淺析商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務發(fā)展趨勢

王超

摘要：近年來隨著住房租賃領域前景越來越廣闊，政策紅利不斷釋放，更多的金融機構投身住房租賃市場，競爭日趨激烈。商業(yè)銀行應研判住房租賃市場發(fā)展趨勢，積極發(fā)揮自身金融產品、業(yè)務渠道和信息科技等方面的優(yōu)勢，通過深化政銀合作，降低企業(yè)拿房成本，創(chuàng)新金融產品對接市場，利用綜合服務場景構建住房租賃生態(tài)閉環(huán)，同時打造住房租賃信用體系，嚴格風險管控。以此將住房租賃業(yè)務打造成商業(yè)銀行新的業(yè)務增長點。

關鍵詞：商業(yè)銀行 ?住房租賃 ?發(fā)展趨勢

在我國的住房供應體系中，住房租賃市場存在明顯的短板。依據(jù)國外經驗，住房租賃作為住房供應體系“租+購”的“雙引擎”之一，一般占據(jù)住房供應體系 40%-60% 的比重。而我國住房租賃的比重僅占 6%，并且交易行為主要是 C2C 模式，交易各環(huán)節(jié)的精細化運作普遍程度不高。隨著城鎮(zhèn)化推進、商品房交易限購限貸、租售比失衡等多重因素作用促使住房需求轉向住房租賃市場。2017 年全國租房需求比例增長 57%，其中四季度同比增長 71% ;2018 年一季度長租公寓的租房需求環(huán)比上漲 24%。供需結構緊張，租賃供給已經難以滿足租房需求。市場供求嚴重失衡直接導致租金上行趨勢明顯。2012-2016 年一線城市租金每年漲幅在 8%-15%，2017 年全國人均月租金價格同比上漲 16.7%。

住房租賃市場已經成為深化住房制度改革的重要環(huán)節(jié)。黨的十九大報告提出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。為加快住房租賃市場的發(fā)展，各地方政府紛紛響應并落實國家發(fā)展住房租賃市場的政策，多舉措培育和發(fā)展住房租賃市場。2018 年以來，深圳、鄭州等城市開啟“租賃優(yōu)先”的賣地模式。上海、廈門等城市租賃用地的年均供應面積將占住宅用地的 30%。鏈家研究院預測2020年我國租賃市場規(guī)模將達1.6萬億元，2025 年為 2.9 萬億元，2030 年或超過 4 萬億元。在樓市嚴厲調控的背景下，商業(yè)銀行傳統(tǒng)的住房貸款業(yè)務經營面臨巨大壓力。而住房租賃是政策倡導的萬億級市場，市場潛力巨大。

在住房租賃市場前景可期和政策鼓勵多重利好的驅動下，商業(yè)銀行在激烈的同業(yè)競爭中如何更好進行布局卡位，提高住房租賃市場業(yè)務發(fā)展的前瞻性，順應趨勢，牢牢掌控住房租賃業(yè)務發(fā)展制高點的重要性不言而喻。

一、深化住房租賃政銀合作

對于住房金融領域而言，政策密集性的特點使商業(yè)銀行積極爭取與政府機構的良好合作尤為重要。當前，住房租賃的交易行為以及衍生出的相關金融產品逐漸得到監(jiān)管部門的約束和規(guī)范，由政府主導的租賃監(jiān)管平臺已在多城完成上線。對此，商業(yè)銀行一方面要及時掌握政府部門在住房租賃方面的構想，積極回應配套建設的政策、方針和要求，為其規(guī)范市場管理提供系統(tǒng)解決方案和產品服務方案;另一方面，商業(yè)銀行也要發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，集中優(yōu)勢資源打造住房租賃金融產品的經典案例，使其成為行業(yè)監(jiān)管部門制定監(jiān)管政策的重要參考。

商業(yè)銀行在營銷、經營、管理和維護房地產開發(fā)項目上早已形成程序化、標準化的業(yè)務操作流程，但是在住房租賃市場業(yè)務操作模式尚不完全成熟。2019年底，住房和城鄉(xiāng)建設部等六部委聯(lián)合印發(fā)了《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境，規(guī)范住房租賃市場主體行為，保障各方合法權益。隨著行業(yè)的快速發(fā)展和標準化的建立，住房租賃市場的管理精細化和專業(yè)化不斷得到加強。行業(yè)準入門檻更高、驗收標準更趨專業(yè)、監(jiān)管力度更加嚴苛將成為常態(tài)。商業(yè)銀行要在政府機構相關政策的要求下，盡快完成業(yè)務流程的標準化來應對多種類形態(tài)的住房租賃企業(yè)和復雜多變的市場格局。

