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    房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的常見問題及對策建議

    2020-07-26 14:23:36賈彬
    財會學習 2020年20期
    關(guān)鍵詞:財務軟件監(jiān)督機制房地產(chǎn)企業(yè)

    賈彬

    摘要:基于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的背景,房地產(chǎn)企業(yè)會面臨著許多內(nèi)部因素與外部因素的影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、投資周期較長、數(shù)額較大等特點,在日常的經(jīng)濟活動中,需要將財務管理的效用發(fā)揮出來,才能實現(xiàn)對風險與收益的監(jiān)督與把控。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的基本特點,從房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的常見問題展開分析,并以此為依據(jù),提出完善財務管理系統(tǒng)、實施全周期財務管理、加大規(guī)模采購力度、提升財務人員的綜合素質(zhì)等措施,希望推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定長遠發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財務管理;財務軟件;監(jiān)督機制

    引言

    基于我國基本政策不斷完善、社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的背景,房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機遇,逐漸成為我國經(jīng)濟市場的重要產(chǎn)業(yè)。但就實際情況分析,許多房地產(chǎn)企業(yè)中存在財務問題,例如財務制度不健全,資金監(jiān)督力度不足,注重事后管理,輕視事前、事中管理等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營建設的過程中,需要依托于合理的內(nèi)控手段,制定明確的財務管理目標,逐步加強經(jīng)濟收支的管理。利用信息化管理的優(yōu)勢,加強財務控制力度,防范財務風險,以此避免不必要的經(jīng)濟損失。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的基本特點

    首先,基于新形勢背景,在國家與相關(guān)部門頒布新政策之后,房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理難度不斷增加,面臨的財務杠桿與風險逐漸增高。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會受到許多不確定性元素的影響,開發(fā)的范圍與涉及面較廣,還要適應市場經(jīng)營環(huán)境的變化。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理是多樣性的、錯綜復雜的,需要根據(jù)實際情況建立完善的財務內(nèi)控制度,因此形成對各項經(jīng)濟活動的控制。

    其次,房地產(chǎn)企業(yè)屬于營業(yè)活動期間與范圍較長的行業(yè),由于投資成本的消耗較大,所以融資與籌資的難度也比較高。從這個角度進行分析,提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度與利用率十分重要,需要根據(jù)融資行為,合理的運用資金,資金周轉(zhuǎn)的時間相對較長,資金的回籠速度也不快。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要利用合理的財務規(guī)劃,以此提升資金的運行效率。

    最后,由于我國政府頒布了房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)限購政策,對房價以及一系列的租房落戶進行了政策限制。由此可知,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展瞬息萬變,與國家的基本政策掛鉤,結(jié)合國家的政策,編制戰(zhàn)略計劃,改變銷售策略具有一定的現(xiàn)實意義。例如,就當前實際情況進行分析,房價相對較高,泡沫較大,國家利用租房落戶與限購的方式,以此抑制房價上漲的問題發(fā)生。針對這一問題,房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用開發(fā)小戶型的方式,進行合理的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)要將國家出臺的相關(guān)政策作為基礎目標,對各項經(jīng)營活動及時調(diào)整,才能保證經(jīng)濟利潤不斷提升。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的常見問題

    (一)忽視成本費用管控,不重視控制程序

    在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營過程中,大部分企業(yè)都是通過土地增值,進一步獲取較高的經(jīng)濟利潤。許多房地產(chǎn)企業(yè)開展財務管理活動,都是在事后進行核算工作,并且對經(jīng)濟利潤與稅款的繳納進行計算,沒有在實際項目運行的過程中,開展成本費用的核算工作,相關(guān)工作人員對財務管理的重視度不足,導致預算編制不合理?;诖吮尘?,我國提出了有效的調(diào)控政策,適當?shù)奶岣叱杀举M用,而且與以往相比,房子的出售已經(jīng)不像從前那樣簡單,這種資金的壓力也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要提升對財務管理的重視程度,強化成本費用的監(jiān)督控制,形成健全的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理運行體系,以此實現(xiàn)各個流程的控制,才能更好地應對資金挑戰(zhàn)。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)財務制度不健全,落實不明確

    從當前形勢進行分析,房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度不健全。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度較快,各方面政策落實不完善,房地產(chǎn)企業(yè)中員工大部分學歷都不是很高。基于此背景下,房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度不健全,也無法落到實處,與市場的要求相背離。此外,有些企業(yè)即使制定了相對周全的財務管理制度,但是內(nèi)控部門與其他部門的人員沒有很好地落實,就會出現(xiàn)預算執(zhí)行流于形式化的問題,制約房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展。

