BEEPLUS的酷空間

李惠琳

“一家酷酷的公司”，BEEPLUS創(chuàng)始人兼CEO賈凡對自己一手打造的公司，如是評價。

BEEPLUS所做的“酷事”是打造辦公空間產(chǎn)品，除了設(shè)計感的辦公區(qū)外，還在空間中融入了生活場景，增加開放的社交大堂、午休艙、茶飲吧、超級廚房等，有別于單調(diào)、沉悶的傳統(tǒng)辦公場景。

2015年，賈凡與9位聯(lián)合創(chuàng)始人成立BEEPLUS時，一度不被看好，有人估計，這個年輕的團(tuán)隊可能兩三年就散掉了。沒料到，這群志同道合的90后，用5年時間打造的BEEPLUS，至今已經(jīng)完成了5輪融資，成為一個估值超10億元的企業(yè)。

BEEPLUS將自己所在的賽道定義為“新辦公生態(tài)”，業(yè)務(wù)涵蓋大中企業(yè)定制及樓宇托管、自持商業(yè)辦公空間及新生活方式（辦公配套零售服務(wù)及消費(fèi)場景），成立以來，公司連續(xù)3年營收增長超過500%。

賈凡告訴《21CBR》記者，BEEPLUS企業(yè)定制業(yè)務(wù)占比近70%，第一季度合同簽約量已趕上去年一年的量，預(yù)計2020年總營收達(dá)6億元。

BEEPLUS的“新辦公生態(tài)”有何特色？公司的快速成長有何邏輯？

由重轉(zhuǎn)輕

我大三開始創(chuàng)業(yè)，方向是餐飲領(lǐng)域，以此積累了第一桶金。聯(lián)合創(chuàng)始人中很多人都是校友，大家潛意識中感覺，做餐飲與夢想中打造一家改變世界的公司不太一樣，都覺得年輕人的才華和想法可以有更大的發(fā)揮空間，所以一直在尋找新機(jī)會。

2013年，我第一次去谷歌的美國總部，他們的辦公環(huán)境給了我很大的啟發(fā)，里面除了辦公空間，還有滑梯、健身房、自助餐廳等。當(dāng)時國內(nèi)沒有公司打造出這樣的辦公空間，我想著將來也能給自己的員工提供類似的辦公環(huán)境。

回國后，我們在2015年創(chuàng)立了BEEPLUS，開始做辦公空間。我們在珠海做了第一個辦公項目，是一個以集裝箱形態(tài)打造的辦公空間，里面集健身房、餐廳以及花園酒吧為一體，空間一半拿來自用，一半出租。從市場反饋看，客戶對我們打造的空間非常喜歡。

最早，我們主要做自營辦公空間項目，相當(dāng)于自己租賃、設(shè)計、投資、招商，前期需要大量資金投入，是個重資產(chǎn)的運(yùn)營模式。

2018年，我們慢慢由重轉(zhuǎn)輕，現(xiàn)在更多的模式是輕資產(chǎn)輸出，向一些大中企業(yè)提供整體辦公空間的解決方案。同時，為了配套工作中的生活場景，我們又衍生出了零售相關(guān)的服務(wù)。

BEEPLUS的商業(yè)模式，我們定義為“新辦公生態(tài)”，解決的是辦公空間從設(shè)計、建設(shè)再到后期運(yùn)營管理的整體解決方案，通過對空間的精細(xì)化運(yùn)營管理，為辦公場景中的人提供服務(wù)。

BEEPLUS 的“新辦公生態(tài)”主要有五大特點：

第一，實現(xiàn)整體化解決方案。從設(shè)計、建設(shè)、裝修到運(yùn)營解決方案，可以做到精裝交付級別，即企業(yè)拿著鑰匙，就能直接辦公了。

第二，智能化解決方案。線上和線下高度連接，我們將智能硬件和SaaS平臺的整體解決方案結(jié)合，預(yù)訂會議室、打印、網(wǎng)絡(luò)，以及員工在空間里可能發(fā)生的一些行為，進(jìn)行智能管理。

第三，精細(xì)化運(yùn)營管理。從設(shè)備維護(hù)、保潔、綠植到員工關(guān)懷、前臺接待等設(shè)置了一整套運(yùn)營管理服務(wù)，過去大物業(yè)運(yùn)營主要為整個空間服務(wù)，而我們是針對空間里的人來服務(wù)。

第四，新生活配套。我們自己做產(chǎn)品有一個非常重要的理念叫做“Bring Life into Work”，將生活帶入工作中。我們的空間里，配備了社交的空間，包括咖啡、茶，自助式飲品、啤酒，以及供小憩的午休倉、健身區(qū)域，這些都是圍繞人最基本的需求展開。

