房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控措施

崔小女

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，國家經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)或多或少都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力將會(huì)越來越大。如何做到控制成本，提升效益，并實(shí)現(xiàn)利益的最大化，是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前應(yīng)該關(guān)注并且思考的問題。本文中筆者通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控方面的分析研究，找出了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前成本核算階段存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;管控

對(duì)企業(yè)來說，其生產(chǎn)經(jīng)營的目的就是追求利益的最大化，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。近年來，由于房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，各大地產(chǎn)集團(tuán)不斷拿地?cái)U(kuò)張，大量資金涌入房地產(chǎn)企業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。從外部環(huán)境來說，國家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸提出新的要求，各地的“限購”政策不斷出臺(tái);而在內(nèi)部環(huán)境方面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投入資金量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、銷售政策變化大、管控嚴(yán)等特性，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與生存都受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，要達(dá)到降本增效的目的，只有通過強(qiáng)化成本核算、加強(qiáng)成本管理、重視成本管控、做好基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作等幾種方式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的組成

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一般會(huì)經(jīng)歷拿地、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售、完工交房、工程結(jié)算和尾盤清盤等五個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控與每個(gè)開發(fā)階段都有密切的聯(lián)系。以下主要討論房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成。

（一）拿地階段

土地是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)最重要的一項(xiàng)成本，占總成本的30%左右，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款，涉及不同的分配方式，掌握好不同的分配方式對(duì)成本的控制起著重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目不同類型及業(yè)態(tài)之間的分?jǐn)?，?duì)土地增值稅也起著關(guān)鍵作用，因而對(duì)企業(yè)利潤(rùn)、現(xiàn)金流影響重大，所以土地成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇尤為重要，要堅(jiān)持合理、合規(guī)的原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況來采取最妥當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒ǎ瑥亩ＷC企業(yè)的稅收成本最低。

（二）開發(fā)建設(shè)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段，建安成本是開發(fā)成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容，因?yàn)槠湔伎偝杀镜?0%～60%左右，有效控制建安成本成為了關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在不同時(shí)期應(yīng)采取相應(yīng)的方法來管控建安成本，在投資決策階段要建立成本控制體系與相關(guān)制度，嚴(yán)格篩選投標(biāo)項(xiàng)目，在項(xiàng)目全過程中貫徹成本控制理念;在建設(shè)階段嚴(yán)格按照規(guī)定招標(biāo)，加強(qiáng)合同日常管控，對(duì)各項(xiàng)工程簽證變更嚴(yán)格控制，認(rèn)真完成竣工結(jié)算管理，從而有效控制成本。

（三）預(yù)售及完工交房階段

在預(yù)售及完工交房階段，銷售產(chǎn)品可分為兩部分，即預(yù)售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品，因此，銷售合同的訂立、收款方式的確認(rèn)，都會(huì)影響到收入成本的處理。按照稅務(wù)規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售未完工產(chǎn)品要先按預(yù)增率交納增值稅，產(chǎn)品完工后按實(shí)際稅率計(jì)算稅額同時(shí)進(jìn)行相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)抵扣。不同業(yè)態(tài)之間成本如果平均分配，容易導(dǎo)致土地增值稅多交，而將預(yù)售和完工結(jié)算的住宅與其他商品房之間進(jìn)行合理分配，則會(huì)達(dá)到有效降低土地增值稅稅負(fù)的目的。

（四）工程結(jié)算及尾盤清盤階段

項(xiàng)目建設(shè)竣工后，工程結(jié)算和工程審計(jì)的管控，對(duì)降低項(xiàng)目建設(shè)成本也有較大的作用。房地產(chǎn)開發(fā)的絕大部分利潤(rùn)都在尾盤，若前期的銷售成功，成本能順利收回，那尾盤銷售的好壞就很關(guān)鍵，它決定了樓盤利潤(rùn)，因而企業(yè)應(yīng)快速清除尾盤房源，加快資金回籠，節(jié)約銷售費(fèi)用、資金利息支出。

二、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前在會(huì)計(jì)成本核算中存在的問題

（一）成本核算對(duì)象不清晰

相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，因?yàn)殚_發(fā)的項(xiàng)目周期不同，涉及的內(nèi)容也不同，有些項(xiàng)目是分為多期來進(jìn)行的，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并未嚴(yán)格劃分，尤其是針對(duì)分期、分區(qū)、分業(yè)態(tài)的成本核算來說，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)對(duì)成本核算對(duì)象的分類隨意性較強(qiáng)，沒有一個(gè)嚴(yán)格確定的界限和標(biāo)準(zhǔn)。

成本核算是通過快速確定核算對(duì)象然后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總歸集。但實(shí)際的成本匯總匯集過程中，開發(fā)產(chǎn)品類型、功能或者結(jié)構(gòu)不同等都會(huì)導(dǎo)致成本差異較大，如果成本分配與分?jǐn)偛缓侠?，?duì)一個(gè)核算對(duì)象多次進(jìn)行成本劃分，不僅會(huì)加大核算工作量，使核算的內(nèi)容更加復(fù)雜，而且會(huì)給財(cái)務(wù)人員的工作帶來較大困難，從而無法反映出企業(yè)的實(shí)際成本水平，使得成本分析難上加難。

