淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)變更管理要點(diǎn)

伍威

摘? ? 要：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更是設(shè)計(jì)管理中的一項(xiàng)重要工作，按照依規(guī)合法、降本增利的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)管理，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)效提升有重要意義，本文依據(jù)作者自身的工作經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際工作角度出發(fā)總結(jié)了設(shè)計(jì)變更的管理要點(diǎn)，可以為地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作提供一些經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);設(shè)計(jì)變更;設(shè)計(jì)管理;應(yīng)對(duì)策略

1? 前言

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理工作貫穿整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)始終，而設(shè)計(jì)調(diào)整是又是整個(gè)設(shè)計(jì)管理中幾乎必然的存在。

在施工圖設(shè)計(jì)文件完成并審查完畢后，設(shè)計(jì)變更這種方式更是調(diào)整原始設(shè)計(jì)的重要手段，幾乎貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段。特別是在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)趨向于精細(xì)化管理的大時(shí)代背景下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有不斷提高住宅的建筑質(zhì)量，才能有好的應(yīng)對(duì)來(lái)自市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，對(duì)于設(shè)計(jì)變更進(jìn)行更加科學(xué)合理地管理更是顯得尤為重要。

2? ?設(shè)計(jì)變更的管理要點(diǎn)

2.1? 了解導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更的原因

導(dǎo)致需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的原因是多種多樣的。

例如對(duì)原設(shè)計(jì)中不合理的部位進(jìn)行優(yōu)化、因配合施工現(xiàn)場(chǎng)的原因需要調(diào)整設(shè)計(jì)、因營(yíng)銷策略變化的原因需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更等。

首先需要明白是基于什么樣的原因?qū)е滦枰M(jìn)行設(shè)計(jì)變更，并判斷是否確實(shí)需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。只有充分了解了導(dǎo)致變更的原因，綜合進(jìn)行利弊權(quán)衡，相應(yīng)的對(duì)癥下藥，才能準(zhǔn)確的知道需要進(jìn)行怎樣的設(shè)計(jì)變更才能達(dá)到所需要的最終效果。

2.2? 與設(shè)計(jì)單位對(duì)接要點(diǎn)

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的基本建設(shè)程序，對(duì)原始設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，原則上必須由原設(shè)計(jì)單位來(lái)實(shí)施;即使由于某些特殊原因?qū)е滦枰捎邢鄳?yīng)資質(zhì)的第三方單位對(duì)原始設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，也必須取得原設(shè)計(jì)單位的書面同意。

就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境而言，供貨壓力及交付壓力巨大，這就造成整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏是相當(dāng)快的。如果計(jì)劃確定進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，無(wú)論設(shè)計(jì)變更是大還是小，可以預(yù)見的是施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于變更后的圖紙的渴望是迫切而激烈的，原則上不能讓現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)停工等圖造成窩工的現(xiàn)象。

在這樣的背景下，就要求我們對(duì)設(shè)計(jì)單位的溝通必須清晰、到位，所下達(dá)的指令必須準(zhǔn)確、及時(shí)，并且務(wù)必要讓設(shè)計(jì)單位充分理解所需要進(jìn)行的設(shè)計(jì)變更需要達(dá)到的效果。并且在設(shè)計(jì)變更完成后及時(shí)獲取變更并提交所需要的地產(chǎn)公司內(nèi)外部門。

2.3? ?判斷設(shè)計(jì)變更是否需要重新審查

按照我國(guó)目前的現(xiàn)行基本建設(shè)制度，設(shè)計(jì)變更不能降低應(yīng)有的建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量。

按照有關(guān)制度要求，某些設(shè)計(jì)變更屬于重大設(shè)計(jì)變更，并不能修改原設(shè)計(jì)后直接投入施工現(xiàn)場(chǎng)，需要將修改后的施工圖設(shè)計(jì)文件送原審查單位進(jìn)行重新審查，審查通過(guò)取得批復(fù)文件后，方可投入施工現(xiàn)場(chǎng)，以確保我們的設(shè)計(jì)變更是依法合規(guī)的，避免引發(fā)相應(yīng)的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)基本建設(shè)程序，重大設(shè)計(jì)變更包含但并不限于節(jié)能設(shè)計(jì)變更、基礎(chǔ)形式調(diào)整等，具體可以查閱住建部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》及項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門發(fā)布的地方性文件。

2.4? ?與公司開發(fā)報(bào)建部門的溝通

設(shè)計(jì)變更有時(shí)會(huì)涉及到功能房間的調(diào)整，甚至?xí)鸵呀?jīng)通過(guò)審查的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙有局部不一致，這都會(huì)導(dǎo)致引發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收的風(fēng)險(xiǎn)，必須提前進(jìn)行規(guī)避以確保項(xiàng)目不會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更的原因?qū)е聼o(wú)法通過(guò)規(guī)劃及竣工驗(yàn)收。

例如在強(qiáng)電二次深化設(shè)計(jì)階段，有可能涉及前期已經(jīng)報(bào)批通過(guò)的公共配電房的調(diào)整——如配電房的面積大小及位置關(guān)系的調(diào)整等，而這些變化往往會(huì)影響到項(xiàng)目后期的規(guī)劃驗(yàn)收，在管理上的稍不注意就會(huì)造成不可逆的不利后果，而修正這些不利后果的代價(jià)往往是巨大的且只能劃歸無(wú)效成本，降低了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)質(zhì)效。

