關(guān)于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問(wèn)題的分析

劉曉霞

河南省遂平縣自然資源局 河南 遂平 463100

引言

2008年金融危機(jī)后，投資者信心下降，政府實(shí)行量化寬松政策，大量投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。由于房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭過(guò)猛，“天價(jià)房?jī)r(jià)”的產(chǎn)生使得房?jī)r(jià)成為人們熱議的話題。而地價(jià)作為房?jī)r(jià)成本重要的組成部分，土地市場(chǎng)作為政府一級(jí)壟斷市場(chǎng)，房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系也成為學(xué)術(shù)討論的話題。本文就針對(duì)城市土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析。

1 土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

1.1 從玉米法律悖論角度看土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格 玉米法律悖論指的是在1800年時(shí)，英國(guó)制定法律谷物進(jìn)口進(jìn)行了限制，由此來(lái)抬高了玉米的價(jià)格。進(jìn)而刺激了國(guó)家對(duì)玉米土地的需求，導(dǎo)致了土地價(jià)格上漲的結(jié)果的事件。所以筆者從玉米法律悖論的角度出發(fā)得出土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與供需關(guān)系有著很大的聯(lián)系。土地上可以種植玉米，而在該土地上種植出的玉米的價(jià)格升高時(shí)，會(huì)給予土地價(jià)格一定的拉動(dòng)力，使得土地價(jià)格上升。從玉米法律悖論角度進(jìn)行類比，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)決定土地價(jià)格，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格升高時(shí)，土地價(jià)格也會(huì)隨之升高。

1.2 從房?jī)r(jià)構(gòu)成角度看土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格 房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要是由地價(jià)、建設(shè)成本、稅費(fèi)、費(fèi)用以及利潤(rùn)這五個(gè)方面構(gòu)成。其中地價(jià)主要是指土地出讓金，也就是開(kāi)發(fā)商在獲取土地的使用權(quán)時(shí)需要支付土地有償使用費(fèi)用。另外，地價(jià)在房?jī)r(jià)成本構(gòu)成中所占的比例達(dá)到有30%。且在不同的城市中每個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)與地價(jià)都是不一樣的。通常情況下土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是成正比的。如若該城市地段的地價(jià)高，那么其房?jī)r(jià)也會(huì)隨之增高，反之若該地段地價(jià)低，那么其房?jī)r(jià)也會(huì)隨之降低。

1.3 從供需角度看土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格 從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格與市場(chǎng)供求關(guān)系是一致的，都是相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。當(dāng)商品供不應(yīng)求時(shí)其價(jià)格會(huì)變高，反之，當(dāng)商品供大于求時(shí)價(jià)格則會(huì)降低。摒除受國(guó)家宏觀調(diào)控土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的影響，土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格更容易受到供需關(guān)系的影響[1]。且伴隨著土地制度的改革，我國(guó)對(duì)土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整也發(fā)生了一些變化。所以市場(chǎng)供需關(guān)系是否平衡對(duì)房?jī)r(jià)與土地價(jià)格的影響顯得極為重要。換句話說(shuō)，若房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)不斷的增長(zhǎng)，土地價(jià)格也會(huì)隨之增長(zhǎng)。

2 土地制度對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1 土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1.1 土地儲(chǔ)備制度的含義與運(yùn)作 所謂土地儲(chǔ)備制度是指國(guó)家頒布的《土地儲(chǔ)備管理方法》。它是以“完善土地儲(chǔ)存制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”為目的的制度。然而在目前我國(guó)的土地儲(chǔ)存制度并不完善。根據(jù)目前的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況來(lái)看，很多開(kāi)發(fā)商以盈利為主對(duì)土地進(jìn)行大量?jī)?chǔ)存，這無(wú)疑破壞了土地儲(chǔ)存的平衡發(fā)展。在這種情況下，土地儲(chǔ)存制度容易隨著時(shí)間的推移而被人們逐漸忽略與淡忘，十分影響土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行。另外，從土地收購(gòu)方面上來(lái)說(shuō)，土地在收購(gòu)中得到的補(bǔ)償價(jià)格往往較低，常達(dá)不到預(yù)想的滿意效果實(shí)屬弊端，不僅阻礙了我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還容易導(dǎo)致土地市場(chǎng)出現(xiàn)不公開(kāi)透明、不公正的現(xiàn)象發(fā)生。

2.1.2 土地儲(chǔ)備制度提高政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力 土地儲(chǔ)存制度的實(shí)行可使政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)淘汰掉綜合實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)。并且開(kāi)發(fā)商通過(guò)讓土地出租或者征收土地、收購(gòu)?fù)恋氐刃问絹?lái)控制土地的供應(yīng)量，可從根本上改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的供地方法與渠道，凸現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的作用。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，可通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置，使土地資源得到全面有效的利用，進(jìn)一步促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

2.1.3 土地儲(chǔ)備制度利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地儲(chǔ)存制度的實(shí)行有利于規(guī)范房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序。在未實(shí)施土地儲(chǔ)存制度之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)常出現(xiàn)圈地、炒地以及土地投機(jī)等現(xiàn)象，皆是由市場(chǎng)秩序混亂與不規(guī)范所導(dǎo)致，所以政府部門實(shí)行了土地儲(chǔ)備制度。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度可幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范市場(chǎng)秩序，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，減少在市場(chǎng)中出現(xiàn)“尋租”行為，杜絕腐敗現(xiàn)象發(fā)生。

