城鎮(zhèn)居民住房租購行為影響因素研究

彭志勝，馬江峰，陳安寧

(1.安徽建筑大學城市經濟與區(qū)域發(fā)展研究所，安徽 合肥 230601；2.安徽建筑大學經濟與管理學院，安徽 合肥 230601)

0 引言

據(jù)統(tǒng)計，2017 年我國城鎮(zhèn)人口已達到8.13 億，每年還有一千多萬人進入城鎮(zhèn)，人口流動規(guī)模增加，流動速度加快。而一二線城市住房供不應求、房價高企，城市新生代市民買不起也買不到，三四線城市房屋價格偏高，新生代市民買不起且不愿買，銷售趨緩、房地產庫存快速增加，結構性矛盾顯著。實現(xiàn)居者有其屋，特別是解決城市新生代市民和流動人口的居住問題成為十八屆三中全會以來政策關注的焦點。十九大報告創(chuàng)新性地提出加快發(fā)展租購并舉的住房制度，這成為各地解決居者有其屋的切入點之一。深入了解城鎮(zhèn)居民的租購選擇行為，發(fā)現(xiàn)影響城鎮(zhèn)居民租購選擇的關鍵因素及影響方式，進而提出發(fā)展租購并舉的政策措施，具有極其重要的現(xiàn)實意義。鑒于此，本文擬對城鎮(zhèn)居民租購選擇影響因素進行實證研究，以期提出發(fā)展租購并舉的政策措施。

關于住房租購選擇領域的研究起源于20 世紀70 年代，以西方發(fā)達國家的成熟住房市場為主要研究對象，且以實證研究為主。Kain 等人[1]首次建立以租購經驗、年齡、婚姻狀況等一系列家庭特征為變量的住房租購選擇模型，對美國家庭住房租購選擇行為進行實證研究，結果表明以上因素會顯著影響居民的住房租購選擇。之后，Li，Jonathan，John 等人[2-4]針對不同國家開展了類似實證研究。九十年代，Jeffrey，Mark 等人[5-6]還針對外來務工人員、老年人和年輕人等群體開展了相關研究。進入21 世紀以后，Miki，Schlottmann，Su，Yin 等人[7-10]進行拓展研究，將租購成本、住宅特征、心理以及宏觀政策等因素納入變量體系，結果更為豐富。

國內類似研究較西方發(fā)達國家起步相對較晚。香港學者Li[11]于2000 年以廣州市居民為對象考慮家庭特征因素進行實證研究，結果顯示已婚、有未成年子女以及本地戶口的家庭購買住房的傾向更明顯，Huang 等人[12]開展了類似研究，結論基本一致。虞曉芬[13]在此基礎上以杭州市居民為對象進一步考慮住宅特征、成本及心理等因素進行實證研究，結果表明住宅面積愈大、區(qū)位及配套設施愈好、房屋銷售總額越低，更傾向于購買住房，另外，房價上升前景較好地區(qū)的家庭以及居住地相對穩(wěn)定的家庭更傾向于購買住房。吳津[14]考慮心理因素的實證結果則表明購買住房意愿強烈以及不信任租賃住房程度高的人更傾向于購買住房。

趙奉軍等人[15]則考慮了宏觀經濟形勢、制度因素、房地產市場特征、人口結構特征和其他因素(住房偏好、文化背景等)，結果表明以上因素顯著影響個體的住房租購選擇。徐開宇[16]對哈爾濱“夾心層”的住房租購選擇傾向進行實證研究，結果顯示住房市場的成熟度對住房租購行為傾向有顯著影響，市場成熟度愈高，購買住房的傾向愈高。崔裴以及吳翔華等人[17-18]還考慮了住房租賃市場成熟度、教育資源、醫(yī)療條件等因素的影響，在此不一一贅述。

綜上所述，針對居民租購選擇的研究眾多，但國內研究較晚，且以偏宏觀、中觀的研究為主，未考慮國內居民日益提高的生活幸福度要求以及區(qū)域差異因素，存在一定局限。鑒于此，本文擬進行如下改進：①建立包括生活幸福度在內的更為全面的、合理的指標體系；②采用2018 年1 月1 日首次公開的最新版2015 年中國綜合社會調查(CGSS)微觀數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)覆蓋廣、樣本容量大，研究結果更為科學合理；③考慮區(qū)域差異對租購選擇的影響，研究視角更新。

