新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響探討

謝海森

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展以及市場環(huán)境的變化，現(xiàn)有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的內(nèi)容已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化企業(yè)的發(fā)展需求，為了完善優(yōu)化現(xiàn)有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的缺陷問題，使其與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容達(dá)到一致，我國出臺(tái)了《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入（2017）》。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)因收入確認(rèn)本身工作較為復(fù)雜，新準(zhǔn)則的出臺(tái)，部分會(huì)計(jì)處理受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響尤為明顯。基于此，本文首先對現(xiàn)行收入準(zhǔn)則和新收入準(zhǔn)則的差異進(jìn)行概述，并且進(jìn)一步分析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，從而提出對房地產(chǎn)企業(yè)的改善建議。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則? 房地產(chǎn)企業(yè)? 影響

新收入準(zhǔn)則對收入的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行合理有效的完善和調(diào)整，其中包括計(jì)量實(shí)施的時(shí)間以及具體方式等。新收入準(zhǔn)則的推行，逐步引起了社會(huì)大眾的廣泛重視。從實(shí)踐角度而言，新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定會(huì)對我國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展產(chǎn)生較大影響，特別是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)抓住發(fā)展機(jī)遇，保障企業(yè)開展財(cái)務(wù)處理的規(guī)劃性，并且不斷完善內(nèi)部管理體制。

一、現(xiàn)行收入準(zhǔn)則與新收入準(zhǔn)則的主要差異

（一）現(xiàn)行收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則納入新收入準(zhǔn)則

我國現(xiàn)行收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則目前存在界限不清晰的現(xiàn)象，導(dǎo)致相似的交易采用多種收入確認(rèn)方式，從而會(huì)對企業(yè)經(jīng)營效果以及財(cái)務(wù)收入確認(rèn)工作造成影響。新收入準(zhǔn)則通過確定一致的收入確認(rèn)模型，其中涉及到多種收入確認(rèn)的核心點(diǎn)，繼而有效替代了當(dāng)前存在的建造合同準(zhǔn)則，制定出一致的衡量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范和客戶的合同所產(chǎn)生的收入。

（二）將控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷

關(guān)于我國當(dāng)前實(shí)行的收入準(zhǔn)則，企業(yè)在提供服務(wù)或者銷售產(chǎn)品后，實(shí)務(wù)中會(huì)對企業(yè)銷售以及提供服務(wù)在確認(rèn)后是否進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)利潤的轉(zhuǎn)移做出正確的判斷，但是根據(jù)新收入準(zhǔn)則制定的相關(guān)規(guī)定，則需要結(jié)合“五步法模型”針對企業(yè)收入判斷是否滿足相關(guān)條件，重點(diǎn)要求是進(jìn)行識(shí)別義務(wù)過程中，有效識(shí)別可會(huì)是否獲得資產(chǎn)管控權(quán)，合同首先就需要對其中涉及的單項(xiàng)履約義務(wù)進(jìn)行識(shí)別，并且明確單項(xiàng)履行義務(wù)具體是在某一階段還是某一時(shí)間點(diǎn)實(shí)行的。同時(shí)，還需要注重近時(shí)間段內(nèi)多份合同，是否滿足合同結(jié)合的相關(guān)要求。

二、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）收入確認(rèn)層面

根據(jù)現(xiàn)行收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)主要在開發(fā)企業(yè)和客戶辦理房屋交付手續(xù)時(shí)，一次性確認(rèn)銷售收入。然而關(guān)于新收入準(zhǔn)則，需要結(jié)合“五步模型法”，在符合確認(rèn)收入的相關(guān)規(guī)定時(shí)可以提前對落實(shí)到位的內(nèi)容確認(rèn)收入。企業(yè)在實(shí)行新收入準(zhǔn)則后，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)既定銷售合同的內(nèi)容，對企業(yè)建設(shè)階段的項(xiàng)目作出判斷，滿足要求的進(jìn)行確認(rèn)收入，而不同于企業(yè)現(xiàn)存準(zhǔn)則一次性確認(rèn)收入，新收入準(zhǔn)則會(huì)提前進(jìn)行確認(rèn)收入。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表層面

其一，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。與現(xiàn)有準(zhǔn)則相比，新收入準(zhǔn)則的資產(chǎn)負(fù)債表中增加“合同資產(chǎn)”“合同負(fù)債”等相關(guān)項(xiàng)目。其中合同資產(chǎn)主要體現(xiàn)的是企業(yè)已經(jīng)按照合同義務(wù)履行相關(guān)內(nèi)容，但是還未收到客戶的款項(xiàng)。而合同負(fù)債主要體現(xiàn)的是已經(jīng)收到客戶預(yù)付款項(xiàng)，但是企業(yè)還未開始實(shí)施合同內(nèi)容。由于受新收入準(zhǔn)則內(nèi)容以及規(guī)定的影響，不僅多增加了“合同資產(chǎn)”和“合同負(fù)債”兩項(xiàng)內(nèi)容，而且需要重新對資產(chǎn)負(fù)債表中的其余科目內(nèi)容進(jìn)行分類、改善，例如“存貨”、“預(yù)收款項(xiàng)”等內(nèi)容。

