房地產(chǎn)會計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理路徑研究

黃莉翔

摘 要：在當(dāng)前時(shí)代下，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。為推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，對房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)合理的處理非常重要，相關(guān)工作人員要提高對這一問題的重視程度，結(jié)合房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理工作的要求以及房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，科學(xué)而有序地開展日常工作，從而提高房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理的效果以及質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);會計(jì)核算;業(yè)務(wù)處理路徑

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特殊性，投資周期比較長，并且所涉及的投資金額比較大，為了提高房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)水平，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)會計(jì)核算的重要作用，結(jié)合我國當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，對房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)工作中存在的問題進(jìn)行有效的解決，并且結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向提出針對性的發(fā)展建議，從而提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)行業(yè)特殊性分析

在制定房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理工作路徑時(shí)，相關(guān)工作人員要對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性進(jìn)行深入的分析以及研究，從而保證后續(xù)工作有序進(jìn)行[1]。首先，對房地產(chǎn)業(yè)來說，其涵蓋了多個(gè)學(xué)科的內(nèi)容，如金融學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)等。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)學(xué)科資源相對來說較為集中的行業(yè)，其在發(fā)展的過程中也涉及了諸多影響因素，會受到周邊地質(zhì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。其次，其每一個(gè)工作環(huán)節(jié)都是由不同企業(yè)內(nèi)部部門和外部各行各業(yè)之間合作完成的。其財(cái)務(wù)管理相對來說也較為復(fù)雜，要結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展方向，運(yùn)用靈活的頭腦完成各個(gè)部門的工作。另外，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)需要充分了解內(nèi)部調(diào)整規(guī)則的行業(yè)，假如在房地產(chǎn)操作系統(tǒng)應(yīng)用的過程中沒有明確一些細(xì)節(jié)性問題，就無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。此外，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，還要綜合考慮容積率和建筑物的密度，在項(xiàng)目管理中要以成本管理為工作重點(diǎn)，根據(jù)人們對房屋的需求以及要求開展日常工作。

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性是比較突出的，并且涉及了多方面內(nèi)容，因此，在開展房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理工作的過程中，相關(guān)工作人員要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性及其所涉及的組成部分，科學(xué)而有序地開展日常工作，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)會計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理問題

（一）會計(jì)準(zhǔn)則和稅收法規(guī)存在差異

在房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理工作中，會計(jì)準(zhǔn)則和稅收法規(guī)存在差異性是一個(gè)常見的問題，主要表現(xiàn)為預(yù)售銷售收入確認(rèn)差異和按揭銷售收入確認(rèn)差異。預(yù)售銷售主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售的資格之后，預(yù)售銷售的預(yù)收款暫不確認(rèn)收入，只有在房屋交接完成之后才可以進(jìn)行收入確認(rèn)工作，并且將這項(xiàng)工作內(nèi)容直接轉(zhuǎn)入到主營業(yè)務(wù)中，而稅收法是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售的毛利潤來計(jì)算企業(yè)預(yù)售銷售的所得稅。按揭銷售主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商收到按揭款之后才進(jìn)行收入確認(rèn)工作，而我國稅收法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收到首付款后就可以開始收入確認(rèn)工作，并且能夠到銀行進(jìn)行按揭貸款。

（二）附屬設(shè)施收入的核算處理存在問題

由于房地產(chǎn)銷售的范圍比較廣，既包含了主體房屋，也包含了地下室等附屬設(shè)施，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)會計(jì)核算工作時(shí)，要將這些附屬設(shè)施納入到總收入中，但是，一些工作人員在實(shí)際工作過程中并沒有將這些附屬設(shè)施的銷售收入納入到核算工作中，嚴(yán)重影響了后續(xù)工作。

（三）在產(chǎn)品的開發(fā)中存在收入核算問題

房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)的過程中，對員工福利和股東分配方面的資金未進(jìn)行納稅申報(bào)。此外，在一些舊城改造項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有將對拆遷戶的補(bǔ)償面積差額納入到總收入中，嚴(yán)重影響了會計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，還涉及稅收問題。

（四）房地產(chǎn)成本費(fèi)用存在收入核算問題

房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算工作中，在成本費(fèi)用收入核算方面也存在諸多問題，例如：房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)成本和費(fèi)用計(jì)算方式存在一定的差異性，將一些未竣工驗(yàn)收的房產(chǎn)算入到營業(yè)成本中，而將一些土地成本和工程費(fèi)用成本均攤，成本收入與核算的實(shí)際收入存在一定的差距[2]。另外，一些工作人員在實(shí)際工作的過程中，還存在違規(guī)發(fā)票入賬的問題，將一些作廢的發(fā)票納入到總賬中，使得房地產(chǎn)的成本核算結(jié)果和實(shí)際存在較大的偏差，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)成本核算工作的有效性。