1 住房租購選擇模型構建

1.1 變量選取

居民租購選擇作為因變量有兩個取值，即租房或購房，符合二元選擇條件，設為虛擬變量(租房為0，購房為1)。

為研究城鎮(zhèn)居民住房租購選擇傾向的影響因素，結合既有研究成果，擬構建包含以下四個特征大類的影響因素指標體系，具體如下：

(1)社會人口特征變量：與既有研究類似[19-20]，選取年齡、性別、家庭規(guī)模等作為社會人口特征變量(具體見表1)?？紤]到我國信教人數(shù)的絕對值并不低，而宗教信仰對租購選擇可能存在一定影響，因而，將其納入指標體系。同時，考慮到我國長期實行城鄉(xiāng)二元制，戶口直接與福利、待遇相關，影響到租購選擇，故將戶口類型也納入指標體系①2014 年7 月30 日，國務院發(fā)布《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，宣告“農業(yè)”和“非農業(yè)”二元戶籍的管理模式將正式退出歷史舞臺，取而代之的是“居民戶口”。。

(2)經濟及職業(yè)特征變量：既有研究表明[21-22]，工作年限越長、家庭年收入越高，住房支付能力和投資意識越強，追求舒適穩(wěn)定的居住條件的能力和意愿也越強，因而，與既有研究類似，將家庭年收入、工作年限納入指標體系?？紤]到我國單位類型差別對工資水平、住房公積金、收入穩(wěn)定性等產生重要影響，進而影響到租購選擇，故也應納入指標體系。

(3)社會態(tài)度特征變量：隨著我國經濟快速發(fā)展，居民對追求美好生活的意愿日益增強，生活幸福度則可以綜合反映居民對社會為其提供的美好生活狀況的主觀評價，這一指標可以間接反映制度因素、環(huán)境因素、宏觀經濟因素等，其對居民租購選擇亦會產生影響，故納入指標體系。

(4)房產自身特征變量：一般而言，對于住房面積有較高要求的家庭，傾向于購買住房的可能性便會加大。與既有研究類似[23]，將住房面積也納入指標體系。

具體指標體系的變量說明如表1 所示。

1.2 模型選取與構建

住房租購選擇相關研究主要采用Logit 模型和Probit 模型，考慮到本文所研究問題的隨機誤差項更符合Logistic 分布，而且Logit 回歸的實際意義非常直觀。故本文采用Logit 模型，具體模型如式(1)所示：

其中：p和1 -p分別為選擇購買或租賃住房的概率，α為常數(shù)項，β為回歸系數(shù)；x 為相關指標體系中的指標，i為一級指標，j為一級指標下對應的二級指標，m為二級指標個數(shù)；u為隨機誤差項。

2 住房租購選擇影響因素的實證分析

2.1 數(shù)據(jù)來源及描述性統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來自2018 年最新公開、基于2015 年調查對象的中國綜合社會調查(CGSS)樣本數(shù)據(jù)①該調查由中國人民大學中國調查與數(shù)據(jù)中心負責執(zhí)行，2015 年全國共抽取100 個縣級單位加5 大都市，480 個村/居委會，12000 名個人，覆蓋全國28 個省、直轄市、自治區(qū)(除新疆、西藏、海南以及港澳臺)的城市和農村，歷時近半年，共回收問卷11559 份。。為獲得有效子樣本，對數(shù)據(jù)作如下處理：(1)篩選出包含14 個自變量以及租購選擇的樣本；(2)篩選出樣本類型為“城市”的6 470 個樣本；(3)剔除變量值缺失以及有明顯錯誤樣本，共獲得4 939 個有效樣本，其中：購買住房的樣本3 950 個，租賃住房的樣本989 個①鑒于CGSS 調查的被訪者不一定是家庭戶主，為了更好地反映所列因素對于居民家庭在住房租購意愿的影響，筆者將年齡取為被訪者與其伴侶中的較大值(若無伴侶則為原值)；同理，將受教育程度這一指標也作相同處理。。具體描述性統(tǒng)計結果如表2 所示。由表2 可知，宗教信仰、受教育程度、家庭年收入在兩類樣本中沒有顯著性差異，而其他指標均存在顯著性差異。

表1 城鎮(zhèn)居民住房租購選擇指標體系

2.2 實證結果分析

為更加精確地分析不同因素對我國居民租購選擇行為的影響方式，運用SPSS24.0 軟件利用式(1)進行Logit 回歸。鑒于區(qū)域差異可能對租購選擇行為產生影響，除對全部樣本進行回歸分析外，還將全部樣本分為東北、東部、中部和西部地區(qū)四個子樣本進行回歸分析，具體結果見表3②依據(jù)2016 年住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的全國城鎮(zhèn)化政策分區(qū)示意圖將全部樣本分為東北、東部、中部和西部地區(qū)(海南、新疆、西藏的數(shù)據(jù)缺失)。。

