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    物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制防范對策研究

    2020-08-20 07:48:57宋斌
    現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2020年11期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制財(cái)務(wù)管理

    宋斌

    摘要:物業(yè)企業(yè)作為新興服務(wù)行業(yè),由于起步較晚,現(xiàn)階段還處于摸索發(fā)展的階段,因此在財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制中還存在一定的發(fā)展問題,本文基于此,通過系統(tǒng)分析物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的必要性,明確其在內(nèi)部控制中的主要問題,提出針對性的強(qiáng)化對策,以幫助物業(yè)企業(yè)有效改善經(jīng)營管理水平,強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)效益的深入挖掘,促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:物業(yè)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;內(nèi)部控制

    隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷健全與完善,房地產(chǎn)行業(yè)得到了高速發(fā)展,隨著各地房地產(chǎn)需求的增加,為物業(yè)企業(yè)發(fā)展提供了新的市場機(jī)遇。然而,市場的不穩(wěn)定性導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)也發(fā)展的同時(shí)需要面對更加激烈的市場競爭,企業(yè)內(nèi)部人才素質(zhì)普遍不高,限制了物業(yè)企業(yè)管理水平的有效提高。同時(shí),由于物業(yè)費(fèi)在現(xiàn)階段市場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)體系下成本增加,大大縮減了物業(yè)企業(yè)的利潤空間。面對日益復(fù)雜的市場環(huán)境,物業(yè)企業(yè)要想求得長遠(yuǎn)發(fā)展,必須強(qiáng)化內(nèi)控管理,深刻剖析財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制過程中存在的主要問題,以探索多元化的優(yōu)化對策,有效改善物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理水平,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化挖掘。

    一、物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的必要性

    (一)收入來源的單一性決定著其必須強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制

    首先,物業(yè)企業(yè)的最主要收入來源是通過收取業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予以保障,即一般所言的物業(yè)管理費(fèi),其收取標(biāo)準(zhǔn)主要是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目所在地區(qū)的整體物價(jià)水平、工資標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行有效分析,核算物業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施的維修成本進(jìn)行具體價(jià)格方案的設(shè)計(jì),經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門統(tǒng)一核實(shí)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。一般情況下,一旦物業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)用確定,就意味著基本標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)形成,很難上漲,越是老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)就越低。加之業(yè)主對物業(yè)管理工作又不積極配合與支持,導(dǎo)致項(xiàng)目費(fèi)用全覆蓋收繳困難。此外,隨著房屋建筑的老化,小區(qū)配套設(shè)施與設(shè)備問題會(huì)增多,業(yè)主對物業(yè)要求會(huì)增加,長期得不到解決,又增加了物業(yè)費(fèi)用收繳的難度,壞賬數(shù)量日益增加。其次,公共類收益作為物業(yè)企業(yè)的另一收入來源,但隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng),對于該部分收入的返還要求強(qiáng)烈,會(huì)造成物業(yè)企業(yè)該部分收入的縮減。最后,物業(yè)其他經(jīng)營收入來源,主要包括企業(yè)開發(fā)的小區(qū)家政服務(wù)項(xiàng)目、特約服務(wù)項(xiàng)目、中介及其他工本費(fèi)用,需要物業(yè)企業(yè)立足拓展收入來源的基本實(shí)際,深入挖掘項(xiàng)目資源,但其收入數(shù)額十分有限。

    (二)物業(yè)管理成本的增加客觀上需要通過財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的強(qiáng)化進(jìn)行優(yōu)化

    隨著物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目的管轄年限的增長,設(shè)施設(shè)備日益陳舊,物價(jià)持續(xù)上漲的市場環(huán)境下,物業(yè)企業(yè)需要增加物業(yè)管理項(xiàng)目的維修成本支出,同時(shí),在從業(yè)人員受限、低工資管理標(biāo)準(zhǔn)下,還要響應(yīng)國家社保繳費(fèi)政策的號(hào)召,為這些從業(yè)人員繳納社保,使物業(yè)企業(yè)管理成本不斷增加。因此,探索在有限收入水平基礎(chǔ)上的收益轉(zhuǎn)換,強(qiáng)化資金使用效益,破解經(jīng)營管理困境,強(qiáng)化企業(yè)市場競爭優(yōu)勢是現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的重要課題。