二、降低企業(yè)拿房成本，創(chuàng)新金融產品

2017年10月以來，各大銀行紛紛與大型開發(fā)商、租賃平臺以及租賃運營企業(yè)簽署戰(zhàn)略協(xié)議，提供總共高達萬億的巨額授信。但實際上銀行強風控的天然歧視依舊存在。這表現(xiàn)在商業(yè)銀行選擇的簽約對象基本上局限在開發(fā)商以及部分政府背書的戰(zhàn)略計劃協(xié)議中。由于缺乏有效的擔保品和新興企業(yè)資信評級不高等因素導致住房租賃企業(yè)的融資渠道相對比較狹窄，融資成本教高。對此，商業(yè)銀行可以尋求通過設立基于資產證券化的產業(yè)基金和并購基金，降低企業(yè)拿房成本。一方面通過降低成本提高企業(yè)的租金回報率，加速行業(yè)市場化，另一方面也為諸如REITs類產品的落地創(chuàng)造足夠規(guī)模的資產包。

商業(yè)銀行歷來以能夠提供可靠的金融服務而受投資者青睞。而住房租賃的現(xiàn)金流入是一個相對小額穩(wěn)定并且長期持續(xù)的過程。因此，商業(yè)銀行要發(fā)揮自身優(yōu)勢，開發(fā)符合市場規(guī)律、普惠便捷的線上產品，尤其是追求長期回報的金融產品來匹配住房租賃現(xiàn)金流。參考國外較為成熟的住房租賃市場，REITs（房地產信托投資基金）這類與長期現(xiàn)金流相匹配的證券化產品已相對成熟，能夠形成投資、開發(fā)、運營退出的完整閉環(huán)。這類產品通過一級發(fā)行市場與二級流通市場的結合，既解決了資金長期化的需求，也解決了流動性的需求。以新派公寓為例，其試點發(fā)行國內首單房地產投資信托基金，獲得2.7億元融資。這讓缺少資金支持的從業(yè)者看到了希望，也讓金融的力量更好地融入和支持住房租賃市場。

三、利用綜合服務場景，構建生態(tài)閉環(huán)。

建設銀行行長王祖繼曾經在中國發(fā)展高層論壇2018經濟峰會上明確表示“房地產金融創(chuàng)新不能總圍繞信貸做”。對于住房租賃這樣一個低頻且長尾效應顯著的行業(yè)，整合零售、對公多條線資源，主動地切入客戶生活場景，打造包含移動支付和社區(qū)活動為主體的綜合服務場景，提高平臺交易頻率、強化平臺參與者的交易意愿顯得至關重要。一方面利用金融產品完成平臺擴圍和渠道賦能，在大數(shù)據(jù)支持下有效推進服務模式和產品創(chuàng)新，提升全鏈條金融服務水平;另一方面創(chuàng)新線下活動方式，豐富線下服務內容，讓住房社區(qū)成為銀行持續(xù)獲客、活客、聚客的新渠道，在租賃產業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)上，商業(yè)銀行聯(lián)合專業(yè)的房源獲取中介、裝修公司、營銷公司、廣告公司、咨詢公司、運營公司、軟件公司協(xié)作發(fā)展，在產業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)上輸出重要資源，為銀行新零售業(yè)務轉型奠定基礎，構建住房租賃服務渠道擴展升級的生態(tài)閉環(huán)。

四、打造住房租賃信用體系，嚴格風險管控。

商業(yè)銀行擁有強大的信用系統(tǒng)和風控系統(tǒng)，住房租賃企業(yè)和平臺具備龐大的客戶群，二者互補性強。招行行長田惠宇曾經提到“打破以封閉的賬戶體系為基礎的經營邏輯，向開放的用戶體系轉換?！鄙虡I(yè)銀行坐擁龐大的信息平臺，如果可以適當開放程序編程端口，與房地產開發(fā)商和住房租賃運營商合作共建住房租賃信用共享平臺，打造針對不同群體、不同市場、不同區(qū)域的信用體系，為住房租賃業(yè)務的發(fā)展提供信用參考。

目前，資金鏈斷裂、產權法律風險等多種原因導致一批公寓企業(yè)關門停業(yè)。長租公寓關店率達到3.6%。商業(yè)銀行對此應嚴格執(zhí)行行業(yè)準入標準，做好客戶的有效篩選，提高銀行優(yōu)質服務資源的有效利用。依托大數(shù)據(jù)構建預警模型，做好數(shù)據(jù)監(jiān)測、經營異常分析和事故快速反應機制。同時加強對合作租賃企業(yè)的擔保責任和管控措施，防范企業(yè)負面新聞和某些單方面行為對銀行聲譽的影響。在做大住房租賃線上業(yè)務規(guī)模的同時，杜絕由于風險管控失位導致的業(yè)務風險。

在未來的住房租賃市場中，隨著住房租賃制度的不斷完善，租賃金融的趨于成熟，專業(yè)化的運營機構崛起是大勢所趨，以C2C模式為主體的住房租賃市場將會得到顯著改善，B2C份額將不斷增長。住房租賃市場將成為房地產行業(yè)最大的增長點。商業(yè)銀行要敏銳洞察住房租賃業(yè)務發(fā)展趨勢，深入挖掘市場潛力，積極發(fā)揮自身金融產品、業(yè)務渠道和信息科技等方面的優(yōu)勢，深化與政府機關和住房租賃企業(yè)的合作，創(chuàng)新金融產品，打造住房租賃的金融生態(tài)閉環(huán)，把住房租賃業(yè)務做大做強。

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作者單位：中國建設銀行天津東麗支行