商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

李婷婷

摘 要：本文以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理為分析對(duì)象，首先介紹了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理概況，其次分析了商業(yè)地產(chǎn)資金管理中存在的問(wèn)題，最后論述了商業(yè)地產(chǎn)資金管理的建議對(duì)策，以便提升商業(yè)地產(chǎn)資金管理的有效性，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)? 資金管理? 對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2020）08（a）--02

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的企業(yè)，存在著高投入、高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的特點(diǎn)，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步加強(qiáng)自身資金使用，合理控制風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)資金管理。只有全面加強(qiáng)資金管理才能使得資金的使用效率達(dá)到最大，才能夠有效的控制各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，進(jìn)而在競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利地位，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

1 商業(yè)地產(chǎn)資金管理的概述

資金管理主要是企業(yè)財(cái)務(wù)功能的細(xì)化，也是企業(yè)管理體系的核心所在，是從事各項(xiàng)活動(dòng)必不可少的重要因素，資金管理包含有資金籌集、資金投資、現(xiàn)金流管理等。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理異常復(fù)雜，同時(shí)也會(huì)受到各種政策的影響，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理具有以下特點(diǎn)。

第一，資金管理非常復(fù)雜。一般來(lái)說(shuō)，商品房開(kāi)發(fā)包含項(xiàng)目立項(xiàng)、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目銷(xiāo)售等不同階段，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還會(huì)受到土地交易市場(chǎng)、綜合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、房產(chǎn)交易市場(chǎng)等多個(gè)不同交易市場(chǎng)影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要貫穿多個(gè)不同市場(chǎng)，完成一次性的流通才能夠獲得最終的經(jīng)濟(jì)效益，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的管理活動(dòng)。

第二，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入非常巨大。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資都需要大量的物質(zhì)基礎(chǔ)，資金長(zhǎng)期被土地庫(kù)存占用，資金變現(xiàn)能力非常差，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要以完備資金管理作為后盾，以便可以保證巨額資金的運(yùn)作順暢，這些都增加了資金管理的復(fù)雜程度。

第三，資金管理具有風(fēng)險(xiǎn)性。由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)周期性較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)工作，一般需要5年左右的時(shí)間，這就導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期較長(zhǎng)。在各種投入之中，土地投入占比非常大。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，只有全部繳納土地出讓金，土地受讓人才獲得相應(yīng)的使用資質(zhì)，如果沒(méi)有全額繳納不能夠進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這就導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在前期需要投入大量的資金。隨著我國(guó)土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，土地作為稀缺因素價(jià)值在不斷放大，各種各樣的地王層出不窮，這也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理時(shí)具有一定風(fēng)險(xiǎn)。

2 商業(yè)地產(chǎn)資金管理存在的問(wèn)題

2.1 資金籌集階段

第一，融資方式非常單一。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前資金來(lái)源大部分來(lái)自于銀行貸款、自籌資金或者是一些其他方面的資金。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金占比不會(huì)超過(guò)41%。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源更多的是來(lái)自于銀行貸款或者其他的資金，兩者資金的占比已經(jīng)超過(guò)了63%。長(zhǎng)期以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資方式非常單一，過(guò)分依賴(lài)于銀行的信貸。因此，銀行機(jī)構(gòu)承擔(dān)了絕大部分的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的融資過(guò)分依賴(lài)于銀行，也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)杠桿非常高，資深所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。銀行每一次調(diào)整自身信貸政策都必然會(huì)沖擊到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展會(huì)造成不利影響。

第二，存在盲目融資情形。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金預(yù)算并不準(zhǔn)確，只是預(yù)估了一個(gè)大概數(shù)據(jù)，并沒(méi)有考慮到融資成本或者是企業(yè)資金資本結(jié)構(gòu)是否合理，也不注重效益分析，這就使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)存在極大盲目性，這給企業(yè)的發(fā)展造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。企業(yè)在融資時(shí)首先需要結(jié)合自身實(shí)力和項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行合理預(yù)算，估算出企業(yè)預(yù)算的需求，同時(shí)盡可能的將偏差降至最低，這樣可以使得預(yù)算更為精確。但是，當(dāng)前很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有對(duì)自身預(yù)算進(jìn)行合理分析，這也使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在非常嚴(yán)重的盲目融資現(xiàn)象。

