對商業(yè)地產(chǎn)項目后評價研究

摘要：項目后評價是項目實現(xiàn)全生命周期閉環(huán)管理的必要環(huán)節(jié)和重要組成部分。該項活動能夠?qū)σ呀ǔ刹⑼度脒\營的項目進行客觀全面評價，對比實際與計劃的差距，分析原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，提出優(yōu)化建議并予以反饋。對助力商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少和規(guī)避項目投資運作過程中的風險因素、提高在建項目管理水平、建立良性投資決策機制和實現(xiàn)綜合效益提升均具有重要意義和價值?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展項目后評價工作過程中尚且存在些許弊端或不足，后評價作用難以充分發(fā)揮，則客觀梳理分析現(xiàn)存問題，并思考優(yōu)化對策，尤為必要。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)項目;后評價;問題;對策

一、引言

隨著住宅市場發(fā)展空間日益飽和、國內(nèi)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)發(fā)展步入新時期，很多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多年遇冷的商業(yè)地產(chǎn)逐步“復寵”，悄然成為新形勢下各大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資增長新出路。然而，基于商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、綜合開發(fā)實力要求強、開發(fā)運作專業(yè)性高、經(jīng)營方式多樣、存在高額綜合風險等特征，其投資開發(fā)更加困難;長期在項目不同階段或不同項目上重復出現(xiàn)同一問題，致使商業(yè)地產(chǎn)整體投資水平相對較低。而新形勢下，商業(yè)地產(chǎn)市場機遇與挑戰(zhàn)并存，商業(yè)地產(chǎn)雖“王者歸來”，但企業(yè)投資之路依然布滿荊棘，風險重重?？茖W理性投資既是企業(yè)進行商業(yè)地產(chǎn)投資的重要原則，也是企業(yè)亟待實現(xiàn)的重要目標。對此，很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)將項目后評價引入投資管理，并且取得可觀成效，但是新形勢下，該項工作必然面臨新的問題。則當務之急，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待發(fā)掘分析項目后評價工作中存在的問題，并作出對策思考，以提升項目后評價的效率和質(zhì)量，助力企業(yè)科學投資。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目后評價現(xiàn)存問題

1.尚未構(gòu)建科學完善的項目后評價體系框架

現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)項目后評價體系框架不完善主要表現(xiàn)為現(xiàn)行評價體系并未緊跟行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢予以調(diào)整優(yōu)化，致使評價體系內(nèi)容脫離實際，后評價的價值相應降低。根據(jù)《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2019-2020年度發(fā)展報告》顯示，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正由開發(fā)驅(qū)動型向商業(yè)驅(qū)動型轉(zhuǎn)變，“零售體驗化”、商業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)運營新重心。這意味著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作面臨大幅轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目投資、管理思維也隨之發(fā)生變化。在此情況下，現(xiàn)行項目后評價體系必須在內(nèi)容、流程、目標設計方面予以及時調(diào)整完善，以科學指導企業(yè)投資和管理。

2.評價指標體系不健全，其評價結(jié)果較為片面

評價指標是項目后評價的重要內(nèi)容，能夠為商業(yè)地產(chǎn)項目后評價工作提供具體指向，引導后評價工作有的放矢開展和落實。現(xiàn)階段，一些企業(yè)所設計的商業(yè)地產(chǎn)項目后評價指標依然存在片面性，尚未形成完整體系，致使其評價結(jié)果亦相對片面，后評價的作用難以充分發(fā)揮。長期實踐中，多數(shù)企業(yè)在設計后評價指標過程中更側(cè)重于企業(yè)自身經(jīng)濟效益測算評估，在國民經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面相對考慮較少，使得所構(gòu)建的評價指標體系無法作用于綜合效益評價和可持續(xù)性評價。且新時期，隨著商業(yè)地產(chǎn)趨勢轉(zhuǎn)變，企業(yè)在設計評價指標方面除了考慮有以上內(nèi)容，還增加了很多新的內(nèi)容和指標，一定程度上，后評價指標體系的構(gòu)建所考慮的范圍與深度更廣，設計難度更大。

