我國個人房地產(chǎn)稅發(fā)展存在問題和解決措施

符凱玲

伴隨我國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展而來的是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，炒房行為助長了房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，過高的房價進一步擴大了貧富差距。在我國開始征收個人房地產(chǎn)稅至今，一直備受社會各界關(guān)注。2011年國家出臺了完善房地產(chǎn)稅的相關(guān)法規(guī)，并在上海、重慶為試點開展最新個人房地產(chǎn)稅的實行，該房地產(chǎn)稅將非經(jīng)營住房納入個人住房房產(chǎn)稅的征收范圍，為緩解房地產(chǎn)市場過熱具有重大意義。但隨著十九大“房子是用來住的，不是用來炒的”概念的提出，以及對個人房地產(chǎn)稅征收試點的啟動，為的就是解決房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象等一系列問題。這些舉措涉及百姓民生，引發(fā)了大眾諸多討論，本文就我國個人房地產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀中凸顯出的問題進行分析，并提出相關(guān)的對策建議。

一、我國房地產(chǎn)稅的功能定位

1.減少貧富差距。稅收制度有著調(diào)節(jié)貧富差距的功能，其中主要是公民個人收入的再分配能夠有效減少社會的貧富差距。個人所得稅的征收會因為每個人的差異而有不同，對收入高的人群課以重稅，對收入低的民眾給予優(yōu)惠措施，能大大減少低收入家庭的稅收壓力。但因為社會環(huán)境原因，使得個人所得稅這種公民個人收入的再分配無法發(fā)揮全部的作用。個人房地產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅對縮小貧富差距也有一定的作用，所以在調(diào)整社會貧富差距的道路上，不應(yīng)當(dāng)忽視個人房地產(chǎn)稅的作用，應(yīng)該全面挖掘不同稅種的不同作用，多管齊下，發(fā)揮不同稅種的優(yōu)勢，全方位的減少貧富差距，真正實現(xiàn)社會公平。

2.減少住房投機。自國家將公有分配住房調(diào)整為商品房后，全國的商品房成交量直線上升，成交面積不斷上漲。各地政府為了籌集資金，出售土地開發(fā)商品房，甚至有的為了政績，抬高土地價格，使得商品房價格一漲再漲，這不僅讓政府過于依賴商品房開發(fā)，而且導(dǎo)致房價上漲過快。不僅如此，社會投資行為開始發(fā)酵，很多炒房個人抱團炒房，甚至形成炒房團體，他們把用來住的房子拿來炒，導(dǎo)致房價開始不合理飆升?；谖覈课菪枨蟮膭傂裕约俺捶繄F體的運作，再加上房屋數(shù)量庫存不足，導(dǎo)致房屋供不應(yīng)求，很多熱點城市新建商品房一上線就銷售一空，且價格直線上漲。個人房地產(chǎn)稅可加大商品房投機者的持有成品，減少投機收益，這樣就能減少炒房者的投機行為，還可能釋放多余房產(chǎn)，增加市場內(nèi)部的房屋供給，緩解住房短缺的情況，最終達到市場供求平衡，推動房價從高位回歸到正常水平，真正對房屋有居住需求的老百姓也能夠買上房，買得起房。

3.增加財政收入。稅收是我國政府的主要財政收入。地方政府為了集資，主要是靠賣出土地和各種收費項目，前者無法長期獲得穩(wěn)定的財政收入，后者收繳難度較大，這兩種獲得收入的方式都不是最佳方式。而房地產(chǎn)稅的征收對象是不動產(chǎn)，稅源穩(wěn)定，且隨著房地產(chǎn)市場交易額的數(shù)額不斷增大，稅收收入也在不斷變多，稅收的收繳也十分便于管理。房地產(chǎn)稅作為我國稅收的一個重要組成部分，未來也可以成為地方政府穩(wěn)定的財政收入來源。

