小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題、原因分析及立法構(gòu)建初探

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 存在問題 立法構(gòu)建

作者簡介：黃玉梅，中共合江縣委黨校。

中圖分類號：D669 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.158

伴隨著飛速發(fā)展的房地產(chǎn)，其中關(guān)鍵的一部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)——小區(qū)物業(yè)管理，正處于不斷探索發(fā)展之中，在我國已有三十多年的歷史，為提供就業(yè)崗位做出了積極貢獻(xiàn)，成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。這一應(yīng)運(yùn)而生的新興行業(yè)，盡管這些年取得一定成績，但涉及到政府有關(guān)職能部門、開發(fā)商、物業(yè)公司及業(yè)主、業(yè)主委員會等多方法律關(guān)系主體，較為復(fù)雜，物業(yè)管理過程中難免產(chǎn)生矛盾糾紛。在《中華人民共和國民法典》頒布施行前，與物業(yè)管理有關(guān)的法律有《物權(quán)法》《合同法》《侵權(quán)責(zé)任法》。單純物業(yè)管理方面的法律體系并不完善，國務(wù)院2018年4月對《物業(yè)管理條例》作了部分修改，但其僅僅是一部行政管理法規(guī)且對物業(yè)管理中許多問題的規(guī)定是抽象模糊的原則性規(guī)定，缺乏引導(dǎo)性和預(yù)見性，實踐中產(chǎn)生了一些問題。目前物業(yè)管理面臨全國性法律缺失，地方性法規(guī)繁雜混亂等實踐困境，在全面依法治國、構(gòu)建和諧社會的今天，有必要建立物業(yè)管理相關(guān)立法，推動這一行業(yè)健康發(fā)展和社區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、小區(qū)物業(yè)管理中存在的常見突出問題

（一）物業(yè)服務(wù)人員隊伍滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平

由于小區(qū)業(yè)主多，物業(yè)公司規(guī)模小，物業(yè)服務(wù)人員如保潔人員、管理人員和安保人員相對較少，對小區(qū)環(huán)境、擠占公共道路、安全隱患、公共設(shè)施維護(hù)等不免存在疏漏的地方，當(dāng)業(yè)主需要疏通管道、維修電力設(shè)施時，物業(yè)公司因缺乏專業(yè)人員無法承擔(dān)，更談不上優(yōu)質(zhì)服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司的管理涉及到廣大業(yè)主利益時，各種不滿情緒出現(xiàn)，業(yè)主們往往為了共同的利益團(tuán)結(jié)起來，甚至演變?yōu)槿后w性事件。

（二）利益主體訴求多元化，物業(yè)公司管理難度大

由于小區(qū)居住人數(shù)多，不同業(yè)主存在不同需求，業(yè)主利益訴求多元化。比如：在小區(qū)內(nèi)，有的底樓業(yè)主將住房改為門面房開麻將館，噪音引起鄰里糾紛;有的業(yè)主將電瓶車私搭電線充電，造成安全隱患引發(fā)其他業(yè)主不滿;有的業(yè)主將汽車停在地面共有部位，破壞地面綠化、影響其他業(yè)主通行;甚至部分購買頂樓的業(yè)主將樓頂大門鎖上，引發(fā)其他業(yè)主不滿。而所有這些，都會被業(yè)主看做是物業(yè)公司管理不到位引發(fā)。不同利益主體的不同需求，增加了物業(yè)公司管理難度。

（三）糾紛調(diào)解難度大

由于小區(qū)業(yè)主素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理過程中，一部分業(yè)主并沒有樹立起有償服務(wù)的理念，不按照合同約定履行義務(wù)，刻意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用現(xiàn)象較為普遍，物業(yè)公司財務(wù)狀況惡化造成無力承擔(dān)小區(qū)管理和配套設(shè)施，收費(fèi)水平跟不上小區(qū)建設(shè)水平，引發(fā)已繳納物業(yè)費(fèi)用業(yè)主不滿。在物業(yè)管理糾紛中，由于涉及業(yè)主人數(shù)眾多，調(diào)解需要在物業(yè)公司生存、社區(qū)和諧和社會穩(wěn)定之間尋求平衡點，如何使物業(yè)公司與大部分業(yè)主之間達(dá)成協(xié)議，需具備很強(qiáng)的說服力，調(diào)解難度大。

