物業(yè)公司選擇會(huì)計(jì)管理模式的探索

摘? ? ? ?要：物業(yè)公司負(fù)責(zé)提供服務(wù)的項(xiàng)目分散于不同地區(qū)，其業(yè)務(wù)收入種類多、單筆業(yè)務(wù)金額小，有的是月固定金額，有的是一次發(fā)生的業(yè)務(wù)收入;還有很多代開(kāi)發(fā)商、電信等其他單位收取的費(fèi)用，單據(jù)交換流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)量較多;業(yè)務(wù)支出也要先區(qū)分屬于營(yíng)業(yè)成本開(kāi)支還是代收代付業(yè)務(wù)開(kāi)支;每天發(fā)生的收支業(yè)務(wù)數(shù)量較大，會(huì)計(jì)核算較煩瑣，財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)傾向于對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的控制和對(duì)各類財(cái)務(wù)收入完整性的管理。由于空間距離的影響，每個(gè)項(xiàng)目全面派駐項(xiàng)目會(huì)計(jì)的傳統(tǒng)模式費(fèi)時(shí)費(fèi)力、事倍功半。而全部項(xiàng)目會(huì)計(jì)工作都集中在公司總部又不利于業(yè)財(cái)融合。區(qū)域會(huì)計(jì)模式可以同時(shí)完成幾個(gè)小型項(xiàng)目的核算和財(cái)務(wù)管理工作，但不適用于特大型住宅小區(qū)和重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算、管理工作。本文通過(guò)多年不斷摸索和實(shí)踐，提出了一套選擇適合大中型物業(yè)公司需求的、可行而有效的會(huì)計(jì)管理模式的方法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;財(cái)務(wù)管理;會(huì)計(jì)核算;會(huì)計(jì)人員管理

一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)特點(diǎn)及其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的特殊要求

物業(yè)服務(wù)是近40年來(lái)伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸興起的產(chǎn)業(yè)。受建筑物、小區(qū)規(guī)模和地理位置的限制，物業(yè)公司發(fā)展規(guī)模不均衡。按照合同約定的物業(yè)服務(wù)模式，可以分為酬金制方式和包干制方式。酬金制下物業(yè)公司收取約定的酬金后，其他的項(xiàng)目收支和結(jié)余均歸屬于業(yè)主方;包干制下項(xiàng)目所有的收支和結(jié)余都由物業(yè)公司承擔(dān)。

與物業(yè)服務(wù)行業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，其在會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的要求有以下特點(diǎn)和要求：

首先，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)單筆收支金額較小、收支業(yè)務(wù)頻繁，日常收支涉及的業(yè)務(wù)種類和內(nèi)容較多，存在大量重復(fù)、單調(diào)的數(shù)據(jù)核對(duì)和核算工作。

其次，物業(yè)公司除了物業(yè)費(fèi)收支外，存在很多如維修資金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、地面停車費(fèi)等代收代付的業(yè)務(wù)，要根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)和政府部門相關(guān)文件確定記賬科目，會(huì)計(jì)核算的政策依據(jù)相對(duì)較多，需要會(huì)計(jì)人員熟知政策法規(guī)和合同約定。

再次，由于每項(xiàng)建筑物的地理位置、占地面積、出入口數(shù)量等都存在差異，其業(yè)務(wù)收支特點(diǎn)均有差別，對(duì)于同一公司不同項(xiàng)目的會(huì)計(jì)管理無(wú)法套用同一模式。

最后，政府相關(guān)部門對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管要求較多，尤其是居住、公眾物業(yè)的停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益的收支，要確保收支完整、準(zhǔn)確計(jì)量、按時(shí)公告，并在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)劃入指定的監(jiān)管賬戶，要接受政府監(jiān)管部門或業(yè)委會(huì)對(duì)此類業(yè)務(wù)收支的專項(xiàng)審計(jì)。這些監(jiān)管要求對(duì)物業(yè)公司的會(huì)計(jì)管理工作帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。

