萬(wàn)科進(jìn)階

趙彭

以前樓市只是賣房子，現(xiàn)在的樓市是與業(yè)主相關(guān)聯(lián)的家，期間萬(wàn)科正在由開發(fā)商進(jìn)階為服務(wù)者。

前房地產(chǎn)時(shí)代，“建房”“賣房”是開發(fā)市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。

2018年以來(lái)，中國(guó)雖然進(jìn)入了后城市化周期，但由于部分城市化需求仍在，超過(guò)80%的開發(fā)企業(yè)，仍然聚焦于已經(jīng)轉(zhuǎn)向的住宅市場(chǎng)。

同時(shí)，需求端在滿足了基本居住要求之后，生活質(zhì)量成為了改善的新目標(biāo)。新冠肺炎疫情爆發(fā)之后此類需求顯得更加迫切，也產(chǎn)生了更多的增值服務(wù)空間。

隨著樓市在供需兩端逐漸變化，以住宅為主要發(fā)展路線的萬(wàn)科也開始在“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的新角色上發(fā)力。

如何與城市共生？

“十年后萬(wàn)科還是房地產(chǎn)公司的話，那真得很慘。我現(xiàn)在在琢磨，我們各地的公司把‘地產(chǎn)這幾個(gè)字都拿掉?！?018年萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)這段話的時(shí)候，被外界解讀為“憂心忡忡”。

實(shí)際上，郁亮所謂的“憂心”也不過(guò)是萬(wàn)科能不能順利地轉(zhuǎn)過(guò)這個(gè)彎的問題。從“三好住宅供應(yīng)商”到“城市配套服務(wù)商”的詞面變了，但核心仍然是“建”和“建什么”的問題。而從“城市配套服務(wù)商”到“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，看上去只是“量”的升級(jí)，但是放到“去地產(chǎn)化”這個(gè)大語(yǔ)境里解讀，內(nèi)容上的變化清晰而顯見，要求和過(guò)程必然復(fù)雜到不能從想象去出發(fā)。

“萬(wàn)科在發(fā)展中意識(shí)到開發(fā)與城市共生的關(guān)系，這是個(gè)看起來(lái)簡(jiǎn)單，理解起來(lái)有層次，做起來(lái)卻不那么容易的理念。”海岸萬(wàn)科城項(xiàng)目合伙人于永玲在海岸萬(wàn)科城示范區(qū)開放時(shí)表示。

與之前青島萬(wàn)科的項(xiàng)目有著諸多不同，海岸萬(wàn)科城項(xiàng)目率先開放的不是售樓處（營(yíng)銷中心），而是以建成的西海岸社區(qū)文化館、西海岸圖書館分館為核心的示范區(qū)。約105萬(wàn)平方米的開發(fā)面積，是萬(wàn)科在青島新都心項(xiàng)目?jī)杀兜捏w量，卻沒有讓樣板間成為亮點(diǎn)，而是主推了社區(qū)文化館這樣的功能設(shè)施，讓人不得不換個(gè)角度去看萬(wàn)科這一系列與眾不同的操作。

于永玲說(shuō)，“海岸萬(wàn)科城文化中心中的西海岸文化館、圖書館分館均為與政府和社區(qū)共建?！碧嬲疄樯鐓^(qū)共建配套設(shè)施，從文化館、商業(yè)、教育、休閑公園、醫(yī)療養(yǎng)老甚至參與項(xiàng)目的上下水管線、周邊的交通規(guī)劃與組織。為此，萬(wàn)科與政府城管局、文旅局、規(guī)劃局、公交集團(tuán)、教體局進(jìn)行了近百輪的溝通探討。

“萬(wàn)科是主動(dòng)與政府搭建合作通道，這里面就開發(fā)而言有些項(xiàng)目并沒有什么利潤(rùn)。但在規(guī)劃方面，卻可以保持配套與項(xiàng)目在風(fēng)格上的統(tǒng)一性、功能上的合理性。最重要的是，可以一步到位，甚至先發(fā)實(shí)現(xiàn)。”于永玲說(shuō)：“這是完全的‘業(yè)主向，意味著新盤從一期開始，就可以享受配套紅利，而不是在沒有規(guī)劃，甚至后期可能會(huì)被更改配套的不安中，等待著一個(gè)大盤慢慢地推進(jìn)?！?/p>

與城市共生，既是深入細(xì)分市場(chǎng)，也是在尋求住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之外的突破。萬(wàn)科所看到的市場(chǎng)脈絡(luò)，近在與政府、社區(qū)對(duì)于公共配套的合作開發(fā);遠(yuǎn)在與城市“共生”的新圖景。

怎么破樓市界限？

了解一個(gè)城市樓市最便捷、最有效的辦法就是看它頭部開發(fā)商的發(fā)展策略和業(yè)務(wù)邏輯，而了解一個(gè)開發(fā)商最直接的方法就是看它的項(xiàng)目。

萬(wàn)科2006年入駐青島，已在青島建立起覆蓋首置、剛改、再改等客群，能提供近乎全面的開發(fā)服務(wù)。

在全國(guó)市場(chǎng)，萬(wàn)科的展現(xiàn)似乎更為全面，業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋住宅建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、冰雪度假、物流倉(cāng)儲(chǔ)、購(gòu)物中心、養(yǎng)老健康、長(zhǎng)租公寓以及教育等領(lǐng)域。

萬(wàn)科積極謀變的背后體現(xiàn)的正是一個(gè)處于巨變中的樓市。

實(shí)際上，早在成立之初，萬(wàn)科涉足了十三個(gè)行業(yè)（房地產(chǎn)只是其中之一），而且在每一個(gè)行業(yè)都有所斬獲，是當(dāng)時(shí)名副其實(shí)的多元化之星。

