淺析承租人對加蓋房屋的合法權(quán)益

關(guān)鍵詞 承租人 合法權(quán)益 拆遷補(bǔ)償

作者簡介：王振，駐馬店市中級人民法院，法官助理，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.103

承租人在租賃出租人或者房屋所有權(quán)人的房屋期間，出于擴(kuò)大經(jīng)營或者使用的需要，在征得出租人或者房屋所有權(quán)人同意的情況下，經(jīng)常存在加蓋房屋的情形。通過對承租人加蓋房屋的權(quán)屬分析，認(rèn)定承租人對加蓋房屋的合法權(quán)益，有利于維護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)利，厘清人民法院在審理此類案件過程中的思路，對各方市場主體起到導(dǎo)向作用。

一、承租人加蓋房屋的權(quán)屬分析

承租人對租賃的房屋進(jìn)行加蓋，前提條件是需要征得出租人或者房屋所有權(quán)人的同意。加蓋的房屋有符合相關(guān)程序而進(jìn)行加蓋的房屋，但是大多數(shù)情況下是不能取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利瑕疵房屋。

（一）加蓋房屋的前提分析

在承租人租賃出租人房屋期間，出于經(jīng)營的需要或者其他的安排，經(jīng)常出現(xiàn)在征得出租人或者房屋所有權(quán)人同意的情況下對房屋進(jìn)行加蓋的情況，這也是承租人能夠合法加蓋出租屋的前提條件。在征得出租人或者房屋所有權(quán)人同意的情況下，對房屋進(jìn)行加蓋一般存在兩種情形。

一是承租人自己出資對房屋進(jìn)行加蓋，加蓋房屋所需要的鋼筋、水泥等原材料都有承租人自己提供或者購買，加蓋的費(fèi)用均由承租人自己承擔(dān)，加蓋的房屋歸承租人所有。

二是用沖抵房屋租賃費(fèi)的方式進(jìn)行加蓋，也就是承租人進(jìn)行加蓋后，出租人或者房屋所有權(quán)人在一定期限內(nèi)減少或者減免承租人的房屋租賃費(fèi)用，用以沖抵加蓋的費(fèi)用。無論是哪一種方式，均有一個重要的前提，也就是征得出租人或者房屋所有權(quán)人的同意，在現(xiàn)有租賃房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行加蓋。而對于加蓋后的房屋，一般雙方約定歸出租人或者原房屋所有權(quán)人所有。

（二）關(guān)于加蓋房屋的權(quán)屬問題

根據(jù)我國法律規(guī)定，城市中心的土地為國有土地，國有土地上的房屋要取得房屋所有權(quán)證書，必須三證齊全，土地使用證、土地規(guī)劃許可證、城市建筑規(guī)劃許可證。承租人要向取得上述證件對房屋進(jìn)行加蓋，不僅手續(xù)復(fù)雜，而且需要層層審批。在這種情況下，出租人和承租人容易私下約定房屋的加蓋問題。承租人在沒有取得上述證書許可的情況下，在出租人宅基地上或者房屋上加蓋的房屋多為違章建筑。由于該違章建筑在出租人的宅基證范圍之內(nèi)，我們認(rèn)為此類房屋并不是絕對的違章建筑，而是權(quán)利上存在瑕疵的房屋。租賃期間承租人加蓋的房屋多數(shù)為權(quán)利瑕疵房屋，也就是說作為拆遷標(biāo)的物的房屋在實體權(quán)利上有欠缺或者取得權(quán)利的相關(guān)手續(xù)有欠缺。對于該權(quán)利瑕疵房屋，承租人和出租人一般約定房屋歸出租人所有，但是承租人具有在一定期限內(nèi)的使用權(quán)利。

二、承租人對加蓋房屋享有的合法權(quán)益

（一）承租人對加蓋房屋享有占有、使用權(quán)