第五，全周期的供應(yīng)鏈體系支撐。從設(shè)計、建設(shè)到運(yùn)營管理，如果沒有軟硬件全方位很強(qiáng)大的供應(yīng)鏈，很難形成集采優(yōu)勢。我們通過菜單式成本核算體系，能夠?qū)崿F(xiàn)清晰可視化的項目成本管控。

辦公空間打造是非常大的賽道，傳統(tǒng)裝修市場中，僅公裝領(lǐng)域市場規(guī)模就達(dá)4萬億元，其中可能一半是寫字樓、辦公室的裝修。設(shè)計裝修領(lǐng)域，中國現(xiàn)在有17家上市公司，但加起來所占的市場份額不到1%，這是行業(yè)的大問題，也是我們的機(jī)會。

改造舊行業(yè)

“新辦公生態(tài)”不是一個新行業(yè)，而是用新的理念、模式、技術(shù)去解決問題和提升改造傳統(tǒng)行業(yè)的事情。

基本上，每個辦公樓建成后都會有空間定制的需求，只是過去市場上沒有很好的辦公空間解決方案供應(yīng)商，導(dǎo)致市場被不同細(xì)分領(lǐng)域的服務(wù)商瓜分掉了。如果將設(shè)計、裝修、家具采買分為三個行業(yè)，每個業(yè)務(wù)都有對應(yīng)的公司或者供應(yīng)商在做，但很少有人對辦公室做精細(xì)化到人的管理。

過去，很多企業(yè)在租賃辦公室時，解決方案是找一家設(shè)計公司，再找一家裝修公司，然后自己買家具，再找智能硬件廠商，一系列操作之后，最后還會出現(xiàn)一個問題：設(shè)計的東西已經(jīng)不是他想要的了。設(shè)計還原度上，涉及的環(huán)節(jié)及供應(yīng)商太多，各供應(yīng)商的利益和出發(fā)點不一樣，導(dǎo)致最后落地效果會非常差，費(fèi)時費(fèi)力成本還高。

BEEPLUS首先給客戶輸出好的辦公理念，其次是我們的解決方案，然后是美的設(shè)計，最后是美的還原和落地的能力。

我們有自己的設(shè)計院、建設(shè)中心、供應(yīng)鏈中心，過去企業(yè)需要找十幾家公司，現(xiàn)在只要找我們一家。我們通過整合的供應(yīng)鏈采購優(yōu)勢，可以用低成本打造一個能被高度還原的辦公場景，這是BEEPLUS生意的基本邏輯。通常1萬平方米以下的項目，BEEPLUS從設(shè)計、建設(shè)到交付基本上只需要3個月左右。

我們現(xiàn)在最核心的優(yōu)勢在于對空間的打造和精細(xì)化的運(yùn)營管理能力。比如在空間設(shè)計上，我們的設(shè)計師大多數(shù)是高端酒店的設(shè)計團(tuán)隊以及一些海外背景的專業(yè)建筑師。在設(shè)計項目時，他們都是帶著計算器去算的，因為一個產(chǎn)品做得漂亮很簡單，平衡好“美”和“成本”卻是很大的學(xué)問。其次，辦公空間是講動線的，包括辦公室多少人，配多少會議室、公共區(qū)、生活配套，這些都需要大量數(shù)據(jù)做決策支撐的。

我們不是設(shè)計公司，也不是裝修公司，與裝修公司的關(guān)系可能更像是蘋果和富士康之間的關(guān)系，裝修公司的定位就像富士康，我們需要篩選一些有很強(qiáng)供應(yīng)鏈的公司，幫助我們把產(chǎn)品打造出來。

在辦公空間定制領(lǐng)域，我們處于領(lǐng)先位置?，F(xiàn)在還沒有其他成熟公司，能夠做出很好的產(chǎn)品。有一個企業(yè)客戶，已經(jīng)第三次跟我們合作了，因為通過使用我們的解決方案后，他在市面上找不到類似的公司。

商業(yè)模式上，我們業(yè)務(wù)既To B又To C。To B方面，我們賺的是設(shè)計、裝修加運(yùn)營管理的錢，由企業(yè)付費(fèi)。To C業(yè)務(wù)主要是零售板塊，我們會把企業(yè)員工生活化的需求挖掘出來。目前，推出的主要產(chǎn)品為BEEPLUS超級工坊和MINI工坊。

比如2019年我們在深圳打造的BEEPLUS超級工坊，是我們線下的首個旗艦項目，融合了烘焙、飲品、市集、酒島、簡餐等業(yè)態(tài)，消費(fèi)者可以休閑地享受美食，也可以進(jìn)行商務(wù)性的社交活動。2019年，超級工坊的進(jìn)店客流達(dá)到200萬人次。超級工坊成立的目的，是為了打造品牌影響力，成為我們與消費(fèi)者連接的通道。

