杭州市老舊小區(qū)加裝電梯難點(diǎn)及對策

徐優(yōu)麗

摘要：針對目前老舊小區(qū)加裝電梯項(xiàng)目較為困難的情況，在對杭州市相關(guān)指導(dǎo)意見、實(shí)施方案進(jìn)行政策性研究基礎(chǔ)上，通過對杭州市各個(gè)老舊小區(qū)的調(diào)研，找到了杭州市老舊小區(qū)加裝電梯困難存在的原因，并在此基礎(chǔ)上給出了相應(yīng)的對策建議。

一、引言

截至2017年底，杭州市60歲以上戶籍老年人口已達(dá)167.18萬人，占總?cè)丝诘?2.16%，其中80歲及以上高齡老人26.97萬人。2019年杭州老齡人口的比重達(dá)到22.2%。按照聯(lián)合國劃分標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū) 65 歲及以上老人占總?cè)丝诘?%，該地區(qū)即被視為進(jìn)入老齡化社會(huì)。因此杭州是我國最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的城市，也是我國老齡化程度較高大型城市。不僅如此，許多老人，尤其是中心城區(qū)居民，他們居住的住房主要是在 20 世紀(jì)建成的多層舊住宅，這些

住宅當(dāng)時(shí)都沒有設(shè)置電梯。2017年11月30日，杭州出臺(tái)了《關(guān)于開展杭州市區(qū)既有住宅加裝電梯工作的意見》（以下簡稱《意見》），提出在杭州市區(qū)范圍內(nèi)四層以及四層以上的非單一產(chǎn)權(quán)既有住宅加裝電梯，政府給予每臺(tái)20萬元的補(bǔ)助。2018年3月5日，李克強(qiáng)總理在十三屆全國人大一次會(huì)議上所做的政府工作報(bào)告中提出，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯。老舊小區(qū)加裝電梯再次寫入2019年政府工作報(bào)告。但是工程真正能夠通過審批順利開工的，依舊為數(shù)不多。 大多數(shù)住宅樓因本身?xiàng)l件較差、低層住戶意見較大、 資金籌集與分?jǐn)偫щy等原因難以達(dá)成共識(shí)而最終致使項(xiàng)目夭折。但是這項(xiàng)工作在全國范圍內(nèi)的實(shí)施仍然非常不令人滿意，以杭州為例，直到2018年底，才加裝了304臺(tái)電梯。本文通過對杭州市實(shí)地調(diào)研，了解針對目前加裝電梯落實(shí)難的現(xiàn)狀，梳理了五個(gè)主要問題，并分別提出了對應(yīng)策略與建議。

二、存在的主要問題

2.1加裝電梯手續(xù)較為復(fù)雜

《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于開展杭州市區(qū)既有住宅加裝電梯工作的實(shí)施意見》里面確定的實(shí)施程序如下：

（一）制定方案。

由申請人編制符合建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安全、消防安全和特種設(shè)備等相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的既有住宅加裝電梯方案。

（二）協(xié)議公示。

既有住宅加裝電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)業(yè)主同意后簽訂加裝電梯協(xié)議，協(xié)議需明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或委托單位主要職責(zé)、資金概算及費(fèi)用籌集方案、電梯運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用分?jǐn)偡桨敢约凹友b完成后的電梯使用管理單位等內(nèi)容。以上協(xié)議和方案由加裝電梯房屋所在社區(qū)居委會(huì)在擬加裝電梯單元樓道口、小區(qū)公示欄等位置公示10天，公示期間因加裝電梯可能受到影響的利害關(guān)系人無實(shí)名制書面反對意見的，由社區(qū)居委會(huì)蓋章備案;有異議的，所在社區(qū)居委會(huì)應(yīng)業(yè)主請求，應(yīng)當(dāng)組織調(diào)解，促使相關(guān)業(yè)主在平等協(xié)商基礎(chǔ)上自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議。調(diào)解不成功的，社區(qū)居委會(huì)不予蓋章備案。

（三）施工圖審。

既有住宅加裝電梯設(shè)計(jì)方案經(jīng)業(yè)主充分協(xié)商、公示認(rèn)可后，由申請人委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位按改建工程進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖審機(jī)構(gòu)審查后報(bào)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。

（四）聯(lián)合審查。

申請人應(yīng)當(dāng)向所在區(qū)建設(shè)行政主管部門提出加裝電梯的申請，并提供各種材料，由區(qū)建設(shè)行政主管部門召集規(guī)劃、國土資源、質(zhì)監(jiān)、消防、園林、城管等部門以及有關(guān)管線單位進(jìn)行聯(lián)合審查，出具聯(lián)合審查意見。

