對于不動產(chǎn)登記時限的幾點(diǎn)思考

摘要：國辦發(fā)文要求進(jìn)一步壓縮不動產(chǎn)登記的辦理時限，而時限的壓縮關(guān)系各個環(huán)節(jié)的優(yōu)化，在信息、人員、流程的集成中存在一些需要關(guān)注的問題及風(fēng)險(xiǎn)，處理好這些問題是時限壓縮的前提和關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：時限;壓縮;不動產(chǎn)登記

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0040-42

收稿日期：2020-02-15

國辦發(fā)〔2019〕8號文《關(guān)于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》（以下簡稱《通知》），系在進(jìn)一步優(yōu)化不動產(chǎn)登記，提升其下作效率，切實(shí)解決辦事難、耗時長等問題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)群眾辦事更為便利的目標(biāo)，這也是推進(jìn)國家治理體系和治理能力建設(shè)的重要一環(huán)。辦理時間是不動產(chǎn)登記中最為直觀的體現(xiàn)效率同時亦能映射問題的一個角度，如何縮短辦理時間，關(guān)鍵在于流程的優(yōu)化，信息及系統(tǒng)等基礎(chǔ)配套的支撐。否則，便不會有堵點(diǎn)的清理，效率的提升，更不會有最終辦理時間的縮短。結(jié)合國辦發(fā)文，筆者有以下幾點(diǎn)思索。

1信息的互通共享問題

不動產(chǎn)登記作為與群眾直接相關(guān)的一項(xiàng)工作，其最為直觀的展現(xiàn)政府效率和形象的便是辦理的時間，及時高效總能給予申請人一種快捷和舒適的反饋。然而不動產(chǎn)登記并非簡單的一項(xiàng)工作，其不僅需要信息系統(tǒng)的技術(shù)支持，而且其在具體受理和審核上極具技術(shù)性和專業(yè)性，同時其因登記而涉及的法律關(guān)系原因，需要了解和掌握的信息亦遍布不同的部門。如何能夠提升登記效率，壓縮登記時間，首先應(yīng)解決的便是內(nèi)外信息的完善和共享問題，即《通知》中提到的信息集成。而信息集成，應(yīng)包含內(nèi)外兩部分。內(nèi)部信息的夯實(shí)是自然資源部門一直在努力完善的一項(xiàng)工作，此處暫且不論，對于外部信息的互通共享，《通知》中已經(jīng)明確，要大力促進(jìn)部門信息共享，打破“信息孤島”，讓信息多跑路、群眾少跑腿。實(shí)則在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中已然明確了登記信息互通共享的原則，然而在實(shí)踐中，很多地區(qū)此種互通共享仍未實(shí)現(xiàn)。究其原因，其一，行政法規(guī)及《通知》均系綱領(lǐng)性及原則性規(guī)定，具體到登記實(shí)踐中如何操作和落實(shí)，面臨無切實(shí)可行的指導(dǎo)規(guī)范問題。各部門相互推諉，不僅信息并未共享，反而激化了矛盾，引發(fā)了更多的問題。其二，具體落實(shí)互通共享的方案如何操作，由誰牽頭和組織？文件中組織實(shí)施部分提及由各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)各市縣結(jié)合實(shí)際制定具體實(shí)施方案。此系針對信息集成、人員集成及流程集成提出的組織實(shí)施思路，而對于具體的信息互通共享方面仍未有具體可行的組織方案。實(shí)踐中，可通過行業(yè)間聯(lián)合出具規(guī)范或者地方出臺細(xì)則的方式予以實(shí)現(xiàn)此種信息的互通共享，比如司法部和自然資源部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推動公證與不動產(chǎn)登記領(lǐng)域信息查詢共享機(jī)制建設(shè)的意見》，便在強(qiáng)化公證部門與登記機(jī)構(gòu)的信息互通，為落實(shí)互通共享提供了一種路徑。

2流程設(shè)置可適度變通

《通知》中，流程的集成提及了四個方面，分別是一窗受理，并行辦理，取消不必要環(huán)節(jié)、合并相近環(huán)節(jié)，精簡申請材料和優(yōu)化測繪成果和獲取方式。測繪成果和獲取方式的優(yōu)化系精簡材料的一種方式。精簡材料更多出于對申請人提供便利的考慮，其對于流程時限上的提升應(yīng)屬于次要之增益。故而取消不必要環(huán)節(jié)，合并相近環(huán)節(jié)，通過一窗受理是實(shí)現(xiàn)流程集成，提升時限的主要方法。對于流程的設(shè)置，可根據(jù)登記機(jī)構(gòu)自身特點(diǎn)，因地制宜地進(jìn)行優(yōu)化，以提升效率。對于現(xiàn)行流程，以申請登記為例，其包括申請受理審核登簿環(huán)節(jié)，而實(shí)務(wù)中，很多登記機(jī)構(gòu)均采用先行審核后行受理的審核前置模式，此種模式有其優(yōu)勢，亦有其弊端。但仍有很多地方一直沿用，這恰恰反應(yīng)了所謂的流程并非是單一刻板和一成不變的，各登記機(jī)構(gòu)完全可以根據(jù)自己的業(yè)務(wù)實(shí)際制定與之相匹配的流程，對登記規(guī)范予以突破。但是唯一需要明確的是，無論流程如何修改，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)如何精簡和合并，審核的標(biāo)準(zhǔn)不能降低，這其中明確登記機(jī)構(gòu)審查的程序和限度問題很重要。這也是長久以來實(shí)務(wù)界和理論界不停爭論的問題，但囿于現(xiàn)行登記機(jī)構(gòu)的水平和條件，實(shí)質(zhì)性審查顯然并不合理亦難以實(shí)現(xiàn)，同時亦無必要，登記機(jī)構(gòu)只需把握好審慎的限度，明確管轄登記范圍及主體、材料及簿冊的一致性，保障登記的合法有效即可。

