開放式小區(qū)的利與弊

錢占濤

摘 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，為滿足城市日益增長的人口，城市中的房屋建筑也越來越多。現(xiàn)階段，我國城市提出了建設(shè)開放式小區(qū)形式，但是這種小區(qū)形式不僅影響城市交通，同時也影響著市民生活。對此，本文就開放式小區(qū)利弊展開研究，首先介紹了開放式小區(qū)概念，其次對其利弊展開分析，最后提出了完善措施，希望能夠提高開放式小區(qū)的管理水平。

關(guān)鍵詞：開放式小區(qū);利弊;措施

【中圖分類號】TU984.12 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-3733（2020）02-0281-01

現(xiàn)階段，我國各大城市已經(jīng)不開發(fā)封閉式小區(qū)，新建住宅也提出街區(qū)制建設(shè)形式，逐步打開已經(jīng)建設(shè)完成的住宅區(qū)域以及單位大院，內(nèi)部實(shí)現(xiàn)道路公共化，以解決交通布局，提高土地資源利用率，這是十三五提出的中國未來一段時間城市發(fā)展的方向，為城市街區(qū)發(fā)展提供了指導(dǎo)，促進(jìn)城市逐步建設(shè)生活街區(qū)，以符合城市發(fā)展規(guī)律，將現(xiàn)代化城市開發(fā)要求表現(xiàn)出來，這也是發(fā)達(dá)國家普遍使用的方法。

1 開放式小區(qū)的概念

開放式小區(qū)屬于新概念，其從表面上來看就是小區(qū)設(shè)置門崗，周邊的配套設(shè)施也是開放的，例如健身器材、娛樂場所、商超店鋪等都是開放的，利用不同的經(jīng)營模式來滿足小區(qū)的需求。這種類型的小區(qū)域街區(qū)形式類似，彼此具備的優(yōu)勢也類似，但是街區(qū)形式更為規(guī)范整齊，而小區(qū)則更為零散。只有開放式小區(qū)式無法形成街區(qū)的，其需要創(chuàng)新用地布局，并進(jìn)行道路規(guī)劃，這樣才能夠獲取理想的效果[1]。常見的街區(qū)制形式就是上住人、下營商，上層建筑為私有住宅空間，而下層建筑則屬于商業(yè)或公共區(qū)域，住宅與外部設(shè)施全面相連，形成無圍墻的開放式社區(qū)運(yùn)營形式。

2 開放式小區(qū)利弊分析

以六盤水市為例，根據(jù)調(diào)查，69%以上的居民認(rèn)為開放式小區(qū)能夠充分利用社會資源，44%的居民認(rèn)為能夠緩解城市交通壓力，尤其是在惡劣天氣、上下班、山下學(xué)高峰時期，鐘山大道、涼都大道以及人民路等路段經(jīng)常出現(xiàn)嚴(yán)重的交通堵塞現(xiàn)象。但是，也有70%的居民認(rèn)為開放式小區(qū)不夠安全，61%居民認(rèn)為會產(chǎn)生污染現(xiàn)象，56%居民認(rèn)為居民的公共財(cái)產(chǎn)會受到威脅等。由此可見，居民對于開放式小區(qū)的利弊都各有觀念。

對于開放式小區(qū)而言，其有利之處體現(xiàn)在兩方面：一方面，能夠提高城市資源利用率，很多城市公共設(shè)施與社區(qū)發(fā)展不相匹配，為平衡政府開支與公共需求，社區(qū)開放是一種形式，政府通過開放社區(qū)公共資源實(shí)現(xiàn)合理規(guī)劃，進(jìn)而滿足公共設(shè)施要求，這些公共資源的開放可以避免資源閑置浪費(fèi)，提高公共資源利用率[2]。另一方面，能夠減少住房成本，基于政府宏觀調(diào)控我國城市房價上漲也會有所限度，但是稅負(fù)等優(yōu)惠政策導(dǎo)致房價持續(xù)上漲，這是由于除宅基地縮小外，相應(yīng)的設(shè)施與建造成本也影響著房價。對此，可以采用稅負(fù)手段來調(diào)整房價，而且開放式小區(qū)的公共資源共享也使得小區(qū)居民的公攤費(fèi)用降低，進(jìn)而使房價降低。此外，隨著城市人口的增加，道路密度也逐漸上升，交通擁堵現(xiàn)象更為嚴(yán)重，開放式小區(qū)有利于疏解擁堵現(xiàn)象，其通過小區(qū)和公路的連接，為社區(qū)居民提供便利的道路，減少其對其他公路的使用。

