論房產(chǎn)贈與公證應(yīng)注意的問題

摘要：當(dāng)前房產(chǎn)的買賣、繼承、贈與等都已經(jīng)成為了人們非常關(guān)注的問題，房產(chǎn)贈與涉及到非常多的問題，在受理房產(chǎn)贈與公證時應(yīng)該注意一些問題，避免在工作中出錯。本文就房產(chǎn)贈與公證應(yīng)該注意的問題進(jìn)行探析，旨在為房產(chǎn)贈與公證的實踐工作提供一定的參考和指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn);贈與;公證

引言

近年來人們的生活水平在不斷提高，房價不斷上漲，房屋成為了一種非常重要的財產(chǎn)，房產(chǎn)贈與的事件越來越多。房產(chǎn)贈與公證是公證處非常重要的工作內(nèi)容，主要是對贈與人贈與房屋以及受贈人接受房屋的合法性和真實性行為進(jìn)行證明。由于房屋標(biāo)的數(shù)額非常大，因此在受理房產(chǎn)贈與公證時，一定要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，尤其是要注意一些特殊問題。

一、房產(chǎn)贈與公證的概念和特征

房產(chǎn)贈與公證是指公證機構(gòu)對房產(chǎn)贈與人將自己的房產(chǎn)在附有一定條件的情況下或者在無任何條件的情況下贈與給受贈人行為的合法性和真實性進(jìn)行依法證明。贈與公證的類型有三種，分別為贈與合同公證、受贈書公證和贈與書公證，其中贈與合同公證是指受贈人和贈與人對于無償贈與通過書面形式來達(dá)成合意，屬于雙方法律行為，在房產(chǎn)贈與中，這是最為常見的一種贈與方式。受贈書是指受贈人通過書面形式來表達(dá)自己愿意接受贈與的法律行為，屬于單方面的法律行為，而贈與書是指贈與人通過書面形式表示自己將財產(chǎn)無償贈與給他人的法律行為，同樣屬于單方法律行為，所以要想產(chǎn)生贈與法律關(guān)系，就需要受贈書和贈與書合用。一般情況下，人們是通過贈與合同的形式來達(dá)成贈與合意，只有當(dāng)未成年人無法簽訂贈與合同或者受贈人和贈與人在不同的地區(qū)的情況下才會選擇贈與書和受贈書的形式。

房產(chǎn)贈與公證需要遵循當(dāng)?shù)氐牡赜蚬茌牐苜洉C一般是受贈人自己到房屋所在地公證處去申請辦理，而贈與書則需要贈與人自己到房屋所在地的公證處申請辦理;贈與合同具有雙方法律效應(yīng)，所以需要贈與人和受贈人雙方共同到房屋所在地的公證書去申請辦理。

二、房產(chǎn)贈與公證的重要性

（一）穩(wěn)定贈與法律關(guān)系

房產(chǎn)贈與公證不具有可撤銷性，所以房產(chǎn)贈與公證能夠穩(wěn)定贈與法律關(guān)系。我國的《合同法》中規(guī)定，房屋贈與過程中，在房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前是可以將贈與隨時撤銷的，而通過公證的贈與合同則不適應(yīng)這一規(guī)定，也就是說經(jīng)過贈與公證的房產(chǎn)就算沒有辦理過戶手續(xù)，贈與人也不能隨便將贈與撤銷，并且受贈人也有權(quán)利要求贈與人配合相關(guān)的手續(xù)，辦理過戶手續(xù)，因此房產(chǎn)贈與公證能夠穩(wěn)定贈與的法律關(guān)系。

（二）平衡贈與人和受贈人的權(quán)益

當(dāng)房產(chǎn)贈與行為發(fā)生時，受贈人一般提前對贈與人付出了一定的代價，可能是利益和可能是信賴，如果受贈人付出利益或者信賴之后，贈與人沒有權(quán)利處理房屋，那么受贈人就無法得到受贈的房產(chǎn)，這對于受贈人來說有失公平。例如xx有2個兒子，xx的配偶死亡，兄弟兩個人由于老二工作地點更靠近xx，所以約定由老二來贍養(yǎng)老人，并且老人的房產(chǎn)通過贈與的方式留給老二。老二贍養(yǎng)了xx二十多年，但是卻由于房產(chǎn)屬于父母的共同財產(chǎn)而無法贈與，贈與行為沒有通過房屋共有人，也就是xx的配偶同意，最終撤銷，而老二也沒有支付合理的對價，也無法通過善意取得，這對于老二來說有失公平。對于這種情況，如果贈與時通過公證處，那么就可以提前通過繼承的方式來對xx配偶的遺產(chǎn)進(jìn)行分割，將產(chǎn)權(quán)人理清，然后再進(jìn)行贈與，此時就能夠保障受贈人的權(quán)益，同時還能夠有效避免房屋隱性共有人的合法權(quán)益受到侵害。