（二）建筑安裝成本與實(shí)際成本差距較大

一些企業(yè)通常為了規(guī)避稅務(wù)，會(huì)采取虛增建筑安裝成本的手段。例如，利用項(xiàng)目分期建設(shè)的特點(diǎn)，在完工的商品房的成本中增加未完工的項(xiàng)目成本，這樣的成本分配直接造成了當(dāng)期的安裝成本激增，利潤(rùn)下降，看似幫助企業(yè)“緩解”了稅務(wù)壓力，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，無法真實(shí)有效地反映企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算信息，也無法直觀地顯示企業(yè)建筑項(xiàng)目的真實(shí)利潤(rùn)與費(fèi)用，反而增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也使得企業(yè)有可能面臨稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，間接影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）成本歸集方式不同導(dǎo)致核算結(jié)果不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)的核算周期由于項(xiàng)目建設(shè)的原因會(huì)存在不穩(wěn)定因素。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)成本時(shí)，通常以對(duì)方企業(yè)開具的發(fā)票為依據(jù)，這就導(dǎo)致歸集的成本與實(shí)際工程進(jìn)度不匹配。這會(huì)影響成本結(jié)轉(zhuǎn)，而不同的成本歸集方式導(dǎo)致了最后成本核算不同。還有一些企業(yè)在出現(xiàn)未結(jié)算的工程時(shí)，企業(yè)會(huì)預(yù)估未結(jié)算的工程，提前進(jìn)行成本歸集，導(dǎo)致最后利潤(rùn)核算不準(zhǔn)確。這些最終都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在某一階段的財(cái)務(wù)報(bào)表中成本與利潤(rùn)不清晰，無法準(zhǔn)確反映企業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)情況，還因施工單位未及時(shí)開具發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著非常大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算管控的措施

（一）成本核算對(duì)象明確化

準(zhǔn)確劃分成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管控、提高經(jīng)濟(jì)效益的主要途徑，因此，企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，首先應(yīng)對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行明確化，嚴(yán)格以分類歸集、功能區(qū)分、權(quán)益區(qū)分、成本差異原則來確定成本核算對(duì)象?？梢詫㈤_發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型相同的項(xiàng)目作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。對(duì)存在明顯差異的開發(fā)產(chǎn)品，并可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大偏差的，要分別作為不同成本對(duì)象進(jìn)行核算。按照開發(fā)產(chǎn)品能否對(duì)外經(jīng)營銷售，可區(qū)分為可售、不可售的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算。只有確保成本核算對(duì)象劃分明確，才能保障會(huì)計(jì)核算順利進(jìn)行。

（二）會(huì)計(jì)核算制度健全化

房地產(chǎn)企業(yè)要在完善會(huì)計(jì)核算制度的基礎(chǔ)上引入審計(jì)監(jiān)管，并提高審計(jì)強(qiáng)度。為防止再出現(xiàn)建設(shè)過程中預(yù)算成本與實(shí)際成本不符的情況，在會(huì)計(jì)成本核算期間，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況健全內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，確保會(huì)計(jì)核算的有序性與準(zhǔn)確性。可增加專門的審計(jì)部門，提高對(duì)各個(gè)工程進(jìn)度及工程結(jié)算的審計(jì)強(qiáng)度，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)管，加強(qiáng)各項(xiàng)成本管理。同時(shí)，在會(huì)計(jì)核算階段，要加強(qiáng)對(duì)費(fèi)用記錄的控制，制定定期記錄的相關(guān)制度，提升成本核算質(zhì)量，減少誤差現(xiàn)象，盡可能如實(shí)反映項(xiàng)目費(fèi)用與成本的實(shí)際情況。

（三）成本歸集方式合理化

要加強(qiáng)企業(yè)成本分配合理化，對(duì)不同的成本項(xiàng)目進(jìn)行不同的成本分配。例如，對(duì)于一般的土地成本采用占地面積法進(jìn)行分配，占地面積法能解決不同容積率產(chǎn)品的土地成本分配配比問題。而前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等應(yīng)根據(jù)合同及工程進(jìn)度歸集成本。

四、結(jié)語

本文圍繞房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控問題，提出了相應(yīng)的思考。在分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，對(duì)會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了闡述，并提出了相應(yīng)的管控措施，即成本核算對(duì)象明確化、會(huì)計(jì)核算制度完善化、成本歸集方式合理化等，從而為保障房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的真實(shí)性、準(zhǔn)確性提供依據(jù)。

參考文獻(xiàn)

[1]趙蕾.房地產(chǎn)企業(yè)施工成本核算中存在的問題及對(duì)策：以RJ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2018（1）：160-161.

[2]周盡謙.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)的難點(diǎn)與重點(diǎn)[J].納稅，2019（11）：253，255.

[3]呂秋艷.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見問題分析[J].納稅，2018（30）：74，76.

[4]劉軍飛.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見問題及完善對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2018（33）：21-22.

[5]鄧歡.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中存在的問題及解決策略[J].今日財(cái)富（中國知識(shí)產(chǎn)權(quán)），2017（10）：110-111.