3.項目后評價從業(yè)人員的綜合素質(zhì)有待提升

現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項目后評價從業(yè)人員綜合素質(zhì)不足是非常值得高度重視的問題。一方面，國內(nèi)從事項目后評價的專業(yè)人員整體數(shù)量較少，且截至目前鮮有專業(yè)性教育培訓機構(gòu)，更無完整的考核、認證機制，從業(yè)人員的專業(yè)程度難以直接評估或數(shù)據(jù)化;很多大型企業(yè)也只能通過在內(nèi)部辦理后評價培訓班，以實現(xiàn)人才自足，整體市場存在較大缺口。另一方面，企業(yè)內(nèi)現(xiàn)有人員缺少自主學習的平臺、機會和資料，自我提升難度較大。通過中國知網(wǎng)和萬方數(shù)據(jù)知識服務平臺搜索結(jié)果，與“商業(yè)地產(chǎn)項目后評價”相關(guān)文獻資料分別為6項和15項，且多集中在2010年之前，整體參考資料不足，且參考價值相對較低。綜合以上，要提高商業(yè)地產(chǎn)項目后評價人員的綜合素養(yǎng)并非易事，也不利于后評價人才驅(qū)動提升。

4.項目后評價信息的反饋與擴散不足，不利于評價結(jié)果的應用

現(xiàn)階段一些企業(yè)項目后評價的過程多止步于評價總結(jié)報告形成與歸檔，致使其評價結(jié)果無法在企業(yè)內(nèi)得到實際反饋傳遞，更無法有效指導企業(yè)未來項目的投資、管理，項目后評價的可持續(xù)性難以發(fā)揮。也有一些企業(yè)尚未搭建后評價信息共享機制，信息流通不暢、傳遞不對稱，導致項目后評價結(jié)果無法及時反饋給相關(guān)決策人員，亦無法擴散、分享與企業(yè)所有人員和部門，直接限制了項目后評價結(jié)果的應用。此外，企業(yè)的很多部門或人員并未參與項目后評價工作，對前期數(shù)據(jù)采集到后期結(jié)果呈現(xiàn)的全過程均缺少了解，更無法切實執(zhí)行或應用評價結(jié)果，也間接降低了評價結(jié)果的執(zhí)行力與應用效率。

三、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項目后評價的對策思考

1.加快構(gòu)建完善項目后評價體系框架，保障項目后評價充分發(fā)揮作用

新形勢下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過明確評價目標、優(yōu)化評價流程、合理選擇評價時機等方式完善商業(yè)地產(chǎn)項目后評價體系框架，從而優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)投資管理的整體思路和導向。要根據(jù)市場、行業(yè)形勢及企業(yè)發(fā)展的深層次需求，及時調(diào)整并明確商業(yè)地產(chǎn)項目后評價目標。值得一提的是，新時期企業(yè)應將商業(yè)地產(chǎn)項目后評價的整體目標由“提高經(jīng)濟效益”向“提高綜合效益”轉(zhuǎn)變，從而保證企業(yè)能夠在順應形勢發(fā)展的基礎(chǔ)上順利實現(xiàn)評價目標。具體目標的制定應綜合考慮企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展階段、企業(yè)特性、商業(yè)地產(chǎn)項目特點等因素，從而確保具體目標的科學性、全面性與可操作性。同時，要圍繞評價目標對現(xiàn)有評價流程予以簡化、優(yōu)化和細化，剔除流程中重復、不必要及脫離實際的環(huán)節(jié);通過頂層設計優(yōu)化，形成動態(tài)閉路循環(huán)流程，實現(xiàn)評價內(nèi)核優(yōu)化;并堅持精細化原則對更新后的流程進行反復測評、實驗，檢測其實效性，以切實提升最終流程的科學性。在此基礎(chǔ)上，還要合理選擇、確定評價時機，要對目標確定、決策制定、項目施工、營銷推廣、招商運營等每個階段或環(huán)節(jié)開展后評價，以實現(xiàn)對階段性數(shù)據(jù)的深層次處理，從而為整體后評價提供充分的信息依據(jù)，以提升整體項目后評價的效率。

2.及時優(yōu)化健全項目后評價的指標體系，促進項目后評價的科學性與全面性

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時優(yōu)化健全商業(yè)地產(chǎn)項目后評價的評價指標體系，從具體內(nèi)容上提升項目后評價的科學性與全面性，以指導后評價工作順利、高效實施?，F(xiàn)階段，企業(yè)要多方位、多角度、多層次考慮和設計評價指標，從而切實實現(xiàn)項目后評價指標的體系化與全面化。一方面，要在考慮企業(yè)自身經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，科學設計、及時完善國民經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益等方面的評價指標，以促進指標體系健全。另一方面，企業(yè)要根據(jù)行業(yè)和市場形勢變化，及時更新優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項目后評價指標體系。新時期，企業(yè)在建立評價指標體系過程中不僅要考慮以上方面內(nèi)容，還要考慮諸如產(chǎn)業(yè)鏈價值與效益的實現(xiàn)與提升、新型商業(yè)模式下商業(yè)地產(chǎn)“商業(yè)價值”的實現(xiàn)與延伸、“零售體驗化”模式下的聚集效益影響等方面的內(nèi)容。同時，企業(yè)還要圍繞后評價目標分析、分解出多個層次的評價指標，促進商業(yè)地產(chǎn)項目后評價工作按計劃、按流程層層推進，步步落實。