    二、現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制中存在的主要問題

    (一)缺乏科學(xué)的內(nèi)控管理意識(shí)

    物業(yè)企業(yè)由于起步較晚,還屬于新興的服務(wù)行業(yè),還處于不斷摸索的階段,因此許多企業(yè)內(nèi)部缺乏科學(xué)的內(nèi)控管理意識(shí),不能及時(shí)開展財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化與完善,還局限于傳統(tǒng)管理思維模式中,工作內(nèi)容缺乏統(tǒng)籌性,人員設(shè)置不合理,限制了物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控工作的有效開展。

    (二)內(nèi)控管理體系建設(shè)滯后

    由于從管理層不能對物業(yè)企業(yè)的內(nèi)控管理加以高度重視,造成在財(cái)務(wù)管理的制度建設(shè)方面十分滯后,缺乏健全的內(nèi)控管理體系,內(nèi)部管理較為混亂,出納會(huì)計(jì)一般都是一個(gè)崗位,發(fā)票印章也由其監(jiān)管。部分物業(yè)企業(yè)盡管也實(shí)施了一些內(nèi)控管理制度與辦法,但內(nèi)部人員流動(dòng)性較大,剛熟悉內(nèi)控管理流程,就由于多重因素人員離職,導(dǎo)致制度執(zhí)行得不到有效保障。

    (三)預(yù)算管理有待進(jìn)一步優(yōu)化

    現(xiàn)階段,物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理工作中主要存在以下不足:首先,部分企業(yè)根本不實(shí)施預(yù)算管理,財(cái)務(wù)管理只是簡單的賬目核算;其次,缺乏對預(yù)算工作的足夠重視;最后,不能有效明確預(yù)算管理目標(biāo),導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)大而空,可操作性不強(qiáng),需要進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)算管理的編制、執(zhí)行、考核等多項(xiàng)環(huán)節(jié)。

    (四)內(nèi)控考核監(jiān)督不暢

    由于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部沒有形成良好的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控環(huán)境,內(nèi)部機(jī)構(gòu)不健全,導(dǎo)致各部門、崗位等監(jiān)督不暢,內(nèi)控考核監(jiān)督形同虛設(shè),可以監(jiān)督的范圍也十分有限,一般只能是走個(gè)過場,缺乏科學(xué)性與完整性。亟需強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督與績效考核。

    三、強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制有效防范的相關(guān)對策

    新經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下,物業(yè)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)該質(zhì)量發(fā)展,必須立足企業(yè)發(fā)展的具體實(shí)際,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的有效防范,以優(yōu)化經(jīng)營管理,挖掘更多的企業(yè)經(jīng)營效益。本文主要從以下幾方面予以強(qiáng)化:

    (一)深化企業(yè)內(nèi)部全員內(nèi)控管理意識(shí)

    由于物業(yè)企業(yè)有其特殊的行業(yè)屬性,物業(yè)企業(yè)必須從整體上統(tǒng)一認(rèn)識(shí),轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理觀念,強(qiáng)化內(nèi)部全員內(nèi)控管理意識(shí),定期組織員工參與財(cái)務(wù)管理知識(shí)與內(nèi)控管理的培訓(xùn)與學(xué)習(xí),明確內(nèi)控管理的基本目標(biāo)。特別是作為管理層,要從上強(qiáng)化對內(nèi)控工作的重視,合理引導(dǎo)員工積極參與財(cái)務(wù)管理工作,規(guī)范內(nèi)部業(yè)務(wù)操作,營造良好的企業(yè)內(nèi)控管理氛圍。

