房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題研究

摘要：房地產(chǎn)作為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，開展稅務(wù)籌劃工作就顯得越來越重要;同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)納稅已經(jīng)成為國家稅收的重要來源。由于稅收的種類較多，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各項(xiàng)稅收具有特殊性，稅收籌劃存在著一定的空間，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)為了逃避和避稅，而刻意混淆稅收繳納的概念，進(jìn)而增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文著重分析了稅務(wù)籌劃存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并對其原因進(jìn)行了分析。在采用相應(yīng)的應(yīng)對策略后以期通過加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督將損失降到最低，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃;稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號：F29923;F81242 ???文獻(xiàn)識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）16-0167-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)

1開發(fā)建設(shè)階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

以某房地產(chǎn)公司在2017年所開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目為例，總貨值81012萬元，該項(xiàng)目所需的成本費(fèi)用和支出情況如下：土地出讓金為15467萬元，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用1812萬元，開發(fā)間接費(fèi)用為832萬元，前期費(fèi)用為1153萬元，建安成本的費(fèi)用為37029萬元。之前的核算過程中，將所有住宅一并進(jìn)行核算，因增值額不超過20%，應(yīng)該繳納的稅額為0萬元，可退原預(yù)繳土地增值稅1182萬元。據(jù)了解該房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)?shù)仃P(guān)于普通住宅定義為：住宅小區(qū)建筑容積率10以上，單套建筑面積120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級別住房平均價(jià)格12倍以下，允許單套建筑面積和價(jià)格適當(dāng)浮動(dòng)，其上浮比例不超上述標(biāo)準(zhǔn)20%，也就是說對于144平米以下的住宅可列為普通住宅，對于超過144平方米以上的住宅即被認(rèn)定為非普通住宅。而該項(xiàng)目有部分住宅超過144平方米，實(shí)則為非普通住宅，增值率大于0，即應(yīng)繳稅1826萬元。以上結(jié)果即產(chǎn)生了認(rèn)定差異化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)因未事先了解清楚普通住宅與非普通住宅的實(shí)質(zhì)區(qū)別，在開發(fā)建設(shè)期未將此差別提前加以有效利用：其一，容易加重最終土地增值稅的清算稅負(fù);其二，錯(cuò)誤運(yùn)用普通住宅的定義，使其并不具備普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，其所測定的一些條件將無法得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，以致易有逃稅漏稅風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。

2銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)在出售房屋時(shí)主要采用保守銷售和樂觀銷售的形式。保守銷售制定了比較高的定價(jià)方案，表面看可以給企業(yè)帶來更多的銷售收入。但制定較高的價(jià)格因土地增值稅清算為超額累進(jìn)稅率計(jì)算稅額，往往其所繳稅額率大于其利潤率，故房地產(chǎn)企業(yè)最終所獲取的利潤未必有土地增值稅稅前利潤高。因此，銷售價(jià)格的高低與營業(yè)收入有著直接的關(guān)聯(lián)。銷售的價(jià)格也影響了增值稅和土地增值稅的應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)對出售的價(jià)格進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，如果籌劃人員沒有了解土地增值稅繳納的臨界點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的估計(jì)，會(huì)因?yàn)榛I劃不準(zhǔn)確而產(chǎn)生錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。另外，銷售價(jià)格的稅務(wù)籌劃還存在片面的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。即企業(yè)最終所獲取的利潤不僅僅與價(jià)格有關(guān)，還與市場對價(jià)格的反饋有著直接的關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)企業(yè)如果單純以追求高價(jià)格獲取利益，則會(huì)由于房地產(chǎn)銷售的不佳而帶來收益降低的情況發(fā)生。

3保有經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)

以某一房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目一直處于閑置的狀態(tài)，目的就是能夠獲取部分增值。因此，為了獲取相關(guān)的利潤，該房地產(chǎn)公司采用出租或者聯(lián)營的方式對該項(xiàng)目進(jìn)行投資。例如：該項(xiàng)目出租的每年租金為280萬元;投資其他公司每年可獲取的利潤為380萬元。該項(xiàng)目資產(chǎn)的賬面原值為1470萬元，經(jīng)過計(jì)算后，出租后的稅負(fù)合計(jì)為106萬元，聯(lián)營方式的稅負(fù)合計(jì)為257萬元。因此，采取房屋出租的方式可能性較大。但是在出租后，稅務(wù)人員進(jìn)行了籌劃，即與出租房簽訂房屋出租合同，其租金為210萬元;物業(yè)管理公司尋租方簽訂合同，合同金額為70萬元，經(jīng)過籌劃分解后，一部分收入納入了物業(yè)管理公司，租金也隨之降低，所繳納的房產(chǎn)稅金額也不斷減少，即分解后其稅費(fèi)僅為404萬元（租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、增值稅、房產(chǎn)稅）其稅收負(fù)擔(dān)減輕。這種分解租金收入的籌劃方案雖然一定程度上減輕了稅費(fèi)，但是在執(zhí)行過程中想要采取這種方式就顯得不合實(shí)際。究其原因，我國法律規(guī)定，出租房屋所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)該由出租人承擔(dān)。因此，在稅法上并不認(rèn)可該公司的稅務(wù)籌劃方法，進(jìn)而產(chǎn)生錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)或者違法違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，使得該企業(yè)有受到“偷稅漏稅”制裁的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)存在的因素

