分析農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證問(wèn)題

【摘要】當(dāng)下，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展使得城鄉(xiāng)二元化戶籍和地籍方面存在的問(wèn)題日益嚴(yán)峻。對(duì)于戶籍和地籍而言，其是城鄉(xiāng)格局的兩個(gè)重要支柱。相關(guān)政府部門(mén)要結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村區(qū)域的實(shí)際發(fā)展情況來(lái)建立完善的房地產(chǎn)登記制度，這樣不僅能保障農(nóng)民對(duì)土地財(cái)產(chǎn)的行使權(quán)，還能完善整個(gè)農(nóng)戶宅基地使用權(quán)的一體化進(jìn)程，進(jìn)而能夠促進(jìn)農(nóng)村的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。文章分析了當(dāng)下農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證過(guò)程中存在的問(wèn)題，并就如何解決這些問(wèn)題提出了有效的措施，旨在保障農(nóng)民的住宅使用權(quán)以及促進(jìn)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房地一體;確權(quán)登記;發(fā)證

1、引言

對(duì)于廣大農(nóng)民而言，其兩個(gè)最重要的財(cái)產(chǎn)分別是宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到法律方面的保護(hù)。因此，相關(guān)政府部門(mén)要重視建設(shè)市場(chǎng)用地的規(guī)劃，對(duì)農(nóng)民的宅基地進(jìn)行規(guī)劃和改革，這樣才能在制定完善的政策和措施的基礎(chǔ)上為農(nóng)村住房一體化確認(rèn)登記發(fā)證的實(shí)現(xiàn)提供幫助和保障，這樣才能為農(nóng)民帶來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)利方面的保護(hù)。

2、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證的核心內(nèi)涵

對(duì)于農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證這個(gè)概念而言，其最早是在2014年就提出的，主要的內(nèi)容是建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在制定該制度之后，集體建設(shè)用地的使用權(quán)只有經(jīng)過(guò)確權(quán)登記以及在發(fā)證之后才能使用。該制度規(guī)范的范圍不僅涉及農(nóng)村，還涉及集體建設(shè)用地以及構(gòu)筑物和建筑物等。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)人員要在統(tǒng)一調(diào)查的情況下，才能對(duì)涉及人員的房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行登記并發(fā)放證件。

3、農(nóng)村房地登記發(fā)展中存在的問(wèn)題

當(dāng)下，由于部分地區(qū)政府沒(méi)有建立完善的農(nóng)村房地登記管理制度和法律，同時(shí)，部分監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有履行好自己的監(jiān)管職責(zé)，這就使得大量的農(nóng)村土地被違規(guī)占用，這不利于農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作的順利開(kāi)展。

3.1 欠缺房地權(quán)屬的證明性文件

對(duì)于農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作而言，其較容易受到個(gè)人因素的影響，同時(shí)部分政府部門(mén)沒(méi)有采取良好的措施來(lái)加強(qiáng)房地權(quán)屬證明文件的保管，這就使得部分文件在農(nóng)村遷移活動(dòng)或自然災(zāi)害的破壞下，遭受著嚴(yán)重的損毀。由于廣大農(nóng)民群眾缺乏一定的權(quán)屬意識(shí)，這就很難對(duì)所屬的房地提供有效的證明材料，一定程度上不利于用地房建各項(xiàng)權(quán)益工作的順利實(shí)施，甚至在房產(chǎn)的合法歸屬登記過(guò)程中都無(wú)法證實(shí)房產(chǎn)具體的歸屬情況。此外，相關(guān)政府部門(mén)缺乏嚴(yán)格的指標(biāo)來(lái)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地申請(qǐng)管理的力度。在農(nóng)村宅基地用地分配過(guò)程中，供不應(yīng)求的現(xiàn)象是極其容易出現(xiàn)的，一定程度上提高了違規(guī)占地建設(shè)現(xiàn)象出現(xiàn)的可能性。

3.2 一戶多宅問(wèn)題在農(nóng)村發(fā)展嚴(yán)重

在農(nóng)村發(fā)展過(guò)程中，農(nóng)民擁有宅基地的數(shù)量是受到法律嚴(yán)格規(guī)定的，其內(nèi)容為每一戶只能擁有一處宅基地。然而，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展改變了農(nóng)村的社會(huì)環(huán)境，為農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)提供了更加廣闊的空間，還提高了廣大農(nóng)民的生活水平和生活質(zhì)量，這樣就會(huì)使得農(nóng)民擁有的宅基地的性質(zhì)在所有權(quán)繼承或相關(guān)交易的渠道中產(chǎn)生了變化，從而出現(xiàn)了一戶多宅的現(xiàn)象，這不利于農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作的順利進(jìn)行。

