房地產(chǎn)行業(yè)成本控制及預(yù)算管理方面的思考

李艷麗

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，但房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特點(diǎn)。近年來(lái)，越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)家實(shí)施的一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控、限制高檔樓堂館所建設(shè)等政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)方面都發(fā)生了深刻變革，包括施工企業(yè)工程承接、組織施工、運(yùn)營(yíng)模式、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資金運(yùn)用和經(jīng)營(yíng)管理，從而導(dǎo)致其成本控制和預(yù)算管理面臨巨大挑戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，為使房地產(chǎn)企業(yè)的成本、資金等關(guān)鍵環(huán)節(jié)融合到一個(gè)體系內(nèi)，一個(gè)系統(tǒng)性的、科學(xué)化的管理方法是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步應(yīng)用資金預(yù)算管理來(lái)保障企業(yè)戰(zhàn)略管理目標(biāo)的實(shí)施。本文將就房地產(chǎn)行業(yè)成本控制和資金預(yù)算管理問(wèn)題進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) ?成本控制 ?資金預(yù)算管理

一、引言

中國(guó)加入WTO后，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸放開(kāi)，不僅國(guó)內(nèi)的很多集團(tuán)型企業(yè)在全國(guó)開(kāi)始擴(kuò)張，而且一些資本實(shí)力雄厚的境外資本不斷涌入，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)很大，極大程度上受制于宏觀政策的調(diào)控，在未來(lái)價(jià)格不清晰不明確的背景下，企業(yè)想要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有優(yōu)勢(shì)唯有通過(guò)做好成本控制。成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，只有進(jìn)一步加強(qiáng)成本控制，降低成本支出，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)得以生存，得以發(fā)展。在國(guó)際金融危機(jī)的大力沖擊下，全球的實(shí)體經(jīng)濟(jì)不同程度地受到影響。房地產(chǎn)行業(yè)也不曾幸免，在金融危機(jī)的重創(chuàng)后，行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，積極應(yīng)對(duì)金融危機(jī)可能造成的不利影響。當(dāng)前，預(yù)算管理這種資金管理方式越來(lái)越受房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。資金預(yù)算管理能夠在國(guó)家宏觀政策改變時(shí)及時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)提出預(yù)警，使得整個(gè)行業(yè)有足夠的時(shí)間采取積極的措施應(yīng)對(duì)不斷增加的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)只有通過(guò)對(duì)資金進(jìn)行預(yù)算管理、增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力才能抵御各種風(fēng)險(xiǎn)，才能長(zhǎng)盛不衰。

成本控制是指房地產(chǎn)行業(yè)在每年年初針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目制定相應(yīng)的成本控制目標(biāo)，包括樓盤開(kāi)發(fā)、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等，同時(shí)各業(yè)務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格遵守該指標(biāo)開(kāi)展業(yè)務(wù)，最重要的是，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該進(jìn)行系統(tǒng)地分析和大量的模擬計(jì)算準(zhǔn)確找出造成各部門出現(xiàn)成本差異的根本原因，并制定出切實(shí)可行的成本管理方法，保障企業(yè)制定的成本控制目標(biāo)得以順利推進(jìn)和實(shí)施。資金預(yù)算管理是指對(duì)預(yù)算的編制、審批、執(zhí)行、控制、調(diào)整、分析、考核及評(píng)價(jià)等管理方式的總稱。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本控制及預(yù)算管理中存在的問(wèn)題分析

房地產(chǎn)行業(yè)在若干年的摸索與發(fā)展過(guò)程中，其市場(chǎng)管理理念與運(yùn)營(yíng)模式方面都有了巨大的進(jìn)展，但并不代表成本控制與管理工作已經(jīng)趨于完美。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在各種各樣的限制，其中最突出的是制度、理念和人才方面的因素，使得行業(yè)的成本控制及預(yù)算管理無(wú)法很好地實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)在成本控制與預(yù)算管理中普遍存在的問(wèn)題是：

（一）行業(yè)未樹(shù)立成本控制觀念

房地產(chǎn)行業(yè)涉及范圍和組成廣泛，包括企業(yè)籌資、拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、經(jīng)營(yíng)和管理等方面，因此行業(yè)的成本控制與管理并不是一個(gè)獨(dú)立和靜態(tài)的動(dòng)作，而是貫穿于各個(gè)過(guò)程中的一種動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。一直以來(lái)對(duì)成本控制與管理的誤解在于其目標(biāo)是將企業(yè)成本降低到最低，這僅僅是其中的一方面，更加重要的是在確保日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常開(kāi)展的同時(shí)，找到成本和利益的最佳平衡點(diǎn)。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)并未樹(shù)立成本控制重要性的觀念，未能從根本上重視成本控制，創(chuàng)新成本控制方法，依舊沿用缺少科學(xué)性、合理性和嚴(yán)肅性的老舊方法;或者對(duì)于成本控制理論的學(xué)習(xí)始終停留在直接成本環(huán)節(jié)，并未深入企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)行環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制;更重要的是，對(duì)國(guó)家頒布的宏觀調(diào)控政策缺乏認(rèn)真詳細(xì)的解讀。

（二）行業(yè)未建立健全的內(nèi)部控制制度

現(xiàn)代行業(yè)管理制度中必不可少的部分是內(nèi)部控制制度，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本保障。部分房地產(chǎn)企業(yè)不能嚴(yán)格執(zhí)行《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》等指導(dǎo)性文件，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)部控制體系不完善、不健全，只設(shè)置了某些必需使用的制度，例如：成本、費(fèi)用支出審批及報(bào)銷流程，而對(duì)于如何考核和監(jiān)督內(nèi)部執(zhí)行制度并未提及。