2.2 資金使用階段

第一，為搶占市場(chǎng)大量囤地，增加了資金占有量。自1998年商業(yè)地產(chǎn)改革以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)融入到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之中。近些年，各種各樣的地王幾乎以每月一次方式刷新人們認(rèn)知，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始瘋狂囤地，有近30%的囤地始終囤積在開(kāi)發(fā)商的手中。這些土地大量屯在開(kāi)發(fā)商的手中但是并沒(méi)有開(kāi)發(fā)，而資金也需要及時(shí)繳納，減緩了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也可能面臨著繳納土地滯納金的風(fēng)險(xiǎn)，這導(dǎo)致企業(yè)的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在不斷的增加。

第二，項(xiàng)目建設(shè)投入巨大。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)公司在項(xiàng)目投資時(shí)往往非常巨大，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都存在著負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。根據(jù)調(diào)查顯示，當(dāng)前大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)已經(jīng)達(dá)到了60%以上的比例，很多上市公司長(zhǎng)期通過(guò)介紹方式來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這也可以看出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的貸款量非常驚人。正是由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)投入巨大，一旦出現(xiàn)了融資問(wèn)題可能會(huì)影響到資金的流通性，會(huì)給企業(yè)財(cái)務(wù)造成影響。

第三，并不重視項(xiàng)目成本管控，資金的使用效率并不高。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，項(xiàng)目成本不僅僅會(huì)受到原材料價(jià)格、設(shè)計(jì)方案等各項(xiàng)因素的影響，同時(shí)也會(huì)受到企業(yè)管理水平的影響，良好的成本管控有助于進(jìn)一步減少企業(yè)非正常損耗。但是，當(dāng)前很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有設(shè)置明確成本管控目標(biāo)，事先也沒(méi)有建立起完善的成本管控目標(biāo)，這不利于加強(qiáng)日常的資金管理，容易導(dǎo)致項(xiàng)目資金存在不足的現(xiàn)象。與此同時(shí)，當(dāng)前很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也缺乏有效成本管控方法，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本管理只是簡(jiǎn)單的進(jìn)行成本核算，忽視了對(duì)成本實(shí)時(shí)監(jiān)控。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金使用量非常巨大，缺少有效的成本管控會(huì)使得資金的使用率進(jìn)一步下降，不利于發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)的錯(cuò)誤，最終可能會(huì)導(dǎo)致各種嚴(yán)重超支的情形出現(xiàn)。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有做好成本管控的制度化建設(shè)。由于市場(chǎng)是在不斷變化之中的原材料，市場(chǎng)的價(jià)格，人力成本都是在不斷的浮動(dòng)之中，這也會(huì)使得項(xiàng)目的成本呈現(xiàn)增加的態(tài)勢(shì)。正是由于項(xiàng)目成本中包含有許多不確定的因素，可能會(huì)導(dǎo)致反復(fù)變更，最終會(huì)使得資金嚴(yán)重浪費(fèi)，不僅會(huì)使得項(xiàng)目的投資進(jìn)一步增加，同時(shí)還會(huì)影響到最后的回款速度，影響到企業(yè)的資金使用循環(huán)力度。

3 商業(yè)地產(chǎn)資金管理的建議對(duì)策

3.1 完善資金籌集階段的對(duì)策分析

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了做好資金管理，在進(jìn)行資金籌集之時(shí)可以采用多元化的籌集方式。

第一，合作開(kāi)發(fā)。合作開(kāi)發(fā)主要是指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同出資，共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)共享利潤(rùn)的合作建房模式，是一種聯(lián)合性的經(jīng)營(yíng)行為，這一行為可以有效的彌補(bǔ)資源中出現(xiàn)的不足，同時(shí)也可以加強(qiáng)分工合作實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的目標(biāo)，有助于彌補(bǔ)單個(gè)商業(yè)地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的缺陷。