二、小區(qū)物業(yè)管理存在問題的原因分析

（一）物業(yè)管理與基層社會依法治理不協(xié)調(diào)

小區(qū)物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，是開放型市場經(jīng)濟(jì)專業(yè)化、多元化的表現(xiàn)。新冠肺炎疫情證明，物業(yè)管理在防疫防控中發(fā)揮了堅強(qiáng)堡壘作用。然而在疫情防控中，暴露出了部分基層組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視不夠，未將物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理納入日常工作議程，導(dǎo)致基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間銜接不夠，部分街道和社區(qū)工作人員未將綜合管理職能及時傳達(dá)，社區(qū)管理和小區(qū)管理未能及時溝通協(xié)調(diào)，造成部分業(yè)主表現(xiàn)出對物業(yè)公司的不理解，物業(yè)公司工作得不到認(rèn)可，物業(yè)管理人員產(chǎn)生了失落心理。

（二）業(yè)主委員會法律地位不明確

盡管《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”，但實踐中對業(yè)主委員會的法律地位仍存在很大的爭議，導(dǎo)致業(yè)主委員會在處理矛盾糾紛時處于尷尬境地，不利于為廣大業(yè)主爭取合法權(quán)益。

（三）物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不健全

作為一部國務(wù)院頒布實施的行政法規(guī)，現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》盡管經(jīng)過2018年部分修改，但很多問題仍沒有做出具體規(guī)定，面對日益復(fù)雜的物業(yè)管理矛盾糾紛，此行政法規(guī)仍缺乏可操作性。由于缺少較為完善的法律法規(guī)作支撐，物業(yè)管理有關(guān)的規(guī)章制度執(zhí)行條款之間沒有形成完整和系統(tǒng)的體系，甚至出現(xiàn)規(guī)章之間存在矛盾的地方，導(dǎo)致物業(yè)公司的管理處于一種尷尬的境地，實踐中很難將規(guī)章制度全部落實。

（四）政府監(jiān)管職能缺位

對于小區(qū)物業(yè)管理政府層面，建設(shè)部曾在1994年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中有明確的規(guī)定：房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作;市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)?！段飿I(yè)管理條例》第五條也規(guī)定：縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。但在實踐中，政府有關(guān)部門對物業(yè)管理認(rèn)識不足，甚至存在部門之間推諉扯皮現(xiàn)象，面對小區(qū)業(yè)主不同訴求，很難快速形成齊抓共管局面，造成大量物業(yè)管理糾紛得不到及時調(diào)解化解，引發(fā)群體性事件甚至集體上訪事件。

三、完善小區(qū)物業(yè)管理立法構(gòu)建初探

（一）提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，探究服務(wù)新形式

作為服務(wù)企業(yè)，物業(yè)公司在管理過程中，應(yīng)時刻信守承諾，嚴(yán)格按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》的約定，履行合同中約定的各項義務(wù)，合理規(guī)劃小區(qū)地面上的公共資源，避免公共資源業(yè)主個人利益化，強(qiáng)化契約精神和法治引領(lǐng)。同時，積極為業(yè)主營造一個良好的居住環(huán)境，借助高質(zhì)量服務(wù)水平換取較高物業(yè)費(fèi)用收繳率，以此來保障企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)利潤最大化。比如，可以委托一些專營性的服務(wù)公司來完成相關(guān)項目的專門服務(wù)，或通過提供“菜單式”的物業(yè)服務(wù)項目，滿足不同層次的業(yè)主不同需求，換取更高的服務(wù)報酬。

（二）完善業(yè)主委員會選舉機(jī)制立法，健全業(yè)主自治保障機(jī)制

業(yè)主委員會與物業(yè)公司是建立在經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系上的平等民事主體，是物業(yè)專門管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的產(chǎn)物。作為全體業(yè)主自治組織的業(yè)主委員會，寄托了全體業(yè)主的權(quán)益。但《物業(yè)管理條例》并沒有就業(yè)主委員會的選舉方式、選舉程序、物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督以及業(yè)主委員會的組織形式作出明確規(guī)定，實踐中難免造成業(yè)主對業(yè)主委員會不信任。因此，有必要通過完善法規(guī)明確業(yè)主委員會的法律地位。