4、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證

4.1收集權(quán)屬材料

相關(guān)政府人員只有完成對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)屬方的認(rèn)定工作，才能開(kāi)展農(nóng)村房地一體的確權(quán)登記發(fā)證工作。對(duì)于權(quán)屬認(rèn)定的過(guò)程而言，其是需要廣大農(nóng)民群眾提供充足有力的證明材料才能進(jìn)行有效認(rèn)證的。當(dāng)下，對(duì)于農(nóng)村內(nèi)部存在的權(quán)源材料而言，其主要分為以下幾個(gè)方面：第一，各類證明材料。主要包括鄉(xiāng)村內(nèi)簽發(fā)的證明材料、宅基地審批申請(qǐng)表等。如果當(dāng)事人無(wú)法提供的權(quán)源材料，只是鄉(xiāng)村開(kāi)設(shè)的卻沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家認(rèn)定，那么只存在參考價(jià)值，并不會(huì)存在法律效益。第二，審批建設(shè)用地材料;第三，對(duì)于繼承和轉(zhuǎn)讓合同這兩個(gè)權(quán)源材料而言，其是可以被認(rèn)定且具有法律效益的。因此，房地和地產(chǎn)的所屬人可以通過(guò)合同來(lái)將房地的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

4.2權(quán)籍調(diào)查

對(duì)于地籍調(diào)查與房產(chǎn)調(diào)查這兩項(xiàng)工作而言，相關(guān)人員需要配合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作一起進(jìn)行。對(duì)于權(quán)屬調(diào)查而言，相關(guān)人員要以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為基本原則，然后要查清楚房屋的坐落位置、種類結(jié)構(gòu)、功能用途、建筑和使用面積等。此外，相關(guān)人員還可以采取以下措施來(lái)完成相關(guān)的權(quán)屬調(diào)查和數(shù)據(jù)整理工作：第一，農(nóng)村宅基地調(diào)查。其主要調(diào)查的內(nèi)容是宅基地的歸屬情況，同時(shí)還要對(duì)每宗宅基地的權(quán)屬方、坐落的位置、功能用途等信息進(jìn)行調(diào)查和審核。在調(diào)查工作完成之后，相關(guān)人員還要對(duì)宅基地的地籍要素進(jìn)行測(cè)量，并將測(cè)量出的數(shù)據(jù)填寫(xiě)到調(diào)查表中，然后在參考數(shù)據(jù)繪制出地籍圖。第二，對(duì)于農(nóng)村房屋調(diào)查而言，其調(diào)查的內(nèi)容包括房屋坐落的位置、產(chǎn)權(quán)人的信息、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、建筑的基本結(jié)構(gòu)、年份、用途、面積、門(mén)牌號(hào)等情況。對(duì)于以上內(nèi)容而言，相關(guān)調(diào)查人員要采取合理的措施來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查，并對(duì)調(diào)查的數(shù)據(jù)進(jìn)行再一次的審核，這樣才能確保調(diào)查的數(shù)據(jù)是真實(shí)可靠的。此外，有關(guān)人員在進(jìn)行宅基地調(diào)查時(shí)，還能夠針對(duì)地上的房屋狀況進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)將調(diào)查結(jié)果詳細(xì)的記錄到資料中，從而才能實(shí)現(xiàn)調(diào)查工作與制作分戶圖的工作同步進(jìn)行。

5、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施策略

5.1 重視產(chǎn)權(quán)登記工作

農(nóng)民只有通過(guò)有效的手段來(lái)對(duì)宅基地的所屬權(quán)進(jìn)行合法的證明，在證明無(wú)誤后才能獲得房產(chǎn)的使用權(quán)利。如果繼承的房屋出現(xiàn)毀損，那么就要交相關(guān)部門(mén)來(lái)對(duì)房屋進(jìn)行回收。此外，還存在房屋存面積過(guò)大這一嚴(yán)重的問(wèn)題。因此，有關(guān)工作人員要制定一個(gè)合理規(guī)范的面積范圍標(biāo)準(zhǔn)，只有房屋的面積在規(guī)定范圍之內(nèi)才能進(jìn)行確權(quán)登記。如果面積超出規(guī)定范圍內(nèi)，那么所屬人就要對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行解釋說(shuō)明。對(duì)于房產(chǎn)權(quán)而言，如果所有人是通過(guò)贈(zèng)予或轉(zhuǎn)讓的渠道獲得的，那么在相關(guān)法律規(guī)定范圍內(nèi)是擁有合理的使用權(quán)利的，因此有關(guān)人員要對(duì)其進(jìn)行登記并發(fā)放證件。如果房產(chǎn)歸屬的業(yè)主不是農(nóng)村戶口，那么以上所有規(guī)定均不對(duì)此業(yè)主有效。如果在登記過(guò)程中出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象，那么宅地所屬人應(yīng)當(dāng)僅選取一處房產(chǎn)作為宅基地進(jìn)行登記，剩余的房產(chǎn)要交由政府部門(mén)進(jìn)行備案，只有在接受合理且正確地確權(quán)登記之后，農(nóng)民才享有住宅的所有權(quán)和使用權(quán)。

