商品房銷售現(xiàn)狀分析

張?zhí)m娣

摘 要：20世紀80年代初期，我國把房子定義為商品，開啟了中國房地產(chǎn)的萌芽階段，直至今日，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了30多年的迅猛發(fā)展，其間有市場的加速催化，也有政策的宏觀調(diào)控。商品房的基本屬性是居住屬性，同時具有金融屬性和教育屬性。近幾年，房價飛漲，炒房現(xiàn)象叢生。國家、地方陸續(xù)出臺了各項調(diào)控政策，旨在限制融資炒房、穩(wěn)住房價，強化商品房的居住屬性?；诖耍脭?shù)據(jù)顯示目前南京商品房銷售現(xiàn)狀，為家庭購房決策者提供參考。

關(guān)鍵詞：商品房;南京;交易現(xiàn)狀;家庭購房

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）18-0072-02

一、商品房的概念

商品房在中國興起于20世紀80年代，它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向政府機關(guān)租用土地使用權(quán)期限開發(fā)的房屋，被稱為“大產(chǎn)權(quán)房”。合法申請國有土地劃撥土地或集體土地劃撥自建、參建、委托建造等自用住宅被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。目前，政府陸續(xù)放開了“小產(chǎn)權(quán)房”的上市買賣權(quán)限，成為可以合法交易的商品房。

商品房按照是否在房地產(chǎn)交易中心交易備案，可分為新房和二手房。開發(fā)商第一次銷售的房產(chǎn)，沒有備案交易的稱之為新房。相對開發(fā)商手里的商品房而言，已經(jīng)在備案并完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)稱之為二手房。

二、房子的屬性

房子的基本屬性是居住屬性，同時具有附加屬性，即抗通脹的金融屬性和教育屬性。房子的附加屬性促成了之前房價居高不下。住建部多次提出要維護樓市穩(wěn)定，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，堅持調(diào)控不放松，旨在削弱房子的金融投資價值，促成房子逐步回歸到居住屬性上。

房子的金融屬性，對于購房者來說，可以按照規(guī)定的額度支付首付，余款部分從銀行按揭貸款購買自己無法支付全款的房子。當(dāng)房價上漲，房子增值部分跑贏貸款利息和首付利息，購房者獲利。從過去的幾年里，投資房產(chǎn)者賺盆滿缽盈，甚至有些投資者利用購買的房產(chǎn)進行抵押貸款，套現(xiàn)后繼續(xù)投資房產(chǎn)，使得房產(chǎn)的金融屬性極大的發(fā)揮，甚至超越了居住屬性。同時房價一而再，再而三被推高，房市陷入越漲越買，越買越漲的怪圈。

房子的教育屬性成為家長之殤。房子所屬學(xué)區(qū)的教育資源不均衡，九年義務(wù)教育，免費、免試、就近入學(xué)。處在九年義務(wù)階段的孩子家長都是希望自己的孩子接受優(yōu)質(zhì)的教育，與優(yōu)質(zhì)教育資源關(guān)聯(lián)的房子因此成為大家爭搶的稀有商品，供不應(yīng)求，這也是學(xué)區(qū)房價格遠遠高出市場價格的原因。

房子真正的作用應(yīng)該是用來住的，金融屬性、教育屬性等都應(yīng)該隨著房地產(chǎn)市場的完善而逐漸淡化甚至消失，房價才能回歸正常水平。

三、2019年南京房產(chǎn)交易現(xiàn)狀

2016年年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”，此后，房地產(chǎn)相關(guān)部門陸續(xù)出臺了與之相配套房產(chǎn)政策。調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年內(nèi)，全國接近110個城市與部門（縣級以上）陸續(xù)發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達270次以上。

