高校學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)指瑕

牟華清

[摘要]在后勤社會(huì)化大背景下，目前很多高校的學(xué)生公寓通過引進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。在物業(yè)服務(wù)合同中，學(xué)生雖然并不是締結(jié)合同的一方主體，但其基于承租人的資格在物業(yè)服務(wù)合同處于非業(yè)主使用人的法律地位。具有獨(dú)立的存在意義。物業(yè)管理企業(yè)在違反安全保障義務(wù)和擅自闖入學(xué)生宿舍的情況下應(yīng)該承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；非業(yè)主使用人；安全保障義務(wù)；侵權(quán)責(zé)任

中國分類號：G642

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1671-5918(2009)04-0035-02

在社會(huì)、媒體、學(xué)界及司法界的推動(dòng)下，學(xué)生主體意識逐漸增強(qiáng)，越來越注意維護(hù)自身的合法權(quán)益。高等學(xué)校主動(dòng)或被迫走出象牙之塔，開始接受法治的考驗(yàn)。這要求高校進(jìn)行管理方式的變革，以適應(yīng)不斷變化的要求。高校后勤服務(wù)的社會(huì)化就是適應(yīng)社會(huì)的變化而進(jìn)行的一場變革，但此變革更多的是宏觀管理層面的，具體到學(xué)生宿舍管理方式上并未因上述變革而發(fā)生根本的變化。這種情況極不適應(yīng)學(xué)生權(quán)利意識變化的實(shí)際，在實(shí)踐中引起了一系列問題。本文將在分析學(xué)生入住公寓行為的法律性質(zhì)基礎(chǔ)上，分析學(xué)生在物業(yè)管理中的法律地位，進(jìn)而分析物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)瑕疵主要類型及其法律責(zé)任。

一、學(xué)生入住公寓行為的法律性質(zhì)

高校與學(xué)生的法律關(guān)系比較復(fù)雜，即存在行政法律關(guān)系。也存在民事法律關(guān)系，是公私法交織的復(fù)雜領(lǐng)域。但在學(xué)生和高校后勤服務(wù)之間存在著的是平等的合同關(guān)系，學(xué)生因交納學(xué)費(fèi)享有作為“消費(fèi)者”的權(quán)利。該合同關(guān)系由于是基于宿舍而產(chǎn)生的，兩者之間形成的是房屋租賃關(guān)系。在該法律關(guān)系中，學(xué)校是出租人，學(xué)生是承租人。學(xué)校的主要義務(wù)是交付符合住宿要求與標(biāo)準(zhǔn)的房屋于學(xué)生，學(xué)生的主要義務(wù)是向?qū)W校交付租金，并按照約定的用途使用該房屋。與通常的房屋租賃關(guān)系相比，其具有以下主要特征：第一，學(xué)校作為出租人不得拒絕提供房間于承租人，學(xué)生在一般情況下沒有選擇是否承租的自由，這違反了“平等自愿”的民事基本原則；第二，在租金的設(shè)定上，教育主管機(jī)關(guān)進(jìn)行了最高額限制，出租人不能隨意調(diào)高；第三，該法律關(guān)系中的承租人無優(yōu)先購買權(quán)；第四，學(xué)校不能隨意解除合同，學(xué)生也不能隨意要求變更合同；第五，對同一間房屋，承租人往往是兩個(gè)人以上，但其相互之間又不是合租關(guān)系，該租賃關(guān)系與目前存在爭議的“群租”有較多相似之處。可見，雙方權(quán)利都受到了較大限制。

