房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)的資金集中管理探討

張濤

摘 要：當(dāng)前我國(guó)對(duì)商品房的資金、財(cái)務(wù)與銷售建立了全范圍的管理體系，但是缺乏對(duì)預(yù)售資金的事前預(yù)警、事中動(dòng)態(tài)管理、事后應(yīng)急補(bǔ)救等全鏈條管理措施。而在當(dāng)前疫情與國(guó)家宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，已經(jīng)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷量下降、開(kāi)發(fā)企業(yè)融資困難等現(xiàn)象，已經(jīng)加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，為此加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)的資金集中管理具有重要價(jià)值。本文首先概述了當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售資金管理的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)的資金集中管理的重要性，提出了相關(guān)對(duì)策：健全商品房預(yù)售資金集中管理具體法規(guī)、建立商品房預(yù)售資金集中管理信息公開(kāi)制度、同步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)融資體系和建立商品房預(yù)售資金集中管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);預(yù)售環(huán)節(jié);資金集中管理;融資體系;信息公開(kāi)制度

商品房預(yù)銷售模式在20世紀(jì)90年代引入我國(guó)，已成為我國(guó)商品房銷售的主要措施，也取得了重要的成績(jī)。商品房預(yù)售制度在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也存在一定的問(wèn)題，比如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生爛尾、房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度貸款等，給企業(yè)與社會(huì)都造成了嚴(yán)重不良影響。特別是部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目通過(guò)商品房預(yù)售進(jìn)行資金籌集，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房業(yè)主身上。甚或部分房地產(chǎn)企業(yè)與主要負(fù)責(zé)人出現(xiàn)將預(yù)售資金攜帶潛逃、再次抵押、挪用等情況，直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序造成了嚴(yán)重影響，也加大了政府管理的難度。因此加強(qiáng)完善商品房預(yù)售資金管理，是新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的迫切要求。本文具體探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)的資金集中管理的意義與措施，希望為推進(jìn)資金管理提供參考?，F(xiàn)總結(jié)報(bào)道如下。

一、當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售資金管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)產(chǎn)品是特殊的商品，與百姓生活、社會(huì)穩(wěn)定、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康、有序發(fā)展具有重要價(jià)值。商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中甚或還未建設(shè)的商品房出售給購(gòu)房業(yè)主，購(gòu)房業(yè)主按照商品房買賣合同約定支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的購(gòu)房款。實(shí)行預(yù)售資金管理將對(duì)化解潛在風(fēng)險(xiǎn)、保障購(gòu)房資金安全、維護(hù)購(gòu)房業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義。我國(guó)商品房預(yù)售資金管理制度大體上可以將其分為三種類型：銀行作為資金管理主體、政府房管部門(mén)作為資金管理主體、公證機(jī)構(gòu)作為資金管理主體等。三者具體的管理現(xiàn)狀如下：

（一）銀行作為資金管理主體

銀行作為資金管理主體在商品房預(yù)售資金管理中為主要方法，但是也存在一定的不足，主要體現(xiàn)如下：商業(yè)銀行一般只對(duì)部分預(yù)售資金進(jìn)行托管，無(wú)法對(duì)大部分預(yù)后資金進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)控。銀行缺乏評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司狀況的專業(yè)技術(shù)，特別是缺少評(píng)估商品房工程進(jìn)展的經(jīng)驗(yàn)，只能委托其他相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，造成資源的浪費(fèi)與管理成本的增加。3、無(wú)法進(jìn)行商品房預(yù)售資金的事前管理與事后管理。

（二）政府房管部門(mén)作為資金管理主體

政府房管部門(mén)作為商品房預(yù)售資金管理主體在部分地區(qū)比較常見(jiàn)，尤其是商品房調(diào)控措施實(shí)行比較嚴(yán)厲的地區(qū)。但是也存在一定的不足，主要體現(xiàn)如下：政府房管部門(mén)并不具有商品房開(kāi)發(fā)與評(píng)估的相關(guān)專業(yè)技術(shù)，與自身職能不符合。（2）商品房預(yù)售資金管理如果完全掌握在政府房管部門(mén)手中，容易出現(xiàn)權(quán)力尋租、腐敗、濫用權(quán)力等問(wèn)題，而如果一旦商品房預(yù)售資金管理存在問(wèn)題，政府聲譽(yù)也會(huì)降低，也容易出現(xiàn)行政賠償責(zé)任等問(wèn)題。

（三）公證機(jī)構(gòu)作為資金管理主體

公證機(jī)構(gòu)作為資金管理主體當(dāng)前正在逐步實(shí)施，公證機(jī)構(gòu)的專業(yè)性比較強(qiáng)，進(jìn)行資金管理也可體現(xiàn)其專業(yè)價(jià)值。但是由于資格所限，公證機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)商品房項(xiàng)目的工程款進(jìn)度撥付與實(shí)際進(jìn)度情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)的資金集中管理的重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)的資金集中管理旨在防止資金被挪作他用，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)快速回籠資金，促進(jìn)購(gòu)房者順利入住新房，避免造成爛尾樓。其重要性主要為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)需要與維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序的客觀需要，具體如下：

