淺談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中如何應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊

鄭祿金

摘要：房地產(chǎn)是我國(guó)一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言有著舉足輕重的意義。金融危機(jī)十分容易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)唯有做好經(jīng)濟(jì)管理工作，才能切實(shí)將金融危機(jī)的負(fù)面影響降低到最小程度，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來。為此，本文主要在分析金融危機(jī)內(nèi)涵及金融危機(jī)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的主要影響之基礎(chǔ)上，探討房地產(chǎn)行業(yè)在金融危機(jī)中提高經(jīng)濟(jì)管理水平的具體行徑，希望能夠提供有價(jià)值的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理? 金融危機(jī)? 影響? 應(yīng)對(duì)行徑

一、引言

伴隨全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的不斷加快，全球性金融危機(jī)的沖擊也日益增強(qiáng)，對(duì)于全世界各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了許多負(fù)面影響，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中之一[1]。自我國(guó)于2001年加入世界貿(mào)易組織以來，在經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與世界經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系日趨密切，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在全球性金融危機(jī)中所受沖擊也越來越嚴(yán)重。作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的主要措施，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的作用十分突出。高水平的經(jīng)濟(jì)管理工作，已成為房地產(chǎn)行業(yè)有效應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊、獲得良好發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、金融危機(jī)的內(nèi)涵

金融危機(jī)又名次貸危機(jī)或者信用危機(jī)，具體而言，金融危機(jī)主要有三種表現(xiàn)形式：金融資產(chǎn)的危機(jī)（主要指全球金融資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)極大跌幅）、金融機(jī)構(gòu)的危機(jī)（主要指各類金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)大規(guī)模倒閉或者瀕臨倒閉的現(xiàn)象）、金融市場(chǎng)的危機(jī)（主要指股市、債市等金融市場(chǎng)出現(xiàn)急劇暴跌的情況）。全球經(jīng)濟(jì)一體化背景下，全球性金融危機(jī)對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的沖擊日益擴(kuò)大，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也不可避免地受到金融危機(jī)的影響，2008年金融危機(jī)即是一個(gè)例證[2]。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在金融危機(jī)中受到的影響

（一）投資幅度下降，管理難度增加

就我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身而言，其本來就存在導(dǎo)致泡沫的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素，由于金融危機(jī)會(huì)加快我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂速度，因此會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)所獲投資大幅度下降，致使其發(fā)展進(jìn)入低迷狀態(tài)[3]。與此同時(shí)，金融危機(jī)的應(yīng)對(duì)工作在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中屬于一項(xiàng)復(fù)雜性的任務(wù)，容易增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理整體工作的難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增多。

（二）失業(yè)率增加，房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)下降

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)具有支柱性地位的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了諸多就業(yè)就會(huì)和工作崗位，對(duì)于保障國(guó)計(jì)民生而言，意義顯著。金融危機(jī)的沖擊，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)以大量裁員的方式來在金融危機(jī)沖擊下得以存活，這顯然也極其不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與此同時(shí)，由于失業(yè)率的急速上漲，總體房產(chǎn)購(gòu)買力下降，進(jìn)而導(dǎo)致房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)下降。由于許多房地產(chǎn)企業(yè)處于經(jīng)濟(jì)利益而忽略市場(chǎng)規(guī)律，盲目做出哄抬房?jī)r(jià)的行為，這進(jìn)一步加劇了房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)的下滑。

（三）資金成本向外流動(dòng)，行業(yè)發(fā)展受阻

近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中主要出現(xiàn)了兩個(gè)十分明顯的趨勢(shì)，其一為人民幣升值，其二為人口紅利下降。這兩個(gè)趨勢(shì)的出現(xiàn)，直接導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)吸引外資的能力急速下降，而金融危機(jī)進(jìn)一步造成外商不看好我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景。除外商投資下降意外，國(guó)內(nèi)投資商同樣減少了對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資，轉(zhuǎn)而將資本投向外國(guó)其他產(chǎn)業(yè)。資本不足成為阻礙我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要因素。