    (二)加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理與控制

    物業(yè)企業(yè)要立足當(dāng)前企業(yè)發(fā)展的基本需求,優(yōu)化內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置,規(guī)范崗位管理,構(gòu)建科學(xué)的全面預(yù)算管理體系。強(qiáng)化各部門人員的溝通與合作交流,引入“零基預(yù)算法”“以收定支”等科學(xué)方法優(yōu)化全面預(yù)算工作,夯實(shí)預(yù)算執(zhí)行工作,加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行效果考核與監(jiān)督,確保全面預(yù)算管理能夠得到全面推廣。

    (三)強(qiáng)化內(nèi)部資金管理與控制

    資金作為任何一個(gè)企業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力,其貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié),因此,物業(yè)企業(yè)必須強(qiáng)化內(nèi)部資金的有效管理與控制。首先,以全面預(yù)算管理工作的推行為契機(jī),科學(xué)統(tǒng)籌企業(yè)內(nèi)部資金的有效使用,建立健全資金集中管控機(jī)制,以時(shí)間價(jià)值與現(xiàn)金流量管理為導(dǎo)向,全面提升資金使用效率;其次,全面挖掘資金的收益轉(zhuǎn)化效能,科學(xué)設(shè)計(jì)物業(yè)催繳方案,加強(qiáng)物業(yè)應(yīng)收賬款催繳,適時(shí)清理歷史欠賬,提升當(dāng)年累計(jì)收入管理;再次,合理控制企業(yè)成本,在確保項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量與公司市場信用的前提下,對人工、物資采購等具體成本項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)范與管理,節(jié)省成本;最后,規(guī)范采購評審管理,明確合同支付交易期限,充分利用閑置資金開展物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)拓展,提升項(xiàng)目投資收益。

    (四)建立健全內(nèi)部審計(jì)管理機(jī)制

    物業(yè)企業(yè)的不斷增加,使得許多職業(yè)經(jīng)理人開始拓展服務(wù)范圍,為企業(yè)經(jīng)營管理的優(yōu)化升級提供了專業(yè)指導(dǎo),許多物業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,開始向規(guī)模化、現(xiàn)代化、集團(tuán)化的方向發(fā)展,不利于內(nèi)部的集中統(tǒng)一管理。因此,物業(yè)企業(yè)必須重視內(nèi)部審計(jì)工作的不斷強(qiáng)化,首先,根據(jù)企業(yè)規(guī)模進(jìn)行內(nèi)部機(jī)構(gòu)的不斷完善,設(shè)立專門的審計(jì)部門,強(qiáng)化機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性,確保其能夠直接向企業(yè)權(quán)力機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作匯報(bào);其次,充實(shí)人員配置,招聘或從內(nèi)部現(xiàn)有人員中培養(yǎng)一批既精通會(huì)計(jì)管理、審計(jì)監(jiān)督等專業(yè)知識(shí),又熟悉物業(yè)行業(yè)管理情況的人員專門負(fù)責(zé)企業(yè)的審計(jì)工作,全面提升內(nèi)部審計(jì)的專業(yè)化;最后,建立健全《物業(yè)企業(yè)審計(jì)管理?xiàng)l例》,規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配置、崗位職責(zé)與其他工作管理的相關(guān)內(nèi)容,強(qiáng)化審計(jì)制度保障,為物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制工作的實(shí)施創(chuàng)造有利的監(jiān)督環(huán)境。

    四、結(jié)語

    綜上所述,強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控防范,需要立足物業(yè)企業(yè)的行業(yè)特性,深化企業(yè)內(nèi)部全員內(nèi)控管理意識(shí),加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理與控制,強(qiáng)化內(nèi)部資金管理與控制,建立健全內(nèi)部審計(jì)管理機(jī)制,以切實(shí)改善其經(jīng)營管理環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的全面實(shí)施。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王秀梅.如何實(shí)施物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2018(12):1-3.

    [2]張權(quán)利.物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析及優(yōu)化方案[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2018(15):142-144.

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