（三）完善物業(yè)管理相關(guān)立法進(jìn)程

法具有滯后性，在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中，實踐先行、立法滯后是痛點。為最大限度地調(diào)和物業(yè)管理中的各種矛盾，有必要充分發(fā)揮法的預(yù)測作用，上層建筑方面，可出臺一些操作性強(qiáng)的相關(guān)法規(guī)，不斷健全完善之前的法規(guī)體系。為實現(xiàn)矛盾各方利益互惠，可在即將頒布施行的《中華人民共和國民法典》中增設(shè)專門針對小區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)定，以便更好的完善《物業(yè)管理條例》這一行政法規(guī)，使小區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)法規(guī)能夠與其他法律規(guī)定自然銜接，使物業(yè)管理方面的法律法規(guī)上升為國家法律體系的一部分。事實上近年來，上到國家下到地方政府，關(guān)于物業(yè)管理這一主題相關(guān)法律法規(guī)及政府規(guī)章陸續(xù)出臺。特別是《物權(quán)法》《合同法》《侵權(quán)責(zé)任法》相關(guān)規(guī)定及國務(wù)院2018年修訂的《物業(yè)管理條例》，都站在更高層次上規(guī)范了小區(qū)的物業(yè)管理，尤為業(yè)內(nèi)人士稱道。但是，對一些問題的規(guī)定仍是粗線條的，有待出臺更為具體細(xì)致的法律規(guī)定，提高其可操作性。因為，物業(yè)管理是一項業(yè)主對自身財產(chǎn)行使處置權(quán)的表現(xiàn)，不應(yīng)該強(qiáng)制規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行物業(yè)管理。為此，有必要完善不動產(chǎn)登記制度，明確物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的自治權(quán)利，從而促使物業(yè)公司依法管理、依法服務(wù)。

（四）完善物業(yè)管理政府監(jiān)管層面立法

完善的物業(yè)管理有利于社區(qū)和諧穩(wěn)定，提升城市整體管理水平。根據(jù)國家對物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格年檢制度以及相關(guān)等級評定制度，物業(yè)管理企業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展軌道勢在必行。對于政府層面監(jiān)管而言可以分為以下幾個方面：一是監(jiān)管作為居民住宅小區(qū)的建設(shè)企業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)商，確保其搭建符合國家標(biāo)準(zhǔn)的工程質(zhì)量，當(dāng)小區(qū)要推向市場的時候，交納按照房屋造價一定比例的專項基金給房地產(chǎn)行政主管部門，監(jiān)督開發(fā)商提供總建筑面積一定比例的物業(yè)管理用房。專項維修基金目的是保障維修渠道暢通。為保障專項維修基金到位以及物業(yè)管理用房足額提供，開發(fā)商在得到商品房預(yù)售許可證之前，要督促物業(yè)公司足額繳納一部分資金，并且要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律規(guī)定的時間內(nèi)履行完畢。二是在開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前就提前介入，對開發(fā)商在競選物業(yè)服務(wù)企業(yè)過程中予以監(jiān)督以及適當(dāng)?shù)墓芾?，督促選聘程序依法進(jìn)行，從源頭監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)。三是當(dāng)召開業(yè)主委員會時，嚴(yán)格依照《物業(yè)管理條例》條件進(jìn)行，同時邀請小區(qū)所在地的社區(qū)、街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位到席。

（五）完善物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理司法層面化解矛盾力度

按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，當(dāng)發(fā)生糾紛時，物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會三方法律關(guān)系主體應(yīng)根據(jù)自愿平等原則，妥善處理糾紛。業(yè)主也可以向小區(qū)所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。另外，業(yè)主也可以根據(jù)《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)服務(wù)企業(yè)中約定的仲裁條款或者糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，將糾紛提請有管轄權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁委員會進(jìn)行仲裁裁決以解決糾紛。通過以上途徑仍不能解決糾紛時，可將糾紛訴至法院，請求法院依法行使審判權(quán)解決糾紛。

綜上所述，在小區(qū)物業(yè)矛盾愈演愈烈，影響和諧社區(qū)構(gòu)建的情況下，要盡快完善物業(yè)矛盾糾紛有效化解機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身管理水平、完善物業(yè)管理相關(guān)立法、政府部門加強(qiáng)監(jiān)管力度，不失為解決糾紛途徑的理性選擇，具有必要性和緊迫性。

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