物業(yè)經(jīng)濟管理中存在的問題和對策分析

王巍

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)只有推出優(yōu)質的產(chǎn)品和物業(yè)服務，才能被更多業(yè)主所認可，當前物業(yè)經(jīng)濟管理工作已經(jīng)成為產(chǎn)品與品牌價值得以有效延伸的組成部分。本文先對當前房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理過程中的問題進行分析，并在此基礎上就如何加強物業(yè)經(jīng)濟管理，談一下個人的觀點與認識，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);物業(yè)管理;問題;對策

近年來隨著國內(nèi)社會經(jīng)濟的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日漸激烈，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間受到壓縮，廣大消費者置業(yè)的欲望更加理性，并且對售后服務以及物業(yè)管理高度重視。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2020年底我國房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理行業(yè)收入將達到8020億元，其中物業(yè)經(jīng)濟管理和單位面積管理費年用均會增速。基于市場發(fā)展導向，物業(yè)管理創(chuàng)新過程中逐漸向歐美以及新加坡和中國香港地區(qū)學習，同時也表明房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理水平的整體提升。

一、房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理問題分析

（一）物業(yè)經(jīng)濟管理與小區(qū)業(yè)委會管理工作不匹配

物業(yè)管理整治有效改變了以往重準入與清退出的模式，并且將靜態(tài)審批以及動態(tài)檢查有機結合在一起，將不符合規(guī)范要求和存在重大違規(guī)違法現(xiàn)象的企業(yè)清除掉。部分房地產(chǎn)企業(yè)實施物業(yè)管理師方案和經(jīng)理責任制，行業(yè)采取紅黑榜制度，對表現(xiàn)良好的房地產(chǎn)企業(yè)表揚并進行標榜宣傳，同時將表現(xiàn)較差的企業(yè)納入到黑名單曝光，由社會輿論對其進行監(jiān)督。然而，因部分業(yè)委會未建立合適的物業(yè)經(jīng)濟管理機制，以致于業(yè)主難以基于民主方式進行規(guī)范化選擇，小區(qū)服務和管理不到位，物業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間難免會出現(xiàn)糾紛，甚至導致業(yè)主不交物業(yè)費，影響了服務水平，最后形成了惡性循環(huán)。

（二）行政監(jiān)督管理乏力

日常監(jiān)管工作中對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)的處罰力度不夠，加之管理手段和方法相對比較單一，出現(xiàn)問題時更加注重協(xié)調(diào)，處罰工作落實不到位、不嚴格，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主利益造成侵害的問題和情況，行政作為缺乏力度。比如，房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)合同糾紛，屬于民事法律關系，并非行政管理的范疇;同時，群租以及住改非等，關系到多家，無法形成合力，以致于物業(yè)管理工作中的糾紛和矛盾問題無法及時解決。

（三）物業(yè)費欠繳對服務管理工作產(chǎn)生不利影響

基于多種因素的存在，很多小區(qū)存在著物業(yè)費欠繳問題。針對這一問題，雖然政府部門先后出臺了一些物業(yè)指導性的服務標準，采取分等級定價的機制，并且將物業(yè)服務費指導價格與等級指標相掛鉤，但是因目前物業(yè)費欠繳現(xiàn)象依然普遍存在。究其原因，主要表現(xiàn)在如下方面。第一，物業(yè)管理問題，保潔以及保安和小區(qū)停車管理服務有待改進，公共區(qū)域利用管理不規(guī)范等均成為物業(yè)費欠繳的借口;第二，房地產(chǎn)企業(yè)存在著歷史遺留問題，以致于物業(yè)收費工作難度較大。比如，小區(qū)內(nèi)的基礎設施建設、產(chǎn)權證辦理相對比較滯后，配套設施不全，都可能會導致業(yè)主故意欠繳物業(yè)費。

二、加強物業(yè)經(jīng)濟管理的有效措施和方法

基于以上對現(xiàn)階段物業(yè)經(jīng)濟管理過程中的常見問題及其成因分析，筆者認為要想加強物業(yè)管理，提高管理和服務水平，應當從以下幾個方面著手。

