淺談不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)法律保護(hù)

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家住南京市鼓樓區(qū)某小區(qū)的一對(duì)80 歲的夫婦，其所住房屋建于上世紀(jì)70 年代初，老兩口住在此處已有近50 年，與鄰居相處和睦。2018 年7 月的一天，老兩口發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間屋頂漏水，隨即找到樓上住戶。樓上住戶認(rèn)為下水道不屬于自己所有，不愿意進(jìn)行維修。老兩口沒(méi)有精力與能力進(jìn)行維修，后找到街道、社區(qū)求助，得到的答復(fù)是樓上的住戶剛搬來(lái)，沒(méi)有戶籍登記，不屬于本社區(qū)管轄。老兩口經(jīng)過(guò)一年的奔波，衛(wèi)生間漏水問(wèn)題也沒(méi)有得到解決，于是請(qǐng)求社區(qū)調(diào)解員調(diào)解，被告知社區(qū)調(diào)解員沒(méi)有管轄權(quán)，無(wú)受理依據(jù)，建議到法院訴訟。

2019 年7 月，老兩口向鼓樓區(qū)人民法院提起訴訟。法院受案后，樓上住戶作為被告，堅(jiān)持認(rèn)為是買(mǎi)入他人房屋，搬來(lái)后沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行改建裝修，衛(wèi)生間下水管不屬于自己的產(chǎn)權(quán)，漏水與其無(wú)關(guān)。法院調(diào)解一時(shí)處于僵局。承辦法官與原告代理人來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，查勘房屋結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間下水管的走向，發(fā)現(xiàn)漏水的原因是：衛(wèi)生間的下水管是鑄鐵材料，長(zhǎng)期受潮，年久老化，鑄鐵本身出現(xiàn)砂眼滲水。

本案涉及的衛(wèi)生間漏水，雖說(shuō)不是人為所致，但給相鄰方的原告生活帶來(lái)嚴(yán)重困難和不便，原告請(qǐng)求被告維修，應(yīng)在情理之中，但被告一再堅(jiān)持自己無(wú)義務(wù)維修。法官現(xiàn)場(chǎng)向被告釋明，滲漏的下水管在樓上衛(wèi)生間，位于樓上住戶的專(zhuān)用部位，屬于被告一方使用，被告負(fù)有保障安全使用的義務(wù)，現(xiàn)在使用中發(fā)生了有損相鄰方（樓下）的利益，應(yīng)負(fù)有維修的義務(wù)。被告同意進(jìn)行維修，對(duì)出現(xiàn)滲漏點(diǎn)的排水管進(jìn)行更換處理，解決漏水問(wèn)題，排除今后的安全（漏水）隱患。原告為查勘漏水時(shí)拆除衛(wèi)生間的天花板，需要再行安裝，在法官的主持下，由被告為原告恢復(fù)了衛(wèi)生間的天花板安裝。安裝后，天花板仍存在一定的瑕疵，法院為此作出判決，由被告適當(dāng)賠償原告50 元的損失費(fèi)。

人們?nèi)粘Ｉ钪信龅降牟粍?dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)糾紛往往涉及在對(duì)房屋的維修、改造中發(fā)生的對(duì)相對(duì)方的物權(quán)損害，對(duì)老城區(qū)舊房使用中發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)損害也逐漸顯露。舊房建筑設(shè)施的老化、建筑材料質(zhì)量過(guò)期，特別是隱蔽在房屋墻體內(nèi)的管道、線路等年久失修，不僅存在一定的安全隱患，還會(huì)妨害相鄰權(quán)人。以上案例啟示我們：不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)益的維護(hù)就在我們身邊，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)受到損害或者存在危險(xiǎn)時(shí)，要了解有關(guān)的法律規(guī)定，做到依法維權(quán)。

在我國(guó)物權(quán)法生效之前，《民法通則》第八十三條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系?，F(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)此規(guī)定更為明確。根據(jù)《物權(quán)法》第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨礙或者消除危險(xiǎn)，該規(guī)定包含了兩層含義：一是物權(quán)受到損害時(shí)，物權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求相對(duì)人為一定行為或者不為一定行為，防止妨害、消除存在的危險(xiǎn)以避免損害的發(fā)生；二是排除妨礙、消除危險(xiǎn)是物權(quán)保護(hù)的基本形式，與《民法通則》第一百三十四條規(guī)定的排除妨礙、停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、修理、重作、更換等承擔(dān)民事責(zé)任方式相一致。有了明確的法律規(guī)定，處理不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)關(guān)系有法可依。