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    淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策

    2014-04-29 00:36:43何學(xué)軍
    中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2014年20期
    關(guān)鍵詞:預(yù)估成本核算

    何學(xué)軍

    【摘 要】一直以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方面比較混亂,特別是成本對(duì)象確定、成本分?jǐn)偟确矫?,隨意性比較大,這樣導(dǎo)致數(shù)據(jù)不真實(shí),本文就成本對(duì)象確定,分?jǐn)偡椒ā㈩A(yù)估等方面進(jìn)行了分析,提出了一些見(jiàn)解。

    【關(guān)鍵詞】成本核算;成本對(duì)象;成本分?jǐn)偅活A(yù)估

    一、引言

    房地產(chǎn)企業(yè)成本核算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有著非常重要的作用,成本核算對(duì)象和分?jǐn)偟姆椒?,?duì)核算出來(lái)的成本高低有著不同的影響,而成本是制定銷售價(jià)格的依據(jù),也是決定著一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)的高低和利潤(rùn)的大小。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期來(lái)看,期間跨度大,從開(kāi)發(fā)到預(yù)售到收入成本結(jié)轉(zhuǎn),有1年以上的時(shí)間,期間涉及到成本對(duì)象的確定、成本的分期、成本歸集和分?jǐn)?、成本的結(jié)轉(zhuǎn),因此確定合理的成本核算方法,在整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中,有著十分重要的地位。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題分析

    從財(cái)務(wù)管理上來(lái)說(shuō),國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算方法,特別是成本分?jǐn)偡椒](méi)有具體詳細(xì)的規(guī)定,財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文,也只是對(duì)成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本分配方法進(jìn)行了原則性的規(guī)定,但沒(méi)有較為詳細(xì)的操作細(xì)則。目前各企業(yè)只是遵從稅務(wù)的規(guī)定,在土地成本、公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、借款費(fèi)用所采用的分配方法方面進(jìn)行了統(tǒng)一,但在其他的成本項(xiàng)目分配上自行確定。這樣就造成一定的混亂局面,為不同目的,選擇不同的方法,隨意性比較強(qiáng)。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

    1.成本對(duì)象選擇隨意

    對(duì)于比較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一次性開(kāi)發(fā)投資過(guò)大,資金壓力大,開(kāi)發(fā)商一般都是采取分期開(kāi)發(fā),滾動(dòng)投入的模式,而且項(xiàng)目中產(chǎn)品業(yè)態(tài)比較多,因此在成本核算對(duì)象方面,供選擇的比較多,各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各不相同。

    2.成本分配隨意

    財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用,由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的,應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本;由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn),分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本。而國(guó)稅【2009】31號(hào)文也只是對(duì)土地成本、公共配套成本、借款費(fèi)用分?jǐn)傔M(jìn)行了統(tǒng)一,對(duì)于其他各成本項(xiàng)目采用具體什么分配方法,卻沒(méi)有明確規(guī)定,這樣就造成各企業(yè)各自為政,為追求利潤(rùn)最大化,就采取對(duì)當(dāng)期成本最小的方法,為減少稅負(fù),就采取對(duì)當(dāng)期成本最大化的方法。而對(duì)于應(yīng)該在完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象分?jǐn)偟墓才涮壮杀?,比如?huì)所、大型公共景觀、小區(qū)主干道等也沒(méi)有具體規(guī)定,造成成本分?jǐn)傁敕謹(jǐn)偩头謹(jǐn)偅幌敕謹(jǐn)偩筒环謹(jǐn)?,比較隨意。

    3.成本賬面值不能反映真實(shí)成本

    目前各房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)采取工程款支付多少,就歸集多少成本的方法,各施工單位為了減少當(dāng)期稅負(fù),也采取收到多少工程款,就開(kāi)多少工程發(fā)票的模式,“開(kāi)發(fā)成本”科目反映的是實(shí)際付款數(shù),并不是完工工程成本的全部,這樣導(dǎo)致某個(gè)時(shí)點(diǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表將不能完整的反映工程成本的實(shí)際完成數(shù),導(dǎo)致資產(chǎn)和負(fù)債的虛減,不能反映企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債情況,不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則。

