區(qū)整體環(huán)境。三是提升類改造，包括增加社區(qū)養(yǎng)老、托幼、家政、衛(wèi)生防疫、助餐等，旨在提升社區(qū)公共服務(wù)水平。

在這次的改造舉措中，加裝電梯成為主要亮點(diǎn)。從2018年“加裝電梯”首次寫入《政府工作報(bào)告》中時(shí)的“鼓勵(lì)有條件的加裝電梯”到2019年的“支持加裝電梯”，加裝電梯成為老舊小區(qū)改造中的重要舉措。這主要是因?yàn)?，?dāng)前老舊小區(qū)居民“老齡化”占比較高，但老舊小區(qū)大多是7層左右的建筑，在修建之初并沒有安裝電梯，這使得老年人的生活非常不便利，加裝電梯可以很好地解決這一問題。因此，在小區(qū)整體結(jié)構(gòu)允許的情況下，許多老舊小區(qū)都開始加裝電梯，電梯成為老舊小區(qū)改造的第一張名片。

此次改造除了關(guān)注到居民生活的實(shí)際需求外，更注重居民需求以及小區(qū)之間的差異性，根據(jù)不同地區(qū)不同小區(qū)的特點(diǎn)，因地制宜，按照實(shí)際需求開展改造工作，使老舊小區(qū)的改造真正惠及民生，讓人們能看得見、摸得著、用得到。

在新一輪的老舊小區(qū)改造中，改造力度、改造要求、改造方式等方面都出現(xiàn)了積極的變化，老舊小區(qū)改造開始讓更多的人們受益，也使城市開始迎來新面貌。

老舊小區(qū)改造雖然是一項(xiàng)惠及民生的項(xiàng)目，但由于改造量大面廣，與住戶切身利益直接相關(guān)，在實(shí)際改造中仍然困難重重。

兵馬未動(dòng)，糧草先行，在老舊小區(qū)改造中資金仍是重中之重。當(dāng)前，許多地方普遍采取“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”等多渠道籌資的方式，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。但在實(shí)際操作中，居民對(duì)改造后價(jià)值提升效果缺乏感知，出資意愿較低。因此當(dāng)前老舊小區(qū)改造的大部分資金仍是靠財(cái)政補(bǔ)貼，資金來源單一。量大面廣的老舊小區(qū)改造若僅靠政府一己之力，遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)改造所需的巨大資金缺口。

除資金外，老舊小區(qū)改造的另一大問題便是居民問題。老舊小區(qū)改造作為惠及民生的工程，目的是為了提高居民的生活獲得感和幸福感，那么在這其中居民的需求就難以忽略。但老舊小區(qū)改造涉及的用戶極多，人們的需求差異也較大，很難有滿足所有人意愿的方案。在改造中一旦協(xié)調(diào)不好各方利益，就會(huì)出現(xiàn)“一人反對(duì)，全員擱置”的情況。

從各地的改造實(shí)踐來看，改造中不可避免要面臨各方利益訴求差異，往往導(dǎo)致工程很難順利開工。拿改造中呼聲最高的安裝電梯來說，電梯安裝后產(chǎn)生的高樓層與低樓層業(yè)主之間的矛盾、費(fèi)用分?jǐn)偟葐栴}都需要考慮?？此坪?jiǎn)單的電梯安裝，其中牽扯的利益相關(guān)方并不簡(jiǎn)單。高層住戶最積極，主要在于加裝電梯后生活便利性提高，同時(shí)能帶來10%～30%左右的房屋升值;低層住戶不愿意，一是因?yàn)樾枨蟛黄惹?，而且覺得電梯占用了公共空間，二是加裝電梯不僅會(huì)給低層住戶帶來噪音污染、占用綠地、遮擋采光等問題，還會(huì)造成一二層住房貶值。因此，在實(shí)際的工作推進(jìn)中，看似惠民的電梯遇到的阻力反而更大。

老舊小區(qū)改造并非是一勞永逸的，若沒有長(zhǎng)期維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，改造效果很難長(zhǎng)期保持。在老舊小區(qū)改造后的管理上，很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)用房，也不收取物業(yè)費(fèi)，要持續(xù)地提供物業(yè)服務(wù)比較困難，缺乏有效管理，這就導(dǎo)致時(shí)間一長(zhǎng)就又會(huì)回到以前的狀態(tài)，改造成果甚微。老舊小區(qū)改造“三分靠建，七分靠管”，改造后的管理是老舊小區(qū)改造是否能長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)揮作用的關(guān)鍵。

老舊小區(qū)改造還在進(jìn)行中，但生活已經(jīng)因它發(fā)生了變化。

最先的表現(xiàn)就是老舊小區(qū)二手房?jī)r(jià)的上漲。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣州五羊新城商圈目前二手房均價(jià)56555元/平，環(huán)比上漲2.82%。五羊新城片區(qū)的二手房市場(chǎng)火熱并非沒有原因，這和4月底廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布的一則《五羊新城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整必要性論證報(bào)告》（目前已過公示期）有關(guān)，按照規(guī)劃，該片區(qū)將進(jìn)行部分調(diào)整，意在“解決片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀優(yōu)質(zhì)企業(yè)外遷、建筑與配套設(shè)施陳舊、公共空間不足等問題”。

此份論證報(bào)告并沒有明確提出對(duì)該片區(qū)的改造或規(guī)劃計(jì)劃，改造或更新規(guī)劃尚未明晰，但市場(chǎng)已“聞規(guī)劃而動(dòng)”，再次驗(yàn)證了一個(gè)事實(shí)——有關(guān)主城區(qū)老舊小區(qū)的政策變動(dòng)依舊能喚起樓市的敏感神經(jīng)。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人在一次專訪中曾透露，小區(qū)改造和加裝電梯后，物業(yè)資產(chǎn)平均增值8%～12%，居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)租金價(jià)值分別提升約15%和50%。而另也有報(bào)告顯示，上海徐匯、楊浦區(qū)的老舊小區(qū)改造后，小區(qū)市價(jià)平均提高5000元/平。

從長(zhǎng)期來看，老舊小區(qū)的改造或?qū)⒗瓌?dòng)投資。盡管在老舊小區(qū)改造中，資金問題仍是“老大難”問題，但從當(dāng)前各類政策導(dǎo)向來看，老舊小區(qū)接棒棚改的用意已十分明顯，在政策的加持下，老舊小區(qū)改造“穩(wěn)投資”不難實(shí)現(xiàn)。根據(jù)住建部摸排結(jié)果，全國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬(wàn)個(gè)、涉及居民上億人、超4200萬(wàn)戶、建面約40億平。保守估算，老舊小區(qū)改造總投資額約4.54萬(wàn)億元。而且改造過程中帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及提供的大量就業(yè)機(jī)會(huì)都會(huì)產(chǎn)生極大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

盡管老舊小區(qū)改造不及棚改對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)來得直接，但不可否認(rèn)，它不僅符合中央“六穩(wěn)”“六保”的要求，還是擴(kuò)大有效投資、拉動(dòng)內(nèi)需的民生工程，對(duì)后疫情時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義不容小覷。