二、我國個人房地產(chǎn)稅征收出現(xiàn)的問題

1.征稅范圍狹窄。我國目前房地產(chǎn)稅征收范圍為城市、工礦區(qū)、建制鎮(zhèn)中的經(jīng)營性房產(chǎn)，并不包括廣闊的農(nóng)村房產(chǎn)。隨著城市鄉(xiāng)村的不斷發(fā)展，城市與鄉(xiāng)村之間的界限不如之前明顯，越來越多的農(nóng)村住房以及城鄉(xiāng)結(jié)合部的住房被用于非農(nóng)目的，比如圈地造房、建工廠。如果這些非農(nóng)房屋依舊被排除在房地產(chǎn)稅的征收范圍之外，那么會大量減少地方財政收入，不利于政府資金的籌措，同時也不利于農(nóng)業(yè)用地的保護。同時個人房地產(chǎn)稅未在全國范圍內(nèi)施行，這也是亟待解決的問題，不利于促進社會公平，也不利于引導(dǎo)消費方向。我國的房價上漲已經(jīng)嚴重影響社會秩序的穩(wěn)定，對個人住宅型房產(chǎn)收稅，能夠起到一定消費引導(dǎo)作用，還可以打擊炒房者的投機行為，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到重要作用。

2.土地出讓金與房產(chǎn)稅構(gòu)成重復(fù)征稅。在民眾購買房屋時，需要向國家交一筆土地出讓金才能獲得該房屋所在土地的使用權(quán)，但是如今所進行的房產(chǎn)稅改革，需要購房的民眾在繳納土地出讓金的同時，再交納一筆房產(chǎn)稅，兩個稅種重復(fù)征繳引發(fā)了眾多討論，很多人認為這符合法理要求，引發(fā)了諸多不滿。稅收政策的實行需要民眾的支持，雙重課稅無疑增加了群眾對政府立法執(zhí)法的不滿情緒，從而影響房產(chǎn)稅改革的進程，民眾對該房產(chǎn)稅改革的理解會通過輿論的傳播而不斷放大，加大改革難度。

3.土地權(quán)屬容易讓房地產(chǎn)稅遭到質(zhì)疑。我國的土地所有權(quán)歸國家所有，而在土地之上建造的房屋以及建筑物歸公民所有，公民繳納土地出讓金即可獲得土地上房屋以及建筑物的使用權(quán)，土地所有權(quán)和土地使用權(quán)處在一個“分離”的狀態(tài)。而我國房產(chǎn)稅改革所征收的個人房產(chǎn)稅是對房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅，屬于財產(chǎn)稅，但是我國的相關(guān)法律并沒有進行明確的規(guī)定。因此，對已經(jīng)取得土地使用權(quán)的公民再征收財產(chǎn)稅，這樣容易引發(fā)公眾的誤解，遭到群眾的質(zhì)疑，影響房產(chǎn)稅改革的進程。在上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點的情況來看，嚴格來說其法理依據(jù)也存在一定的漏洞。對民眾征收房產(chǎn)稅的依據(jù)為國務(wù)院會議決定同意的《房產(chǎn)稅暫行條例》，但國務(wù)院并沒有相關(guān)立法的權(quán)限，該試點的執(zhí)行沒有經(jīng)過全國人大的立法程序，這不符合一般的法律程序，所以該房產(chǎn)稅的執(zhí)行是不具備說服力的。而且目前《房產(chǎn)稅暫行條例》和《立法法》、《稅收征收管理法》這些法律存在矛盾，從法律角度來看，這一暫行辦法作為試點的法律依據(jù)有待商榷。

4.稅收征集面臨諸多難題。法律的制定需要各方的配合才能達到效果，稅的征收是連接國家與征稅對象的中心環(huán)節(jié)。房產(chǎn)稅的征收牽扯多方，其征收的過程更存在各種各樣的問題。最主要的在于政府部門缺乏統(tǒng)一的信息管理，緊靠稅務(wù)系統(tǒng)進行全面稅務(wù)征收，確實難以全面進行稅收控制。還有一個問題就在于房屋登記系統(tǒng)不完善，很多房源沒有在系統(tǒng)中錄入，出現(xiàn)了稅源流失的現(xiàn)象。比如很多民眾會隱瞞自己真實擁有的房屋，這增大了稅務(wù)部門的工作人員的工作難度，也對相關(guān)稅務(wù)工作人員提出了更高的專業(yè)要求。在系統(tǒng)不完善這一大環(huán)境下，需要大量的稅務(wù)工作人員參與到房產(chǎn)稅的征收過程中來，這必將是一個繁重的工作，無論是專業(yè)知識還是工作能力，都需要稅務(wù)人員不斷提升。