BEEPLUS MINI工坊則是依托辦公場景打造的相應(yīng)配套空間，就像五星級酒店的餐廳，是它本身必須要有的配套設(shè)施，是圍繞人的需求展開的。

穩(wěn)步擴(kuò)張

我們的收入來自兩個方面：一是自己投資的商用辦公空間項目，滿足于快速成長的互聯(lián)網(wǎng)公司、跨國公司及大型企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的辦公室租賃需求，該業(yè)務(wù)營收占比大致為20%-30%。

另一塊更主要的收入來自輕資產(chǎn)輸出，即大中企業(yè)定制及樓宇托管，營收占比達(dá)70%，客戶通常是具有一定付費(fèi)能力的成熟中大型企業(yè)，所以輸出的定制解決方案偏中高端。

疫情期間，我們自營的辦公空間受到一些影響，因為部分入駐的企業(yè)承租能力下滑，個別項目營收比疫情前下跌了，但我們發(fā)現(xiàn)，有原來租傳統(tǒng)辦公室的企業(yè)，業(yè)務(wù)收縮后，反而會選擇相對靈活的辦公空間，因此我們收獲了一批新客戶。

未來針對自營項目，我們會保持現(xiàn)有水平，輕資產(chǎn)輸出的業(yè)務(wù)需求會更強(qiáng)勁，今年一季度的合同簽約量趕超了去年一整年，預(yù)計營收占比將提升至80%以上。

此外，我們還有一部分重要收入來自管理和運(yùn)營空間。一旦把空間管起來，我們和客戶就建立了一個長期合作伙伴關(guān)系，每天能追蹤到和知道企業(yè)的發(fā)展情況。一旦企業(yè)擴(kuò)張，就會找我們合作。當(dāng)管理的數(shù)量和規(guī)模夠大的時候，生態(tài)中人的連接會更加密切，我們就能有更多的時間和機(jī)會為辦公場景中的人提供服務(wù)。

80后、90后、00后正在成為職場主力，他們對自己的生活品質(zhì)有更高追求，辦公環(huán)境也不局限于白皮墻這種枯燥場景，而是強(qiáng)調(diào)更有意義和價值。

前幾天，我們一位同事在抖音上發(fā)了一條公司辦公場景的視頻，獲得幾十萬點贊，或許就是因為視頻所呈現(xiàn)的，與觀看受眾所在的辦公室形成了鮮明反差。由此可以看出，很多年輕人尤其是白領(lǐng)群體對好的辦公環(huán)境是有共鳴的，恰好證明我們的“新辦公生態(tài)”會是趨勢。

BEEPLUS未來將會成為一家平臺型或者是生態(tài)型公司，通過社群和智能設(shè)備，把辦公場景里的人連接起來，通過挖掘他們的消費(fèi)與生活需求，然后提供更多使用場景下的解決方案，用更豐富的空間產(chǎn)品和業(yè)態(tài)去滿足人的需求。

該目標(biāo)的實現(xiàn)，可能還要5到10年。我們首先要用3到5年時間，不斷優(yōu)化解決方案，吸引更多的企業(yè)客戶，管理更大規(guī)模的辦公空間。只有達(dá)到這個目標(biāo)，我們才有可能變成一個生態(tài)型企業(yè)。為此，除了讓市場聽到更多我們的聲音，還要迭代內(nèi)部組織管理、供應(yīng)鏈以及團(tuán)隊建設(shè)等。

現(xiàn)在，BEEPLUS已在全國7個城市有業(yè)務(wù)，包括北上廣深、成都、杭州以及珠海。在市場布局方面，我們主要聚焦在一線城市及新一線城市，因為中國最主要的中大型企業(yè)，或者有實力的公司都還集中在這些城市。未來隨著人口規(guī)模增加，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，成都、武漢等準(zhǔn)一線城市也會有較大的企業(yè)存量。在合適的時間，我們會啟動C輪融資，為擴(kuò)張做準(zhǔn)備。

很多公司在做辦公空間產(chǎn)品時，先講規(guī)模再講效率，特別是在資本推動下，我反而覺得這破壞了原有的商業(yè)邏輯。空間就是最核心的產(chǎn)品，我一直覺得要堅持打造好的產(chǎn)品，才會有好的口碑，最終客戶才會買單和復(fù)購。

我們很注重品牌和口碑的積累，BEEPLUS開發(fā)的每個項目，都很在乎品質(zhì)。未來，我們將辦公產(chǎn)品品牌化、酒店化和連鎖化后，希望市場想到我們的時候，會覺得這是一家很酷的辦公空間供應(yīng)商、是一家整體解決方案的提供商，同時也是一家連鎖化的辦公產(chǎn)品品牌。