    (三)資金監(jiān)督力度不足,引發(fā)財務風險

    由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求量較大,若管理制度不健全,很可能會出現(xiàn)財務舞弊的現(xiàn)象,影響建筑工程建設質(zhì)量,資金的整體投入與工程的質(zhì)量不成正比。此外,若資金管理流程不合理,就會導致企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督職能弱化,監(jiān)督部門缺乏獨立性,管理工作流于表面,無法保證會計信息的及時性與真實性。基于此背景下房地產(chǎn)企業(yè)會面臨較大的財務風險,還會出現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)率低,回籠速度慢等問題,不利于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營活動的順利開展。

    (四)注重事后管理,輕視事前、事中管理

    財務管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容,需要貫穿于企業(yè)的整個經(jīng)營過程當中,并且做好事前的預測與計劃工作和事后的分析與考核工作。但就實際情況進行分析,有效房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財務管理中心放在納稅籌劃與會計核算當中,對于經(jīng)營決策的制定、預算計劃的編制重視度不足,導致無法把控各項運營活動。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目可行性分析工作的過程中,僅僅將微觀數(shù)據(jù)作為基礎,沒有準確地計算現(xiàn)金流量與實際收益,也沒有充分地評估項目風險。在項目控制的過程中,僅僅是開展了簡單的收支審核工作,缺乏全面的預算監(jiān)督與控制。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務管理的對策建議

    (一)完善財務管理系統(tǒng),形成各部門聯(lián)動機制

    房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理的運作過程中,需要建立健全的內(nèi)部控制體系。財務部門通過建立相關(guān)管理機制,增強與員工的溝通于交流,吸納基層員工與管理層提出的意見,并且聘請專門的財務管理專家,做好財務管理系統(tǒng)的評定工作,以便于及時發(fā)現(xiàn)財務管理系統(tǒng)中蘊藏的風險問題,還能盡早地提出整改意見,并且修補財務管理系統(tǒng)中存在的漏洞。在各個部門當中,定期開展員工交流會,了解基層員工的需求,并且收集財務問題,保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常流動。只有健全財務系統(tǒng),才能將各個部門的協(xié)作效應發(fā)揮出來,形成各個部門的聯(lián)動機制,才能保證經(jīng)營決策的合理性,以此達到推動房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展的基礎目標。

    (二)創(chuàng)新管理理念,實施全周期財務管理

    房地產(chǎn)企業(yè)的整個開發(fā)過程涉及的范圍較廣,如土地開發(fā)、涉及規(guī)劃、工程承包、景觀綠化等。在實際的執(zhí)行過程中,可能會出現(xiàn)大量工程簽證變更的情況,合同執(zhí)行的結(jié)果變化也比較大?;诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)在財務管理的過程中,應當以凈利潤為核心,以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與稅費清算作為全周期的財務管理理念。在此基礎上,房地產(chǎn)行業(yè)還有特有的稅種,就是土地增值稅,參與到房地產(chǎn)凈利潤的整體核算過程中。房地產(chǎn)的銷售并不是價格越高利潤就越高,而是要更加關(guān)注稅費與收入的變化情況,以此達到最初的財務管理目標。

    (三)完善財務制度,落實財務政策

    基于當前房地產(chǎn)企業(yè)管理背景下,需要建立科學化的財務管理制度,并且準確的落到實處。在確定好財務制度規(guī)劃之后,進一步完善財務管理制度,不斷提升財務管理制度的執(zhí)行力。在實際的執(zhí)行過程中,需要保證管理人員了解制度普及的重要意義,還需要了解財務管理制度的重要性。通過加強監(jiān)督與內(nèi)控管理的方式,保證財務管理制度能有效地實行,避免出現(xiàn)財務管理制度流于施行后的問題。在現(xiàn)實管理過程中,采用精細化管理的方式,能夠更加清晰地把控企業(yè)運行環(huán)節(jié)中存在的問題,并通過開展財務數(shù)據(jù)分析來解決。此外,貫徹精細化成本管理理念,能保證財務管理的清晰性,保證數(shù)據(jù)的真實性,為企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在落實財務管理政策的基礎上,對各部門員工的工作行為進行約束,以此保證財務管理工作順利開展。