（一）維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)需要

商品房作為日常生活中的大件商品，老百姓購(gòu)自商品房往往需要傾畢生積蓄甚或進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的貸款抵押。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能如期按質(zhì)交房或者出現(xiàn)違約交房等情況，處于弱勢(shì)的很多購(gòu)房者將走投無(wú)路，容易采取聚眾、上訪等許多過(guò)激行為，給政府聲譽(yù)造成影響，也容易形成大量房產(chǎn)糾紛，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定，為此加強(qiáng)商品房預(yù)售資金集中管理是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)需要。

（二）維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序的客觀需要

房產(chǎn)市場(chǎng)是房屋商品交換關(guān)系的總和，也是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)。維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序有利于促進(jìn)商品房建設(shè)資金良性循環(huán)、促進(jìn)房產(chǎn)資源有效配置、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、及時(shí)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者房產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值。但是由于各種因素的影響，比如部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約經(jīng)營(yíng)，管理部門(mén)不及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，社會(huì)缺乏強(qiáng)有力的資金管理機(jī)制，容易導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)秩序被破壞，產(chǎn)生損害購(gòu)房者利益的風(fēng)險(xiǎn)，從而而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈。為此加強(qiáng)商品房預(yù)售資金集中管理是維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序的客觀需要。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)的資金集中管理的措施

（一）健全商品房預(yù)售資金集中管理具體法規(guī)

健全商品房預(yù)售資金集中管理具體法規(guī)是政府規(guī)制理論的核心，為此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)使用預(yù)售資金等行為應(yīng)加大查處力度，落實(shí)企業(yè)的誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，限制違約企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積極采用限制整改、暫停網(wǎng)簽等處罰措施。管理主體中應(yīng)加強(qiáng)政府部門(mén)、銀行、中介結(jié)構(gòu)等多方面的配合，加強(qiáng)管理機(jī)構(gòu)之間的信息溝通與反饋機(jī)制，保障管理信息及時(shí)動(dòng)態(tài)共享。如果管理主體中涉及的具體相關(guān)工作人員有任何失職瀆職行為，也需要積極追究責(zé)任與加大查處力度。

（二）建立商品房預(yù)售資金集中管理信息公開(kāi)制度

公開(kāi)與披露預(yù)售資金情況是購(gòu)房者的重要權(quán)益，是管理主體所采用的主要管理方法之一，也能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施加壓力。其能扭轉(zhuǎn)預(yù)購(gòu)者管理主體在交易中因信息不對(duì)稱所處的不利地位，使開(kāi)發(fā)企業(yè)自覺(jué)主動(dòng)轉(zhuǎn)入預(yù)售資金到管理賬戶，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)和遏制開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售中的不良行為，使得管理權(quán)力運(yùn)行過(guò)程更加高效、公開(kāi)、透明，也有利于全社會(huì)的動(dòng)態(tài)即時(shí)監(jiān)督。

（三）同步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)融資體系

我國(guó)現(xiàn)行的商品房的融資渠道主要來(lái)源于預(yù)售資金與銀行貸款，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境不理想時(shí)，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至使用民間借貸等高利率貸款方式，增加了開(kāi)發(fā)成本，也增大了違約風(fēng)險(xiǎn)。為此除了上述融資方式外，還可采取上市企業(yè)、境外、投資基金、房地產(chǎn)信托等多渠道方式進(jìn)行融資，可降低預(yù)售資金集中管理風(fēng)險(xiǎn)，有利于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）建立商品房預(yù)售資金集中管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度

建立商品房預(yù)售資金集中管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度就是要求預(yù)售資金產(chǎn)生危機(jī)之前能及時(shí)收到警報(bào)信息，為此管理主體可以將預(yù)售資金進(jìn)出賬風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)作為考量指標(biāo)，還可設(shè)置外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期等動(dòng)態(tài)指標(biāo)，當(dāng)達(dá)到預(yù)警閥值時(shí)，積極做好應(yīng)急準(zhǔn)備，防止事態(tài)嚴(yán)重化。

四、結(jié)論

長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售資金管理缺失，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)的資金集中管理能維護(hù)市場(chǎng)的正常交易秩序，也能充分保護(hù)購(gòu)房業(yè)主的合法利益，促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃青香.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售環(huán)節(jié)的主要操作流程[J].商訊，2020（12）：110+112.

[2]張震.淺談房地產(chǎn)集團(tuán)公司資金集中管理必要性及措施[J].納稅，2019，13（35）：228-229.

[3]李電生，聶福海.預(yù)售模式下資金約束供應(yīng)鏈協(xié)調(diào)機(jī)制研究[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2019，38（09）：113-122.

[4]宗杰.榮安地產(chǎn)股份有限公司資金管理優(yōu)化研究[D].寧波大學(xué)，2019.

[5]翁石強(qiáng).我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度問(wèn)題及對(duì)策[J].法制博覽，2019（18）：199-200.

[6]王曼.商品房預(yù)售制度下的買受人權(quán)益保護(hù)[J].河北建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2019，37（02）：95-100.

[7]陳方.房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中財(cái)務(wù)管理問(wèn)題[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì)，2019（17）：137-138.

[8]董連坤.預(yù)售許可證制度下預(yù)售合同效力問(wèn)題研究[D].大連海事大學(xué)，2019.