承租人和出租人通過協(xié)商達(dá)成房屋租賃關(guān)系。在租賃過程中，承租人出于自身經(jīng)營或者其他需要，對現(xiàn)有房屋進(jìn)行了加蓋。由于承租人對現(xiàn)有房屋的加蓋已經(jīng)取得了出租人的同意，那么承租人對加蓋后的房屋也相應(yīng)的享有占用、使用的權(quán)利。占有，即承租人對加蓋后的房屋具有合法占有的權(quán)利，這種合法占有與非法占有相互對應(yīng)，承租人對加蓋房屋的占有具有排他的權(quán)利。使用，即承租人對加蓋后的房屋具有合理使用的權(quán)利，能夠根據(jù)自己租賃房屋的需要對加蓋后的房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修、改造等，以滿足自身對房屋的需要。待承租人對加蓋后的房屋使用完畢或者雙方約定的租賃合同到期后，出租人有權(quán)要求承租人將房屋恢復(fù)到原來狀態(tài)或者雙方約定的交房狀態(tài)。當(dāng)事人承租人對加蓋房屋享有占有、使用權(quán)是在履行雙方約定的房屋租賃合同的義務(wù)之后享有的權(quán)利，承租人對加蓋房屋享有的占有使用權(quán)是以履行相應(yīng)的義務(wù)為前提的。

（二）承租人對加蓋房屋享有優(yōu)先承租權(quán)

承租人和出租人之間的房屋租賃合同到期后，雙方之間的租賃合同是否繼續(xù)履行、如何履行就成為了雙方之間的一個爭論焦點(diǎn)。雖然現(xiàn)有的法律并未明確規(guī)定承租人是否對自己加蓋的房屋具有優(yōu)先承租的權(quán)利，但是承租人作為現(xiàn)有房屋的租賃人，對于加蓋后的房屋是否具有優(yōu)先承租權(quán)可以參考類似的規(guī)定。加入承租人付出了巨大的努力之后加蓋的房屋在短時期內(nèi)被出租人收回，而自己無法進(jìn)行有效使用，容易造成出租人和承租人之間的糾紛，從而產(chǎn)生新的社會問題。保證承租人具有優(yōu)先承租權(quán)，對于保護(hù)承租人對房屋的延續(xù)使用，穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)，都具有重要意義。如果出租人對承租人加蓋的房屋取得了相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，那么在出租人出售相應(yīng)的房屋的情況下，參照我國法律規(guī)定的出租人對于承租房屋具有優(yōu)先購買的權(quán)利，那么承租人對于加蓋后的房屋也具有優(yōu)先購買權(quán)。

（三）承租人對加蓋房屋享有相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償權(quán)益

在出租人同意的情況下，承租人為加蓋權(quán)利瑕疵房屋付出了相應(yīng)的財力和物力，對房屋進(jìn)行了建設(shè)。在我國社會主義建設(shè)的大潮中，城中村改造也如火如荼的進(jìn)行，特別是由于政策性的拆遷等問題的出現(xiàn)，在雙方約定的使用期限內(nèi)出現(xiàn)拆遷補(bǔ)償問題。由于出租人作為宅基地的使用權(quán)人，在拆遷補(bǔ)償過程中出租人也成為了獲得拆遷補(bǔ)償款項的主體。在拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r下，正是由于承租人的建房行為才引起出租人多獲得了拆遷補(bǔ)償。我國《民法總則》第一百二十二條規(guī)定“因他人沒有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請求其返還不當(dāng)?shù)美??！币虼耍瑔渭兊淖尦鲎馊双@取拆遷補(bǔ)償款也不符合民法理論中的公平原則，承租人對加蓋房屋應(yīng)當(dāng)享有相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償權(quán)益。承租人在出租人同意的情況下加蓋的權(quán)利瑕疵房屋，遇到拆遷補(bǔ)償款項不能簡單的歸拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w所有，應(yīng)當(dāng)綜合考慮雙方對加蓋房屋的投入及租賃期間的約定情況，這也符合公平這一民法基本原則。如果僅讓出租人享有該部分房屋的拆遷補(bǔ)償款，對承租人言明顯不公，故出租人要求對加蓋房屋的拆遷補(bǔ)償款享有合法權(quán)益的訴訟請求，理應(yīng)得到支持。

三、承租人合法權(quán)益的保護(hù)路徑

承租人對于加蓋的房屋具有這樣或者那樣的權(quán)利，但是沒有對這種權(quán)利的保護(hù)，所有的權(quán)利都將成為了一紙空文，所以對承租人權(quán)利的保護(hù)就顯得尤為重要。筆者通過對承租人加蓋房屋的權(quán)屬和承租人的權(quán)利分析，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從完善法律法規(guī)、規(guī)范市場租賃、注重個案公正三個方面保護(hù)承租人對加蓋房屋的合法權(quán)益。

（一）完善法律法規(guī)

