基于TOD開發(fā)理念的軌道交通項(xiàng)目投融資模式研究

劉愷

【摘要】軌道建設(shè)資金投入大、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高，因此對(duì)軌道綜合效益的要求也逐步提高，包括軌道對(duì)城市空間發(fā)展有序引導(dǎo)、土地利用節(jié)約高效的規(guī)劃效益要求，軌道對(duì)資源的整合來支持自身可持續(xù)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益要求。TOD 理念下依托軌道站點(diǎn)優(yōu)越的交通條件、周邊城市的科學(xué)開發(fā)，錨固帶動(dòng)了城市發(fā)展節(jié)點(diǎn)。城市軌道交通在投融資及建設(shè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展方面亟需探索創(chuàng)新模式，以促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展，從而不斷為社會(huì)和民生作出貢獻(xiàn)。在這樣的背景下，TOD模式得到了越來越多的關(guān)注。

【關(guān)鍵詞】城市軌道交通 ?TOD ?融資模式 ?土地開發(fā)

城市軌道交通項(xiàng)目的建設(shè)需求越來越旺盛，融資需求也越來越迫切，客觀上需要引入社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)多元化融資，同時(shí)保障服務(wù)質(zhì)量，穩(wěn)定服務(wù)價(jià)格。城市軌道交通項(xiàng)目具有投資額度大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大、公益性與外部性等特點(diǎn)，單純依靠政府投資難以解決軌道交通項(xiàng)目的資金問題。投融資模式的設(shè)計(jì)和選擇是城市軌道交通建設(shè)的基礎(chǔ)。TOD公共交通引領(lǐng)的城市發(fā)展模式作為先進(jìn)的投融資和項(xiàng)目管理模式，在公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、自然資源開發(fā)等領(lǐng)域具有廣闊的應(yīng) 用前景，能有效地解決政府和企業(yè)發(fā)展中的投資和融資問題。在城市軌道交通領(lǐng)域展開對(duì)TOD模式的研究對(duì)于企業(yè)和政府都是非常必要的。

一、城市軌道交通融資與TOD發(fā)展模式

（1）城市軌道交通TOD發(fā)展模式。城市軌道交通TOD發(fā)展模式是公共交通引導(dǎo)城市發(fā)展的具體應(yīng)用，是一種面向城市軌道交通的土地開發(fā)戰(zhàn)略，以軌道交通車站為中心進(jìn)行高密度的商業(yè)、寫字樓、住宅等綜合開發(fā)，最大限度地吸引市民使用軌道交通，別強(qiáng)調(diào)軌道交通的建設(shè)必須與城市土地利用規(guī)劃及城市整體發(fā)展相協(xié)調(diào)。城市軌道交通TOD實(shí)質(zhì)就是綜合開發(fā)沿線土地，而城市軌道交通外部效應(yīng)強(qiáng)，尤其體現(xiàn)在對(duì)沿線土地升值上，帶來沿線房地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)的發(fā)展。城市軌道交通的建設(shè)對(duì)于沿線土地增值效應(yīng)明顯，能夠帶動(dòng)沿線土地高強(qiáng)度開發(fā)，以某地鐵為例，促進(jìn)了地鐵沿線地價(jià)上漲和物業(yè)開發(fā)，通過土地的綜合開發(fā)，合理有效利用，合理規(guī)劃軌道交通廊道，形成集商業(yè)、住宅、娛樂、文化于一體的空間形態(tài)，實(shí)現(xiàn)城市軌道交通建設(shè)與土地開發(fā)利用的雙贏。