    (四)合理利用財務管理軟件,拓寬財務信息的應用范圍

    基于新時期背景下信息化技術(shù)飛速發(fā)展,在房地產(chǎn)企業(yè)當中也得到了廣泛的運用。房地產(chǎn)企業(yè)應當合理的引入財務管理軟件,以此在一定程度上提升整體的財務管理效率,使員工的管理工作更加規(guī)范化、準確化。通過提升整體的專業(yè)財務軟件功能模塊,在原有財務管理功能基礎上,增加細化財務會計核算模塊,將信息管理的功能發(fā)揮出來,減輕財務人員的工作壓力。根據(jù)相關(guān)的設定要求,企業(yè)可以結(jié)合自身的個性化發(fā)展需求,進一步制定會計核算模塊,保證會計信息的真實性與可靠性,還能及時地對財務數(shù)據(jù)進行處理。在完成信息處理工作之后,實行財務軟件使用的監(jiān)督管理工作,并啟動財務內(nèi)控程序,開展財務軟件的監(jiān)督整理工作,定期進行修復與測評,盡早發(fā)現(xiàn)財務軟件存在的漏洞,還能實行對經(jīng)營風險的監(jiān)督與控制。利用這種有效地管理措施,將資金的利用率發(fā)揮出來,避免出現(xiàn)壞賬的風險,不斷加快房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的速度。

    (五)加大規(guī)模采購力度,嚴格控制成本費用

    基于當前經(jīng)濟形勢背景下,房地產(chǎn)企業(yè)要了解國家頒布的相關(guān)政策,從源頭入手進行成本費用的監(jiān)督與控制。利用科學化管理與精細化管理的方式,實現(xiàn)開源節(jié)流的發(fā)展目標。第一,在原材料的采購過程中,需要采用貨比三家的方式,還要保證投標活動的公平性、公開性,與其他房地產(chǎn)企業(yè)進行聯(lián)合,開展規(guī)模化的采購。利用規(guī)?;牟少彛瑢崿F(xiàn)原材料成本使用的控制,避免出現(xiàn)材料單價過高、質(zhì)量不過關(guān)的問題發(fā)生。第二,通過規(guī)模化的采購,能夠增強與其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作,為日后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定穩(wěn)固基礎。在控制成本費用的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)內(nèi)控流程,開展成本費用的分析工作,了解各個環(huán)節(jié)的費用支出情況,還要對成本較高的環(huán)節(jié)進行改進與控制,并且加強各個環(huán)節(jié)的成本費用控制。

    (六)提升財務人員的綜合素質(zhì),加強專項培訓

    房地產(chǎn)企業(yè)在招聘員工的過程中,可以選擇綜合素質(zhì)較高的員工,保證其在做好本職工作的同時,能夠了解財務管理知識,編制合理的人才引進計劃,以此提升員工招聘的質(zhì)量。在員工入職之后,房地產(chǎn)企業(yè)需要開展一系列的專項培訓工作,使其明確加強財務管理的重要意義,還要定期地組織員工參與到講座與培訓當中,使其掌握先進的管理理念、投融資的重要路徑等,保證員工了解如何進行有效地財務管理,促進各項運營活動的順利進行。房地產(chǎn)企業(yè)通過開展業(yè)務轉(zhuǎn)型培訓工作,能在一定程度上拓寬員工的業(yè)務知識面,還能將更多的技能傳授給員工,為其做好職業(yè)規(guī)劃,以此為企業(yè)吸引與留住高素質(zhì)的人才,保證員工發(fā)展愿景與企業(yè)的同步,將員工的工作價值發(fā)揮到最大化。

    結(jié)語

    總而言之,在房地產(chǎn)企業(yè)的運營發(fā)展過程中,財務管理工作屬于重要的組成部分,其核心地位就在于能夠?qū)嵭袑ζ髽I(yè)各項計劃的引導,并且分析財務活動中存在的主要問題并利用合理的手段解決,以此達到控制財務風險的基礎目標。在不斷提高員工對財務管理工作重視度的基礎上,建立健全的財務管理體系,并且合理利用財務管理軟件,拓寬財務信息的應用范圍,實行企業(yè)成本的有效控制。在加強財務監(jiān)督力度的同時,提升房地產(chǎn)企業(yè)財務人的綜合能力,以此創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟價值與社會價值,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標。

    參考文獻:

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