作為設(shè)計(jì)管理部門，需要將這些有可能會(huì)影響后期規(guī)劃驗(yàn)收的設(shè)計(jì)變更及時(shí)準(zhǔn)確的傳達(dá)給開發(fā)企業(yè)的開發(fā)報(bào)建部門，由他們進(jìn)行及時(shí)的評(píng)估及處理，以便地產(chǎn)公司及時(shí)與政府有關(guān)部門進(jìn)行有效溝通，并及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)以確保由于設(shè)計(jì)變更造成的規(guī)劃驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)可控，不影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)質(zhì)效。

2.5? 向公司營(yíng)銷管理部門進(jìn)行宣貫

營(yíng)銷部門作為整個(gè)地產(chǎn)公司重要盈利部門，其龍頭地位不言而喻;因此向營(yíng)銷部門提供準(zhǔn)確無(wú)誤的設(shè)計(jì)圖紙是設(shè)計(jì)管理部門工作的重點(diǎn)。

我國(guó)目前采取的是商品房預(yù)售制度，也就是說(shuō)住宅在建成之前就已經(jīng)完成了銷售工作，這無(wú)疑給產(chǎn)品交付留下了“貨不對(duì)板”的隱患。如果計(jì)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，在確定變更前可以先和營(yíng)銷部門進(jìn)行溝通，研判是否會(huì)帶來(lái)后期的“貨不對(duì)板”風(fēng)險(xiǎn)，特別是樣板房已經(jīng)對(duì)外進(jìn)行公開展示后，涉及到對(duì)已經(jīng)展示的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，務(wù)必慎重。例如樣板房展示的陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄為玻璃欄板，后期如計(jì)劃變更為鐵藝欄桿，這就屬于重大交付風(fēng)險(xiǎn)，必須進(jìn)行利弊權(quán)衡分析才能做出判斷。

在確定需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更后，需要事先向營(yíng)銷管理部門進(jìn)行通知，讓其充分知曉公司產(chǎn)品可能會(huì)發(fā)生的變化，及時(shí)的調(diào)整對(duì)潛在客戶的宣傳口徑及相關(guān)的宣傳資料;在設(shè)計(jì)變更已經(jīng)獲取后，更需準(zhǔn)確的對(duì)營(yíng)銷管理部門進(jìn)行宣傳貫徹，讓營(yíng)銷部門充分了解變更前與變更后的區(qū)別與優(yōu)劣，并提供符合營(yíng)銷需要的圖紙，以便營(yíng)銷管理部門準(zhǔn)確的控制影響風(fēng)險(xiǎn)，避免后期的業(yè)主投訴及產(chǎn)生相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.6? 與公司工程管理部門的對(duì)接

工程部門是地產(chǎn)公司的產(chǎn)品實(shí)施部門、工程進(jìn)度推進(jìn)部門，關(guān)乎項(xiàng)目能否按期保質(zhì)保量交付。因此如果計(jì)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，在出具變更前需咸魚工程管理部門溝通變更涉及到工程部位的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施情況，研判是否仍然具備進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的條件;如果確定進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，必須及時(shí)通知工程管理部門，暫緩變更涉及的分部分項(xiàng)工程的施工，避免后期的返工，造成無(wú)效成本;待設(shè)計(jì)變更獲取后，同樣必須及時(shí)準(zhǔn)確的提供給工程管理部門，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底，以便于工程的及時(shí)、準(zhǔn)確推進(jìn)，避免返工造成無(wú)效成本，降低公司經(jīng)營(yíng)質(zhì)效。

2.7? 與公司成本管理部門的對(duì)接

成本管理部門是地產(chǎn)公司進(jìn)行工程建設(shè)成本控制的核心部門，任何造成成本的改變，無(wú)論是正向改變還是負(fù)向改變，都需要經(jīng)過(guò)成本管理部門的核算，才能知道最終的成本變化情況。

在設(shè)計(jì)管理工作中，我們需要著重注意盡量避免增加無(wú)效成本或低效成本。在進(jìn)行設(shè)計(jì)變更前，需要與成本管理部門溝通確定設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本變化，評(píng)估所計(jì)劃的設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的收益與付出的代價(jià)，尋求其中合適的平衡點(diǎn)。設(shè)計(jì)變更完成后，需要及時(shí)提交將成果成本管理部門進(jìn)行相關(guān)測(cè)算，以確定最終的成本變化。

3? 結(jié)語(yǔ)

本文根據(jù)作者在實(shí)際工作中的設(shè)計(jì)變更管理思路，并結(jié)合自身在地產(chǎn)公的設(shè)計(jì)管理工作經(jīng)驗(yàn)，分析總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)中設(shè)計(jì)管理部門在進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)的處理方式，介紹了設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更基本思路與應(yīng)對(duì)策略，討論了與地產(chǎn)公司有關(guān)職能部門的工作配合邏輯邏輯，為廣大的地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理部門在工程建設(shè)的推進(jìn)過(guò)程中進(jìn)行設(shè)計(jì)變更管理提供參考。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳舒科.房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)分析[J].規(guī)劃與設(shè)計(jì)，2017（12）：106.

[2] 方曉.房地產(chǎn)開發(fā)各階段設(shè)計(jì)管理措施的若干研究[J].規(guī)劃與設(shè)計(jì)，2017（3）：93.

[3] 孫詠華，董銀英.談房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理實(shí)務(wù)方法[J].山西建筑，2019（11）：172.

[4] 楊婧，王翀.建設(shè)單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理分析[J].建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，2018（8）：109.