房地產(chǎn)項目施工階段風(fēng)險管理研究

王孝穎

摘 要：本文通過風(fēng)險管理方法在實踐中的切實應(yīng)用，以達(dá)到減少項目施工階段成本的目的。通過使用風(fēng)險管理的研究方法，對多個住宅房地產(chǎn)項目施工階段情況進(jìn)行研究，對項目施工階段進(jìn)行風(fēng)險識別、評估并給出處理對策。

關(guān)鍵詞：施工階段? 風(fēng)險管理? 房地產(chǎn)項目

一、施工階段風(fēng)險管理必要性

施工風(fēng)險在不同的階段有不同的表現(xiàn)，如施工拆遷風(fēng)險，方案不能交底、施工方投標(biāo)文件與實際實力不匹配等，這些風(fēng)險一方面需要涉及的相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)部門高度重視，也需要從心里上認(rèn)識施工階段風(fēng)險防范的必要性和重要性，從而保證施工階段的順利完成。

二、房地產(chǎn)項目施工階段風(fēng)險評估

（一）安全和技術(shù)風(fēng)險

在施工階段涉及的公司、人員較多，在設(shè)備操作和高空施工階段容易出現(xiàn)安全隱患。施工過程中，不同公司之間項目管理方式不同，技術(shù)指標(biāo)不同，給后期存檔、報竣帶來困擾。

（二）工期和索賠風(fēng)險

每個項目施工階段持續(xù)時間短則幾個月長則幾年，較長的時間跨度會出現(xiàn)較多不確定因素，施工過程中如有一個環(huán)節(jié)不能按期完成，就會影響整個工期出現(xiàn)延期風(fēng)險。工程延期不僅直接影響到交房時間導(dǎo)致小業(yè)主向項目索賠，還會影響資金回籠增加財務(wù)成本。

（三）成本和質(zhì)量風(fēng)險

項目施工階段出現(xiàn)延期、安全隱患等都會造成成本增加，這種不確定的成本波動也會對房地產(chǎn)項目的后期銷售帶來風(fēng)險，所以不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)項目，在成本控制上要求都很高。但這不意味著房地產(chǎn)公司在項目施工過程中就可以重成本輕質(zhì)量，存在質(zhì)量瑕疵的物業(yè)，就算能及時移交給小業(yè)主，后期的質(zhì)保維護(hù)成本也會大大增加，所以這就要求房地產(chǎn)公司在控制成本的同時嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對總包及各個分包單位做好監(jiān)督工作。

綜上，在對房地產(chǎn)項目施工過程進(jìn)行風(fēng)險識別發(fā)現(xiàn)，上述六類風(fēng)險是相互影響的，其中工期和質(zhì)量風(fēng)險是不可調(diào)整的風(fēng)險，對房地產(chǎn)項目影響較大。

三、房地產(chǎn)項目施工階段風(fēng)險應(yīng)對策略

（一）安全和技術(shù)風(fēng)險應(yīng)對策略

房地產(chǎn)項目在施工時面臨的安全風(fēng)險主要有施工人員安全意識不夠，應(yīng)急預(yù)案不完備，保護(hù)設(shè)備不到位，以及高空墜物等，房地產(chǎn)公司在面對前述安全風(fēng)險時可以選擇風(fēng)險轉(zhuǎn)移，如將施工過程中的安全風(fēng)險與保險相結(jié)合，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。也可以通過將風(fēng)險通過標(biāo)準(zhǔn)文件如合同進(jìn)行再分配的方式降低風(fēng)險。施工階段面臨的技術(shù)風(fēng)險主要是工人的作業(yè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，或在施工階段發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計存在缺陷等，對于此階段的技術(shù)風(fēng)險，一方面要求施工單位有針對性的對作業(yè)人員開展技能培訓(xùn);另一方面，對于危險性大、專業(yè)性強的項目分包給專業(yè)的技術(shù)公司，并杜絕層層轉(zhuǎn)包的現(xiàn)象，確保施工階段不發(fā)生意外事故。

（二）工期和索賠風(fēng)險應(yīng)對策略

除不可抗力因素外，確保工期不延誤最重要的就是保持溝通的及時性和有效性，建立定時的匯報制度，在房地產(chǎn)項目施工過程中匯報工期進(jìn)度、資金使用以及安全情況從而降低工期延誤風(fēng)險。房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中需要跟政府建立良好的關(guān)系，一方面由專人與政府相關(guān)部門溝通，保持溝通順暢以提高遞送材料的準(zhǔn)確性與通過率;另一方面，密切關(guān)注地方政府政策動態(tài)，能對新出臺的政策及時做出應(yīng)對方案，爭取政府支持確保項目順利推進(jìn)。

（三）成本和質(zhì)量風(fēng)險應(yīng)對策略

成本和質(zhì)量風(fēng)險控制從根本上說是對施工工序和施工標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求，在不延長工期，不減少工序，不降低標(biāo)準(zhǔn)的前提下可以更好的控制成本?？稍谡麄€房地產(chǎn)開發(fā)過程中設(shè)置進(jìn)度節(jié)點，并在此基礎(chǔ)上及時監(jiān)測和反饋各個節(jié)點的成本消耗和質(zhì)量控制。如項目建設(shè)過程中存在工期緊不能確保按時完工推售的節(jié)點，可適當(dāng)給予總包和分包獎勵要求其搶工，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)項目對金融的過度依賴，如項目不能及時竣工驗收銷售，資金就不能及時回籠，資金成本往往要大大高于搶工所付出的代價。

四、結(jié)束語

本文結(jié)合房地產(chǎn)項目施工過程中實際面臨的風(fēng)險為基礎(chǔ)，通過對施工過程中的風(fēng)險進(jìn)行分析，給出應(yīng)對措施，如轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險給專業(yè)施工公司和保險公司，加強項目之間溝通及時了解項目進(jìn)度，建立與政府之間的良好關(guān)系等等。

參考文獻(xiàn)：

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