（一）加強責任管理，及時轉變思想觀念

房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理作為新生事物，其產(chǎn)生與發(fā)展伴隨著多種利益進行重新分配，而且也難以避免矛盾與沖突。為此，我們應當對房地產(chǎn)物業(yè)管理的全體員工加強思想教育，及時轉變和提升服務觀念，從而使他們能夠獲得最新的知識和技能。在此過程中我們應當讓工作人員明白管理內(nèi)容和管理人員的責任，讓廣大公眾能夠及時了解物業(yè)管理的重要性。實踐中采用各種形式的宣傳物業(yè)經(jīng)濟管理規(guī)則，從而使業(yè)主能夠從了解、接受到物業(yè)管理服務工作的落實。同時，還應當宣傳房地產(chǎn)物業(yè)管理的益處，從而使業(yè)主能夠自愿自主地接受管理，并從行動上能夠有效支持物業(yè)經(jīng)濟管理工作。

（二）健全房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理規(guī)制細則，加強規(guī)范化建設

實踐中為了能夠使房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理工作順利進行，關鍵在于物業(yè)管理機制和實施規(guī)制的完善與健全，這樣才能有效落實工作。通過完善細則和規(guī)制，來有效規(guī)范房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理工作。物業(yè)管理人員應當嚴格履職，用法律法規(guī)等手段來保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營以及管理服務工作的嚴格落實，從而確保小區(qū)業(yè)主及家人的安居樂業(yè)。同時，這也是房地產(chǎn)實現(xiàn)保值增值以及創(chuàng)造物業(yè)品牌的有效途徑，在促進社會經(jīng)濟發(fā)展等方面起到了非常重要的作用。

此外，筆者認為還應當不斷加快物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展模式創(chuàng)新以及重組，促進管理規(guī)?；约耙?guī)范化，并在此基礎上建立企業(yè)文化，否則將難以形成切實可行的管理機制和模式，也就無法有效約束人的行為。從這一層面來講，建立良好的房地產(chǎn)物業(yè)管理團隊勢在必行，應當加強規(guī)范化管理和建設。通過該種方式，一方面在規(guī)?；芾砟Ｊ较履軌蛴行Ч?jié)約成本，另一方面還可通過規(guī)范化管理來有效創(chuàng)造企業(yè)品牌?；诋斍暗氖袌鼋?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，通過加強市場化的重組、兼并以及聯(lián)合管理，來有效降低社會管理總成本。房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)應當走橫向聯(lián)合以及縱深發(fā)展的道路，基于房地產(chǎn)企業(yè)的體制進行合并、重組以及更新和提高，從而實現(xiàn)管理成本降低之目的。

（三）建立科學完善的房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理體系

對于條件相對比較成熟的區(qū)域，房地產(chǎn)企業(yè)可基于業(yè)主大會等方式建立業(yè)主委員會，合理選聘物業(yè)經(jīng)濟管理公司，加強專業(yè)化以及科學化管理。在政府部門的堅強領導下，應當嚴格按照相關規(guī)定和要求簽訂合同，并且制定切實可行的公約或者規(guī)則。通過文字性規(guī)范和要求，嚴格按照規(guī)范和合同要求落實管理工作。對于商業(yè)物業(yè)而言，其主要包含閑暇娛樂以及吃與住宿等場所，物業(yè)管理工作任務是對上述基礎設施加強維護管理，做好宣傳保護工作。 在商業(yè)改革的大時代和環(huán)境條件下，商業(yè)性質的物業(yè)管理業(yè)已成為房地產(chǎn)物業(yè)管理的重點。在快速發(fā)展過程中，應當順應時代發(fā)展，緊抓發(fā)展機遇并進行不斷的改革創(chuàng)新。同時，因國內(nèi)人數(shù)眾多，廣大消費成員構成非常的復雜，在一些節(jié)日活動階段，商業(yè)物業(yè)管理工作在安保以及保潔方面，設備維護也有了更高的要求。值得一提的是，房地產(chǎn)商業(yè)性物業(yè)管理工作離不開社會經(jīng)濟發(fā)展這一基礎，這與“經(jīng)濟基礎決定上層建筑”的經(jīng)濟學觀點相符，當前新形勢下應當構建完善的物業(yè)經(jīng)濟管理體系，通過相關制度的實施來有效落實房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理工作，確保其經(jīng)濟和社會效益得以實現(xiàn)。

三、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理是一項非常復雜的工作，涉及到很多方面的內(nèi)容和影響因素，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)方式以及產(chǎn)品特性的后續(xù)產(chǎn)業(yè)?；诖耍瑢嵺`中應當不斷提高房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟管理服務水平，充分發(fā)揮企業(yè)和物業(yè)管理工作的功能，做好協(xié)同管理工作，同時這也是房地產(chǎn)物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展的必由之路。

參考文獻

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