從這個(gè)實(shí)施意見可以看出電梯加裝要涉及到規(guī)劃、國土資源、質(zhì)監(jiān)、消防、園林、城管等各個(gè)部門。手續(xù)較為繁瑣。

2.2加裝電梯方案設(shè)計(jì)存在較多難題

安裝電梯時(shí)，必須考慮占地面積比，建筑物高度和建筑物間距。除了會(huì)影響建筑物的照明，通風(fēng)，日光，交通和隱私，它還可能對相鄰建筑物產(chǎn)生照明和通風(fēng)效果，甚至涉及節(jié)能。以及新的抗震技術(shù)要求。安裝電梯需要有垂直貫通的井道空間，預(yù)留底坑 預(yù)留頂層高度等要求，因此要占用一定的空間和應(yīng)具備一定的條件。由于舊社區(qū)中大多數(shù)舊的多層建筑通常建于1980年代至21世紀(jì)初，因此它們通常是磚混結(jié)構(gòu)，并且根據(jù)房屋的要求設(shè)計(jì)地基墻荷載和建筑材料。電梯的狀況以及電梯的安裝是否會(huì)影響房屋的安全是業(yè)主最關(guān)心的問題。即使可以安裝，如何最大程度地減少對業(yè)主，特別是對低層業(yè)主的影響，才有可能成功啟動(dòng)項(xiàng)目。

2.3 加裝電梯費(fèi)用高，資金籌集較為困難

對于舊的改造電梯項(xiàng)目，在實(shí)施過程和后續(xù)使用中需要投資相對較高的經(jīng)濟(jì)成本，這對于業(yè)主來說也是一筆巨大的費(fèi)用。電梯的安裝和運(yùn)行主要涉及電梯的建設(shè)成本以及后續(xù)的運(yùn)行和維護(hù)成本。 電梯的建造成本僅包括設(shè)計(jì)成本，電梯本身的成本以及相應(yīng)的土建成本。 管道老化和電容不足的問題在舊社區(qū)中很常見，重建支撐設(shè)施也是一項(xiàng)巨大的成本?；旧?，安裝一部電梯需要的初始投資為人民幣500，000元至 600，000元。雖然杭州市《實(shí)施意見》規(guī)定， 對市區(qū)范圍內(nèi) 4 層及以上的非單一產(chǎn)權(quán)既有住宅加裝電梯，政府給予 20 萬元/臺(tái)的補(bǔ)助，涉及管線遷移所需的費(fèi)用由各管線單位和政府共同承擔(dān)，但是對于這些業(yè)主而言，電梯前期的建設(shè)還需要另外籌集30萬以上的資金，而且后期的運(yùn)維依舊是一筆很大的開支。二住在老舊小區(qū)的居民收入相對較低，多數(shù)居民不愿意額外支付這筆錢。

2.4 小區(qū)業(yè)主想法各異，共識(shí)達(dá)成較為困難

安裝電梯需要滿足哪些條件？《實(shí)施意見》明確要求： 既有住宅加裝電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)本單元、本幢或本小區(qū)房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂加裝電梯協(xié)議。

實(shí)際上，由于這個(gè)原因，大多數(shù)老舊小區(qū)很難統(tǒng)一住戶的意見加裝電梯。因?yàn)榈蛯訕I(yè)主的電梯利用率很低。除了不愿支付費(fèi)用外，他們還反對安裝電梯，因?yàn)樗鼈兛赡軙?huì)影響照明和通風(fēng)，產(chǎn)生噪音，暴露隱私并危及進(jìn)出安全。此外，低層業(yè)主還考慮了可能因安裝電梯而導(dǎo)致房價(jià)貶值的因素。一旦安裝了電梯，底層住戶春天更潮濕，夏天不通風(fēng)，冬天的寒冷和采光下降，而且不再具有方便行駛的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)三層和四層的住戶，當(dāng)初買房子的時(shí)候價(jià)格是最貴的，有“金三銀四”之稱，但一旦裝了電梯，這個(gè)價(jià)格優(yōu)勢必然失去。而且由于大家對于出資金額各有想法，出資金額和補(bǔ)貼金額較難達(dá)到統(tǒng)一的意見。所有加裝電梯的共識(shí)較難達(dá)成。還有一部分業(yè)主是因?yàn)橥＼囯y的原因不同意加裝電梯。因?yàn)榧友b電梯必然會(huì)減少停車位，在現(xiàn)在老舊小區(qū)停車位困難的情況下，很多業(yè)主有這方面的顧慮。2019年本文發(fā)放一份調(diào)查問卷，一個(gè)560戶的小區(qū)，贊成加裝電梯的用戶不超過1/3。業(yè)主的顧慮很多。