四、金融危機(jī)中提高房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的行徑

（一）保證金融產(chǎn)品具有創(chuàng)新性

金融危機(jī)沖擊下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)本來即存在的泡沫會(huì)發(fā)生破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重受挫。然而，當(dāng)前我國(guó)主要的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品大多有著極長(zhǎng)的證券化鏈條，因而其中的泡沫風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋，人們很難形成與之相應(yīng)的防范意識(shí)[4]。因此，必須創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，以此增強(qiáng)人們的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，提高應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的能力。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品的主流特征是抵押貸款證券化，為有效管理這種類型的金融產(chǎn)品，相關(guān)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在實(shí)際工作中做好金融產(chǎn)品的調(diào)整和創(chuàng)新工作。與此同時(shí)，央行應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)做好對(duì)于放貸行為的規(guī)范、監(jiān)管及控制工作，切實(shí)促進(jìn)房?jī)r(jià)回落、確保房地產(chǎn)金融產(chǎn)品與大眾的需求相符。

（二）提高信貸管理工作的力度

在我國(guó)銀行貸款之中，房地產(chǎn)信貸占據(jù)了很高的比重。信貸風(fēng)險(xiǎn)過高往往是導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的原因，因此要想通過經(jīng)濟(jì)管理手段使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠有效地應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)沖擊，就必須提高對(duì)于房地產(chǎn)信貸的管理力度。具體而言，首先作為主要的銀行管理部門，央行與銀監(jiān)會(huì)需制定與相應(yīng)的規(guī)范銀行房地產(chǎn)的政策與法律法規(guī)，以此合理控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，避免因信貸活動(dòng)不規(guī)范而加劇金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員也應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不斷增強(qiáng)自身對(duì)于房地產(chǎn)信貸的科學(xué)管理能力，以此充分保證房地產(chǎn)信貸的規(guī)范性與有序性。

（三）拓寬資金融進(jìn)渠道

資金是所有產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展的基礎(chǔ)性保障條件，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)這樣的資本密集型產(chǎn)業(yè)而言，更是如此。要想獲得充足的發(fā)展資金，房地產(chǎn)行業(yè)必須采取措施使自身融資渠道得到拓寬，接受來自不同主體的資金。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要融資手段有三種，即貸款、企業(yè)融資、房產(chǎn)銷售款轉(zhuǎn)化，資金融進(jìn)渠道極其狹窄，不但不利于經(jīng)濟(jì)管理工作的順利開展，更會(huì)嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在很大程度上限制著房地產(chǎn)行業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力提高。相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理部門可以通過出臺(tái)經(jīng)濟(jì)管理法規(guī)的手段來使民間借貸獲得合法化，從而拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，讓民間資本成為助推房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，保證房地產(chǎn)行業(yè)擁有充足的資金支持。比如，溫州市就在2014年審議通過了《溫州市民間融資管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》，作為我國(guó)第一部地方性金融法規(guī)，它的出臺(tái)宣告民間借貸合法化，有利于房地產(chǎn)行業(yè)拓寬融資渠道。

（四）有效控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)

作為一種不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)具有良好的保值增值性，因而得到人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一致看好。然而，一些投資者由于缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)與金融分析能力，往往在尚未認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r時(shí)就盲目跟風(fēng)、跟從炒房熱潮，這不僅造成了房?jī)r(jià)的惡性增長(zhǎng)，而且進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)行業(yè)固有的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)[5]。因此，在經(jīng)濟(jì)管理過程中，必須加大對(duì)于房?jī)r(jià)的管理和控制力度，采取措施有效控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。相關(guān)部門應(yīng)做好引導(dǎo)人民消費(fèi)理念的工作，促使人民群眾遵從適度消費(fèi)和理性消費(fèi)的原則，堅(jiān)決抵制盲目消費(fèi)和過度超前消費(fèi)這兩種不理智的消費(fèi)行為，以此避免消費(fèi)者陷入盲目投資房地產(chǎn)的情形之中，有效控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，要想有效地提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊的能力，就必須建構(gòu)起對(duì)于金融危機(jī)的全面理解，充分認(rèn)識(shí)金融危機(jī)在導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資幅度下降、管理難度增加、房地產(chǎn)相關(guān)工作失業(yè)率上升、房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)下降及融資不暢等一系列負(fù)面影響，提高對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的重視力度，采取創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品、提高管理房地產(chǎn)信貸力度、拓寬房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展資金融進(jìn)渠道及有效控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)等策略，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的能力，并以此使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠有效地應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊。

參考文獻(xiàn)：

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作者單位：廈門市民盛集團(tuán)股份有限公司