二、物業(yè)公司選擇會(huì)計(jì)管理模式需要考慮的因素

一是能夠準(zhǔn)確、高效地傳遞業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息是選擇合適的會(huì)計(jì)管理模式的首要條件。合適的會(huì)計(jì)管理模式要能夠及時(shí)傳遞業(yè)務(wù)信息，并且保證準(zhǔn)確有效。諸如項(xiàng)目業(yè)務(wù)收入類別、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的增減變化;諸如某項(xiàng)目業(yè)主方或業(yè)委會(huì)對(duì)于公共收益分成比例的重新劃分;諸如項(xiàng)目所在地安監(jiān)部門對(duì)防火安全投入方面新的標(biāo)準(zhǔn)和要求等，都需要快速有效地傳遞到會(huì)計(jì)手中，以便于會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作的開(kāi)展。因此對(duì)于異地物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、較大的住宅項(xiàng)目和重要的非居住項(xiàng)目都需要配備充足的會(huì)計(jì)人員力量。

二是良好的會(huì)計(jì)管理模式要符合《會(huì)計(jì)法》《增值稅暫行條例》等國(guó)家相關(guān)法規(guī)地要求，尤其要符合《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》的相關(guān)規(guī)定。依法合規(guī)地開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展不均衡，其日常工作繁雜，從業(yè)人員良莠不齊，加之物業(yè)項(xiàng)目分散給日常管理帶來(lái)不便等因素的影響，凸顯出財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的重要性。比如，個(gè)別小物業(yè)公司或小項(xiàng)目，因?yàn)槿耸志o張，安排會(huì)計(jì)兼任倉(cāng)庫(kù)保管、出納兼任檔案管理等不相容職務(wù)，給預(yù)防舞弊的發(fā)生留下了隱患，而良好的會(huì)計(jì)管理模式有助于消除這些隱患。

三是優(yōu)秀的會(huì)計(jì)管理模式應(yīng)當(dāng)能夠完美處理好業(yè)財(cái)融合問(wèn)題、能夠有力促進(jìn)物業(yè)服務(wù)工作開(kāi)展。財(cái)務(wù)管理工作包括會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)控制、財(cái)務(wù)監(jiān)督等各個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)貼合物業(yè)公司各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)需要。準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)是對(duì)已發(fā)生業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)總結(jié);財(cái)務(wù)分析有助于尋找項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題;財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)監(jiān)督能有效保證公司和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全并完成預(yù)定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。物業(yè)項(xiàng)目日常的服務(wù)工作迫切需要會(huì)計(jì)人員的參與、支持和協(xié)作。

四是會(huì)計(jì)管理模式的選擇要尊重業(yè)主方的要求。有些商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或辦公樓項(xiàng)目服務(wù)要求較高。業(yè)主方對(duì)物業(yè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)管理有具體要求，這些要求包括會(huì)計(jì)人員的配置、票據(jù)的流轉(zhuǎn)程序、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)資金收支的審批權(quán)限等，并在物業(yè)費(fèi)收支預(yù)算、招投標(biāo)文件或合同中單獨(dú)約定了配置會(huì)計(jì)人員的開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)。這種情況在酬金制物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中尤為常見(jiàn)，物業(yè)公司在選擇會(huì)計(jì)管理模式時(shí)應(yīng)當(dāng)重視這些要求。

五是合適的會(huì)計(jì)管理模式應(yīng)當(dāng)與會(huì)計(jì)工作量掛鉤，并兼顧成本效益原則。項(xiàng)目大、對(duì)應(yīng)的收支業(yè)務(wù)量也大，需要配備更多的會(huì)計(jì)力量;商業(yè)、辦公樓宇的面積可能不大，但業(yè)務(wù)種類多，業(yè)務(wù)量也就更多，細(xì)致的財(cái)務(wù)分析工作更需要時(shí)間，所以要適當(dāng)增加會(huì)計(jì)人員配置。物業(yè)公司要追求經(jīng)濟(jì)效益，其管理模式應(yīng)當(dāng)講求投入產(chǎn)出比。作為勞動(dòng)密集型的物業(yè)公司其利潤(rùn)率并不高，如果一味地追求完善制度、一味地增加投入，勢(shì)必不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。因此，選擇會(huì)計(jì)管理模式也要兼顧經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于一些同城較小的住宅項(xiàng)目、部分竣工移交的項(xiàng)目以及非全權(quán)委托管理的服務(wù)項(xiàng)目，可以適當(dāng)減少人員配置。