2.5加裝電梯后續(xù)問題較為復(fù)雜

廣大業(yè)主關(guān)心的問題有誰來開展日常管理？ 誰來負(fù)責(zé)后續(xù)維修保養(yǎng)？作為特種設(shè)備，電梯也同樣具有設(shè)備“三分制造，七分養(yǎng)護(hù)”的特點(diǎn)。 后期電梯運(yùn)行的能耗費(fèi)，以及日常的保養(yǎng)、管理、維修等費(fèi)用，都需要眾多業(yè)主持續(xù)性地付出。而既有多層住宅中的老年人大多是中低收入者，有的甚至是最低收入的弱勢群體。但是對于這些業(yè)主而言，電梯前期的建設(shè)以及后期的運(yùn)維依舊是一筆很大的開支。

三、對策建議

3.1加大組織領(lǐng)導(dǎo)。政府應(yīng)當(dāng)提高重視程度，在電梯增設(shè)工作中真正承擔(dān)起 “掌舵者”的使命。建議專門成立既有住宅加裝電梯工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由主要市領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，住建部門牽頭，發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃、消防、質(zhì)監(jiān)等多個(gè)部門共同參與，并專門為電梯增設(shè)工作開設(shè)行政審批 “一條龍”服務(wù)窗口，委派專人相互配合，相互協(xié)商，對增設(shè)電梯工作提供服務(wù)性信息、政策條文、指導(dǎo)意見、原則標(biāo)準(zhǔn)等一系列指導(dǎo)和幫助，確保電梯增設(shè)工作能夠高效持續(xù)開展。同時(shí)，在嚴(yán)格把好消防等安全性環(huán)節(jié)的前提下，對于住戶自行協(xié)商達(dá)成一致的問題，要盡可能地簡化審批流程，優(yōu)化操作程序，強(qiáng)化政府協(xié)調(diào)， 切實(shí)實(shí)現(xiàn) 政策落實(shí)效率和效益 “雙贏”。同時(shí)居委會(huì)等基層組織在協(xié)商中充分發(fā)揮其引導(dǎo)作用。

3.2政府增加財(cái)政投入和各種途徑齊頭并進(jìn)解決資金難的問題。

1）杭州市政府目前對每臺(tái)電梯給與 20 萬元補(bǔ)助，該補(bǔ)助費(fèi)用可否根據(jù)居民收入的情況做一些調(diào)整，而不是一刀切，給更多困難的居民更多的福利。2）加裝電梯的居民可以申請使用本人及配偶的住房公積金、住房補(bǔ)貼”。老舊小區(qū)的業(yè)主有一部分市退休居民，而且退休居民由于年齡大對電梯的需求更大。政府能否出臺(tái)相關(guān)政策對于退休居民提前預(yù)支養(yǎng)老金等。3）有些老舊小區(qū)的住宅是某單位的集體用房或是單位的宿舍，可否由原單位目前提供部分資金。4）由銀行提供專門的加裝電梯的貸款，使得電梯籌集資金方式更多元。5）將加裝電梯改成租賃電梯，由電梯公司出錢裝電梯，然后以電梯公司和業(yè)主共同決定租金，按年或者按月支付租金，減少業(yè)主的資金壓力。

