“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

[摘 要]我國當(dāng)前社會經(jīng)濟飛速發(fā)展過程中，傳統(tǒng)營業(yè)稅的重復(fù)征稅等稅收不合理的情況逐漸凸顯，為了使稅收制度更加合理，促進企業(yè)長遠發(fā)展，隨著“營改增”政策的全面落實，稅收政策更加合理，同時對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算及內(nèi)部管理工作也提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需緊跟國家稅制改革的步伐，結(jié)合企業(yè)自身情況，提高財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，重視稅務(wù)籌劃工作，充分利用稅制改革的政策優(yōu)勢，從而保證企業(yè)健康穩(wěn)定的長遠發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.20.134

1 引言

我國當(dāng)前社會經(jīng)濟飛速發(fā)展過程中，傳統(tǒng)營業(yè)稅的重復(fù)征稅等稅收不合理的情況逐漸凸顯，為了使稅收制度更加合理，促進企業(yè)長遠發(fā)展，國家也不斷地深入改革相應(yīng)的稅收制度?！盃I改增”政策推出后先進行了試點工作，之后作為我國稅收改革的主要政策全面推行，施行對象包括房地產(chǎn)等其他行業(yè)，增值稅制度下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方式的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作的管理也受到很大的影響。

2 “營改增”政策的內(nèi)容

“營改增”全稱營業(yè)稅改征增值稅，是指取消傳統(tǒng)的營業(yè)稅，將以前征收營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成征收增值稅。傳統(tǒng)的營業(yè)稅有重復(fù)納稅的缺陷，而增值稅是流轉(zhuǎn)稅，是僅對貨物或服務(wù)流轉(zhuǎn)過程中的增值部分征收的一種稅，“營改增”的最大特點是可以減少重復(fù)征稅，可以促使企業(yè)形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低綜合稅負。

3 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理帶來的影響

3.1 會計科目的設(shè)置

傳統(tǒng)的營業(yè)稅是價內(nèi)稅，房地產(chǎn)企業(yè)的全部購房款計為收入，以全部收入乘以適用稅率計算得出的稅款數(shù)，計算出當(dāng)期銷售產(chǎn)生的稅款即為當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅款，并通過“營業(yè)稅金及附加”科目核算。而增值稅是價外稅，在增值稅的計稅規(guī)則下，需要會計在核算過程中將收入換算成不含稅收入記賬，以不含稅收入乘以適用稅率計算得出的稅款數(shù)，計算出當(dāng)期銷售產(chǎn)生的稅款，再扣減掉當(dāng)期可用于抵扣的進項稅額后，計算得出當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅稅款，而且增值稅需在“應(yīng)繳增值稅”科目下增設(shè)“簡易計稅”“銷項稅額”“進項稅額”等多個科目分別進行核算，這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算過程中的復(fù)雜性。

3.2 新老項目的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期普遍較長，很多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目在“營改增”政策全面推行前就已經(jīng)開發(fā)但尚未完工，在“營改增”政策施行前這些項目屬于營業(yè)稅的征稅范圍，前期已投入的開發(fā)成本已無法取得增值稅進項稅額抵扣稅款，為使“營改增”實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，“營改增”相關(guān)政策實施細則對于房地產(chǎn)企業(yè)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項目界定為房地產(chǎn)老項目，老項目可選擇采用增值稅簡易計稅辦法，增值稅的進項稅額是不得抵扣的;對于房地產(chǎn)企業(yè)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日后的項目則界定為房地產(chǎn)新項目，新項目則必須采用增值稅一般計稅辦法，當(dāng)期應(yīng)繳增值稅是抵扣增值稅進項稅額后計算得出的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新項目與老項目必須分別管理、分開核算，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項目管理更為嚴格。

3.3 扣稅憑證的管理

“營改增”政策施行前，房地產(chǎn)企業(yè)收到的合法有效單據(jù)可據(jù)實入賬?！盃I改增”政策施行后，房地產(chǎn)企業(yè)的新項目必須在增值稅一般計稅規(guī)則下核算，在此規(guī)則下房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期需要繳納的增值稅，是用當(dāng)期銷售產(chǎn)生的銷項稅額扣減掉當(dāng)期可抵扣的進項稅額計算得出的。增值稅管理辦法規(guī)定中可抵扣的進項稅額憑證，主要是增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書以及其他扣稅憑證，而很多房地產(chǎn)企業(yè)在實際生產(chǎn)運營管理的過程中，有很多支出無法取得上述可扣稅憑證，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強稅務(wù)籌劃工作。