第二，商業(yè)地產(chǎn)信托融資。信托融資主要是基于對(duì)信托公司的信任，將自己擁有的合法資金交由信托公司進(jìn)行投資，由信托公司按照委托人的意愿，以委托人的名義而投資商業(yè)地產(chǎn)的一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)行為。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)的信托靈活性非常得大，而商業(yè)地產(chǎn)所需要的巨額資金以及高回報(bào)率的特點(diǎn)也吸引了很多的信托公司參與其中。

第三，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資也是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)重要方式，這一融資方式可以更好地滿足商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)的資金需求。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)投資者通過(guò)項(xiàng)目融資，將不可流動(dòng)資產(chǎn)變成流動(dòng)的資產(chǎn)，這樣可以使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力明顯緩解，有助于進(jìn)一步擴(kuò)充資金來(lái)源。

3.2 完善資金使用階段的對(duì)策分析

第一，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于資金的預(yù)算管控。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期較長(zhǎng)，而且投入非常大，因此需要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于資金預(yù)算管控。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以依托市場(chǎng)需求掌握開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境以及當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同時(shí)還需要做好未來(lái)收益的評(píng)估，結(jié)合當(dāng)前企業(yè)發(fā)展規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)，測(cè)算出開(kāi)發(fā)各個(gè)項(xiàng)目前期投入資金規(guī)模以及后期所需要的資金規(guī)模，對(duì)于是否將資金投入到多個(gè)不同的項(xiàng)目之中也需要做好規(guī)劃。在項(xiàng)目預(yù)算審批之后，公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目預(yù)算計(jì)劃，可以由財(cái)務(wù)部的監(jiān)督部門(mén)做好資金使用狀況的監(jiān)督。在使用資金之時(shí)，資金可以建立在授權(quán)的基礎(chǔ)之上，對(duì)于預(yù)算內(nèi)的成本費(fèi)用可以由項(xiàng)目公司直接進(jìn)行批復(fù)。加強(qiáng)資金的編制預(yù)算不僅可以更好的控制資金的使用狀況，同時(shí)也可以作為企業(yè)資金管理考核的重要依據(jù)。企業(yè)的預(yù)算管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)將考核結(jié)果納入個(gè)人考核之中。預(yù)算管理部門(mén)可以對(duì)各個(gè)月的資金實(shí)際使用狀況以及預(yù)算之間存在的差距尋找原因，進(jìn)一步做好預(yù)算的管控，將預(yù)算工作踏踏實(shí)實(shí)落到實(shí)處。

第二，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目的成本動(dòng)態(tài)管控。由于商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的投資機(jī)構(gòu)，這也決定了成本的管控是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。商業(yè)地產(chǎn)的成本管理具有非常強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性而且程序化程度非常的高，通過(guò)動(dòng)態(tài)成本的管控方式可以有效地防止隨意，同時(shí)還可以根據(jù)市場(chǎng)的變化隨時(shí)做好成本的管控，有助于進(jìn)一步提升資產(chǎn)管控的實(shí)效性。為此，商業(yè)地產(chǎn)部門(mén)可以建立起動(dòng)態(tài)預(yù)算機(jī)制，同時(shí)還需要建立起網(wǎng)絡(luò)施工日志，通過(guò)施工日志來(lái)更好地收集歸納管理各項(xiàng)成本的開(kāi)支，確保各項(xiàng)成本可以落實(shí)到位，不會(huì)出現(xiàn)成本極高或是極低的現(xiàn)象。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，為進(jìn)一步提高商業(yè)地產(chǎn)資本管理的有效性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以從資金籌集和資金使用兩個(gè)方向進(jìn)行完善，以便可以更好地提高資金的使用效率，幫助商業(yè)地產(chǎn)公司又好又快的向前發(fā)展。

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