（三）行業(yè)缺乏科學(xué)的成本控制目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)管理控制成本費(fèi)用支出的參考依據(jù)以及考核各個(gè)成本項(xiàng)目的基礎(chǔ)在于目標(biāo)成本，為保證目標(biāo)成本具有一定的可操作性和可行性，目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)進(jìn)度始終保持調(diào)整。行業(yè)缺乏科學(xué)的成本控制目標(biāo)的具體體現(xiàn)在于，企業(yè)內(nèi)部各部門之間互聯(lián)推諉、扯皮、不作為，不配合財(cái)務(wù)部門編制成本目標(biāo)與考核業(yè)務(wù)的實(shí)施，從而導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理體系無(wú)法落實(shí)。

（四）行業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)不系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)目前的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀不盡如人意，很多企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算時(shí)僅僅是為了完成財(cái)務(wù)指標(biāo)，更有甚者隨意變更預(yù)算，根本不將預(yù)算作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的法定依據(jù)，這種預(yù)算不夠科學(xué)，缺乏預(yù)算依據(jù)與計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致預(yù)期預(yù)算與實(shí)際情況之間存在很大差距。正確的做法應(yīng)該是，企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)應(yīng)做到充分考慮企業(yè)的整體發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，確保企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)能夠有效實(shí)施并且能夠得到科學(xué)的管理。

（五）行業(yè)未對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督與管理

房地產(chǎn)行業(yè)目前存在許多資金管理上的問(wèn)題，企業(yè)未能建立完善的反饋機(jī)制對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行合理的監(jiān)督與管理，有的部門即使發(fā)現(xiàn)了企業(yè)存在不良資金的情況，也只能按照企業(yè)下達(dá)的計(jì)劃來(lái)執(zhí)行預(yù)算，企業(yè)的資金預(yù)算管理根本就是一紙空談。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金預(yù)算的結(jié)果進(jìn)行合理的監(jiān)督與管理，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)化控制，只有這樣才能確保企業(yè)資金預(yù)算結(jié)果的有效實(shí)施。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本控制及預(yù)算管理的改進(jìn)措施

房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、資金量大、投資期長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，因此若企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須要做好成本管控工作，提高企業(yè)的資金使用效率和盈利能力，從而大幅提高該企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（一）行業(yè)內(nèi)部應(yīng)樹(shù)立成本控制重要性的觀念

首先，通過(guò)定期培訓(xùn)、組織知識(shí)競(jìng)賽、建立監(jiān)督機(jī)制和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制等方式加強(qiáng)企業(yè)職工成本控制與管理專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高職工的專業(yè)素養(yǎng)，調(diào)動(dòng)職工的積極性，增強(qiáng)企業(yè)職工成本控制的意識(shí)。其次，通過(guò)引進(jìn)優(yōu)秀的高學(xué)歷的房地產(chǎn)企業(yè)管理人才，為企業(yè)注入更多先進(jìn)的成本管控理念。

（二）優(yōu)化和健全行業(yè)內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)建立科學(xué)系統(tǒng)、可行可操作的、高質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部控制制度，并保證每年對(duì)內(nèi)部規(guī)范體系進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)以發(fā)現(xiàn)漏洞，并及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)和完善，提高企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控和管理水平，從而獲得更廣闊的生存和發(fā)展空間。同時(shí)，董事會(huì)想要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)管最有效的手段是通過(guò)內(nèi)控制度。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)成本控制目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本控制目標(biāo)時(shí)，應(yīng)該充分結(jié)合以往的成本控制經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)前市場(chǎng)行情等因素，同時(shí)始終跟蹤建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的成本偏差，及時(shí)分析匯總，進(jìn)行修改和校正，才有可能制定出科學(xué)規(guī)范、可操作性強(qiáng)的控制目標(biāo)。

（四）不斷完善行業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》來(lái)完善企業(yè)會(huì)計(jì)核算的程序，規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)科目，從而建立起規(guī)范的、科學(xué)的、符合實(shí)際的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。

（五）不斷完善行業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作

房地產(chǎn)行業(yè)只有通過(guò)建立專門的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，在審計(jì)過(guò)程中兼顧多方面內(nèi)容（管理審計(jì)、工程項(xiàng)目審計(jì)、內(nèi)部控制審計(jì)等），才能夠更加制度化、規(guī)范化的管理企業(yè)財(cái)務(wù)。

四、總結(jié)

當(dāng)今社會(huì)，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)狀，如何得以生存，得以發(fā)展是企業(yè)急需解決的重中之重！ 成本控制與資金預(yù)算管理是解決該問(wèn)題的兩個(gè)強(qiáng)有力工具。房地產(chǎn)企業(yè)首先要把管理的基點(diǎn)放在成本管理上，只有更好的加強(qiáng)成本管理，才能更好的進(jìn)行成本控制。其次，企業(yè)需要做準(zhǔn)確的、系統(tǒng)的、合理科學(xué)的資金預(yù)算管理，并在財(cái)務(wù)控制監(jiān)督下嚴(yán)格執(zhí)行該預(yù)算，只有這樣才能保證企業(yè)的每一項(xiàng)任務(wù)都真正到達(dá)資金預(yù)算管理控制的目標(biāo)。做好成本控制和資金預(yù)算管理是制勝的法寶，唯有這樣才能真正提高企業(yè)的盈利能力;唯有這樣才能真正增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，獲得更廣闊的生存和發(fā)展空間;唯有這樣才能真正增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力;唯有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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