1外部相關(guān)政策造成的影響

現(xiàn)階段，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題引起了重視，相關(guān)稅法和稅收政策也在不斷調(diào)整和改進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃應(yīng)該合理合法，這樣才能避免偷稅漏稅的發(fā)生。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該對新稅法的內(nèi)容予以了解，這樣才能避免產(chǎn)生稅務(wù)籌劃問題，增加稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。另外，稅務(wù)機(jī)關(guān)部門會(huì)受到經(jīng)濟(jì)、文化等方面的影響，在與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行交流和合作過程中由于稅務(wù)機(jī)關(guān)具有自由裁量的權(quán)利，而使得房地產(chǎn)企業(yè)處于相對的弱勢地位。這種不公平的待遇將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即過于重視和保護(hù)自身的稅收權(quán)益，而做出錯(cuò)誤的稅務(wù)籌劃，增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2內(nèi)部因素造成的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時(shí)根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行具體的稅務(wù)籌劃，如果企業(yè)本身的財(cái)務(wù)管理或者會(huì)計(jì)核算過程中出現(xiàn)一定的差異時(shí)，就會(huì)使稅務(wù)籌劃所參照的數(shù)據(jù)不夠真實(shí)和全面，進(jìn)而在之后的籌劃上出現(xiàn)各項(xiàng)的錯(cuò)誤。以某一房地產(chǎn)企業(yè)為例，該公司在2018年財(cái)稅務(wù)人員在做2018年度企業(yè)所得稅匯算清繳中申報(bào)繳納企業(yè)所得稅達(dá)4500萬元。后了解如下情況：（1）該項(xiàng)目部分工程交付達(dá)結(jié)轉(zhuǎn)條件，部分工程為在建狀態(tài)未達(dá)結(jié)轉(zhuǎn)條件，已交付工程中2018年度已預(yù)付工程款6000萬元，未取得發(fā)票。（2）該公司有項(xiàng)目滾動(dòng)版全面預(yù)算測算統(tǒng)計(jì)表，其測算整個(gè)項(xiàng)目企業(yè)所得稅為3500萬元，預(yù)計(jì)毛利率10%。其實(shí)際發(fā)生銷售回款及成本費(fèi)用支出基本與全面預(yù)算數(shù)據(jù)匹配。（3）2018年發(fā)生利息支出3000萬元，計(jì)入資本化利息（未竣工工程），其貸款合同為非用于開發(fā)類貸款合同，其公司在建工程按當(dāng)?shù)胤块_辦資金監(jiān)管原則監(jiān)管資金達(dá)3億余元不得使用，其當(dāng)年在建工程預(yù)售回款資金12億元，其當(dāng)年各項(xiàng)工程支出僅5億元，自有資金足以覆蓋各項(xiàng)工程支出。（4）該公司當(dāng)?shù)仄髽I(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利潤15%，其當(dāng)年未結(jié)轉(zhuǎn)收入銷售較好，當(dāng)年銷售率近100%，其交付時(shí)間尚有2年。結(jié)合以上情況究其原因：（1）其預(yù)付款項(xiàng)財(cái)務(wù)人員在做賬中直接做開發(fā)成本處理，后發(fā)現(xiàn)其發(fā)票未取得。（2）在日常測算年度企業(yè)所得稅時(shí)稅務(wù)人員未與整個(gè)項(xiàng)目全面預(yù)算企業(yè)所得稅測算做對比。（3）因借款發(fā)生于2018年度，財(cái)務(wù)人員根據(jù)慣例將利息計(jì)入資本化利息。（4）財(cái)稅務(wù)人員未對比查看全面預(yù)算毛利潤與稅務(wù)預(yù)計(jì)毛利潤，因銷售過快致使當(dāng)年企業(yè)所得稅有多預(yù)繳的現(xiàn)象存在。從以上情況可以分析如下：（1）稅務(wù)人員、財(cái)務(wù)人員在日常的核算賬務(wù)工作中未到位，發(fā)現(xiàn)發(fā)票存在一些問題，未能及時(shí)采取有效手段挽回?fù)p失。（2）財(cái)稅人員未做好稅務(wù)籌劃的校對復(fù)核工作，未能通過全面預(yù)算的測算來對比實(shí)際現(xiàn)狀進(jìn)行有效提前改善。（3）財(cái)稅人員對于利息支出理解狹隘，對于非開發(fā)貸款其雖有借款用途，但未追源于實(shí)際用途。