其二，利潤表。新收入準(zhǔn)則，對是否屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)，第三天表述“企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)”，則屬于時(shí)段履約義務(wù)。就從利潤表來看，房地產(chǎn)企業(yè)推行新收入準(zhǔn)則不僅會(huì)對企業(yè)利潤表數(shù)據(jù)信息產(chǎn)生一定的影響，還會(huì)引發(fā)新收入準(zhǔn)則和收入迅速增加的猜想，但是在新收入準(zhǔn)則下，保障了財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性，從長期來看，有助于財(cái)務(wù)報(bào)表反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營成果的作用，提升了財(cái)務(wù)報(bào)表為企業(yè)做經(jīng)營決策的支撐作用。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)工作人員培訓(xùn)力度

新收入準(zhǔn)則的引進(jìn)使得收入確認(rèn)數(shù)值和時(shí)間點(diǎn)都出現(xiàn)了變動(dòng)，而且一定程度上會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表披露信息的變動(dòng)?；谶@種情況，需要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)工作人員培訓(xùn)力度，一方面，使工作人員對新收入準(zhǔn)則的相關(guān)要求具有明確的了解，更新自身財(cái)務(wù)知識(shí)結(jié)構(gòu);另一方面注重其職業(yè)道德培養(yǎng)工作，實(shí)際工作過程中嚴(yán)格按照相關(guān)要求執(zhí)行。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)改善的建議

（一）強(qiáng)化相關(guān)政策內(nèi)容的了解和學(xué)習(xí)

首先，需要提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員的綜合素養(yǎng)。在實(shí)行新收入準(zhǔn)則過程中，財(cái)務(wù)工作人員是其中的主要參與人員，應(yīng)當(dāng)利用企業(yè)的各項(xiàng)資源，深入掌握學(xué)習(xí)相關(guān)理論知識(shí)，并且對相關(guān)政策內(nèi)容展開學(xué)習(xí)，高效實(shí)行新收入準(zhǔn)則為企業(yè)創(chuàng)建最大化價(jià)值。其次，管理層是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的引導(dǎo)力量，因而需要從自身開始，以身作則，對相關(guān)政策內(nèi)容積極進(jìn)行學(xué)習(xí)，充分的掌握新收入準(zhǔn)則的主要內(nèi)容，從而有助于企業(yè)管理層有效的開展決策活動(dòng)，制定合理規(guī)范的經(jīng)營規(guī)劃，構(gòu)成良好的工作環(huán)境。

（二）改變企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式

由于房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)且應(yīng)用新收入準(zhǔn)則，使得房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營管理模式都無法滿足企業(yè)實(shí)際的發(fā)展情況及需求，所以，為了有效提升企業(yè)的文化價(jià)值，穩(wěn)定企業(yè)在市場環(huán)境當(dāng)中的地位，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對當(dāng)前的經(jīng)營管理模式，提出其中具有優(yōu)勢的精華部分，摒棄其中陳舊化的理念，優(yōu)化改善現(xiàn)有經(jīng)營管理模式，構(gòu)建共生平臺(tái)，企業(yè)通過統(tǒng)一類型企業(yè)之間相互合作的方式，實(shí)現(xiàn)共贏。

（三）構(gòu)建科學(xué)的信息管理制度

企業(yè)構(gòu)建科學(xué)的信息管理機(jī)制，不僅能夠提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員核算工作效率，還能夠提升企業(yè)各部門之間的協(xié)作性，不斷加強(qiáng)各部門之間的交流溝通，從而有助于達(dá)到“1+1>2”的效果。關(guān)于信息管理機(jī)制的構(gòu)建，一方面，企業(yè)需要將各項(xiàng)目相關(guān)的數(shù)據(jù)信息錄入到企業(yè)信息管理系統(tǒng)當(dāng)中，企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作人員需要對各項(xiàng)目信息具有充分的了解，從而提升收入確認(rèn)的精確性和實(shí)效性;另一方面，信息系統(tǒng)有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)資源信息共享，從而進(jìn)一步開展核算工作，提高企業(yè)工作效率同時(shí)降低企業(yè)經(jīng)營成本。

四、結(jié)束語

綜上所述，新收入準(zhǔn)則的推行是我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則共同發(fā)展的重要措施，全面性提高我國會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量的同時(shí)有利于資本市場穩(wěn)定發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確意識(shí)到自身定位，優(yōu)化完善企業(yè)經(jīng)營管理模式，健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，充分理解我國實(shí)行的相關(guān)政策內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將企業(yè)自身、監(jiān)管人員以及信息使用者進(jìn)行高度結(jié)合，共同促進(jìn)新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用，使其能夠最大化發(fā)揮效用。

參考文獻(xiàn)

[1]楊愛華.新收入準(zhǔn)則對會(huì)計(jì)收入確認(rèn)及納稅影響[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2018（29）：102-103.

[2]劉思彤.新修訂收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的影響研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2018（16）：262.

[3]蔣華.例析新收入準(zhǔn)則中“可變對價(jià)”相關(guān)規(guī)定[J].國際商務(wù)財(cái)會(huì)，2018，09：37-41.