二、學(xué)生在物業(yè)管理中的法律地位

一般認(rèn)為，物業(yè)管理是由專門的物管按照約定，對房屋及其配套設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并對房屋周圍區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。以及對住用人提供多方面、綜合性服務(wù)的專業(yè)化有償活動(dòng)。在學(xué)生公寓管理中，學(xué)校一般通過合同將學(xué)生公寓及其配套施的維護(hù)、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等事務(wù)交由物管承擔(dān)。在該合同中，學(xué)生并未參與合同的締結(jié)，不是該合同關(guān)系的一方主體，其居于非業(yè)主使用人的法律地位，不具有成員權(quán)，無選擇和更換物管的權(quán)利。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)約，安全保障義務(wù)是物管的一項(xiàng)法定義務(wù)，當(dāng)事人不能通過合同予以排除。物管有義務(wù)為全體業(yè)主及非業(yè)主使用人提供安全保障義務(wù)，也可以制止作為非業(yè)主使用人(學(xué)生)的違法犯罪行為以維護(hù)公寓的正常秩序。如果物管違反義務(wù)給學(xué)生造成損害，受害人可以直接要求其承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。在實(shí)踐中，由于學(xué)生并未參與物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，在人住之前一般也沒有簽訂相關(guān)協(xié)議，在物管未盡安全保障義務(wù)而遭受損害的，很難得到法律的保護(hù)。在事故發(fā)生后，學(xué)校和物管往往辯稱住宿費(fèi)中不包括物業(yè)管理費(fèi)，不存在物業(yè)管理關(guān)系，因而不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。很多學(xué)校認(rèn)為。學(xué)生除因發(fā)生消防和食品安全事故而導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損害學(xué)校需承擔(dān)責(zé)任外，其它方面原因?qū)е碌膿p害，如因盜竊導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損害和他人侵權(quán)而導(dǎo)致的人身損害學(xué)校并不需承擔(dān)責(zé)任?！案鶕?jù)一般安全注意義務(wù)的要求，從事交易或者社會(huì)活動(dòng)，肇致形成或者持續(xù)特定危險(xiǎn)源的，應(yīng)當(dāng)采取必要安全措施，以保護(hù)他人免受損害。違反此項(xiàng)一般安全注意義務(wù)要求導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生，雖無法律明確規(guī)定的作為義務(wù)或者合同約定的作為義務(wù)，安全注意義務(wù)人仍應(yīng)當(dāng)為自己的不作為行為承擔(dān)民事責(zé)任?！睂W(xué)生基于非業(yè)主使用人的法律地位，學(xué)校和物管不能拒絕提供安全保障義務(wù)和其它物業(yè)服務(wù)。

三、物業(yè)服務(wù)瑕疵的主要類型

物管應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同的約定和物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行自己的義務(wù)，否則即可能構(gòu)成服務(wù)瑕疵。在學(xué)生公寓物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)瑕疵主要存在兩種類型：一是違反安全保障義務(wù)，給學(xué)生造成人身和財(cái)產(chǎn)損害；二是物業(yè)管理人員擅聞學(xué)生宿舍，侵犯學(xué)生的人格尊嚴(yán)和個(gè)人隱私。

安全保障義務(wù)，是指行為人如果能夠合理預(yù)見他人的人身或者財(cái)產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關(guān)系的他人實(shí)施的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，即要承擔(dān)合理的注意義務(wù)和采取合理的措施，預(yù)防此種侵權(quán)行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財(cái)產(chǎn)損害。目前，對經(jīng)營者因違反安全保障義務(wù)而導(dǎo)致的人身損害，2003年最高人民法院通過的《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》作了專門的規(guī)定。根據(jù)該解釋第6條第l款，從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。該條的義務(wù)主體范圍較為廣泛，包括服務(wù)場所的所有者、管理者、承包經(jīng)營者等對該場所負(fù)有法定安全保障義務(wù)或者具有事實(shí)上控制力的公民、法人或其他社會(huì)組織，物管應(yīng)該符合該款關(guān)于主體的規(guī)定。安全保障義務(wù)的范圍包括提供硬件和軟件兩方面的保障義務(wù)。在提供硬件方面的保障義務(wù)方面，學(xué)?；蛭锕芏紤?yīng)保證其提供學(xué)生人住的建筑物、配套服務(wù)設(shè)施、設(shè)備是安全可靠的，有國家標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，沒有國家標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者其它安全標(biāo)準(zhǔn)。如果因?yàn)樘峁┑姆?wù)設(shè)施不符合相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致學(xué)生損害的，學(xué)校和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在實(shí)踐中就曾發(fā)生多起因高低床不符合標(biāo)準(zhǔn)致學(xué)生摔傷而狀告學(xué)校的案例。在提供軟件方面的保障義務(wù)方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備數(shù)量足夠、合格的安全保障人員照顧、保護(hù)學(xué)生的人身、財(cái)產(chǎn)安全不至遭受來自外界、第三人的隨意侵害。目前，學(xué)生宿舍失竊的現(xiàn)象并不鮮見，特別是手提電腦等貴重物品失竊給學(xué)生造成了較大損失。物管應(yīng)該消除內(nèi)外部不安全因素，為學(xué)生學(xué)習(xí)和生活提供一個(gè)安全的環(huán)境。