（2）TOD與城市軌道交通融資。城市軌道交通TOD發(fā)展模式提倡土地綜合開發(fā)，而土地綜合開發(fā)又與城市軌道交通融資息息相關(guān)。香港是運(yùn)用城市軌道交通TOD模式的典型城市，TOD模式發(fā)展提高了軌道交通設(shè)施利用率，地鐵站點(diǎn)的地下、地上空間高強(qiáng)度綜合開發(fā)又提高了物業(yè)價(jià)值，帶來城市增值，使軌道自身能夠?qū)崿F(xiàn)資金平衡。通過實(shí)行商業(yè)化運(yùn)作，推行軌道+物業(yè)模式，充分利用軌道交通帶來的沿線土地升值，大力發(fā)展房地產(chǎn)與物業(yè)，多元化經(jīng)營(yíng)，保持良好的盈利能力，從而有利于通過債券、財(cái)團(tuán)貸款、浮息票據(jù)、出售股權(quán)等融資方式實(shí)現(xiàn)投資主體多元化，讓香港的城市軌道交通建設(shè)投融資模式由政府投資為主的債務(wù)型融資模式演變?yōu)橥顿Y主體多元化的市場(chǎng)運(yùn)作模式。通過軌道交通引導(dǎo)開發(fā)，加強(qiáng)土地利用，綜合開發(fā)，多元經(jīng)營(yíng)，也是城市軌道交通市場(chǎng)化融資的典范。同樣利用軌道交通帶動(dòng)土地升值，實(shí)行軌道交通融資與房地產(chǎn)合作開發(fā)相結(jié)合，開展多元化經(jīng)營(yíng)，使得城市軌道交通完全能由私人投資者修建經(jīng)營(yíng)，形成了多元化經(jīng)營(yíng)主體與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、多元化籌措途徑的軌道交通市場(chǎng)運(yùn)作投融資模式。多元化市場(chǎng)融資模式注重政府主導(dǎo)，開展商業(yè)化融資與運(yùn)營(yíng)，充分利用城市軌道交通的外部效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)交通發(fā)展與土地綜合開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展，將土地開發(fā)作為重要措施來進(jìn)行融資，從而實(shí)現(xiàn)了城市軌道交通的快速持續(xù)發(fā)展。

二、城市軌道交通項(xiàng)目TOD投融資措施

對(duì)于TOD模式而言，只有充分發(fā)揮軌道和沿線土地的良性互動(dòng)，才能取得增值效應(yīng)，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要加強(qiáng)以下方面：

（1）實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體和物業(yè)開發(fā)管理主體的統(tǒng)一。如果軌道建設(shè)和物業(yè)開發(fā)的主體不同，容易造成項(xiàng)目在時(shí)間節(jié)點(diǎn)、建設(shè)目標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)上的不同步和不協(xié)調(diào)，在增加溝通協(xié)調(diào)成本的同時(shí)，更為重要的是難以實(shí)現(xiàn)軌道和物業(yè)的協(xié)同效益，導(dǎo)致增值機(jī)會(huì)的流失。當(dāng)然，由于土地拍賣制度以及其他相關(guān)制度等方面的原因，要實(shí)現(xiàn)軌道和物業(yè)開發(fā)主體的統(tǒng)一，除了軌道公司的自身努力外，還需要政府的支持和制度的創(chuàng)新。

（2）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)主體對(duì)于TOD模式的實(shí)際操作能力，積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)人才儲(chǔ)備。如果單純依靠不同領(lǐng)域?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)間的自主協(xié)調(diào)，很可能無法全面把握政府和投資方的需求，如成本控制、工程進(jìn)度、財(cái)務(wù)安排、運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)、法律及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，這些都是環(huán)環(huán)相扣，任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)影響項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，乃至運(yùn)營(yíng)和土地開發(fā)效率。因此，項(xiàng)目開發(fā)主體必須擁有自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)加以整體把握和協(xié)調(diào)。

（3）加強(qiáng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。在項(xiàng)目實(shí)施前進(jìn)行充分的前期策劃和研究，包括土地政策、規(guī)劃要求、財(cái)務(wù)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、資源利用、進(jìn)度安排等。該地鐵便在這方面作了一個(gè)有益的嘗試，進(jìn)行了城市軌道交通領(lǐng)域以TOD模式為目標(biāo)的研究，并取得了較好的效果。此外，項(xiàng)目開發(fā)主體應(yīng)盡可能早期全面地介入城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，提供自身的專業(yè)意見，促使軌道和土地資源的有效整合，在利用公共交通引領(lǐng)城市發(fā)展、改善交通、減少污染、促進(jìn)綠色出行的同時(shí)，充分挖掘軌道捆綁土地后所蘊(yùn)含的內(nèi)在價(jià)值，提高項(xiàng)目收益，同時(shí)也能帶來持續(xù)穩(wěn)定的客流，增加票務(wù)收入。近年來，TOD模式的價(jià)值已得到越來越多的認(rèn)同，政府也陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)政策措施以推動(dòng)其發(fā)展。

三、結(jié)束語

關(guān)于“軌道 + 土地”聯(lián)合投融資模式的成功案例已經(jīng)有很多，實(shí)際上這不僅是軌道交通的融資模式，而是一種綜合城市規(guī)劃、土地開發(fā)和軌道交通建設(shè)的聯(lián)合開發(fā)融資模式，在提升軌道交通項(xiàng)目收益性、擴(kuò)大融資渠道、豐富投資主體的同時(shí)，還能夠使軌道交通項(xiàng)目的建設(shè)、投資、運(yùn)營(yíng)、管理步入良性循環(huán)，從而實(shí)現(xiàn)軌道交通項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

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