從上述的調(diào)查中可以看出，開放式小區(qū)的最大問題就是安全問題。當(dāng)前我國大多數(shù)小區(qū)都采用門禁制度，有些小區(qū)白天開放晚上封閉，這是擔(dān)心外來人員影響小區(qū)安全，以及外來車輛也會導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)交通擁擠、交通隱患等。同時，修建公共道路也會對小區(qū)綠化、健身場地等產(chǎn)生破壞，甚至帶來噪聲污染，出現(xiàn)了各種不安全弊端。此外，開放式小區(qū)與現(xiàn)有不動產(chǎn)登記政策之間存在矛盾，業(yè)主的公攤會發(fā)生改變，公攤屬性與現(xiàn)有房產(chǎn)政策規(guī)定相互矛盾。

3 開放式小區(qū)的完善措施

3.1 完善小區(qū)物業(yè)服務(wù)

開放式小區(qū)的建設(shè)必須要加強(qiáng)物業(yè)管理，改變物業(yè)服務(wù)方式，將圍墻園區(qū)式小區(qū)管理形式轉(zhuǎn)變?yōu)闃怯罟芾硇问?，以整棟樓為單位派駐兩名管家，負(fù)責(zé)業(yè)主的日常問題，樓宇管家的工作就是申請裝修、監(jiān)督施工、安排報(bào)修、走訪業(yè)主以及收發(fā)郵件等等，樓宇管家服務(wù)相對于當(dāng)前的園區(qū)管理形式而言更具有針對性，服務(wù)細(xì)化，對象也更為具體[3]。這種服務(wù)模式將原有的區(qū)域劃分中多個小區(qū)域，之后配置專門的服務(wù)人員為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，并收取費(fèi)用，商業(yè)區(qū)費(fèi)用由住戶或租戶負(fù)擔(dān)，公共去費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)。此外，對于小區(qū)安全而言，需要建設(shè)數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)，特別是開放式小區(qū)出入口要與天網(wǎng)相連接，道路交通管理與交警網(wǎng)絡(luò)連接起來，公共安全通過增設(shè)片警崗?fù)?，并與物業(yè)安保、接到聯(lián)合起來，實(shí)現(xiàn)群防聯(lián)治，以提高小區(qū)的安全。

3.2 加強(qiáng)宣傳教育工作

開放式小區(qū)建設(shè)難度比較大，其需要了解群眾的認(rèn)知，加強(qiáng)群眾宣傳工作，通過新媒體讓市民了解開放式小區(qū)建設(shè)的好處，其能夠增強(qiáng)社區(qū)活力。封閉式小區(qū)式以圍墻為界限將城市劃分為各個封閉單元，出入口少，不僅會影響交通，同時也會影響經(jīng)濟(jì)，不利于居民生活，增加小區(qū)的居住成本。若是建設(shè)開放式小區(qū)，其通過公共資源共享方便居民生活，建設(shè)時處于生活需求考慮會建立密集的路網(wǎng)、公共交通以及公共服務(wù)等系統(tǒng)，提高空間利用率，便利居民的生活[4]。此外，開放式小區(qū)的建立也需要立法作為支撐，從小區(qū)建設(shè)土地出讓、規(guī)劃、施工、監(jiān)督到驗(yàn)收整個過程都需要明確，并解決好停車、環(huán)境、物業(yè)、住宅區(qū)域公共空間等等方面的問題，同時明確公共空間費(fèi)用分?jǐn)偳闆r，從根本上解決小區(qū)的問題。

3.3 把握好小區(qū)推進(jìn)工作

我國就開放式小區(qū)提出了一些政策，其指出新建和已建小區(qū)要根據(jù)政策進(jìn)行分類指導(dǎo)、區(qū)別對待，這符合要求，但是新建小區(qū)無特殊原因必須建設(shè)成為開放式小區(qū)[5]。同時，開放式小區(qū)屬于全新的住宅建設(shè)方式，可以先從小范圍進(jìn)行試點(diǎn)工作，在積累經(jīng)驗(yàn)后逐漸推廣，要率先從公共單位大院開始執(zhí)行，之后再由居民小區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的試點(diǎn)。

結(jié)束語：綜上，對于開放式小區(qū)而言，城市居民對其的接受程度有所不同，這種形式的小區(qū)建設(shè)能夠提高城市資源利用率、能夠減少住房成本，但是居民也認(rèn)為其存在安全問題。針對開放式小區(qū)，本文提出了完善小區(qū)物業(yè)服務(wù)、加強(qiáng)宣傳教育工作、把握好小區(qū)推進(jìn)工作等完善措施，盡量解決開放小區(qū)中存在的問題，讓市民能夠從根本上接收這一形式的小區(qū)，進(jìn)而確保相關(guān)政策的有效推行。

參考文獻(xiàn)

[1] 張瑞雯，付士磊，劉葉，etal.開放式小區(qū)規(guī)劃模式與發(fā)展對策研究[C]//中國環(huán)境科學(xué)學(xué)會2016年學(xué)術(shù)年會.0.

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[5] 屈雯雯，牟江.街區(qū)制下開放式小區(qū)生態(tài)性分析——以玉林社區(qū)為例[J].城市地理，2017.