3.加強項目后評價從業(yè)人員的教育培養(yǎng)，提升項目后評價工作的執(zhí)行力

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應通過強化內(nèi)部培訓力度、積極開展商業(yè)聯(lián)合培訓，以及與專業(yè)機構(gòu)建立長效合作關(guān)系等方式加強對項目后評價從業(yè)人員的培訓，以全面提升從業(yè)人員的綜合素養(yǎng)。要在企業(yè)內(nèi)部設立項目后評價人員培訓班，堅持開展定期教育培訓，盡可能提高企業(yè)項目后評價從業(yè)人員的專業(yè)能力。在實力和條件允許情況下，企業(yè)應該積極與國內(nèi)外相關(guān)企業(yè)建立戰(zhàn)略資源合作，聯(lián)合建立項目后評價人才培訓基地，充分利用和共享資源，實現(xiàn)人才和經(jīng)驗交流;共同探索提升項目后評價人員綜合素質(zhì)的新思路、新路徑，并抓住機遇，利用企業(yè)優(yōu)勢吸引、引進人才，彌補企業(yè)項目后評價的專業(yè)人才缺口。還要與專業(yè)教育培訓機構(gòu)建立聯(lián)系并長效合作，引導相關(guān)機構(gòu)意識到項目后評價領(lǐng)域的巨大人才缺口，為培訓機構(gòu)提供資金、經(jīng)驗支持，助力培訓機構(gòu)盡早建立后評價教育培訓體系，從而為企業(yè)培養(yǎng)和輸送更多專業(yè)人才，助力企業(yè)優(yōu)化項目后評價工作的人才驅(qū)動和執(zhí)行力。

4.建立和優(yōu)化項目后評價信息反饋機制，提升后評價結(jié)果的使用效率

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過建立信息共享機制、疏通企業(yè)內(nèi)部交流溝通機制、創(chuàng)新監(jiān)督機制等方式促進項目后評價信息反饋機制完善優(yōu)化，從而實現(xiàn)項目后評價對未來商業(yè)地產(chǎn)項目的投資引導和經(jīng)營管理，以充分提升后評價結(jié)果的使用效率。要及時建立后評價信息共享機制，線上，對企業(yè)現(xiàn)行的信息平臺進行優(yōu)化，為項目后評價建立專門反饋通道，為后評價結(jié)果的呈現(xiàn)、宣傳、交流、推廣創(chuàng)設環(huán)境，促進評價結(jié)果反饋與應用。線下，要在評價結(jié)果形成后通過開展成果反饋座談討論會等活動全范圍宣傳、推廣每個商業(yè)地產(chǎn)項目的后評價結(jié)果，增強評價結(jié)果的使用效率。要保持企業(yè)內(nèi)部交流溝通渠道暢通，使企業(yè)從管理層到一線從業(yè)人員、從財務部門到業(yè)務部門均能充分參與商業(yè)地產(chǎn)項目后評價工作，及時了解后評價工作進度，并最終了解、學習和應用評價結(jié)果。還要為項目后評價建立配套的監(jiān)督機制，實時追蹤、了解后評價工作的進度，保證評價結(jié)果的客觀公正性，提升評價結(jié)果的執(zhí)行和應用效率。

四、結(jié)語

加強項目后評價在商業(yè)地產(chǎn)項目投資中的應用既是形勢所趨，也是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學投資、優(yōu)化資源配置、提升綜合效益的必然需求?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)項目后評價工作存在評價體系不完善、評價指標不合理、評價人員綜合素養(yǎng)較低、評價結(jié)果反饋與應用不足等問題。對此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該緊密結(jié)合行業(yè)趨勢、整體市場形勢以及企業(yè)發(fā)展實際，及時解決以上問題。通過優(yōu)化評價體系框架、調(diào)整和健全評價指標、加強評價人員培訓、加強評價結(jié)果學習應用等方式充分促進項目后評價工作改進優(yōu)化，為助力地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目良性投資管理貢獻力量。

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作者簡介：

胡嘉，供職于嘉興新錦置業(yè)有限公司，會計師，注冊稅務師。