3.3由居委會(huì)出面進(jìn)行協(xié)調(diào) ，適當(dāng)補(bǔ)償?shù)蜆菍佑脩?，解決共識(shí)達(dá)成難問題。

根據(jù)杭州市政府的指導(dǎo)《意見》業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂才可以加裝電梯，但是低樓層的業(yè)主往往不同意安裝，因此要由居委會(huì)出面，做相關(guān)的協(xié)調(diào)工作。與電梯公司協(xié)調(diào)，降低電梯安裝價(jià)格，之后對電梯使用者按次收費(fèi)，費(fèi)用所得一部分歸低層用戶所有; 通過合同約定一次性由高層居民給予低層居民一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;對于底層業(yè)主的補(bǔ)償問題?？梢杂烧⒕游瘯?huì)等第三方來組織，但是補(bǔ)償價(jià)格由高底層業(yè)主的意愿為主。特比市低層業(yè)主的合法權(quán)利應(yīng)該被關(guān)注。由于加裝電梯高層業(yè)主的房子會(huì)出現(xiàn)不同程度的漲價(jià)，這部分的漲價(jià)所得應(yīng)該有一部分歸底層業(yè)主所有。有的低層業(yè)主，補(bǔ)償幾萬元就可以接受，而有的低層業(yè)主，會(huì)根據(jù)高層業(yè)主房子的漲價(jià)幅度來要求得到部分補(bǔ)償，這部分的金額就可能高達(dá)幾十萬，這部分的補(bǔ)償金額本文認(rèn)為應(yīng)該予以支持。另一方面，政府可以從政策層面以制定補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)商規(guī)則的方式，對補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式選擇、高層業(yè)主分?jǐn)傃a(bǔ)償資金的原則等內(nèi)容進(jìn)行明確，再指導(dǎo)利益相關(guān)方進(jìn)行自行協(xié)商，從而為住戶利益平衡目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供依據(jù)。另外針對現(xiàn)在老舊小區(qū)停車難，比如增加條件創(chuàng)制立體車位等解決停車難的問題。幫助解決車位會(huì)使得業(yè)主同意加裝電梯。還有的小區(qū)提議，在行政許可的范圍內(nèi)，為低層業(yè)主增加一定的使用面積，如在樓頂或其他允許的區(qū)域內(nèi)劃撥其一定面積供儲(chǔ)藏等使用，緩解老舊小區(qū)實(shí)用面積較小的煩惱，以增加對其的吸引力。促使電梯加裝的利益相關(guān)者能統(tǒng)一意見。

3.5 政府出來相關(guān)政策解決后續(xù)問題

加裝電梯的后續(xù)維修保養(yǎng)與管理，杭州市房管局聯(lián)合市質(zhì)監(jiān)局2019年出臺(tái)了《杭州市既有住宅加裝的電梯使用管理辦法（暫行）》，《杭州市既有住宅加裝的電梯使用管理辦法（暫行）》明確了加裝電梯所有權(quán)人在加裝電梯前應(yīng)當(dāng)書面約定電梯使用管理的實(shí)際負(fù)責(zé)人，承擔(dān)電梯使用管理的具體工作。所有權(quán)人宜委托服務(wù)企業(yè)或第三方電梯安全管理企業(yè)負(fù)責(zé)電梯的日常使用管理。 同時(shí)提出了加裝電梯宜由電梯制造單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并要求維保單位在日常保養(yǎng)時(shí)要注重對電梯智慧監(jiān)管裝置的維護(hù)，保障持續(xù)在線。 《杭州市既有住宅加裝的電梯使用管理辦法（暫行）》中明確規(guī)定了加裝電梯權(quán)利人之一轉(zhuǎn)移所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面告知其它權(quán)利人，并書面告知受讓人權(quán)利和義務(wù)。如果電梯使用管理的實(shí)際負(fù)責(zé)人或受托人變更的，還需按《杭州市電梯安全管理辦法》的要求辦理變更手續(xù)。

四、小結(jié)

老舊住宅加裝電梯對盤活社會(huì)存量住房價(jià)值，提高城鎮(zhèn)住房品質(zhì)， 解決社會(huì)老齡化問題，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展等具有重大意義 。 老舊小區(qū)加裝電梯涉及很多老舊小區(qū)業(yè)主的切實(shí)安全利益，因此，本文 結(jié)合小區(qū)具體情況，通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)加裝電梯存在困難的五個(gè)問題。如電梯設(shè)計(jì)困難，費(fèi)用高，業(yè)主之間較難協(xié)調(diào)，加裝電梯后續(xù)問題比較復(fù)雜。并在此基礎(chǔ)上給出對策建議。如發(fā)揮政府和市場的作用，開展多種資金籌集模式，共同分擔(dān)加裝電梯費(fèi)用，能充分調(diào)動(dòng)各方積極性，有效減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，順利推進(jìn)加裝電梯工作開展。為提高老舊小區(qū)居民的幸福指數(shù)添磚加瓦。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳劍怡.北京市既有住宅加裝電梯發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究[J].中國市場，2017（5）：99-100，118.

[2] 許景順.芻議既有住宅加裝電梯的困境和思考 [J].中國特種設(shè)備安全，2018（1）：52-55.