    4.成本預(yù)估隨意

    房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完工,交付使用的時(shí)候,由于還存在一些沒(méi)有辦理結(jié)算的工程,另外也還存在一些未完工的工程,賬面成本無(wú)法反映真實(shí)成本,不符合收入和成本配比原則,因此一些企業(yè)采取預(yù)估的辦法來(lái)核算此部分成本。由于沒(méi)有統(tǒng)一明確的預(yù)估辦法,因此成本預(yù)估比較隨意,成為企業(yè)調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)的一種手段。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在問(wèn)題的對(duì)策建議

    1.成本對(duì)象的確定

    正確確定成本核算對(duì)象,是公允反映房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō),成本對(duì)象的確定可以有三種方法,一種是按項(xiàng)目交付使用的時(shí)間來(lái)確定,將交付使用時(shí)間相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)成本對(duì)象來(lái)核算;一種是按房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)來(lái)確定,即按產(chǎn)品的不同類型是住宅、高層、商鋪還是車庫(kù)等來(lái)確定;第三種是混合型的分類,即在按交付使用時(shí)間來(lái)確定的同時(shí),也按項(xiàng)目業(yè)態(tài)來(lái)確定。

    按交付時(shí)間來(lái)確定成本對(duì)象是一種比較容易操作,同時(shí)也是經(jīng)常使用的一種方法。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期同步,而且有明確的節(jié)點(diǎn)及相應(yīng)的證照支持,在合同管理和項(xiàng)目管理上更容易操作和得到關(guān)聯(lián)部門的理解、配合,成本的歸集和分配也比較簡(jiǎn)單。其缺點(diǎn)是如果同一成本對(duì)象中產(chǎn)品業(yè)態(tài)差異較大,各品種的容積率和造價(jià)有很大差異的話,平均計(jì)算的單位成本明顯不符合實(shí)際情況,會(huì)使稅收產(chǎn)生較大差異,影響企業(yè)的業(yè)績(jī)。所以,此方法適合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品種比較接近,差異不是很明顯的項(xiàng)目,比如都是住宅,只是多層、高層之分,結(jié)構(gòu)、造型比較接近,其他品種如商鋪等只占很小的比例。

    按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)來(lái)確定成本對(duì)象一般比較少用,但如果同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,品種類型比較豐富,結(jié)構(gòu)、造型、容積率和造價(jià)明顯不同,在這種情況下,按不同的品種類型分別進(jìn)行核算,才能比較真實(shí)地反映各不同品種的成本。但如果同一品種內(nèi)每棟房屋的交付使用時(shí)間相差太長(zhǎng),則成本核算就比較困難,不能及時(shí)反映各會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)情況。所以,只有在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度是分品種開(kāi)發(fā),同一產(chǎn)品品種開(kāi)發(fā)時(shí)間比較接近的情況下才使用此方法。

    第三種方法綜合了以上兩種方法的優(yōu)點(diǎn),它可以先按品種劃分成本對(duì)象后,在同一成本對(duì)象內(nèi)再按交付使用時(shí)間確定最小的成本核算對(duì)象。也可先按交付使用時(shí)間劃分后,在同一成本對(duì)象內(nèi)再按產(chǎn)品品種確定最小的成本核算對(duì)象。比如一塊地內(nèi),一部分土地上造商鋪,另一部分則造住宅,而且住宅是分期開(kāi)發(fā),商鋪和一部分住宅可以一起開(kāi)發(fā),也可以不一起開(kāi)發(fā)。在這種情況下,由于商鋪和住宅的容積率和結(jié)構(gòu)完全不同,成本造價(jià)和裝修配置也有很大差異,故可以采用分開(kāi)核算的方法。具體的做法是先按產(chǎn)品交付時(shí)間確定成本對(duì)象,在加以產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行輔助核算。

    2.成本分配方法的確定

    財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文中規(guī)定成本分?jǐn)傆姓嫉孛娣e法、建筑面積法和預(yù)算造價(jià)法三種方法。對(duì)于房地產(chǎn)成本項(xiàng)目,應(yīng)該分別采用不同的方法來(lái)進(jìn)行分配。