4 “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理可采取的對策

4.1 提高財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)

在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)申報和會計核算方式的變化，對財務(wù)人員提出了更高的要求，財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)顯得更為重要。如果房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員沒有增值稅會計核算及稅務(wù)申報的專業(yè)知識，將使得整個房地產(chǎn)項目核算混亂，進而影響會計核算的準確性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇招聘財務(wù)人員時，應(yīng)加強對財務(wù)專業(yè)知識的系統(tǒng)評估。

隨著“營改增”政策的全面推行，政策相關(guān)的實施細則也不斷出臺，因此財務(wù)人員必須積極學(xué)習(xí)新政策，以做好會計核算及稅務(wù)申報工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的制度鼓勵財務(wù)人員參與注冊會計師、稅務(wù)師資格考試，并對考試通過人員進行獎勵，以此激勵財務(wù)人員自發(fā)學(xué)習(xí)新政策;對財政和稅務(wù)部分推出的新政策內(nèi)容，也應(yīng)及時組織對財務(wù)人員的培訓(xùn)，從而使財務(wù)人員及時掌握新政策，保證會計核算的準確性。

只有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)得到有效的提高，才能在新的稅收政策下建立健全會計核算機制，做好會計核算工作。

4.2 加強稅務(wù)籌劃工作

“營改增”政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時可以按照較低的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，實際交房時再按適用稅率計算增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此政策進行稅務(wù)籌劃，采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)項目，以獲得延遲納稅的好處，可緩解房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)期間的資金壓力。

在增值稅一般計稅規(guī)則下，房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的進項稅額，主要是通過取得增值稅管理辦法規(guī)定的可抵扣進項稅額憑證來確定，企業(yè)因自身經(jīng)營需要當(dāng)期取得的可抵扣進項稅額的金額越多，當(dāng)期需要繳納的增值稅越少，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，財務(wù)人員應(yīng)與業(yè)務(wù)人員對相關(guān)業(yè)務(wù)積極進行事前有效溝通，做好稅務(wù)籌劃，從而降低實際可能遇到的稅收風(fēng)險，降低企業(yè)的綜合稅負。房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強內(nèi)部管理，明確會計操作規(guī)范，對收到可用于抵扣的進項稅額憑證在規(guī)定的期限內(nèi)進行抵扣，避免給企業(yè)造成不必要的損失。

稅法中對印花稅的規(guī)定，合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù);未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)?！盃I改增”政策推行后，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照此政策進行稅務(wù)籌劃，可在合同簽訂前在合同模板中將不含稅金額和增值稅分開注明，按照不含增值稅的金額計算印花稅，可以減少房地產(chǎn)企業(yè)實際需要繳納的印花稅稅款，從而為企業(yè)增加一定的利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極進行稅務(wù)籌劃，建立有效的風(fēng)險防控機制，采用事前預(yù)防、事中監(jiān)控的控制措施，從而避免或減少事后造成的稅收風(fēng)險。

5 結(jié)語

“營改增”政策是我國目前推行的十分重要的稅制改革政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響，同時對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算及內(nèi)部管理工作也提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)需緊跟國家稅制改革的步伐，結(jié)合企業(yè)自身情況，提高財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，重視稅務(wù)籌劃工作，不斷完善會計核算機制，加強財務(wù)管理工作，制定科學(xué)的發(fā)展策略，充分利用稅制改革的政策優(yōu)勢，從而保證企業(yè)健康穩(wěn)定長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]范春媛.試析“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險[J].財會學(xué)習(xí)，2019（28）：162.163

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[3]郭倩.“營改增”對企業(yè)會計核算及納稅的影響[J].納稅，2019，13（30）：20

[作者簡介] 唐魁（1988—），男，漢族，湖北襄陽人，會計師，學(xué)士學(xué)位，研究方向：財務(wù)管理。