表3 中-2 對數(shù)似然值、HL 檢驗卡方值和預測準確度指標值均表明模型擬合效果較好。另外，表3 的回歸結果還表明，全樣本和不同地區(qū)的指標回歸系數(shù)的正負方向和顯著性水平無明顯差別，表明回歸結果是穩(wěn)健的。

2.2.1 全樣本回歸結果

(1)社會人口特征方面。由表3 全樣本回歸結果可知，年齡、性別、家庭規(guī)模、受教育程度、居住時間回歸系數(shù)均為正，達到5%以上的顯著性水平。結果表明，隨著年齡的增大，居民選擇購買住房的傾向增大；相較于男性，女性更愿意選擇購買住房；家庭規(guī)模愈大、受教育程度愈高、在當?shù)鼐幼r間愈長，選擇購買住房行為傾向愈大。而戶口類型、未成年子女數(shù)回歸系數(shù)為負，且均達到1%的顯著性水平。結果表明相較于外地戶口居民，本地戶口居民選擇購買住房的傾向更大；未成年子女數(shù)較少的家庭更傾向于選擇購買住房。宗教信仰和婚姻狀況則對租購選擇影響不顯著。

(2)經濟及職業(yè)特征方面。由表3 全樣本回歸結果可知，工作年限的回歸系數(shù)為0.081，達到5%的顯著性水平。結果表明工作年限越長，選擇購買住房的傾向越大。而家庭年收入、單位類型對租購選擇影響不顯著。原因可能在于房價上漲過快，家庭年收入增加幅度和高房價相比杯水車薪，加之，近期大力促進消費，倡導租購同權，導致相對于其他因素，收入對家庭租購選擇的影響下降。另外，隨著我國社會改革深化和保障制度日益完善，不同類型單位之間的福利待遇差異變小，單位類型對居民住房租購行為傾向的影響下降。

表2 自變量的數(shù)據(jù)特征

表3 Logit模型回歸結果

(3)社會態(tài)度特征方面。由表3 全樣本回歸結果可知，生活幸福度的回歸系數(shù)為0.248，達到1%顯著性水平。結果表明，社會保障越完善、生活水平越高、生活環(huán)境越好的地方，生活幸福度越高，而較高的生活幸福度導致居民選擇購買住房的傾向顯著上升。

(4)房產自身特征方面。由表3 全樣本回歸結果可知，住房面積的回歸系數(shù)為0.551，達到1%顯著性水平。結果表明，住房面積會對我國居民住房租購選擇產生非常顯著的影響，追求更大面積改善住房狀況的家庭，選擇購買住房的傾向更大，而對于面積相對較小的住房，居民更傾向于選擇租賃。原因可能在于租賃住房普遍面積偏小，無法達到這類改善型家庭對更高生活品質追求的需求。

2.2.2 不同區(qū)域回歸結果

由表3 分區(qū)域回歸結果可知，不同地區(qū)與全樣本之間回歸系數(shù)的正負方向及顯著性水平存在一定差異，以下僅對存在差異的地方進行詳細比較分析。

(1)社會人口特征方面。由表3 可知，年齡、性別、受教育程度對東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房租購行為傾向均產生顯著性影響，但在東北地區(qū)沒有表現(xiàn)出這種特性，這可能受東北地區(qū)人口流出問題嚴重所致。戶口類型、家庭規(guī)模對除西部地區(qū)以外的三類地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購行為傾向均具有顯著性影響，結果表明三類地區(qū)中本地戶口居民、規(guī)模較大家庭購買住房的行為傾向更大，但在西部地區(qū)表現(xiàn)不明顯。這可能與西部地區(qū)少數(shù)民族聚集，家庭規(guī)模、宗教信仰和生活習慣明顯異于其他地區(qū)有關?；橐鰻顩r對西部地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房租購行為傾向具有顯著性影響，未婚居民購買住房傾向更大，但其他三類地區(qū)表現(xiàn)不明顯，原因可能與之前類似。未成年子女數(shù)對東北和中部地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購行為傾向具有顯著性影響，子女數(shù)越少，購買住房傾向越大，但在東、西部地區(qū)表現(xiàn)不明顯。原因也同樣可能在于不同地區(qū)受民族政策差異的影響。

(2)經濟及職業(yè)特征方面。由表3 可知，家庭年收入對東北地區(qū)租購行為傾向具有顯著性影響，年收入愈高，購買住房傾向性愈明顯，但在東、中、西部地區(qū)表現(xiàn)不明顯，具體原因還有待未來深入探討。單位類型對西部地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購行為傾向具有顯著性影響，機關單位工作的居民購買住房的概率更高，但在其他三類地區(qū)表現(xiàn)不明顯。主要原因可以在于落后地區(qū)機關單位工資水平在當?shù)靥幱谳^高水平，購房能力相對更高。工作年限對東、西部地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購行為傾向具有顯著性影響，年限越長，購買住房的概率越高，但在其他兩類地區(qū)表現(xiàn)不明顯，可以與不同地區(qū)勞動年齡人口流動趨勢存在一定差異有關。