    (1)土地成本

    土地成本一般采用占地面積法進(jìn)行分配,分期開(kāi)發(fā)的,首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積的比例進(jìn)行分配。占地面積法能解決不同容積率土地成本分?jǐn)偱浔葐?wèn)題。比如一塊地,一半建高層,一半建多層,如果按建筑面積分?jǐn)?,則多層分?jǐn)偟耐恋爻杀具^(guò)低,不符合受益原則和配比原則。

    (2)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)

    應(yīng)根據(jù)每個(gè)合同、每項(xiàng)付款所含具體內(nèi)容來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?,能明確成本對(duì)象的,要直接歸集到該成本對(duì)象,涉及到多個(gè)成本對(duì)象的,應(yīng)該采用建筑面積法在多個(gè)成本對(duì)象中進(jìn)行分配。

    (3)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

    開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)該在未完工的成本對(duì)象中,按占地面積法進(jìn)行分配。這樣能避免按建筑面積法分配出現(xiàn)某個(gè)成本對(duì)象分配比例過(guò)高的現(xiàn)象。

    (4)借款費(fèi)用

    資本化的借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配,這樣符合投入成本和資金占用配比原則,這對(duì)公司預(yù)算成本要求比較高,預(yù)算造價(jià)要比較精準(zhǔn)。

    3.合理預(yù)估完工量

    為解決賬面開(kāi)發(fā)成本數(shù)不能真實(shí)反映實(shí)際完工的情況,可以借簽完工量,完工量是體現(xiàn)工程完成進(jìn)度的一個(gè)指標(biāo),是指實(shí)際完工工程成本的預(yù)估值,而不是決算值。應(yīng)采用工業(yè)企業(yè)核算“在途材料”的方法核算“完工量”,即每月月底由專門的測(cè)算部門根據(jù)工程的實(shí)際進(jìn)度測(cè)算出該項(xiàng)目的實(shí)際完工量。財(cái)務(wù)部門根據(jù)完工量和實(shí)際付款數(shù)的差額,計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-完工量預(yù)估”科目,對(duì)應(yīng)科目計(jì)入“應(yīng)付賬款-完工量預(yù)估”科目,在次月月初將其沖全部沖銷,直到房屋交付使用確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為止。

    4.項(xiàng)目交付使用時(shí)的預(yù)估成本

    大多房地產(chǎn)項(xiàng)目確認(rèn)成本,結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)產(chǎn)成品時(shí)點(diǎn)均在工程竣工決算前,即在確認(rèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本時(shí)工程的竣工決算尚未完成,還有大量的工程款尚未支付。所以在竣工驗(yàn)收交付使用確認(rèn)銷售收入時(shí),必須根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,并按收入與成本配比的原則結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和相應(yīng)的銷售成本。由于此時(shí)工程決算尚未完成,為了計(jì)算出符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,必須由預(yù)決算部門根據(jù)竣工圖紙計(jì)算出比較準(zhǔn)確的工程成本和預(yù)計(jì)將要發(fā)生的后續(xù)配套成本,作為計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的依據(jù)。其與實(shí)際付款數(shù)的差額則為預(yù)估成本,在“應(yīng)付賬款”的相應(yīng)明細(xì)科目中體現(xiàn)。以后經(jīng)審計(jì)的決算成本或?qū)嶋H發(fā)生的配套成本與預(yù)估成本有差異的,在后續(xù)成本對(duì)象或發(fā)生當(dāng)期的銷售成本(如無(wú)后續(xù)成本對(duì)象)中調(diào)整。

    四、結(jié)語(yǔ)

    隨著國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)日益健全,房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算上也應(yīng)逐步加強(qiáng),逐步做到核算中統(tǒng)一,不應(yīng)隨目的不同,選用不同核算方法。

    參考文獻(xiàn):

    [1]郭愛(ài)民.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算幾點(diǎn)看法[J].時(shí)代金融,2013(2)

    [2]孫軍.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2011(5)

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