商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理探討

趙愛波 中國建設銀行浙江省分行

在中美貿(mào)易摩擦的大背景下，我國宏觀經(jīng)濟形勢錯綜復雜，而突如其來的新冠疫情，使我國經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，商業(yè)銀行資產(chǎn)質量持續(xù)承壓。在新形勢下，商業(yè)銀行個人住房貸款不良率雖基本維持低位，但個人住房貸款的風險管理仍不能放松。

一、個人住房貸款的定義和特點

個人住房貸款是銀行或銀行接受委托向在中國大陸境內城鎮(zhèn)購買、建造和大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。個人住房貸款還有具有長期性、零售性和分期償還性等的特點。

二、個人住房貸款風險管理存在的問題

1.對個人住房貸款第一還款來源的重要性在認識上存在誤區(qū)。與公司類貸款相比，個人住房貸款資產(chǎn)質量較好，各家銀行以搶占市場份額為目標，為追求業(yè)務規(guī)模的快速擴大，弱化對第一還款來源的要求，片面強調第二還款來源，甚至出現(xiàn)以第二還款來源代替第一還款來源。在業(yè)務辦理過程中存在只要能辦妥抵押登記就放款，只要抵押物還在就不去做貸后檢查和現(xiàn)場走訪。

2.在個人住房貸款業(yè)務管理上，精細化管理程度不夠。個人住房貸款管理較為粗放，重發(fā)放輕管理，貸前調查不深入，對借款人收入的調查流于形式；貸后未對借款人婚姻情況、收入狀況、賬戶流水、抵押物、擔保人等關鍵風險點進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測，未能及時識別風險隱患；對開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營情況日常檢查不到位，未及時對樓盤的建設進度、銷售進展，銷售資金回籠和使用情況進行持續(xù)跟蹤。

3.貸后管理系統(tǒng)不完善，貸后管理質效不佳。個人住房貸款還款周期長、戶數(shù)多，但貸后管理手段落后，未建立起覆蓋所有個人住房貸款客戶的貸后管理系統(tǒng)，特別是未能建立智能化的風險預警監(jiān)測系統(tǒng)，貸后管理的主動性、前瞻性不夠，貸后管理流于形式，效果不佳。

4.個人征信體系不完善，個人資信調查缺乏有效手段。對借款人的盡職調查，主要是通過中國人民銀行個人信用數(shù)據(jù)庫信息進行調查核實。該數(shù)據(jù)庫信息主要來源于各家銀行，包括客戶基本信息、貸款信息、信用卡信息、逾期記錄信息、對外擔保信息、公積金繳交信息等，但未包稅務、電信、電力、水務等機構的信息，導致該系統(tǒng)不能全面的反映個人的資信狀況，且存在信息更新滯后的情況，貸前盡職調查缺乏有效手段。

三、個人住房貸款風險管理的建議

1.樹立正確的理念，強化第一還款來源管理。牢固樹立借款人收入是個人住房貸款第一還款來源的觀念。深入調查借款人還款愿意和還款能力，通過多種途徑和渠道，交叉驗證借款人收入的真實有效性；及時跟蹤監(jiān)測影響借款人第一還款來源的關鍵風險點，及時采取有效的風險防范化解措施。同時，高度關注借款人及其配偶的個人信用記錄情況，對近兩年內，出現(xiàn)連續(xù)逾期3期或累計逾期6期以上的不良信用記錄人員，要加強準入管理。

2.運用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)思維，進一步提升個人住房貸款業(yè)務管理的智能化、精細化水平。一是充分利用大數(shù)據(jù)，建立個人住房貸款營銷受理系統(tǒng)，加強銀行內部的借款人身份信息、信用記錄、賬戶流水、貸款信息、理財業(yè)務信息、信用卡消費記錄等數(shù)據(jù)，及銀行外部的客戶房產(chǎn)信息、水電費、客戶愛好（如休閑、旅游等）、生活習慣、社交軟件（微博、微信、抖音）使用情況等數(shù)據(jù)的整合和挖掘，在風險可控情況下，主動給借款人預授個人住房貸款額度，并自動推薦符合客戶需求的貸款期限、利率、還款方式組合，實現(xiàn)個性化、精準化的產(chǎn)品營銷和服務。二是基于大數(shù)據(jù)，在區(qū)域、產(chǎn)品、客戶等維度建立智能化的風險預警監(jiān)測分析系統(tǒng)，提高貸后管理的精準性、有效性和前瞻性。通過風險預警監(jiān)測分析系統(tǒng)模型，及時對借款人及其家庭的收入變動情況、婚姻變動情況、信用卡使用情況、逾期天數(shù)、累計拖欠次數(shù)、賬戶流水、抵押物變動等情況，及當?shù)氐姆慨a(chǎn)價格走勢、房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)、房產(chǎn)存量庫存情況、土地出讓價格數(shù)據(jù)、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況等數(shù)據(jù)進行預警和監(jiān)測，實現(xiàn)風險早識別、早預警、早處置。三是基于大數(shù)據(jù)，建立健全貸后管理流程系統(tǒng)，強化貸后催收、貸后檢查和現(xiàn)場走訪管理，實現(xiàn)由人控向機控轉變，進一步提升貸后管理質效。將貸款催收、貸后檢查、現(xiàn)場走訪等關鍵環(huán)節(jié)和步驟嵌入貸后管理流程系統(tǒng)，通過個人住房貸款違約概率模型，自動生成差異化的貸款催收、檢查、走訪的頻率和要求，并自動提示貸后管理人員應優(yōu)先處理的緊急工作和重點工作。通過系統(tǒng)模型自動生成扣款賬戶余額不足信息，自動通過短信、微信、微博等渠道，對借款人進行預提醒，避免出現(xiàn)貸款逾期；系統(tǒng)能根據(jù)催收模型，自動發(fā)送催收短信、智能撥打催收電話，還能聯(lián)動微信、微博等新型自媒體工具進行智能催收；同時，加強貸后管理過程中獲得信息的管理，及時更新共享客戶在銀行的相關信息，以實現(xiàn)對貸款風險全方位的動態(tài)管理。

3.加快完善個人信用體系建設。一是要加強和引導個人樹立正確的信用意識；二是建立完善的個人征信及資信評價制度；三是拓寬人民銀行個人信用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源，除銀行提供的信息外，還要與更多的機構進行信息共享；四是加強對民間征信機構的管理和監(jiān)管，形成形式多樣的信用征信機構和評價體系；五是加強相配套的法律和規(guī)章制度的建設，以加強個人隱私的保護。