（三）確保國家的稅收利益

房產(chǎn)買賣需要交付一定的個人所得稅和營業(yè)稅，而房產(chǎn)贈與則不需要，因此會有個別的人通過房屋贈與的方式來買賣房屋，以此來逃避稅收。房產(chǎn)登記部門一般沒有足夠的專業(yè)能力以及精力來對這種真買賣假贈與的情況進(jìn)行辨別，這時就需要通過公證機構(gòu)來嚴(yán)格把關(guān)，從贈與原因、贈與雙方的親屬關(guān)系等多個方面來進(jìn)行調(diào)查并核實，避免當(dāng)事人來逃稅或者漏稅，這樣一來，就能夠有效保障國家的稅收利益。

三、房產(chǎn)贈與公證應(yīng)注意的問題

（一）房產(chǎn)贈與公證的辦理

在辦理房產(chǎn)贈與公證時，受贈人和贈與人需要提交個人的身份證明，同時還需要提交兩者的親屬證明以及房屋的產(chǎn)權(quán)證明等材料，公證人員需要核實贈與人和受贈人雙方的身份，避免出現(xiàn)冒名辦理的情況。公證人員同時還要審查贈與人的贈與意愿以及精神狀態(tài)，查明是否存在欺詐或者脅迫的情況，弄清楚申請人是否為完全民事行為能力人。要核查受贈人和贈與人雙方真實的親屬關(guān)系，避免陌生人通過冒充親戚來進(jìn)行假贈與、真買賣的情況發(fā)生。對贈與人和受贈人的資格進(jìn)行審查，確定受贈人是否具備受贈的資格，贈與人是否對房產(chǎn)具有完全所有權(quán)，如果受贈人要接受宅基地房產(chǎn)，那么必須要是農(nóng)村戶口，否則不受理。公證人員一定要注意審查贈與的原因，對于逃避贍養(yǎng)老人、逃避債務(wù)、逃避撫養(yǎng)子女等各種法定義務(wù)的贈與行為，不受理。在房產(chǎn)贈與公證審查的過程中，贈與財產(chǎn)的審查是重點工作，要求公證員需要到不動產(chǎn)登記部門實地調(diào)查房屋所有權(quán)的狀況，確保贈與的房產(chǎn)為贈與人的合法財產(chǎn)。在贈與公證審查過程中公證員需要做好詳細(xì)的談話筆錄，對贈與公證的整個過程進(jìn)行錄音和錄像，整個過程要時刻保持嚴(yán)謹(jǐn)，并且留下真實、全面的證據(jù)。在辦理房產(chǎn)贈與時，要告訴當(dāng)事人要及時到相關(guān)的部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，否則贈與行為不生效。另外，如果受贈人已經(jīng)結(jié)婚，公證人員應(yīng)該提醒受贈人是選擇將房產(chǎn)作為夫妻共同財產(chǎn)還是自己的個人財產(chǎn)，如果沒有明確約定那么按照《婚姻法》中的相關(guān)規(guī)定，贈與得到的財產(chǎn)歸夫妻雙方共同所有。