2.1.4 土地儲(chǔ)備制度引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新洗牌 土地儲(chǔ)備制度有利于引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)重新整頓與淘汰綜合實(shí)力弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。目前我國(guó)一級(jí)資產(chǎn)與二級(jí)資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比例較少，大多數(shù)為三級(jí)或四級(jí)的剛剛成立的暫定級(jí)企業(yè)。這些企業(yè)自有資金少且實(shí)力較弱，整體綜合水平不高，難以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[2]。而土地儲(chǔ)備制度則能很好的幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)淘汰掉資質(zhì)差、綜合實(shí)力弱的企業(yè)，留下自有資金多且實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新洗牌，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 土地供應(yīng)制度對(duì)城市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，對(duì)土地利用的需求也越來(lái)越高，這就使得土地的價(jià)格飛速增長(zhǎng)。尤其是地段較好的地區(qū)土地資源的供應(yīng)更是滿足不了大眾需求。且諸多開(kāi)發(fā)商對(duì)土地資源占用的越多其所累積的成本也就越多。再加上其對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)存與占用，十分影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。又因?yàn)槲覈?guó)土地儲(chǔ)備制度不完善，土地資源利用率低下的情況，造成了土地資源過(guò)多被閑置的局面，十分浪費(fèi)土地資源。且大部分開(kāi)發(fā)商出于對(duì)利益的考慮會(huì)大面積的囤積土地，使得土地資源無(wú)法被合理利用，土地資源過(guò)于集中，破壞了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，導(dǎo)致其發(fā)展失衡。

2.3 土地估價(jià)制度對(duì)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響 對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估能夠促進(jìn)土地交易順利進(jìn)行。眾所周知土地交易類型豐富多樣，且土地交易市場(chǎng)具有地區(qū)局限性，所以很難獲得土地完整價(jià)格資料，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估[3]。由于我國(guó)對(duì)土地制度進(jìn)行了整改，土地由原來(lái)的無(wú)償使用變?yōu)榱擞袃斒褂茫瑢?duì)于個(gè)人開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)實(shí)屬不易，就需要對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。但是目前土地評(píng)估制度在具體改革上，會(huì)由于評(píng)估人員能力問(wèn)題而導(dǎo)致評(píng)估不準(zhǔn)確，這就容易影響房?jī)r(jià)，使得對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響。

3 推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具體做法

3.1 健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備評(píng)價(jià)制度 我國(guó)目前的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度存在著許多問(wèn)題。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度偏離了市場(chǎng)調(diào)控。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的主旨是要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。由于土地市場(chǎng)對(duì)土地需要的供應(yīng)關(guān)系導(dǎo)致土地收購(gòu)儲(chǔ)備脫離了市場(chǎng)調(diào)控，這就使得土地市場(chǎng)的發(fā)展受到了巨大的限制，不利于土地市場(chǎng)的發(fā)展[4]。土地資源的使用一般都較為固定的在某一個(gè)地方，實(shí)現(xiàn)不了區(qū)域流轉(zhuǎn)，所以對(duì)土地收購(gòu)的使用權(quán)只能固定該區(qū)域，這就難以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控需求，不利于土地資源的循環(huán)利用，導(dǎo)致土地資源使用率低下，占有率高，浪費(fèi)土地資源。這就需要健全建立土地收購(gòu)儲(chǔ)存制度，把國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控?cái)[在首要位置，對(duì)土地的布局、結(jié)構(gòu)、數(shù)量等各方面進(jìn)行控制。如此一來(lái)，不僅加強(qiáng)了政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度，還能有效遏制地方政府濫用權(quán)力隨意占地的情況出現(xiàn)。

3.2 提高閑置土地的清查力度 許多開(kāi)發(fā)商由于受到利益的驅(qū)使，對(duì)土地資源進(jìn)行大量占用卻不進(jìn)行開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致出現(xiàn)許多土地資源被閑置的情況，使得土地資源得不到合理有效的利用，造成土地資源浪費(fèi)的局面。通過(guò)對(duì)土地閑置、未按期交地、開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力等違約情況進(jìn)行稽查處理閑置土地，從而促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。對(duì)超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期的閑置土地重新進(jìn)行市場(chǎng)分配或者依法收回，讓土地資源得到更合理的使用[5]。同時(shí)少部分地區(qū)政府相關(guān)工作人員存在著素質(zhì)水平不高的現(xiàn)象，喜歡投機(jī)取巧，對(duì)工作落實(shí)不到位，故也要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的問(wèn)責(zé)機(jī)制和獎(jiǎng)懲制度。

3.3 優(yōu)化土地估價(jià)的相關(guān)制度 完善土地市場(chǎng)有利于專業(yè)人員對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行正確合理的評(píng)估，有助于管理土地市場(chǎng)，合理配置土地資源，使土地資源得到更有效的利用和開(kāi)發(fā)，提高其利用率和使用率，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。又因?yàn)橥恋氐耐顿Y影響土地估價(jià)，所以對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)有助于企業(yè)投資作出合理決策。若土地價(jià)格高土地投資成本就需要增加，反之則投資成本減少[6]。所以優(yōu)化土地估價(jià)制度有利于企業(yè)管理者對(duì)土地項(xiàng)目作出正確決策且進(jìn)行合理有效的投資。

4 結(jié)語(yǔ)

結(jié)合本文的分析可以得出，土地制度的不斷優(yōu)化能夠推動(dòng)城市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而若是想要城市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到更好的發(fā)展，就需要不斷加強(qiáng)閑置土地的清查力度、完善土地估價(jià)制度以及健全土地儲(chǔ)備評(píng)價(jià)制度。