3材料精簡應(yīng)有限度

《通知》中，提及精簡材料，逐步推廣在繼承登記中，以申請人書面承諾方式替代難以獲取的死亡證明，親屬關(guān)系證明等材料。此種規(guī)定很明確地指引了登記機(jī)構(gòu)的審查風(fēng)向。但值得注意的是，申請人書面承諾不能過度濫用，其雖然可以為申請人提供便利，省去其提供各種證明證據(jù)的繁瑣，但是很多時候并非能夠作為獨(dú)立證據(jù)，仍應(yīng)與其他材料相互佐證，以形成證據(jù)鏈之后方能予以適用。比如在繼承登記中，若申請人系其非婚生子女，申請人主張其系繼承人子女的，又無法提供身份關(guān)系材料的，而繼承人又具有其他繼承人的，顯然其他繼承人意見便可以與此承諾形成佐證，而不能單獨(dú)予以適用，因此種情形下極有可能存在潛在的爭議而影響登記的正確性，故而不宜將申請人單獨(dú)的書面承諾予以單獨(dú)適用。即材料的精簡應(yīng)把握在一定限度之內(nèi)，不能毫無節(jié)制并在加重登記風(fēng)險(xiǎn)的前提下精簡。

4環(huán)節(jié)及業(yè)務(wù)合并應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)

再之，對于環(huán)節(jié)的合并和精簡問題，《通知》中提及了登記和制證環(huán)節(jié)，以及領(lǐng)證和繳費(fèi)環(huán)節(jié)。對于登簿和制證環(huán)節(jié)較易解決，登簿后徑自制證以待頒發(fā)即可，然而對于領(lǐng)證和繳費(fèi)，現(xiàn)行登記機(jī)構(gòu)在此程序的設(shè)置上五花八門，有的登記機(jī)構(gòu)在受理之初便要求申請人繳費(fèi)，嗣后持繳費(fèi)憑證和受理申請領(lǐng)取證書和證明，有些地方則在領(lǐng)取時一并繳費(fèi)。這其中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，有必要予以明確，不能因節(jié)省時間而徒增了風(fēng)險(xiǎn)。比如先行繳費(fèi)的，倘若后續(xù)審核未予以通過，通過財(cái)政退費(fèi)周期較長，容易加重群眾負(fù)擔(dān)，而登簿制證后領(lǐng)取時繳費(fèi)的，若申請人遲遲不予領(lǐng)取，亦會造成證書的擠壓并可能造成財(cái)政收入的遲滯。故而登記機(jī)構(gòu)可自主設(shè)計(jì)與其登記程序匹配的方式以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時最大限度地減輕群眾負(fù)擔(dān)。例如，先行審核的便可在審核后一并繳費(fèi)，之后通過郵寄或者申請人領(lǐng)取的方式待登簿制證后領(lǐng)取證書和證明。而先行受理的，可通過開通手機(jī)或者互聯(lián)網(wǎng)繳費(fèi)終端的方式，待審核通過登簿前開通，由申請人自主選擇繳費(fèi)時間，一方面敦促申請人積極繳費(fèi)并領(lǐng)取權(quán)屬證書，另一方面避免先行繳費(fèi)后退費(fèi)的繁瑣。

此外，《通知》中提及在不動產(chǎn)繼承登記（非公證）辦理中公示應(yīng)與審核環(huán)節(jié)并行開展，縮短辦理時間。而《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6.5中規(guī)定：“對擬登記的不動產(chǎn)登記事項(xiàng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示，公示期不少于15個工作日。公示期滿無異議的，將申請登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿。”擬登記的不動產(chǎn)登記事項(xiàng)應(yīng)為經(jīng)審核之后登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為滿足登記條件可以進(jìn)行記載的登記申請。公示應(yīng)為審核之后的進(jìn)一步排除異議的手段，雖然在審核之時并行公示確實(shí)能夠起到縮短時間的作用，但是鑒于非公證繼承業(yè)務(wù)的特殊性，公示應(yīng)采用網(wǎng)站及不動產(chǎn)所在地并行公示的方式以盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，對于審核上亦應(yīng)較之其他業(yè)務(wù)更為謹(jǐn)慎，盡量審核確定符合登記條件之后予以公示。同時公示與審核并行，在公示中如何擇詞亦值得商榷，倘若用擬予以登記，而審核尚未終結(jié)，并非一定滿足登記條件，故而縱使采用審核和公示并行的方式，亦應(yīng)在公示中明確登記機(jī)構(gòu)尚在審核之中，表明公示征集異議的目的。

此外除去環(huán)節(jié)合并，登記機(jī)構(gòu)亦可以探索業(yè)務(wù)合并的方式，便利群眾的同時，縮短兩種業(yè)務(wù)的辦理時間，為群眾提供便利?！锻ㄖ分幸嗵岬搅擞袟l件的地區(qū)可推進(jìn)將二手房轉(zhuǎn)移與抵押登記等相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)一并申請一并受理與審核。例如《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》便明確規(guī)定不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移與抵押登記可一并申請，以地方立法為業(yè)務(wù)合并提供依據(jù)，不失為一種積極的探索。

綜上所述，對于登記時限壓縮是一個整體性的問題，關(guān)系其中各個環(huán)節(jié)的優(yōu)化，而無論哪一個環(huán)節(jié)，皆應(yīng)在合法合理的前提之下，并考慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求，避免因過度要求時限的壓縮而導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的提升。

作者簡介：崔文強(qiáng)，淄博市不動產(chǎn)登記中心。