綜上所述，若當(dāng)時(shí)財(cái)稅人員注意到以上幾點(diǎn)并及時(shí)控制，將使當(dāng)年企業(yè)所得稅降低2250萬元。因此，加強(qiáng)對內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的管理，深挖業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，以保障各環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、暢通性及數(shù)據(jù)對比驗(yàn)證，已經(jīng)成為減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。另外，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏內(nèi)部管理機(jī)制，稅務(wù)籌劃意識較為薄弱，這也會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

1樹立正確的稅務(wù)籌劃和風(fēng)險(xiǎn)意識

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作之前，需要對開發(fā)階段、銷售階段和經(jīng)營階段所開展的納稅籌劃工作的合法性予以全面的分析，保障和避免出現(xiàn)偷稅漏稅的情況發(fā)生。例如：如果房地產(chǎn)企業(yè)未有事先了解清楚普宅與非普宅的實(shí)質(zhì)區(qū)別，在開發(fā)建設(shè)期未將此差別提前加以有效利用。使得一些開發(fā)人員存在偷稅漏稅的僥幸心理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員需要提升籌劃人員的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)技能。例如，虛報(bào)、謊報(bào)或者隱瞞等被稱之為逃稅，而借助稅法的“洼地”，做出規(guī)避和減稅的事情。最后，開展培訓(xùn)和繼續(xù)教育工作，在不斷提升工作人員的納稅籌劃水平基礎(chǔ)上，能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案進(jìn)行合理的規(guī)劃，在滿足自身利益的前提下還需要保障稅務(wù)籌劃方案的合理性和可靠性。

2構(gòu)建稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)識別機(jī)制

稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)識別能夠盡早地找出存在的風(fēng)險(xiǎn)，降低稅務(wù)籌劃所產(chǎn)生的成本。因此，企業(yè)建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)識別機(jī)制就顯得尤為重要。例如，企業(yè)根據(jù)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)流程，對稅務(wù)籌劃中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)查找，并針對風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)采取合理的措施。稅務(wù)籌劃人員需要對前期準(zhǔn)備工作、銷售和經(jīng)營有一個(gè)整體上的把控。通過對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別流程進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行，可以對納稅義務(wù)人的風(fēng)險(xiǎn)、征稅對象的風(fēng)險(xiǎn)、稅收優(yōu)惠風(fēng)險(xiǎn)等與稅收相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)開展有效的識別和控制，這樣能夠在一定程度上減少一些不可控因素給稅收帶來的影響。

3加強(qiáng)內(nèi)部和外部信息的溝通

（1）內(nèi)部信息的溝通和共享。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有經(jīng)營周期長、環(huán)節(jié)較多、人員密集等特征。這就需要加強(qiáng)各個(gè)部門之間的協(xié)作，這樣才能為之后的稅務(wù)籌劃工作提供全面的數(shù)據(jù)支撐。例如，在制定稅務(wù)籌劃方案時(shí)，應(yīng)該對各個(gè)部門所提供的運(yùn)營信息或者涉稅數(shù)據(jù)等進(jìn)行收集，建立以財(cái)務(wù)部門為核心的稅務(wù)籌劃數(shù)據(jù)共享平臺，各部門在將各項(xiàng)信息錄入數(shù)據(jù)庫后，稅務(wù)部門再制定最終的確定方案，這樣不僅能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的防控措施，還能夠減少稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。（2）外部信息的交流和共享。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與稅務(wù)部門建立良好的溝通機(jī)制，這樣才能幫助企業(yè)第一時(shí)間了解到當(dāng)前的優(yōu)惠政策和稅收法規(guī)的變動(dòng)情況，減少一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有及時(shí)掌握稅務(wù)信息，而在之后的稅務(wù)籌劃中出現(xiàn)各種問題。例如稅務(wù)人員在新稅法的理解上過于主觀，進(jìn)而做出錯(cuò)誤判斷，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，稅務(wù)籌劃具有主觀性特征，稅企之間很容易產(chǎn)生認(rèn)定差異。因此，借助良好的稅企溝通機(jī)制，企業(yè)能夠提前向稅務(wù)部門開展咨詢服務(wù)，在獲取稅務(wù)部門的認(rèn)可后再開展籌劃，從而降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。最后，加強(qiáng)與客戶、材料供貨商等相關(guān)的溝通。積極舉辦交流會(huì)，增強(qiáng)相互之間的信任，為開展稅務(wù)籌劃工作提供更多新的見解。

四、總結(jié)

“營改增”實(shí)施后房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃存在著諸多的問題，其主要與房地產(chǎn)企業(yè)受到內(nèi)部和外部因素的影響有著直接的關(guān)系，即進(jìn)項(xiàng)稅金額不夠充足，無法用于抵扣，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，采用行之有效的解決對策進(jìn)行管理和防控，能夠一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)該行業(yè)的穩(wěn)定、長久發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]譚志娟房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019，（31）：26～28

作者簡介：

杜蕓慧，供職于宣城祥生弘盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。