南京，作為一個強二線、準一線城市，房地產(chǎn)的發(fā)展緊跟時代，堅持市場經(jīng)濟發(fā)展的推動和宏觀政策的調(diào)控來指導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展。僅2017年，南京相關(guān)部門緊鑼密鼓出臺了一系列樓市調(diào)控政策，如“四限”政策（限價、限購、限售、限貸），遏制炒房，房價和房產(chǎn)交易出現(xiàn)了新的局面。

相關(guān)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月底，南京今年樓市整體供應(yīng)量為68 627套（不含高淳溧水），其中浦口和江寧的供應(yīng)量最多，分別達到21 896套和19 752套。新房成交83 125套（包括高淳溧水），比前兩年有大幅度回升。2015年、2016年，每年新房成交量超過10萬套，2017年最嚴調(diào)控之后，新房成交量銳減，2018年相比2017年的成交量也是稍有回升。從具體板塊來看，江北的成交量遙遙領(lǐng)先，然后是江寧、城北、河西板塊。

從成交價格來看，南京2019年房價均價24 755元/平方米，比2018年成交均價23 896元/平方米漲了859元/平方米，漲幅明顯放緩。其中，2018年成交均價比2017年成交均價上漲了2 223.6元/平方米。細分到具體板塊來看，城中板塊成交均價高居榜首。其次是河西，成交均價已達38 734元/平方米，再次是城東、城北，成交均價已超3.3萬元/平方米。

從新房、二手房成交面積來看，人們購買新房的面積越來越大，而購買二手房權(quán)衡因素更多。數(shù)據(jù)顯示，去年，南京一手住宅交易的面積段呈現(xiàn)“啞鈴型”，買房人對120～144平方米、80～90平方米的面積段需求最大;而二手住宅交易的面積段呈現(xiàn)“圖釘型”，對80平方米的面積段需求最大，面積越大，成交所占的比例越小。同時，所買新房的位置越來越遠，而主城區(qū)二手房的成交一直處于活躍狀態(tài)。

四、家庭購房決策

房子是商品，但不是普通商品，房子的高價值決定了其高價格，并且房價節(jié)節(jié)攀升，總價更高，銷售渠道廣泛，促銷策略多樣化，家庭購房決策必須找準定位，明確影響因素。

定位包括剛需、改善型和投資需求。剛需即剛性需求，剛需族對購房有強烈的需求，購房的目的是用于自住，他們購房的需求標準是適合自己和家人居住，這個標準里也包括對教育、醫(yī)療、居住環(huán)境的個性化要求。一般來說，剛需對住房面積、教育、醫(yī)療、居住環(huán)境、舒適度等要求不高。改善型是相對于剛需而言，他們對于原有住房不滿意，需要重新購置住房，改善自己和家人居住標準。這個標準里同樣包括對教育、醫(yī)療、居住環(huán)境等的個性化要求。一般來說，改善型的個性化要求是剛需族的升級版，要求逐步提高。改善型中有的需要賣舊買新，即賣掉現(xiàn)有住房，置換升級版。有的不需要買舊，從容選擇，直接加購升級版住房。投資性需求是指買房是為了投資，即通常所說“炒房”。資本的本性是要追求利潤，投資買房的標準是所購商品房便于出租或二次銷售，房子的升值空間達到預(yù)期。

影響因素包括家庭經(jīng)濟現(xiàn)狀、家庭收入以及購房能在多大程度上滿足消費者預(yù)期收益。家庭經(jīng)濟現(xiàn)狀和家庭收入決定是否有購買力，預(yù)期收益的滿足程度決定是否有購買意愿。消費者有購買意愿并且有購買力才能產(chǎn)生實際的購買行為，二者缺一不可。

作為房產(chǎn)開發(fā)商來說，不僅要制定相應(yīng)營銷策略，還需要洞察變化環(huán)境中消費者個性化的需求。作為購房的家庭來說，不僅要關(guān)注直接影響其利益的樓市調(diào)控政策，還要立足自身個性化家庭的現(xiàn)狀和需求，做出購房決策。

[責(zé)任編輯 晨 丹]