物業(yè)管理人員擅闖學(xué)生宿舍，侵犯學(xué)生的人格尊嚴(yán)和個(gè)人隱私在目前的高校問題比較突出?；趯W(xué)校對安全的狹義理解，消防安全、食品安全和其它公共安全是各級各類學(xué)校黨政一把手工程。在學(xué)生公寓管理中，消除消防安全隱患就成了各宿舍管人員日常工作中最重要的工作?；谀康牡恼?dāng)性，宿舍管理人員可以使用他們認(rèn)為最有效的實(shí)施。在宿舍無人

的時(shí)候檢查(主要是檢查熱得快、電飯鍋等大功率電器)，可以不留死角，檢查效果最佳，宿管人員也最喜歡利用這個(gè)時(shí)機(jī)進(jìn)行檢查。此外，在學(xué)生休息需要用水用電的高峰時(shí)刻，如下午上完課，晚上洗漱時(shí)間，未經(jīng)學(xué)生允許就直接開門進(jìn)入宿舍，以收繳相關(guān)東西。上述行為，導(dǎo)致了學(xué)生和學(xué)校的緊張關(guān)系，在情緒激動(dòng)時(shí)還可能發(fā)生沖突。學(xué)生宿舍在法律意義上應(yīng)該屬于住宅，高校對于住宅并無“特別權(quán)力”關(guān)系的適用，在宿舍管理領(lǐng)域應(yīng)該適用法律保留和法律優(yōu)位原則，除非經(jīng)過學(xué)生的同意或者追查犯罪的需要，禁止非法搜查或者非法侵入學(xué)生宿舍。學(xué)校和物業(yè)管理人員以“安全”為借口擅自闖入學(xué)生宿舍的行為，是對學(xué)生人格尊嚴(yán)和個(gè)人隱私的非法侵犯行為，如果給學(xué)生造成損害的，學(xué)校和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

四、物業(yè)服務(wù)瑕疵的法律責(zé)任

安全保障義務(wù)是物管的主要義務(wù)，其不能以合同沒有明確約定為由拒絕履行自己的這一法定義務(wù)。物管對進(jìn)入學(xué)生公寓的可疑人員有權(quán)問詢并查明其身份，對有可能涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的隱患，有權(quán)主動(dòng)排除或者要求相關(guān)主體予以排除。物管應(yīng)派專人在學(xué)生住宿區(qū)周圍進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，對存在的安全隱患及時(shí)予以排除，這是物管的應(yīng)盡義務(wù)。如果學(xué)生在宿舍的財(cái)產(chǎn)被盜或者遭受人身損害的，而物管未盡上述義務(wù)的，受害人是可以要求物管承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該責(zé)任的性質(zhì)是一種侵權(quán)責(zé)任，物管應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。

未經(jīng)學(xué)生同意，擅闖學(xué)生宿舍的行為，屬侵權(quán)行為的范疇。受害人可以要求物管停止侵權(quán)，賠禮道歉，如果有損害的還可以要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果有學(xué)校相關(guān)老師的共同參與，學(xué)校與物管構(gòu)成共同侵權(quán)行為，他們共同對受害人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。物管能不能以受學(xué)校委托為理由主張責(zé)任的排除呢?在現(xiàn)代法治社會(huì)，任何一個(gè)人都有學(xué)法、守法的義務(wù)，當(dāng)事人不能以不知道學(xué)生擁有住宅權(quán)和個(gè)人隱私權(quán)為籍口逃避自己應(yīng)該承擔(dān)的法律義務(wù)。再看學(xué)校和物管的關(guān)系，兩者是由于締結(jié)合同而形成的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，兩者并不存在上下級隸屬關(guān)系，要求雙方都不侵犯他人權(quán)利是其應(yīng)盡的基本法律義務(wù)，物管不能以受學(xué)校委托為由主張自己無責(zé)。

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