(3)社會態(tài)度特征方面。生活幸福度對除西部地區(qū)以外的三類地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房租購行為傾向均具有顯著性影響，即居民選擇生活幸福度較高的地區(qū)購房的傾向更大，以期享受完善的社會保障、較高的生活水平和較好的生活環(huán)境，而西部地區(qū)以農牧業(yè)為主，特別是少數(shù)民族宗教信仰和生活習慣明顯不同于其他地區(qū)，故在西部地區(qū)這種表現(xiàn)不明顯。

3 結論與建議

3.1 結論

基于2015 年的中國綜合社會調查(CGSS)數(shù)據(jù)，考慮地域差異，利用Logit 模型關于我國城鎮(zhèn)居民住房租購行為傾向的關鍵影響因素及其影響方式進行實證研究，結果表明：

(1)年齡、性別、家庭規(guī)模、受教育程度、居住時間、工作年限、生活幸福度和住房面積回歸系數(shù)均為正，且至少達到5%以上的顯著性水平。表明隨著戶主年齡的增大，居民購買住房的行為傾向明顯上升；女性戶主相對于男性購買住房的行為傾向更加明顯；隨著戶主的受教育程度提高、居住時間的增長以及工齡的增加，購買住房的行為傾向顯著上升；家庭規(guī)模越大、改善住房條件需求越強烈、對生活幸福度要求越高，家庭購買住房的的行為傾向越大。

(2)戶口類型、未成年子女數(shù)回歸系數(shù)為負，且均達到1%的顯著性水平。表明本地戶口居民愿意購買住房的行為傾向更加明顯；家庭中未成年子女數(shù)越少，愿意購買住房的行為傾向越明顯。

(3)家庭年收入、單位類型、宗教信仰和婚姻狀況則對租購選擇行為影響不顯著。

(4)受民族特性、人口流出、經濟發(fā)展水平等因素差異，以上因素在東北地區(qū)、東部地區(qū)、中部地區(qū)以及西部地區(qū)對居民租購選擇行為影響存在一定的差異，特別是對西部地區(qū)和東北地區(qū)的影響較其他兩類地區(qū)差異較為明顯。

3.2 穩(wěn)步推進租購并舉的政策建議

為了大力落實中央發(fā)展租購并舉的方針政策，滿足居民日益提高的追求美好生活的需求，特別是滿足新生代市民和流動人口的需求，提出以下政策建議：

3.2.1 積極發(fā)展住房租賃市場

實證結果表明，不同特征的城鎮(zhèn)居民選擇購買住房相對于選擇租賃住房概率更高。這與我國目前住房租賃市場不完善，影響住戶體驗有關。建議政府盡快建立統(tǒng)一的住房租賃平臺、扶持專業(yè)性的住房租賃機構、改善租賃住房供給，同時要盡快完善、落實租購同權等相關規(guī)章制度，積極培育與發(fā)展住房租賃市場。

3.2.2 豐富住房需求解決方案

租房、購房本質上只在時間和所有權兩個維度上產生差異。只要積極鼓勵長租，淡化所有權，隨著租購差別的縮小，租購并舉政策就能落到實處。政府應加大優(yōu)惠政策力度支持房地產企業(yè)向社會提供長租公寓或者無固定期限公寓，同時配套戶籍政策改革、加快實施租購同權制度的進度。另外，政府還可以考慮增加政府與居民、政府與企業(yè)、企業(yè)與居民等共有產權形式的住房供給，切實解決居民住房需求。

3.2.3 扭轉傳統(tǒng)住房觀念

政府要考慮年齡、性別、家庭規(guī)模等不同因素特征，針對性地通過宣傳教育逐步扭轉傳統(tǒng)落后的必須擁有自有住房觀念。當然住房觀念的改變，尚需要政府同時創(chuàng)造條件大力改善社會保障水平、生活環(huán)境等，提高租房居民生活幸福度和歸屬感，唯有如此，方可生產良好的引導效果。

3.2.4 實施區(qū)域差異化政策

政府在制訂房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制、落實租購并舉的具體方針政策時，要充分考慮各個區(qū)域的差異性，特別是東北地區(qū)和西部地區(qū)與東部地區(qū)和中部地區(qū)在經濟、文化、民族政策、人口流動狀況等背景上的差異，做到因地施策，避免一刀切。