可偏偏在這個(gè)時(shí)候，時(shí)任總裁的王石選擇了將房地產(chǎn)行業(yè)作為發(fā)展方向，在大力發(fā)展房地產(chǎn)的過(guò)程中，萬(wàn)科也不斷地做減法，縮小其聚焦點(diǎn)，最終定位在住宅開發(fā)領(lǐng)域。

新千年之后的中國(guó)房地產(chǎn)大潮，龐大的住宅需求讓萬(wàn)科成為中國(guó)房企的領(lǐng)頭羊。直到2014年，城市商業(yè)地產(chǎn)需求漸長(zhǎng)，萬(wàn)科將“三好住宅供應(yīng)商”的企業(yè)定位延展為“城市配套服務(wù)商”，開始涉足多元化：進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、發(fā)力社區(qū)服務(wù)等。到了2018年，樓市由供給方漸向需求方轉(zhuǎn)變，萬(wàn)科的定位也由“城市配套服務(wù)商”再升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

從過(guò)程上看，長(zhǎng)期以來(lái)，單一的住房體系使得商品住宅市場(chǎng)一家獨(dú)大，從而也推高了房?jī)r(jià)水平。但是，2018年房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革推進(jìn)，市場(chǎng)由新房向存量轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立，市場(chǎng)已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)向買方。這意味著，長(zhǎng)期以來(lái)，以開發(fā)商為主的產(chǎn)品思想走到了轉(zhuǎn)折的路口。

萬(wàn)科的商業(yè)邏輯是，在城鄉(xiāng)建設(shè)平臺(tái)上，深挖生活服務(wù)。以此，打破房地產(chǎn)的樓市界限，但卻又不離地產(chǎn)平臺(tái)。這樣可以依托開發(fā)商的專業(yè)屬性，上能以專業(yè)技能去為政府服務(wù)，下能做好業(yè)主的生活合伙人。

實(shí)際上，在存量地產(chǎn)這一平臺(tái)上。從居家到外出，從工作到生活的不同空間，涵蓋了不同身份、不同年齡“業(yè)主”的不同生活需求，這些需求需要住房硬件環(huán)境、后續(xù)軟件服務(wù)的所有要素來(lái)支撐。

“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)修正期。開發(fā)的黃金時(shí)代將告一段落，但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品力尚待發(fā)掘。從單一開發(fā)銷售向不動(dòng)產(chǎn)多元化經(jīng)營(yíng)管理以及和資本市場(chǎng)真實(shí)對(duì)接的時(shí)代也才剛剛開始?！彬v策房地產(chǎn)投資顧問有限公司常務(wù)副總經(jīng)理劉偉說(shuō)。

“萬(wàn)科的未來(lái)是美好生活的服務(wù)商，未來(lái)想到萬(wàn)科，想到的應(yīng)該是美好生活，不是幾棟房子?！庇谟懒嵴f(shuō)。這里面最大的轉(zhuǎn)變是，以前樓市只是賣房子，現(xiàn)在的樓市是與業(yè)主相關(guān)聯(lián)的家，期間萬(wàn)科正在由開發(fā)商進(jìn)階為服務(wù)者。

不能止于賣完房子

以實(shí)現(xiàn)需求為定位，在住宅、商業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)等之外，為了更貼近業(yè)主的需求，萬(wàn)科甚至構(gòu)建了一條完整的食品產(chǎn)業(yè)鏈。

“這就是最近萬(wàn)科養(yǎng)豬新聞的由來(lái)?，F(xiàn)在的萬(wàn)科在定位上不再單純地錨定開發(fā)。而是把住宅中的‘宅抽取重現(xiàn)為家庭的概念，放眼生活服務(wù)市場(chǎng)，而這也是中國(guó)傳統(tǒng)家庭單元與市場(chǎng)銜接的關(guān)鍵點(diǎn)?！笨硕鹎鄭u機(jī)構(gòu)首席分析師張則濤說(shuō)。

實(shí)際上，萬(wàn)科涉足與家庭單元鏈接更為緊密的行業(yè)，并非一時(shí)興起。

資料顯示，在2020年“養(yǎng)豬新聞”之前，萬(wàn)科已經(jīng)投資農(nóng)業(yè)公司。萬(wàn)科農(nóng)業(yè)投資主體為成立于2017年9月的深圳六元企業(yè)發(fā)展公司。而更早的商業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、物管都在蓬勃發(fā)展。

張則濤說(shuō)：“過(guò)去，在房地產(chǎn)企業(yè)只要把房子賣出去，交給物業(yè)就完成任務(wù)了。但是今天房地產(chǎn)企業(yè)需要的是針對(duì)整個(gè)社區(qū)的一整套運(yùn)營(yíng)開發(fā)?，F(xiàn)在，萬(wàn)科的樓市里不只有房子，萬(wàn)科也不只是建房子的思路走在了友商的前面，而是已經(jīng)獲得了長(zhǎng)足的經(jīng)驗(yàn)，甚至對(duì)行業(yè)有一定指導(dǎo)意義?！?/p>

其實(shí)，2018年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一直都面臨“向何處去”的時(shí)代之問。

回顧郁亮有關(guān)萬(wàn)科“去地產(chǎn)化”的發(fā)言。不難看出，在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)可能是提升房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)水平的關(guān)鍵所在。

因此，萬(wàn)科進(jìn)階，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在新時(shí)期再出發(fā)，有著起步走的意義。