三、物業(yè)公司普遍采用的會(huì)計(jì)管理模式

（一）會(huì)計(jì)人員駐場(chǎng)管理模式，即安排專門的會(huì)計(jì)人員在物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展針對(duì)該服務(wù)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算、財(cái)報(bào)編制、財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)監(jiān)督等財(cái)務(wù)工作。駐場(chǎng)管理模式克服了地理空間不便的困難，其優(yōu)點(diǎn)在于直接、高效，跟通常的工廠、商店類企業(yè)的會(huì)計(jì)管理模式幾乎沒(méi)有差別。缺點(diǎn)就在于人員配置數(shù)量多、人工費(fèi)用高。如果物業(yè)項(xiàng)目較小，這種模式比較浪費(fèi)。

（二）集中式會(huì)計(jì)管理模式，即所有會(huì)計(jì)人員均集中在物業(yè)公司總部開(kāi)展會(huì)。計(jì)工作，各個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目只安排專職出納員或兼職內(nèi)勤負(fù)責(zé)項(xiàng)目出納崗位的具體工作。優(yōu)點(diǎn)是會(huì)計(jì)核算處理效率較高，但這種管理模式下，會(huì)計(jì)的注意力往往僅集中在項(xiàng)目?jī)?nèi)勤或出納傳遞上來(lái)的單據(jù)和數(shù)據(jù)上，對(duì)于未知的其他項(xiàng)目信息無(wú)法做出及時(shí)的財(cái)務(wù)判斷。財(cái)務(wù)相關(guān)的要求無(wú)法及時(shí)傳遞到項(xiàng)目部，項(xiàng)目部需要會(huì)計(jì)支持的訴求無(wú)法及時(shí)反饋到財(cái)務(wù)系統(tǒng)。相關(guān)信息傳遞周期長(zhǎng)、效率低、效果差，尤其是無(wú)法及時(shí)響應(yīng)政府加強(qiáng)對(duì)公眾利益監(jiān)管的要求。并且會(huì)計(jì)工作滯后于項(xiàng)目部的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，不能有效地發(fā)揮會(huì)計(jì)工作在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中應(yīng)有的作用。對(duì)于一些重大物業(yè)項(xiàng)目而言，這種會(huì)計(jì)管理模式下項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)工作力量不足，財(cái)務(wù)監(jiān)督控制缺失，不利于保證收入完整性。

