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    蛋殼公寓再虧損 盈利死穴如何破?

    2020-08-10 08:42賈敬華
    關(guān)鍵詞:入住率長(zhǎng)租住戶

    賈敬華

    虧損痼疾步步擴(kuò)大

    2015年,蛋殼公寓在北京成立,正式入局O2O長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

    2017年至今,蛋殼公寓虧損額共計(jì)達(dá)63.2億元。在長(zhǎng)租公寓行業(yè),虧損也不止蛋殼公寓一家。業(yè)內(nèi)最先赴美上市的青客公寓,2017年至2018年共虧損7.43億元;背靠萬(wàn)科、龍湖的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓,也處在長(zhǎng)期虧損的境地。

    長(zhǎng)租公寓企業(yè)普遍虧損,跟其運(yùn)營(yíng)模式分不開。而行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式又很難改觀,企業(yè)只好在持續(xù)的虧損下選擇上市融資。據(jù)蛋殼公寓招股書顯示,1月17日,蛋殼公寓在紐交所上市,融資金額10.6億元。而這次上市融到的10.6億元資金,第一季度就全部虧了出去。除蛋殼公寓外,自如公寓和萬(wàn)科泊寓也都面臨資金不足的困境。

    長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式是先租賃,二次裝修后再出租給住戶。這樣的模式盈利方式過(guò)于單一,所以長(zhǎng)租公寓行業(yè)利潤(rùn)率極低。而企業(yè)想要盈利,就必須把規(guī)模做大,獲得更多的房源和用戶。但長(zhǎng)租公寓企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí),成本也隨之增加。據(jù)蛋殼公寓財(cái)報(bào)顯示,2018年至2019年,蛋殼公寓的運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量由23.6萬(wàn)增長(zhǎng)至43.8萬(wàn),增長(zhǎng)率達(dá)43.8%。租金費(fèi)用也由21.7億元增長(zhǎng)至64億元,增長(zhǎng)超過(guò)3倍。

    成本高企,企業(yè)要想繼續(xù)發(fā)展就需要更多的資金。因此,長(zhǎng)租公寓企業(yè)上市融資就成了普遍現(xiàn)象。除青客公寓、蛋殼公寓已上市外,鏈家旗下的自如公寓也在做赴美上市的準(zhǔn)備。

    在長(zhǎng)租公寓行業(yè),其普遍的盈利模式在于企業(yè)從租賃主那里獲取房源,然后依靠住戶和租賃主之間的價(jià)格差,賺取利潤(rùn)。這其中,還包含了裝修、中介服務(wù)等費(fèi)用。除去這些費(fèi)用,長(zhǎng)租公寓企業(yè)獲得的利潤(rùn)也就所剩無(wú)幾了。

    在對(duì)價(jià)格十分敏感的租賃市場(chǎng),長(zhǎng)租公寓企業(yè)如果靠漲價(jià)提升利潤(rùn)率又會(huì)降低入住率。因此,自如公寓、蛋殼公寓為吸引住戶,都開始降低房租價(jià)格。價(jià)格戰(zhàn)造成的后果,是長(zhǎng)租公寓行業(yè)利潤(rùn)率被繼續(xù)攤薄。低利潤(rùn)率的市場(chǎng)形勢(shì)下,企業(yè)又急于盈利,就只能走擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模提升入住率這條路了。

    規(guī)模擴(kuò)張,雪上加霜

    在長(zhǎng)租公寓行業(yè),線下的規(guī)模決定了企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的地位。住戶在選擇房屋租賃公司時(shí),也更偏向知名度更高的企業(yè)。因此,長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了擴(kuò)大知名度開始瘋狂擴(kuò)大規(guī)模。

    而線下規(guī)模擴(kuò)大后,入住率會(huì)隨著企業(yè)知名度提升。抱著獨(dú)占市場(chǎng)的想法,自如公寓、青客公寓等長(zhǎng)租公寓企業(yè)瘋狂擴(kuò)大規(guī)模搶占市場(chǎng),使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。蛋殼公寓也被迫加入擴(kuò)張大軍,以期能夠在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占有一席之地。

    2017年,蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)的公寓數(shù)量為5.2萬(wàn),2018年達(dá)到了23.6萬(wàn),增長(zhǎng)率為354%;2019年時(shí),蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)公寓數(shù)量達(dá)43.8萬(wàn),較2018年增長(zhǎng)42.8%。2017年至2019年,蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)公寓數(shù)量翻了8倍,運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)覆蓋國(guó)內(nèi)13個(gè)城市,入住率超過(guò)75%。

    如此迅猛的擴(kuò)張下,蛋殼公寓的租金成本也漲了近12倍,由2017年5.1億元增長(zhǎng)至2019年的64億元。隨著成本的迅猛增長(zhǎng),讓本就難以盈利的蛋殼公寓,虧損繼續(xù)擴(kuò)大。而長(zhǎng)租公寓行業(yè)因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)模式的特殊性,只有擴(kuò)大規(guī)模才能盈利,但過(guò)度擴(kuò)張又會(huì)導(dǎo)致成本高企,陷入“兩難”境地。所以企業(yè)如何在擴(kuò)張的同時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)管控,降低資金和管理端的壓力,就成了能否走出虧損的關(guān)鍵。

    長(zhǎng)租公寓的未來(lái)可期:行穩(wěn)致遠(yuǎn)是關(guān)鍵

    事實(shí)上,長(zhǎng)租公寓作為剛需,存在著廣闊的前景。長(zhǎng)租公寓的未來(lái)明朗可期,資本看好也是必然。

    此外,5G技術(shù)和人工智能技術(shù)的發(fā)展,給長(zhǎng)租公寓行業(yè)創(chuàng)造了新的機(jī)遇。由智能硬件和Saas軟件組成的公寓LoT,可以實(shí)現(xiàn)公寓多場(chǎng)景管理,在線辦理看房、簽約等租房服務(wù),進(jìn)而提升住戶體驗(yàn)。

    智能公寓作為長(zhǎng)租公寓未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì),也會(huì)成為長(zhǎng)租公寓企業(yè)未來(lái)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。但長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利需要長(zhǎng)期發(fā)展的趨勢(shì)并不會(huì)改變,企業(yè)要想穩(wěn)步發(fā)展,仍需要深入發(fā)展,提升用戶體驗(yàn),才能避免因急功近利導(dǎo)致的負(fù)面影響。例如蛋殼公寓曾被曝出的甲醛超標(biāo)和客戶被貸款事件,帶來(lái)了極大的負(fù)面影響。

    總體來(lái)看,長(zhǎng)租公寓行業(yè)的前景廣闊。但企業(yè)要更進(jìn)一步,就必須思考如何打好根基,提升用戶體驗(yàn),這才是決定長(zhǎng)租公寓企業(yè)未來(lái)興衰的關(guān)鍵因素。而對(duì)于仍在虧損的蛋殼公寓,緊抓智能公寓風(fēng)頭的同時(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控,才可能擺脫持續(xù)虧損的現(xiàn)狀。隨著國(guó)內(nèi)住宅租賃市場(chǎng)需求增長(zhǎng),蛋殼公寓距離盈利也會(huì)更近一步。

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