5.2 房產(chǎn)權(quán)屬材料管理制度優(yōu)化

對(duì)于房產(chǎn)權(quán)屬材料而言，其會(huì)出現(xiàn)較大可能性的遺失。因此，相關(guān)人員要對(duì)權(quán)屬材料進(jìn)行記錄和備案，這樣才能確保信息的真實(shí)可靠。工作人員還要在備案記錄的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)規(guī)定來(lái)對(duì)申請(qǐng)人的房產(chǎn)面積和土地的屬性進(jìn)行再次的核驗(yàn)。對(duì)于證明材料的開(kāi)具而言，其不僅要需要村組織來(lái)完善，還要通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府部門(mén)再次的審批才能有效。相關(guān)人員要以當(dāng)下的相關(guān)制度規(guī)定作為依據(jù)來(lái)對(duì)其進(jìn)行審核，如果（下轉(zhuǎn)38頁(yè)）（上接36頁(yè)）發(fā)現(xiàn)與規(guī)定矛盾或一戶多宅的現(xiàn)象，那么就要對(duì)沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批的材料進(jìn)行再次的審核，這樣才能保護(hù)農(nóng)民房產(chǎn)合法權(quán)益的歸屬。

5.3 落實(shí)登記管理制度

政府部門(mén)人員在完善房產(chǎn)權(quán)屬登記制度時(shí)，要嚴(yán)格按照宅基地的審批制度來(lái)進(jìn)行，對(duì)不符合實(shí)際情況的內(nèi)容進(jìn)行整改，這樣才能確保房產(chǎn)權(quán)屬登記制度能夠處在時(shí)代潮流發(fā)展的前端。工作人員要開(kāi)展房產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度方面的宣傳工作。此外，相關(guān)的工作人員只有提高自身的綜合素質(zhì)水平以及個(gè)人的工作能力，并對(duì)工作過(guò)程中的產(chǎn)生問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行解決。

5.4 因地制宜，將政策細(xì)化

對(duì)于不同的地域環(huán)境而言，其實(shí)際情況是存在較大差異性的。因此，相關(guān)政府人員要在充分研究當(dāng)?shù)氐赜颦h(huán)境的情況下，才能制定符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展要求的政策和制度。此外，相關(guān)人員還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況建立嚴(yán)格的等級(jí)放證制度，這樣才能保障用地手續(xù)辦理工作的順利進(jìn)行。工作人員可以借助基層群眾有效解決糾紛，這樣才能在完善工作機(jī)制的前提下，保護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益。

5.5 謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

對(duì)于不同的農(nóng)村地區(qū)而言，相關(guān)人員要根據(jù)地區(qū)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r來(lái)建立地區(qū)發(fā)展目標(biāo)，并落實(shí)好地區(qū)的宅基地和集體用地發(fā)證工作，這樣才能使得各個(gè)政策文件在實(shí)際管理中發(fā)揮其全部?jī)?yōu)勢(shì)。此外，不同地區(qū)要在建立明確發(fā)證點(diǎn)的基礎(chǔ)上有效開(kāi)展發(fā)證工作，這樣才能積累一些先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，從而為當(dāng)?shù)匦畔⒒同F(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展提供保障。同管理人員可以在工作中使用計(jì)算機(jī)和信息化技術(shù)來(lái)提高發(fā)證的效率，這樣就能保證當(dāng)?shù)氐墓ぷ鳡顩r能夠跟上現(xiàn)代化社會(huì)發(fā)展的步伐。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為農(nóng)村的發(fā)展提供了廣闊的機(jī)遇。當(dāng)下，相關(guān)政府人員要格外重視農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證的工作。對(duì)于這項(xiàng)工作而言，其關(guān)系著廣大農(nóng)民的自身利益，因此，相關(guān)人員要結(jié)合不同地區(qū)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，在傳統(tǒng)的制度上對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬登記制度逐步進(jìn)行完善，才能促使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

蔡波，男，1976-，湖南省勘察測(cè)繪院工程師，籍貫：湖南邵陽(yáng)，漢族，主要從事測(cè)繪工程工作。