三、完善措施建議

1.完善相關(guān)法律法規(guī)。房產(chǎn)稅的實行需要有相關(guān)的法律依據(jù)，政府開展房地產(chǎn)稅收工作也需要有相關(guān)的法律依據(jù)，如今房產(chǎn)稅法律體系建設(shè)并不完善，甚至引發(fā)了民眾的質(zhì)疑，這就需要政府抓緊時間研究對策，對房產(chǎn)稅法律進行積極地謀劃，爭取早日以科學(xué)的方式進行房產(chǎn)稅立法，這樣才能讓稅收工作人員在進行房產(chǎn)稅收工作時最大的合法性。在立法的過程中要注意針對民眾產(chǎn)生疑問的方面重點解決，必須處理好大眾對該法律的疑問，盡量滿足社會各界的利益，并做好房產(chǎn)稅法律的解釋工作，讓民眾安心也為其購房活動提供確切的參考依據(jù)。

2.科學(xué)制定課稅要素。房產(chǎn)稅作為我國稅制改革的一部分，應(yīng)該科學(xué)決策其要素。第一，要堅持我國財稅體制改革的要旨，注重稅制結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。第二，房產(chǎn)稅的設(shè)置需要做到“寬稅基、低稅率”，應(yīng)該擴大征稅范圍，將城市、農(nóng)村的個人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)納入征稅范疇。第三，在確定征稅稅率時，要根據(jù)不同情況制定征收稅率，保證低收入水平居民有房住，多套房、人均面積大的房屋所有者高稅率，并根據(jù)房屋套數(shù)、房地產(chǎn)價格、人均面積等多種指標綜合考察，并根據(jù)實際情況推出相應(yīng)的減稅措施。

3.完善房地產(chǎn)稅征收體系。完善的房地產(chǎn)稅收體系有利于政府稅收管控，要實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收高效率需要做到以下幾點。第一，建立完善的財產(chǎn)申報制度。我國財產(chǎn)申報制度并不完善，這就影響個人房地產(chǎn)持有數(shù)量的統(tǒng)計，個人房產(chǎn)權(quán)登記存在問題，就無法為房產(chǎn)稅的征收提供準確且全面的信息，所以要健全財產(chǎn)申報制度，建立全面完善的房屋產(chǎn)權(quán)信息庫。第二，完善房屋信息平臺。建立完善的房屋信息平臺，能大大提高稅務(wù)工作者的辦事效率，降低稅收成本，并掃除信息障礙。稅務(wù)機構(gòu)的工作人員可以根據(jù)該信息平臺的信息及時調(diào)整工作計劃，更加高效的完成稅收任務(wù)。第三，建立科學(xué)的房屋評估體系。房地產(chǎn)價值的計算需要房屋面積和房屋價格，面積是一定的，但價格就隨著市場的發(fā)展上下波動，這就需要專業(yè)人員進行統(tǒng)一標準的評估。建立科學(xué)的房屋評估體系，確定房屋價格公平、公正，這樣才能作為計稅依據(jù)進行房產(chǎn)稅的征收。第四，建立專業(yè)的稅收隊伍。人是該房產(chǎn)稅改革中最活躍的因素，只有打造一支專業(yè)過硬、能力強的高素質(zhì)隊伍才能更好的推進房產(chǎn)稅改革進程。政府相關(guān)部門要加大對工作人員的培訓(xùn)，重點關(guān)注其工作能力和知識水平。

四、結(jié)束語

經(jīng)濟的發(fā)展難免帶來各種社會問題，房地產(chǎn)行業(yè)的問題在于高漲不停的房價和層出不窮的炒房行為，這些行為給我國社會帶了巨大的威脅，房地產(chǎn)稅雖由來已久，但它還未充分發(fā)揮作用。試點的開展讓房地產(chǎn)稅又被推上了風(fēng)口浪尖，未來的房地產(chǎn)稅改革之路需充分考慮中國國情，才能真正起到抑制房價上漲，調(diào)節(jié)社會貧富差距的作用。

（作者單位：海南省退役軍人服務(wù)中心）