法律法規(guī)是對市場主體最有效的行為指導(dǎo)，也是各級司法機(jī)關(guān)和執(zhí)法部門行為的依據(jù)。雖然我國對于租賃合同和房屋租賃合同具有較多的法律法規(guī)規(guī)定，最高人民法院也時常發(fā)布指導(dǎo)性案例予以指導(dǎo)類似案件的辦理，但是對于承租人加蓋房屋后的情形尚未進(jìn)行明確具體的法律規(guī)定。為了保護(hù)承租人的合法權(quán)益，規(guī)范市場持續(xù)，應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，對于具體的問題，也可以制定相應(yīng)的法律解釋，從而避免裁判思路和裁判依據(jù)的不統(tǒng)一。有關(guān)部門出臺相應(yīng)的法律或者明確具體的規(guī)定后，出租人或者承租人再尋求加蓋房屋時，會從心里上產(chǎn)生擔(dān)憂情緒，擔(dān)心自己的行為因為觸碰到法律法規(guī)而受到相應(yīng)的制裁。當(dāng)然，在制定相應(yīng)的法律法規(guī)威懾不法行為的同時，對于合法的租賃關(guān)系我們也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，對于雙方自由意志形成的合意我們應(yīng)當(dāng)予以支持，對于不遵守雙方約定的行為我們應(yīng)當(dāng)予以打擊，做到有法可依。

（二）規(guī)范市場租賃

出租人和承租人在市場租賃的大范圍內(nèi)從事民事法律活動，加強(qiáng)對市場租賃的規(guī)范，能夠從源頭減少租賃合同糾紛的產(chǎn)生。由于加蓋房屋的行為一旦完成，就能夠獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利潤，出租人和承租人都有加蓋房屋的意向。房屋加蓋成功后，由于牽涉到出租人和承租人的具體利益，很難通過后期拆遷等方式將非法的加蓋房屋予以拆除，因此對于承租人加蓋的房屋，有關(guān)部門更應(yīng)當(dāng)加以規(guī)范。對于不符合加蓋條件且沒有相應(yīng)手續(xù)的加蓋行為一律予以制止，對于符合加蓋條件卻缺少響應(yīng)加蓋手續(xù)的行為一律責(zé)令補(bǔ)辦。對于出租人和承租人之間的租賃活動，按照相應(yīng)法律規(guī)定。應(yīng)當(dāng)予以備案的，一律進(jìn)行備案;應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審批的，全部進(jìn)行審批。對于規(guī)避法律法規(guī)規(guī)定，規(guī)避執(zhí)法行為的出租人和承租人，應(yīng)當(dāng)予以打擊處理，構(gòu)成犯罪的，移送相應(yīng)的司法機(jī)關(guān)。相應(yīng)的職能部門應(yīng)當(dāng)依法履職，嚴(yán)格執(zhí)法，從而達(dá)到規(guī)范市場租賃持續(xù)，從源頭減少租賃矛盾糾紛，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的目的。

（三）注重個案公正

由于加蓋房屋是承租人和出租人形成租賃關(guān)系之后出現(xiàn)的，很容易不受雙方之間租賃合同的約束，且租賃房屋一般發(fā)生在城市或者經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市周邊地區(qū)，加蓋房屋能夠產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，在經(jīng)濟(jì)效益的誘使下，容易是承租人和出租人之間產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。由于加蓋房屋的花費(fèi)較多，牽涉的標(biāo)的額較大，有很多關(guān)于加蓋房屋的糾紛很難通過當(dāng)?shù)氐纳鐣{(diào)解力量進(jìn)行調(diào)解。在此情況下，眾多關(guān)于承租人加蓋房屋的糾紛就流入了法院，尋求法院的司法救濟(jì)。近年來各級法院系統(tǒng)審理的租賃合同糾紛案件，特別是房屋租賃合同糾紛案件不斷增多，這也是對法院工作的一個新挑戰(zhàn)。法院在審理此類案件過程中，應(yīng)當(dāng)明確出租人和承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在雙方權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)上查清事實進(jìn)行判決，對合法權(quán)益予以保護(hù)，為社會主義租賃市場的持續(xù)提供有效的司法保障。保護(hù)承租人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)注重類似案件的個案公正，發(fā)揮個案在人民群眾中的指導(dǎo)作用，做到以案說法，以案促法，積極引導(dǎo)，定紛止?fàn)帯?/p>

承租人和出租人之間對房屋進(jìn)行租賃，不僅是滿足各方當(dāng)事人的需要，更是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)，實現(xiàn)全面建成小康社會的需要。只有不斷加大承租人對加蓋房屋合法權(quán)益的保護(hù)，才能實現(xiàn)民法中關(guān)于公平、公正的實質(zhì)要求。

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