（三）區(qū)域會(huì)計(jì)管理模式，即每個(gè)項(xiàng)目只安排出納崗位，由一個(gè)區(qū)域會(huì)計(jì)同時(shí)負(fù)責(zé)幾個(gè)項(xiàng)目的核算和財(cái)務(wù)管理工作。這種模式下，區(qū)域會(huì)計(jì)到所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目部開(kāi)展會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作，可以有效解決集中式管理模式下項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作信息傳遞不暢通、業(yè)財(cái)融合效果差、財(cái)務(wù)監(jiān)控缺失的缺點(diǎn)。其優(yōu)點(diǎn)：（1）會(huì)計(jì)人員身處項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展工作，可以直接與業(yè)務(wù)人員對(duì)接、快速掌握業(yè)務(wù)情況，做出判斷，從而能夠提高會(huì)計(jì)信息傳遞的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，為提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量提供了有利條件。（2）會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)起點(diǎn)就介入物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，可以為運(yùn)營(yíng)工作提供及時(shí)有效的財(cái)務(wù)支持，為物業(yè)公司加強(qiáng)基層項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制、減少和規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（3）區(qū)域會(huì)計(jì)接受公司財(cái)務(wù)部的領(lǐng)導(dǎo)和培訓(xùn)，參與項(xiàng)目部的日常運(yùn)營(yíng)，可以經(jīng)常將公司總部的財(cái)務(wù)要求和指示及時(shí)傳遞到物業(yè)項(xiàng)目部，能夠配合項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)貫徹落實(shí)公司總部的經(jīng)營(yíng)理念。（4）物業(yè)基層項(xiàng)目部的業(yè)務(wù)收入種類多、頻次高、項(xiàng)目雜，且現(xiàn)金交易比重較大。實(shí)行區(qū)域會(huì)計(jì)管理模式，使得物業(yè)公司基層財(cái)務(wù)監(jiān)督的力量得到加強(qiáng)，有助于防止舞弊的發(fā)生。（5）一個(gè)區(qū)域會(huì)計(jì)按照工作量大小負(fù)責(zé)多個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作，可以有效分?jǐn)傌?cái)務(wù)人員成本，有助于降低小面積物業(yè)項(xiàng)目的人工成本。當(dāng)然，由于物業(yè)項(xiàng)目分布于不同地區(qū)，有些項(xiàng)目相隔較遠(yuǎn)，實(shí)施區(qū)域會(huì)計(jì)管理模式會(huì)產(chǎn)生額外的在途時(shí)間成本和交通成本。此外，一些大型住宅項(xiàng)目的會(huì)計(jì)工作業(yè)務(wù)量較大，商業(yè)、辦公樓項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算分析要求更高，所以區(qū)域會(huì)計(jì)模式無(wú)法保證足夠的工作時(shí)間，這些項(xiàng)目不適合采用區(qū)域會(huì)計(jì)管理模式。

四、大中型物業(yè)公司選擇會(huì)計(jì)管理模式策略

大中型物業(yè)公司通常在管的物業(yè)項(xiàng)目較多，為了適應(yīng)物業(yè)服務(wù)工作的開(kāi)展，本文認(rèn)為物業(yè)公司選擇會(huì)計(jì)管理模式時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)以下因素來(lái)確定：

（一）對(duì)于酬金制物業(yè)項(xiàng)目，理論上因?yàn)槲飿I(yè)公司收取管理酬金后、物業(yè)項(xiàng)目所有的業(yè)務(wù)收支和結(jié)余都?xì)w屬于業(yè)主方，所以物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)此通常都會(huì)有約定，且還會(huì)約定會(huì)計(jì)人員的數(shù)量、薪酬等具體條款。物業(yè)公司只需要按照合同條款的約定安排會(huì)計(jì)人員。這類項(xiàng)目通常都會(huì)采用會(huì)計(jì)人員駐場(chǎng)管理模式。也有少量規(guī)模較小的居住類酬金制物業(yè)項(xiàng)目合同中會(huì)約定、酬金中已經(jīng)包含會(huì)計(jì)人員的成本，此外如果合同、招投標(biāo)測(cè)算中未列示會(huì)計(jì)人員的成本開(kāi)支，則意味著項(xiàng)目會(huì)計(jì)人員成本由物業(yè)公司承擔(dān)。這種情況下，由于項(xiàng)目規(guī)模小，從適宜性角度出發(fā)，宜采用區(qū)域會(huì)計(jì)管理模式。既能滿足核算、管理的需求，又能有效控制相關(guān)成本。通常大型居住類住宅項(xiàng)目涉及業(yè)主戶數(shù)多、意見(jiàn)較難統(tǒng)一、社會(huì)影響較大，極少采用酬金制管理方式，一旦采用酬金制方式，必須約定采用駐場(chǎng)管理模式，以快速有效地應(yīng)對(duì)大量的單據(jù)流轉(zhuǎn)、核對(duì)、核算、分析及監(jiān)督工作。