（二）未成年人受贈的相關(guān)問題

如果房產(chǎn)贈與的受贈人是未成年人，《中華人民共和國民法通則》提出如果贈與人將房產(chǎn)贈與給未成年人，那么贈與過程屬于單方的行為，只要贈與人明確表示贈與房產(chǎn)那么房產(chǎn)就屬于被贈與未成年人的個人財產(chǎn)，贈與人表達(dá)贈與意識之后房產(chǎn)的所有權(quán)就可以發(fā)生轉(zhuǎn)移。我國的《房地產(chǎn)管理法》中指出房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變或者變更需要到房管部門辦理變更登記，但是一些房管部門并沒有設(shè)立未成年人房地產(chǎn)權(quán)屬登記的業(yè)務(wù)，對于這種情況，房產(chǎn)部門并沒有法律依據(jù)來限制這一行為，取得房地產(chǎn)權(quán)的能力并不是屬于民事行為能力，而是屬于民事權(quán)利能力，如果未成年人受贈人的房產(chǎn)不能及時進(jìn)行變更登記，這并不影響未成年人取得房產(chǎn)的所有權(quán)，未成年自身并不需要承擔(dān)法律后果。未成年人受贈并不需要自己同意，只需要贈與人表示自己的贈與意愿就可以，這是為了對未成年人的權(quán)益進(jìn)行有效保障。

（三）特殊贈與合同中附居住權(quán)義務(wù)的贈與合同問題

我國的《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人在制定合同時可以約定附條件，如果合同附有約定條件，那么只有當(dāng)條件成立時合同才能生效。如果合同中約定了接觸合同的條件，那么當(dāng)解除條件成立后，合同實效。如果房產(chǎn)贈與合同約定了附條件，那么只有附加條件成立之后合同才能生效，否則就是合同雖然成立但是并沒有生效。我國的合同法明確指出贈與可以附加義務(wù)，贈與合同中約定了附加義務(wù)，那么需要受贈人履行義務(wù)才能享受房產(chǎn)贈與。如果在附義務(wù)期間贈與的財產(chǎn)存在瑕疵，那么需要有贈與人和受贈人同時承擔(dān)責(zé)任。因此，附義務(wù)的房產(chǎn)贈與合同一旦簽訂就生效，這也是附義務(wù)贈與合同和附條件贈與合同最大的不同。對于附條件的贈與合同來說，只有條件成立之后贈與合同才能生效，而對于附義務(wù)的贈與合同來說，對于其中附義務(wù)的履行不會影響合同的生效，只有將附義務(wù)當(dāng)成是合同的附隨義務(wù)。附條件的贈與合同和附義務(wù)的贈與合同在法律后果方面也存在著一定的不同，附義務(wù)不履行可以撤銷合同，而附條件的則一般對贈與的影響比較小。因此對于特殊贈與合同附居住義務(wù)的贈與合同來說，在受理時一定要明確是附義務(wù)的贈與合同還是附條件的贈與合同。

如果贈與人和受贈人辦理了合同公證，并且到房屋管理部門辦理了房屋變更登記手續(xù)，那么受贈人就擁有了房屋的所有權(quán)，此時受贈人就有權(quán)利來處理房屋，包括出售房屋。此時就算是贈與人按照規(guī)定申請將房產(chǎn)贈與撤銷，但是房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給善意第三人，而法律有效保障了善意第三人的權(quán)益。此時為了保障贈與人的權(quán)益，法院會判定受贈人提供贈與房屋環(huán)境一致的房屋給贈與人。如果受贈人由于經(jīng)濟原因?qū)⒎课莸盅航o了銀行，而銀行已經(jīng)將房屋拍賣，或者由于受贈人因為自己的窮困潦倒、吸毒以及賭博等將房屋出售，受贈人無法為贈與人提供一致環(huán)境的房屋給其居住，這種做飯違背了贈與房屋的意愿。為了避免這種情況的發(fā)生，要求公正人員要在辦理公證時明確告訴贈與人受贈人會有出售房屋的可能性，并做好相關(guān)的筆錄，公證機構(gòu)就不需要承擔(dān)對應(yīng)的賠償責(zé)任。

四、結(jié)語

房產(chǎn)贈與公證是一項比較復(fù)雜的工作，在實際的公證過程中，公證人員一定要秉承客觀、公正的原則，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)來處理相關(guān)的事務(wù)。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)興盛，房屋贈與方面的事務(wù)非常多，房產(chǎn)贈與公證業(yè)務(wù)在不斷增加，因此公證人員一定要深入分析各種工作中可能遇到的問題，尋找有效的解決方法。

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作者簡介：

李英華（1966年11月7日-），漢族，大學(xué)專科學(xué)歷，籍貫：黑龍江省穆棱市，工作單位：黑龍江省穆棱市公證處，職稱：公證員。