三、房地產(chǎn)會計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理路徑

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理

為有效解決房地產(chǎn)會計(jì)核算中的問題，相關(guān)工作人員在實(shí)際工作過程中要加大對房地產(chǎn)票據(jù)的管理力度，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定開展日常工作。要確保稅款到位，就要結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化的計(jì)算方法來計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的收入，并且需要扣除房地產(chǎn)商品開發(fā)中的一些隱性費(fèi)用，從而得出精準(zhǔn)的納稅金額[3]。在實(shí)際工作過程中，要建立完善的規(guī)章制度，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本在計(jì)稅之后進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而提高稅收款的到位速度，相關(guān)管理人員可以通過強(qiáng)化管理來完善房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理的效果，例如：將預(yù)收房款對外使用收據(jù)作為發(fā)票進(jìn)行科學(xué)合理的管理，并積極配合上級部門做好票據(jù)的檢查和核算工作，從而有效提高房地產(chǎn)會計(jì)核算的質(zhì)量以及效果。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行制度來保障保稅款

在提高房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理能力時(shí)，相關(guān)工作人員要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)章制度來保障保稅款，要結(jié)合房地產(chǎn)會計(jì)核算的重點(diǎn)工作內(nèi)容，對會計(jì)核算流程進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的項(xiàng)目，要根據(jù)購買方所簽訂的合同，嚴(yán)格按照合同條款中的要求開展日常工作。對自用房產(chǎn)來說，一些固定資產(chǎn)要進(jìn)行完整的會計(jì)核算，明確應(yīng)納的土地使用稅及房產(chǎn)稅，提高最終的工作效率，可以基于收入來確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的重點(diǎn)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收或暫收預(yù)收款并不納入到收入確認(rèn)工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格按照我國相關(guān)稅法進(jìn)行稅款預(yù)繳。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)的預(yù)售稅務(wù)核算

在實(shí)際工作過程中，加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售稅務(wù)的核算也是非常重要的。商品房在竣工前所簽訂的合同屬于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的合約，這部分預(yù)售金額不能納入稅務(wù)核算工作中，而要等到房屋竣工，由購房者驗(yàn)收交付完成之后，才可以將預(yù)售時(shí)所繳納的款項(xiàng)納入到房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入中。相關(guān)工作人員要對房地產(chǎn)預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算工作進(jìn)行不斷的完善，并且對其中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行全面的記錄，在收入確認(rèn)工作中要轉(zhuǎn)出這部分稅費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)的合理配比，提高會計(jì)核算工作的有效性。

（四）適當(dāng)增補(bǔ)相關(guān)信息披露內(nèi)容

由于房地產(chǎn)會計(jì)核算工作中所涉及的信息相對來說較為復(fù)雜，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性較為明顯，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)會計(jì)核算工作時(shí)，要提高對信息披露的重視程度，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展。例如：可以適當(dāng)增加土地信息方面的內(nèi)容，從而使客戶可以全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力以及有關(guān)土地成本方面的內(nèi)容。此外，相關(guān)工作人員還需要將成本信息納入到企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中，結(jié)合我國當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向以及發(fā)展現(xiàn)狀編制精準(zhǔn)的報(bào)告，將增補(bǔ)的資金信息納入到備注中，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金信息披露的準(zhǔn)確性。另外，相關(guān)工作人員還需要對房地產(chǎn)開發(fā)中的一些信息進(jìn)行有效的披露，如工人工資和采購物資的金額等，從而使企業(yè)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理能力能夠得到有效的提高。最后，在實(shí)際工作過程中，相關(guān)工作人員需要結(jié)合不同的建設(shè)項(xiàng)目對財(cái)務(wù)信息進(jìn)行精準(zhǔn)的編制以及報(bào)告，為提高現(xiàn)金流信息的準(zhǔn)確性，相關(guān)工作人員要利用當(dāng)前先進(jìn)的信息技術(shù)手段，加強(qiáng)對建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際資金情況和財(cái)務(wù)信息的了解，之后再將報(bào)告中的內(nèi)容進(jìn)行有效的披露，對于一些特殊的信息，要在公眾面前進(jìn)行披露，從而提高信息的透明性和公開性。

四、結(jié)語

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算工作中面臨著諸多問題，急需解決。因此，相關(guān)工作人員要對房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理中的不足之處進(jìn)行深入的分析以及研究，在后續(xù)工作過程中明確房地產(chǎn)行業(yè)核算的重點(diǎn)內(nèi)容，對會計(jì)核算流程和管理制度進(jìn)行不斷的完善，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)現(xiàn)狀，加大對信息的披露力度，提高房地產(chǎn)會計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。

參考文獻(xiàn)

[1]劉正.淺談房地產(chǎn)會計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì)，2016（8）：181-182.

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[3]王巍巍.前期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算與稅務(wù)處理的特殊性[J].魅力中國，2017（7）：80-82.