（二）包干制方式下，大型、特大型的居住小區(qū)、重要的商業(yè)樓宇和辦公樓宇項(xiàng)目是物業(yè)公司的主要業(yè)務(wù)構(gòu)成部分，也是物業(yè)公司關(guān)鍵的利潤(rùn)來(lái)源。抓住了這些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理，物業(yè)公司的盈利就有了可靠的保障。這些項(xiàng)目的客戶多，收支業(yè)務(wù)類別多，收費(fèi)依據(jù)繁雜，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、往來(lái)款項(xiàng)核對(duì)的工作量多，以至于會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)預(yù)算編制、財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)量也同比加大，因而需要強(qiáng)有力的會(huì)計(jì)工作力量。為了有效保證會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和財(cái)務(wù)監(jiān)督的有效性，應(yīng)當(dāng)采用駐場(chǎng)管理模式。雖然成本較高，但有利于保證會(huì)計(jì)核算質(zhì)量和物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理水平，有利于從財(cái)務(wù)維度保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（三）對(duì)于地理位置相近、建筑物類型相同且規(guī)模不大的物業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論是酬金制還是包干制，都可以采用區(qū)域會(huì)計(jì)管理模式。區(qū)域會(huì)計(jì)管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)介于駐場(chǎng)式管理模式和集中式管理模式之間，它靈活機(jī)動(dòng)，適合幾個(gè)地理位置相近的同類別中、小型物業(yè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)管理工作。它既能滿足會(huì)計(jì)核算及時(shí)合規(guī)、業(yè)財(cái)融合提高效率的需求，又能兼顧成本效益。該種模式尤其適用于地理位置相隔不遠(yuǎn)、面積在10萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目。既可以保證會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，又便于有效地控制會(huì)計(jì)管理成本。

（四）對(duì)于一些顧問(wèn)項(xiàng)目、單項(xiàng)的保安（保潔）項(xiàng)目和物業(yè)前期介入項(xiàng)目，由于其收入來(lái)源單一，收支業(yè)務(wù)數(shù)量少，相對(duì)所需的數(shù)據(jù)核對(duì)、會(huì)計(jì)核算的工作量少，財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)管理壓力輕，因此選擇集中式管理模式就可以滿足日常工作的需要了。

（五）跨地區(qū)的全權(quán)委托物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，地理位置離總部相對(duì)較遠(yuǎn)，通訊和交通成本相對(duì)較高，但管理要求應(yīng)該采用與總部地區(qū)同樣的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于很小面積的住宅樓（3萬(wàn)平方米以下）可以采用公司總部集中核算管理模式。其他的無(wú)論是住宅小區(qū)還是商辦樓、無(wú)論是酬金制方式還是包干制方式，都應(yīng)當(dāng)采用駐場(chǎng)管理模式。如果在外埠同一地區(qū)相近的位置同時(shí)有幾個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，就可以按照工作量的多少和財(cái)務(wù)管理的要求選擇當(dāng)?shù)丶惺焦芾砘騾^(qū)域管理模式，其參考的依據(jù)是上文（一）至（四）的內(nèi)容。

當(dāng)然，物業(yè)公司的會(huì)計(jì)管理模式選擇沒(méi)有恒定模式和一成不變的原則，而是需要結(jié)合物業(yè)公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況、結(jié)合需要提供服務(wù)的建筑物（樓宇、小區(qū)）的規(guī)模、管理的要求和合同的約定等諸多因素統(tǒng)籌安排。如果一定要?dú)w納出一個(gè)原則，既要符合法規(guī)和合同的要求，又要滿足物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)工作對(duì)會(huì)計(jì)工作的要求，還要兼顧成本開(kāi)支和效益產(chǎn)出。

作者簡(jiǎn)介：

管奕，上海建工集團(tuán)投資有限公司，外派子公司財(cái)務(wù)經(jīng)理，會(huì)計(jì)師。